Решение по делу № 2-1504/2012 (2-7415/2011;) ~ М-5910/2011 от 06.10.2011

Дело № 2-1504/2012

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 февраля 2012 года                     г.Красноярск

Центральный районный суд г.Красноярска в составе:

председательствующего судьи Крюковой Н.Н.,

при секретаре Стариковой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Мирошниченко В.И. к ООО «СТ» о признании права аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Мирошниченко В.И. обратился в суд с иском к ООО «СТ» о признании права аренды земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1217,49 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Свои требования мотивировал тем, что по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ он приобрел у ООО «СТ» объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <адрес> «а» на указанном земельном участке. Ранее он принадлежал ответчику на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с Департаментом муниципального имущества и земельных отношений (ДМИЗО) Администрации <адрес>. Впоследствии ООО «СТ» и ДМИЗО расторгли данный договор аренды, заключив соглашение от ДД.ММ.ГГГГ. Однако в регистрации соглашения о расторжении договора аренды земельного участка Управлением Росреестра в <адрес> было отказано, как и в регистрации соглашения, заключенного Мирошниченко В.И. и ООО «СТ» о перемене лиц в обязательстве по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. Мотивом отказа послужило наличие обременения в отношении указанного объекта недвижимости факт нахождения его в залоге у ООО «СБА-М», которое не предоставила своего согласия на отчуждение земельного участка Мирошниченко В.И., в связи с чем данная регистрация не представляется возможной. Таким образом, попытки переоформления прав аренды ООО «СТ» земельного участка на нового собственника объекта незавершенного строительства Мирошниченко В.И. остались безрезультатными. Вместе с тем, на основании ст. 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ, истец, как покупатель недвижимого имущества, с момента регистрации перехода прав собственности на объект незавершенного строительства должен был приобрести права на земельный участок, занятый недвижимостью, на тех же условиях и том же объеме. что и собственник недвижимости, а именно, на условиях аренды на неопределенный срок и с обременением в виде залога права аренды указанного земельного участка. В сложившейся ситуации истец лишен возможности достроить объект незавершенного строительства, в также провести его консервацию во исполнение решения суда от ДД.ММ.ГГГГ, которым данная обязанность возложена на истца по требованию прокурора.

В судебном заседании истец Мирошниченко В.И. и его представитель Салий В.А. (по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ) заявленные требования поддержали, пояснили, что отсутствие права аренды земельного участка препятствует истцу получить разрешение на строительство и достроить приобретенный объект недвижимости. Наличие решения суда о признании за Мирошниченко В.И. права аренды на земельный участок будет являться основанием для внесения записи в ЕГРП о смене арендатора с ООО «СТ» на истца.

Представитель ответчика ООО «СТ» в зал суда не явился, извещен своевременно, надлежащим образом.

Представители третьих лиц Управления Росреестра по <адрес> Чернова А.Г. (по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ) и ООО «СБА-М» Хитрун К.В. (по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ) полагали необходимым отказать в заявленных требованиях.

Третьи лица представитель Департамента муниципального имущества и земельных отношений Администрации <адрес>, управления архитектуры Администрации <адрес> в зал суда не явились, извещены своевременно, надлежащим образом.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ч. 1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

    В соответствии со ст. 552 ГК РФ, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

    Согласно ст. 35 ЗК РФ, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

    Согласно пункту 1 статьи 25 ЗК РФ права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В силу положений статей 8, 606 ГК РФ право аренды земельного участка возникает на основании договора аренды.

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 26 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

Статьей 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено право застройщика привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.

    Исполнение обязательств застройщика, согласно ст. 12.1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, одним из следующих способов: 1) залог в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 настоящего Федерального закона; 2) поручительство в порядке, предусмотренном статьей 15.1 настоящего Федерального закона.

В силу ст. 13 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Согласно статье 56 Закона РФ от 29.05.1992 № 2872-1 «О залоге» при залоге прав, если иное не предусмотрено договором, залогодатель обязан не совершать действий влекущих прекращение заложенного права уменьшения его стоимости.

Согласно пункту 2 статьи 346 ГК РФ залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

В судебном заседании установлено, что, согласно свидетельству о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, и выписке из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ, объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <адрес> «а» принадлежит на праве собственности Мирошниченко В.И.

Данный объект приобретен последним на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ООО «СТ».

Залогодержателем данного объекта незавершенного строительства является ООО «СБА-М» на основании договора об участии в долевом строительстве №-ТЦ от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ООО «СТ». Данный договор зарегистрирован регистрационным органом в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается соответствующими заявлениями ООО «СТ» и ООО «СБА-М» (л.д. 51,52) и штампом на договоре (л.д. 55).

Указанный объект недвижимости отчужден последним Мирошниченко В.И. с письменного согласия залогодержателя, что подтверждается соответствующим документом (л.д.16).

Также установлено, что объект незавершенного строительства расположен на земельном участке с кадастровым номером 24№ по адресу: <адрес>, в отношении которого ООО «СТ» заключен договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ с Департаментом муниципального имущества и земельных отношений Администрации <адрес>.

Из выписки из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что имеется регистрационная запись № от ДД.ММ.ГГГГ об ипотеке указанного земельного участка, залогодержателем которой значится участник долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве - ООО «СБА-М».

В связи с реализацией объекта недвижимости ООО «СТ» заключило с арендодателем соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении данного договора (л.д. 36, 71), а с Мирошниченко В.И. соглашение от ДД.ММ.ГГГГ о перемене лица в обязательстве, согласно которому все права и обязанности арендатора по данному договору переходят к последнему.

Вместе с тем, регистрационным органом ООО «СТ» было оказано в государственной регистрации соглашения о перемене лиц в обязательстве к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ поскольку при проверке представленной документации было установлено, что данный договор носит бессрочный характер, в связи с чем указанное соглашение, как и сам договор, не подлежит государственной регистрации (сообщение об отказе в государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ л.д. 67).

Также ООО «СТ» отказано в государственной регистрации соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ указанного земельного участка, в связи с установлением наличия записи о регистрации ипотеки права аренды данного земельного участка и отсутствием согласия залогодержателей на расторжение договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ либо заявления о погашении регистрационной записи об ипотеке. Отказ мотивирован непредставлением заявителем документов, необходимых в соответствии с действующим законодательством для государственной регистрации соглашения от ДД.ММ.ГГГГ № о расторжении договора аренды, что в силу абз. 10 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации, является основанием для отказа в государственной регистрации сделки (сообщение об отказе в государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ л.д. 99-100).

По данным же основаниям управлением Росреестра по <адрес> отказано Мирошниченко В.И. во внесении изменений в ЕГРП в связи со сменой арендатора ООО «СТ» на Мирошниченко В.И. на указанный земельный участок, а именно в связи с отсутствием документа, подтверждающего передачу прав и обязанностей арендатора по договору аренды (сообщение об отказе в государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ л.д. 60-62).

Оценивая доводы сторон и представленные в материалах дела доказательства, суд принимает во внимание, что защита гражданских прав может осуществляться способами, предусмотренными ст. 12 ГК РФ, а также иными предусмотренными законом способами и в этих пределах, лицо, право которого нарушено или оспорено, вправе самостоятельно выбрать способ защиты своего права.

Поскольку действующим гражданским законодательством не предусматривается обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества, регистрация порождаемого договором аренды недвижимого имущества обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора производится на основании статьи 26 Закона о государственной регистрации только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества, признание за истцом права аренды на земельный участок не влечет последствий в виде государственной регистрации данного права без регистрации основания его возникновения, предусмотренного ч. 1 ст. 6 ГК РФ.

Из изложенного следует, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, поскольку удовлетворение заявленных требований невозможно ввиду отсутствия последствий для его восстановления.

Кроме того, при рассмотрении дела судом не усматривается действий ООО «СТ», нарушающих права и законные интересы Мирошниченко В.И. относительно его права на получение в аренду данного земельного участка.

Вопрос о предоставлении в аренду земельного участка, возможности заключения соотвествующего договора либо перемене лиц в обязательстве по заключенному ранее ООО «СТ» договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ с соблюдением ном действующего законодательства, в том числе ст. 346 ГК РФ, должен разрешаться непосредственно с собственником данного имущества – администрацией <адрес> в лице органа, уполномоченного распоряжаться земельным участком, а также законным залогодержателем предмета залога – ООО «СБА-М», согласие которого необходимо для перемены лица в обязательстве и беспрепятственной регистрации перехода данного права.

Принимая во внимание изложенное, суд не усматривает основания для удовлетворения требований Мирошниченко В.И. о признании права аренды земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1217,49 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в связи с чем полагает необходимым отказать истцу в заявленных требованиях.

Данное решение не препятствует истцу осуществлять защиту своих прав в судебном порядке с использованием иных способов.

Руководствуясь ст.ст.194,198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Отказать Мирошниченко В.И. в удовлетворении требований к ООО «СТ» о признании права аренды земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1217,49 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд через Центральный районный суд в течение месяца со дня изготовления мотивированной части решения.

Председательствующий                             Н.Н. Крюкова