Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-211/2015 (2-9360/2014;) ~ М-8609/2014 от 07.10.2014

Дело № 2-9360/3-2014

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19 января 2015 года г. Петрозаводск

Петрозаводский городской суд Республики Карелия в составе

Председательствующего судьи Маловой Н.Б.,

при секретаре Павловой Е.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ефимович Э. И. к Администрации Петрозаводского городского округа о понуждении к заключению договора аренды земельного участка и установлении размера годовой платы за фактическое пользование земельным участком,

у с т а н о в и л:

Иск предъявлен по тем основаниям, что 17 августа 2010 года истцом приобретены в собственность объекты недвижимости расположенные по адресу: <адрес>. Объекты права: <данные изъяты>. Исходя из объема занимаемой площади, доля земельного участка, используемого Истцом, исходя из доли в праве собственности на объект недвижимости, составляет <данные изъяты> кв.м. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. Администрация Петрозаводского городского округа направила в адрес истца проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м. Согласно п. 2.1. договора Арендная плата за земельный участок устанавливается соразмерно занимаемых площадей (Приложение №2) и рассчитывается согласно Приложению №3, являющимися неотъемлемой частью договора. Истец не согласился с предложенными условиями договора, о чем 02 июня 2014 года в адрес администрации направил протокол разногласий. 02.07.2014 года Администрация Петрозаводского городского округа направила ответ в адрес Истца, не согласившись с протоколом разногласий, и вновь предложила заключить договор на условиях, предложенных Администрацией ранее. 02.07.2014 года Истец направил в Адрес Администрации протокол разногласий, предложив заключить договор в соответствии с нормами действующего законодательства Российской Федерации, Республики Карелия. 02.09.14 г. Администрация направила в адрес Истца протокол согласования разногласий, однако существенные условия договора оставила те же, т.е. по мнению истца противоречащие нормам действующего законодательства. Существо разногласий по договору заключается в неправильном применении Администрацией Петрозаводского городского округа Постановления правительства Республики Карелин от 12.05.2008 № 99-П., Закона Республики Карелия № 1712-ЗРК от 10.06.2013 в части расчета арендной платы за земельный участок и соответственно размера арендной платы, а также требование о включении в договор положения об арендной плате за период с 17.08.2010 по 26.09.2013 года. Исходя из требований закона о платности использования земли, Истец оплатил за фактическое использование частью земельного участка № в размере <данные изъяты> кв.м. за период 17.08.2010 по 10.06.2013 денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей, за период с 10.06.2013 по 10.06.2014 сумму <данные изъяты> рублей. При таких обстоятельствах между сторонами возник спор по содержанию п. 2.2 договора и положений Приложения № к договору устанавливающего размер арендной платы за используемый земельный участок и порядок расчета арендной платы соответственно. Истцом предлагается следующая редакция пункта 2.2 договора: «Арендная плата за земельный участок устанавливается в размере: <данные изъяты> рубль». Также истцом предложена следующая редакция Приложения №3 к договору: пункт 1 Приложения №3 исключить; пункт 2 Приложения №3 изложить в следующей редакции: Расчет годовой арендной платы производится в соответствии с Законом Республики Карелия от 10.06.2013 г. №1712-ЗРК № «О некоторых вопросах регулирования земельных отношений в Республике Карели». Размер арендной платы, за использование земельного участка, предоставленного для размещения объектов культуры, физической культуры и спорта, а ранее предоставленного для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности в соответствии с частью 2 статьи 3 указанного закона, определяется как выраженный в рублях процент кадастровой стоимости земельного участка, размер которого равен двукратной ставке земельного налога. Арендная плата по договору аренды земельного участка вносится на реквизиты администрации Петрозаводского городского округа в соответствии с п. 2.4 договора. Истец предоставил доказательства принадлежности именно Ефимович Э.И. на праве собственности объектов недвижимости, находящихся на земельных участке. С учетом вышеизложенного, действия ответчика могут расцениваться как уклонение от заключения договора на условиях предусмотренных законодательством Российской Федерации и Республики Карелия. На основании изложенного истец просил обязать Администрацию Петрозаводского городского округа заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером № в соответствии Законом Республики Карелия №1712 от 10.06.2013 (в ред. Закона Республики Карелия N 1808-ЗРК от 02 июля 2014 года) и установить размер годовой платы за фактическое пользование земельным участком в период с 17.08.2010 по 26.09.2013 в соответствии с положениями Постановления Правительства Республики Карелия № 99-П от 12.05.2008 года.

В последующем судом были приняты уточненные требования истца, согласно которым истец просил суд исключить из договора следующие статьи- 2.5, 2.6, 3.1.1, 3.1.2, 3.1.3, 4.1.4, 4.2.2, 4.2.3, 4.2.4,4.2.11,4.2.18,4.2.19; Пункт 1.2 договора изложить в следующей редакции: Участок предоставляется из земель населенных пунктов для размещения культурно - общественного спортивно - оздоровительного комплекса (торговая деятельность); Пункт 2.2 изложить в следующей редакции: Арендная плата за земельный участок устанавливаются в размере: <данные изъяты>; Ст. 9 дополнить следующим пунктом - оплата за фактическое пользование земельным участком за период 17.08.2011 года по 26.09.2013 года составляет <данные изъяты>.; Ст. 9 дополнить следующим пунктом - оплата за фактическое пользование земельным участком за период с 26.09.2013 года по 02.07.2014 составляет <данные изъяты> рублей; Пункт 1 Приложения №3 к договору исключить; Пункт 2 приложения №3 к договору изложить в следующей редакции: Расчет годовой арендной платы производится в соответствии с абзацем «м», п.п. 14, п. 2, ст. 3 закона Республики Карелия от 10.06.2013 года№1712-ЗРК «О некоторых вопросах регулирования земельных отношений в Республике Карелия» в ред. от 02.07.2014 года. Расчет арендной платы: <данные изъяты> (кадастровая стоимость земельного участка) * 1.2 (ставка земельного налога-0.6)/100*4,5796% (процент от общей площади здания) = <данные изъяты> рублей.

В судебное заседание истица и ее представитель не явились, извещены судом о рассмотрения дела, в представленном заявлении представитель истицы просил об отложении дела до принятия Правительством РК необходимого нормативного акта.

Представитель ответчика - Администрации Петрозаводского городского округа - Аникина Е.В., действующая на основании доверенности, в судебном заседании возражала против удовлетворения требований, по изложенным в отзыве основаниям.

Заслушав пояснения представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд считает заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в части.

В судебном заседании установлено, что 17 августа 2010 года истцом приобретены в собственность объекты недвижимости расположенные по адресу: <адрес>. Объекты права: <данные изъяты>. Указанные помещения в настоящий момент используются истицей для целей осуществления торговой деятельности, что подтвердил представитель истицы в судебном заседании.

Земельный участок с кадастровым номером № на котором расположено здание бывшей слюдяной фабрики находится в неразграниченной государственной собственности, полномочия по распоряжению им принадлежат Администрации Петрозаводского городского округа.

Истица 27.06.2013 года обратилась в Администрацию с заявлением о предоставлении в аренду указанного земельного участка для эксплуатации принадлежащих ей нежилых помещений.

Администрации Постановлением от 22.07.2013 года № 3835 приняла решение о предоставлении истице указанного участка аренду для эксплуатации встроенных помещений под торговую деятельность.

Администрация Петрозаводского городского округа направила в адрес истца проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м. Согласно п. 2.1. договора Арендная плата за земельный участок устанавливается соразмерно занимаемых площадей (Приложение №2) и рассчитывается согласно Приложению №3, являющимися неотъемлемой частью договора.

Истец не согласился с предложенными условиями договора, о чем 02 июня 2014 года в адрес администрации направил протокол разногласий.

02.07.2014 года Администрация Петрозаводского городского округа направила ответ в адрес Истца, не согласившись с протоколом разногласий, и вновь предложила заключить договор на условиях, предложенных Администрацией ранее.

02.07.2014 года Истец направил в Адрес Администрации протокол разногласий, предложив заключить договор в соответствии с нормами действующего законодательства Российской Федерации, Республики Карелия.

02.09.14 г. Администрация направила в адрес Истца протокол согласования разногласий, однако существенные условия договора оставила те же, т.е. по мнению истца противоречащие нормам действующего законодательства.

Истец, не согласившись с действиями Администрации обратился в суд.

Согласно п.10 ст.3 Федерального закона от 25.10.2011 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством РФ об автомобильных дорогах и дорожной деятельности.

В силу п.1 ст.28 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 ЗК РФ, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 ЗК РФ.

Согласно п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Согласно ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В соответствии с п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Приведенные нормы ст. 552 ГК РФ и 35 ЗК РФ закрепляют право нового собственника объекта недвижимого имущества на оформление своего права на земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, то есть на ту же площадь и разрешенное использование.

В соответствии со ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами(статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон.

Как установлено судом при рассмотрении настоящего дела истицей подписан предложенный ей Администрацией вариант договор аренды земельного участка с учетом протокола разногласий, однако указанный протокол не согласован Администрацией. При таких обстоятельствах оснований для понуждения Администрации к заключению договора аренды у суда не имеется, так как доказательства уклонения Администрации от заключения такого договора отсутствуют, предложенный Администрацией проект договора аренды соответствует положениям законодательства, действовавшим в момент его подготовки.

Однако между сторонами имеется спор относительно некоторых условий такого договора.

Так истец просит исключить из договора следующие статьи- 2.5, 2.6, 3.1.1, 3.1.2, 3.1.3, 4.1.4, 4.2.2, 4.2.3, 4.2.4,4.2.11,4.2.18,4.2.19.

При этом требования относительно исключения пунктов договора аренды 3.1.1, 3.1.2, 3.1.3, 4.1.4, 4.2.2, 4.2.3, 4.2.4,4.2.11,4.2.18,4.2.19 не заявлялись истцом в протоколах разногласий, доказательств несоответствия их каким-либо нормам права стороной истца не представлено, необходимость их исключения из договора не обоснована, доказательств нарушения прав истицы указанными положениями договора аренды не представлено. Указанные условия договора аренды соответствуют положениям гражданского и земельного законодательства, основания для их исключения из указанного договора аренды отсутствуют.

Истица указывает на необходимость изложить пункт 1.2 договора в следующей редакции: Участок предоставляется из земель населенных пунктов для размещения культурно - общественного спортивно - оздоровительного комплекса (торговая деятельность). В настоящий момент Администрацией предложен указанный пункт как: Участок предоставляется из земель населенных пунктов для размещения культурно - общественного спортивно - оздоровительного комплекса (эксплуатация встроенных помещений). Оснований для изменения предложенной Администрацией редакции указанного пункта судом не усматривается. Факт ведения торговой деятельности в указанных помещениях в настоящий момент истицей не оспаривается. Однако, учитывая длительность срока предложенного договора аренды и возможность собственника по своему усмотрению изменять разрешенное использование встроенных помещений оснований для изменения в связи с этим указанного пункта договора не усматривается. Земельный участок предоставляется истице именно для эксплуатации встроенных помещений, а фактически осуществляемая в этих помещениях деятельность может являться в установленных законом случаях основанием для расчета арендной платы и ее изменения.

Истицей предложено пункт 2.2 изложить в следующей редакции: Арендная плата за земельный участок устанавливаются в размере: <данные изъяты> рубль; пункт 2 приложения №3 к договору изложить в следующей редакции: Расчет годовой арендной платы производится в соответствии с абзацем «м», п.п. 14, п. 2, ст. 3 Закона Республики Карелия от 10.06.2013 года№1712-ЗРК «О некоторых вопросах регулирования земельных отношений в Республике Карелия» в ред. от 02.07.2014 года. Расчет арендной платы: <данные изъяты> (кадастровая стоимость земельного участка) * 1.2 (ставка земельного налога-0.6)/100*4,5796% (процент от общей площади здания) = <данные изъяты> рублей.

Однако оснований для принятия такой редакции договора судом также не усматривается, так как представленный истицей расчет не обоснован и не соответствует положениям Закона Республики Карелия от 10.06.2013 года №1712-ЗРК «О некоторых вопросах регулирования земельных отношений в Республике Карелия», так как примененный в расчете коэффициент в настоящий момент не утвержден. Соответственно и основания для применения такого расчета при отсутствии соответствующей нормы закона отсутствуют. В случае принятия соответствующего нормативного акта в развитие указанных положений Закона РК Администрация в соответствии с п. 2.3 договора обязана произвести изменение размера арендной платы. Однако отсутствие такого нормативного акта не свидетельствует о неопределенности отношений сторон, к которым применимы приведенные в расчете арендной платы положения действующего законодательства и не свидетельствует о необходимости бесплатного использования земельного участка истицей.

Истец просит также исключить из договора следующие статьи 2.5, 2.6,однако дополнить ст. 9 следующим положениями: оплата за фактическое пользование земельным участком за период 17.08.2011 года по 26.09.2013 года составляет <данные изъяты> оплата за фактическое пользование земельным участком за период с 26.09.2013 года по 02.07.2014 составляет <данные изъяты> рублей; и пункт 1 Приложения №3 к договору исключить.

В соответствии со статьей 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ. Правила, установленные Главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации («Неосновательное обогащение»), применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Таким образом, следуя провозглашенному в ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципу использования земельных участков за плату, собственник здания, сооружения с момента государственной регистрации его права собственности на указанные объекты обязан платить за использование земельного участка. При этом, учитывая нахождение спорного участка в государственной неразграниченной собственности единственно возможной формой такой платы является неосновательное обогащение (плата за фактическое пользование), рассчитанная в соответствии с размером арендной платы за такой участок на основании действовавших в конкретные периоды оплаты нормативных актов. Таким образом, обязанность по плате за землю у истицы возникла уже 17.08.2010, что ею не оспаривается и подтверждено в заявленных исковых требованиях и внесением частичной оплаты, однако за заключением договора аренды она обратилась только в 2013 году.

Учитывая предложенные истицей дополнения к договору аренды в части платы за фактическое пользование земельным участком само по себе указанное условие, включенное в договор аренды истицей не оспаривается, однако оспаривается размер такой платы. При таких обстоятельствах оснований для отмены пункта 2.6. и дополнения ст. 9 аналогичными положениями не представляется обоснованным. Так Администрация производит расчет платы за период с 17.08.2010 года по 26.09.2013 года в размере <данные изъяты> рублей, за период с 27.09.2013 года по 31.05.2014 года в размере <данные изъяты> рублей. Указанный расчет судом проверен и признан обоснованным, соответствующим нормативным актам на основании которых он произведен. При этом в исковом заявлении и согласно представленным копиям платежных документов за период с 17.08.2010 года по 10.06.2013 года истицей внесена плата за фактическое пользование в размере <данные изъяты> рублей, за период с 10.06.2013 года по 10.06.2014 года внесена плата в размере <данные изъяты> рублей. Администрацией в судебное заседание представлен расчет платы за фактическое пользование с учетом указанных платежей. При этом в измененных требованиях истица приводит расчет платы за фактическое пользование за период с 17.08.2011 года по 26.09.2013 года что составляет <данные изъяты>; оплата за фактическое пользование земельным участком за период с 26.09.2013 года по 02.07.2014 составляет <данные изъяты> рублей. То есть уменьшая период внесения такой платы на 1 год в пределах 3-х годичного срока исковой давности. При этом расчет такой платы произведен истицей по тем же основаниям, что и Администрацией согласно приложению № 3 к договору.

Таким образом, за период с 17.08.2011 года по 26.09.2013 года размер платы за фактическое пользование спорным участком составит: <данные изъяты> (ежедневная арендная плата) х 772 (количество дней) = <данные изъяты> рублей. За указанный период 22.09.2014 года истицей внесена плата за фактическое пользование в размере <данные изъяты> рублей, что также должно быть учтено. В итоге задолженность по фактической плате за указанный период на момент рассмотрения заявленных требований составит <данные изъяты> рублей.

За период с 27.09.2013 года по 31.05.2014 года (до момента начисления арендной платы за указанный период) размер платы за фактическое пользование составит <данные изъяты> рублей. Истцом за период с 26.09.2013 года по 02.07.2014 произведен расчет в размере <данные изъяты> рублей. Однако указанный расчет оценен судом критически и не соответствует используемому истцом порядку расчета арифметически.

Таким образом, за период с 27.09.2013 года по 02.07.2014 года размер платы за фактическое пользование спорным участком составит: <данные изъяты> (ежедневная арендная плата) х 279 (количество дней) = <данные изъяты> рублей.

В итоге, за период с 17.08.2011 года по 02.07.2014 года размер платы за фактическое пользование составляет <данные изъяты> рублей. При этом указание периода взимания фактической платы за период до 02.07.2014 года, не противоречит условиям оспариваемого договора. На основании изложенного суд, не выходя за пределы заявленных требований, считает возможным изменить редакцию п. 2.6 договора аренды, указав его в следующей редакции:

«2.6.Арендатор обязуется в соответствии с условиями, установленными п.2.5 настоящего договора, произвести оплату за фактическое пользование земельным участком за период с 17.08.2011 года по 02.07.2014 года (1051 день) в размере <данные изъяты> рублей.»

При этом основания для исключения из договора п. 2.5 договора и исключения п. 1 к Приложению № 3 истцом не обоснованны и судом не усматриваются, однако указанные положения Приложения № 3 договора должны быть приведены в соответствие с произведенным судом расчетом.

При таких обстоятельствах заявленные истцом требования суд полагает возможным удовлетворить в части.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 12, 55, 56, 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования удовлетворить в части.

Изложить п. 2.6 договора аренды в следующей редакции:

«2.6.Арендатор обязуется в соответствии с условиями, установленными п.2.5 настоящего договора, произвести оплату за фактическое пользование земельным участком за период с 17.08.2011 года по 02.07.2014 года (1051 день) в размере <данные изъяты> рублей.»

Обязать Администрацию Петрозаводского городского округа привести Приложение № 3 указанного договора аренды в соответствие с новой редакцией п. 2.6. договора.

В удовлетворении остальных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Карелия через Петрозаводский городской суд Республики Карелия в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Н.Б.Малова

Мотивированное решение изготовлено 24 января 2015 года.