Решение по делу № 2-64/2014 ~ М-57/2014 от 27.02.2014

Дело №2-64/2014

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 апреля 2014 г. с.Залесово

Залесовский районный суд Алтайского края в составе:

председательствующего Гайдабура В.М.,

при секретаре Микушиной Е.Ю.,

с участием истцов Верозубова Н.А., Верозубовой Т.А.,

представителя органа опеки и попечительства Администрации Залесовского района Гриценер Г.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Верозубова Н.А., Верозубовой Т.А., действующей за себя и в интересах <данные изъяты> ФИО1 к Охотникову С.В., Охотниковой Э.Н. о расторжении договора купли-продажи квартиры и 1/2 доли земельного участка, прекращении права собственности ответчиков на квартиру и на 1/2 долю земельного участка, признании права собственности на квартиру и 1/2 долю земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

Истцы обратились в суд с иском к ответчикам о расторжении договора купли-продажи <адрес>. В обоснование заявленных исковых требований истцы ссылаются на то, что ДД.ММ.ГГГГ между истцами и ответчиками был заключен договор купли-продажи вышеуказанной квартиры и 1/2 доли в праве собственности на земельный участок, расположенный <адрес>. Согласно п.1.2 указанного договора цена 1/2 доли на указанный земельный участок составляла <данные изъяты>, общая цена сделки составила <данные изъяты>. До подписания данного договора ответчики передали продавцам <данные изъяты> в качестве задатка по указанному договору купли-продажи квартиры и <данные изъяты> за приобретаемый земельный участок, оставшуюся сумму в размере <данные изъяты>, согласно п.1.2 договора купли-продажи, ответчики обязались передать истцам в течение трех месяцев с момента подписания этого договора, то есть до ДД.ММ.ГГГГ Договор купли-продажи указанного недвижимого имущества подписан сторонами ДД.ММ.ГГГГ г., зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>. Ответчики уклоняются от исполнения своих обязательств по договору купли-продажи указанного недвижимого имущества и до настоящего времени оставшуюся по договору сумму истцам не передали. В связи с этим истцы просят суд расторгнуть заключенный с ответчиками договор купли-продажи квартиры и 1/2 доли в праве собственности на земельный участок, расположенные в <адрес>, заключенный сторонами ДД.ММ.ГГГГ г., прекратить право собственности за ответчиками на указанное недвижимое имущество, взыскать с ответчиков судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты> и по оплате юридических услуг по консультированию и составлению искового заявления в сумме <данные изъяты>. Согласно уточненного искового заявления, истцы просили суд расторгнуть заключенный с ответчиками договор купли-продажи квартиры и 1/2 доли в праве собственности на земельный участок, расположенные в <адрес>, заключенный сторонами ДД.ММ.ГГГГ г., прекратить право собственности за ответчиками на указанное недвижимое имущество, признать за истцами право собственности на <адрес> по 1/3 доли за каждым из истцов и признать право собственности за истцами право собственности по 1/6 доле за каждым из истцов на земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по <адрес>, взыскать с ответчиков судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты> рублей и по оплате юридических услуг по консультированию и составлению искового заявления в сумме <данные изъяты> рублей.

В судебном заседании истцы Верозубов Н.А. и Верозубова Т.А. настаивали на удовлетворении заявленных исковых требований, по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

В судебное заседание ответчики Охотников С.В. и Охотникова Э.Н. не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежаще, о причинах своей неявки суду не сообщили, об отложении дела не заявляли, своего представителя в суд не направили.

Представитель органа опеки и попечительства Администрации Залесовского района Алтайского края Гриценер Г.Г. считала иск Верозубовых подлежащим удовлетворению.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю Нарайкина Л.П. просила рассмотреть дело в ее отсутствие, в предыдущем судебном заседании считала иск подлежащим удовлетворению, поскольку в судебном заседании установлено, что оплаты по договору купли-продажи квартиры не было, фактически квартира истцами ответчику не передавалась. В материалах регистрационных дел имеется договор купли-продажи оспариваемого имущества, согласно которого полная оплата по договору должна быть произведена в течении трех месяцев со дня подписания договора.

В соответствии с положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с учётом мнения явившихся в судебное заседание сторон, не возражавших против и сведений о надлежащем уведомлении сторон о времени и месте проведения судебного разбирательства, суд считал возможным рассмотреть данный гражданско-правовой спор при данной явке.

Выслушав пояснения истцов, изучив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Верозубовым Н.А., Верозубовой Т.А., действующими за себя лично и как законные представители <данные изъяты> ФИО1 и Охотниковым С.В., Охотниковой Э.Н., действующей за себя лично и как законный представитель <данные изъяты> ФИО2 и ФИО3 заключен договор купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на земельный участок и целую трехкомнатную <адрес> в <адрес>. Согласно п.1.2 указанного договора купли-продажи цена 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок составляет <данные изъяты>, которые «покупатели» оплатили «продавцам» до подписания настоящего договора, а цена квартиры составляет <данные изъяты>. Общая цена сделки составляет <данные изъяты>. Сумму в размере <данные изъяты> «покупатели» передали за квартиру «продавцам» наличными деньгами до подписания настоящего договора. Этим же пунктом договора предусмотрено, что оставшаяся сумма в размере <данные изъяты> будет оплачена «покупателями» «продавцам» в течение трех месяцев с момента подписания настоящего договора.

Вышеуказанные обстоятельства подтверждаются как предоставленной суду истцами копией вышеуказанного договора, так и копией этого же договора, имеющейся в деле № <данные изъяты> отдела Управления Федеральной регистрационной службы по <адрес> (л.д.54-55).

Обстоятельства, изложенные в вышеуказанном договоре купли-продажи недвижимого имущества о передаче ответчиками истцам <данные изъяты> подтверждаются имеющейся в материалах дела на л.д.18 распиской Верозубова Н.А. и не отрицались истцами.

Согласно ч.1 ст.454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с ч. 2 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу ст.ст.309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от выполнения обязательства не допускается.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что ответчики Охотников С.В. и Охотникова Э.Н. не надлежащим образом исполнили свои обязательства по договору, оставшуюся сумму задолженности в размере <данные изъяты> истицам не выплатили, доказательств обратного ответчиками не представлено.

Как следует из отметки, имеющейся на указанном договоре купли-продажи, данный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ (л.д.37).

На л.д.10-15 имеются копии свидетельств о государственной регистрации права на общую долевую собственность на земельный участок и квартиру <адрес> на имя Верозубова Н.А., Верозубовой Т.А. и ФИО1 с отметками «погашено».

Согласно ответа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> на запрос суда право собственности на указанное недвижимое имущество зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ за ответчиками: Охотниковым С.В., ФИО3, Охотниковой Э.Н., ФИО2 по 1/4 доле у каждого из ответчиков в праве общей долевой собственности. Соответственно с указанного времени право собственности истцов Верозубова Н.А., Верозубовой Т.А. и ФИО1 на указанное имущество прекращено (л.д.32-33).

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В силу ч.1 ст.314 Гражданского кодекса Российской Федерации, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

В соответствии со ст.401 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, не исполнившее обязательство либо исполнившее его ненадлежащим образом, несёт ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Поскольку, в соответствии со ст.549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену), следовательно, заключая договор купли-продажи спорного жилого помещения и земельного участка, ответчики приняли на себя обязательство по оплате продавцам его стоимости.

Поскольку в судебном заседании ответчиками не представлено доказательств, подтверждающих исполнение ими обязанностей по договору купли-продажи недвижимости в части оплаты, более того, ответчиками не оспаривалось, что по договору купли-продажи ими не передавалась полная предусмотренная договором купли-продажи денежная сумма истцам, суд считает установленным факт нарушения по договору купли-продажи земельного участка и квартиры в <адрес> со стороны покупателей Охотниковых.

В соответствии со ст.401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо признаётся невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.

В данном случае со стороны ответчиков суду каких-либо доказательств, подтверждающих отсутствие их вины в неисполнении обязательств по договору, как в форме умысла, так и неосторожности, представлено не было.

Поскольку односторонний отказ от исполнения договора действующим законодательством не допускается, независимо от причин, которыми такой отказ был вызван, следует считать, что вина ответчиков в неисполнении условий договора купли-продажи имеет форму прямого умысла и подтверждается имеющимися по делу доказательствами.

Кроме того, в данном случае со стороны истцов не установлено каких-либо нарушений договора, которые могли бы повлиять на вину ответчиков в нарушении условий договора купли-продажи.

Согласно ч.2 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При этом суд находит, что нарушение своих обязательств по договору в части оплаты со стороны ответчиков влечет для истцов такой ущерб, что они в значительной степени лишаются того, на что были вправе рассчитывать при заключении договора. В данном случае, заключая договор купли-продажи, истцы имели своей целью получить от покупателей денежную сумму, соответствующую рыночной стоимости квартиры и земельного участка на момент заключения договора, а именно сумму <данные изъяты>. В связи с чем, недополученная истцами денежная сумма представляет для истцов материальный ущерб. На основании чего суд приходит к выводу о том, что у истцов имеется право на расторжение данного договора купли-продажи.

Также, в соответствии со ст.450 ч.3 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным. Письменных доказательств уплаты суммы ответчики не представили. В этом случае истцы вправе обратиться в суд с требованием о расторжении договора, так как ответчики допустили существенное нарушение условий договора. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора.

Кроме того, в соответствии с п.65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании вышеизложенного, поскольку срок оплаты по договору наступил, ответчики в добровольном порядке уклоняются от исполнения ими своих обязательств по договору в части выплаты оставшейся по договору суммы истцам, а данная сумма в несколько раз превосходит сумму частичной оплаты ответчиков в <данные изъяты> рублей, суд приходит к выводу о том, что исковые требования истцов о расторжении между ними и ответчиками договора купли-продажи квартиры № и 1/2 доли в праве собственности на земельный участок, расположенные в <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ основаны на законе, а потому подлежат удовлетворению. С учетом этого, суд приходит к выводу и о законности и обоснованности требований истцов в заявленном иске и о возврате в их собственность спорного земельного участка и жилого помещения.

Возврат имущества продавцам предполагает утрату права собственности на него у покупателей и возникновение права собственности у продавцов.

Поскольку договор купли-продажи спорного земельного участка и квартиры с рассрочкой платежа в данном случае подлежит расторжению, с момента вступления решения суда в законную силу права и обязанности сторон подлежат прекращению.

По вышеуказанным основаниям суд находит требования истцов о признании за ними права собственности на указанное недвижимое имущество, а именно, как на 1/2 долю в праве собственности на земельный участок, так и на квартиру № расположенные по <адрес> обоснованными и подлежащими удовлетворению. При этом расторгая договор купли-продажи недвижимости, заключенный истцами и ответчиками ДД.ММ.ГГГГ и приводя стороны в первоначальное положение, суд находит подлежащими удовлетворению исковые требования о признании за каждым из истцов права собственности по 1/3 доле на указанную квартиру и о признании за каждым из истцов права по 1/6 доле на земельный участок.

Также, суд считает необходимым отметить, что в расписке Верозубова Н.А. от ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей, полученные от Охотникова С.В. и Охотниковой Э.Н. обозначены как задаток.

Согласно ст.380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения, соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного п.2 ст.380 Гражданского кодекса Российской Федерации, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

По смыслу указанной статьи, а также ст.329 Гражданского кодекса Российской Федерации задаток является доказательством заключения договора и способом обеспечения обязательств. Соглашение о задатке должно быть оформлено в том же порядке, что и сама сделка.

Согласно ст.ст.550, 551, 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли - продажи жилого помещения заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

В судебном заседании установлено, что указанные денежные средства при их передаче ответчиками истцам надлежащим образом, в соответствии с вышеуказанными нормами закона, сторонами оформлены не были. Кроме того, в договоре купли-продажи недвижимого имущества, заключенного ДД.ММ.ГГГГ сторонами, указание на наличие задатка отсутствует.

Поскольку расписка, составленная Верозубовым Н.А. не может быть признана на основании указанных норм закона договором задатка, суд приходит к выводу о том, что истцы без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрели деньги, то есть неосновательно обогатились за счет ответчиков.

В соответствии со ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Наличие обстоятельств, освобождающих ответчика от возврата неосновательного обогащения, предусмотренных ст. 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации, им не доказано.

С учетом этого, суд полагает, что при расторжении заключенного сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества, истцы должны возвратить ответчикам полученные от последних денежные средства как в сумме <данные изъяты>, так и <данные изъяты> за оплату стоимости 1/2 доли земельного участка по <адрес>.

В соответствии с п.65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. Учитывая изложенное, взысканию с ответчиков подлежат понесенные истцами судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины в сумме <данные изъяты> и оплатой юридических услуг за консультирование и составление искового заявления в сумме <данные изъяты>

Кроме того, на основании ст.ст.92, 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ст.333.19 Налогового кодекса Российской Федерации с ответчиков в солидарном порядке в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в сумме <данные изъяты>, исчисленная исходя из размера недоплаченной ответчиками по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ суммы в <данные изъяты>

Руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Верозубова Н.А., Верозубовой Т.А., действующей за себя и в интересах <данные изъяты> ФИО1- удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на земельный участок № и квартиры № находящихся в доме № по <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Верозубовым Н. А., Верозубовой Т.А., действующими за себя лично и как законные представители <данные изъяты> ФИО1 и Охотниковым С.В., Охотниковой Э.Н., действующей за себя лично и как законный представитель <данные изъяты> ФИО2 и ФИО3, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ за №

Прекратить право общей долевой собственности Охотникова С.В., Охотниковой Э.Н., действующей за себя лично и как законный представитель <данные изъяты> ФИО2 и ФИО3 на 1/2 долю в праве собственности на земельный участок № и квартиру № находящиеся в доме № по <адрес> края, возникшее у них на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Признать за Верозубовым Н. А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцем <адрес> право собственности на 1/6 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый № предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный на землях населенных пунктов по <адрес> № села <адрес>.

Признать за Верозубовым Н. А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцем <адрес> право собственности на 1/3 долю в праве общей долевой собственности на квартиру № общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, расположенную по <адрес> № <адрес> <адрес>.

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженкой <адрес> право собственности на 1/6 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый № предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный на землях населенных пунктов по <адрес> № <адрес>.

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженкой <адрес> право собственности на 1/3 долю в праве общей долевой собственности на квартиру № общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, расположенную по <адрес> № <адрес>.

Признать за Верозубовой Т.А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженкой <адрес> право собственности на 1/6 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый № предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный на землях населенных пунктов по <адрес> № <адрес>.

Признать за Верозубовой Т.А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженкой <адрес> право собственности на 1/3 долю в праве общей долевой собственности на квартиру № общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, расположенную по <адрес> № <адрес>.

Взыскать с Охотникова С.В. и Охотниковой Э.Н. в солидарном порядке в пользу Верозубова Н.А. и Верозубовой Т.А. судебные расходы в сумме <данные изъяты>

Взыскать с Верозубова Н.А. и Верозубовой Т.А. в солидарном порядке в пользу Охотникова С.В. и Охотниковой Э.Н. денежные средства в сумме <данные изъяты>

Взыскать с Охотникова С.В. и Охотниковой Э.Н. в солидарном порядке в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме <данные изъяты>

Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд в течение месяца через Залесовский районный суд Алтайского края со дня составления мотивированного решения.

Председательствующий: В.М.Гайдабура

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.