Решение по делу № 2-994/2019 ~ М-795/2019 от 27.05.2019

Дело № 2-994/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 июля 2019 года г. Комсомольск-на-Амуре Хабаровского края

Ленинский районный суд г. Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края в составе председательствующего судьи Плотниковой Е.Г.,

при секретаре судебного заседания Данюковой Н.А.,

с участием истца Колесниковой СА.,

представителя истца Монаховой Е.С., действующей в порядке ч.6 ст. 53 ГПК РФ,

представителя ответчика Демидовой О.В – адвоката Влащенко А.Б., представившего удостоверение № от ДД.ММ.ГГГГ и ордер № от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Колесниковой С. А. к Демидову И. В., Демидовой О. В. о взыскании суммы задатка, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Колесникова С.А. обратилась с суд с вышеуказанным иском к Демидову И.В., Демидовой О.В., ссылаясь на неисполнение ответчиками принятых на себя обязательств по возврату денежных средств по соглашению о задатке. В обоснование заявленных требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ответчиками были подписаны соглашение о задатке и предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, принадлежащей ответчикам на праве собственности. Пунктом 5 договора и п. 4 соглашения о задатке стороны обязались совершить сделку и подать документы на государственную регистрацию перехода права собственности в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Пунктом 3 соглашения указан порядок расчетов по предстоящей сделке купли-продажи квартиры, который при наличии существенных обстоятельств, сложившихся к ДД.ММ.ГГГГ, не мог быть выполнен по ряду объективных причин, не зависящих от воли сторон. По условиям соглашения о задатке сумма 563 000 рублей - кредитные средства предоставляемые покупателю кредитной организацией для покупки квартиры. Ответчики не предоставили ей всех необходимых документов для подачи в кредитную организацию. ДД.ММ.ГГГГ ответчики выделили доли в праве общей собственности на квартиру своим несовершеннолетним детям, постановление отдела опеки и попечительства о предварительном разрешении на отчуждение долей, принадлежащих несовершеннолетним, было получено ими только ДД.ММ.ГГГГ, что лишило ее права оформить кредитный договор и подготовить необходимые для сделки купли-продажи документы в установленный срок. По условиям соглашения о задатке сумма 1 167 000 рублей - часть средств за счет социальной выплаты на основании свидетельства о праве на получение социальной выплаты на приобретение жилого помещения или создание объекта индивидуального жилищного строительства, выданного молодой семье ДД.ММ.ГГГГ администрацией гор. Комсомольска-на-Амуре. В силу того, что в свидетельстве указана сумма 1 721 808 рублей, именно эту сумму, как указала нотариус, следует указывать в основном договоре купли-продажи в качестве одного из источников платежей по договору. Она предлагала ответчикам предоставить ей копии необходимых документов на квартиру и подписать новую редакцию соглашения о задатке с участием всех сособственников (продавцов), указав новые сроки, устанавливающие подписание основного договора купли-продажи и новый порядок расчетов по сделке. В случае отказа ответчиков от совершения сделки купли-продажи квартиры на новых условиях просила в 3-хдневный срок вернуть переданные по соглашению о задатке денежные средства в сумме 150 000 рублей. ДД.ММ.ГГГГ ответчики направили ей телеграмму с приглашением к нотариусу на ДД.ММ.ГГГГ для проведения сделки. ДД.ММ.ГГГГ она направила им заказным письмом уведомление с предложением о предоставлении истцу копий недостающих документов на квартиру и подписании новой редакции соглашения о задатке. Аналогичное уведомление она пыталась вручить ответчикам ДД.ММ.ГГГГ в нотариальной конторе, однако ответчики отказались его получать. ДД.ММ.ГГГГ нотариус не была готова составить договор купли-продажи квартиры, в связи с тем, что между сторонами не было достигнуто согласие по существенным условиям договора. Полагает, что деньги в сумме 150 000 рублей, переданные ответчикам по соглашению о задатке, подлежат возврату истцу на основании п. 5 соглашения.

С учетом дополнений исковых требований истец просит взыскать с Демидова И.В., Демидовой О.В. в солидарном порядке денежные средства по соглашению о задатке в сумме 150 000 рублей, судебные расходы на оплату услуг представителя в сумме 15 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 1 000 рублей.

В судебном заседании истец на удовлетворении заявленных требований настаивала, дала пояснения, полностью совпадающие с обстоятельствами, изложенными в иске. Дополнительно пояснила, что на момент заключения предварительного договора купли-продажи и соглашения о задатке приобретаемая квартира находилась в собственности двоих ответчиков, о необходимости выделения долей в праве собственности на жилое помещение несовершеннолетним детям ответчики ее в известность не ставили. До даты заключения основного договора купли-продажи данное соглашение для предъявления его в кредитный потребительский кооператив ей не предоставили.

Представитель истца Монахова Е.С. поддержала требования своей доверительницы, просила их удовлетворить, ссылаясь на то, что обязательства по заключению основного договора купли-продажи не были исполнены в установленный срок, поскольку изменился субъектный состав со стороны продавцов, в связи с чем необходимые документы не были представлены в кредитный кооператив для решения вопроса о предоставлении денежных средств. ДД.ММ.ГГГГ ответчики выставили квартиру на продажу, не имея намерение ДД.ММ.ГГГГ продавать ее истцу.

Ответчики в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В ранее данных пояснениях ответчик Демидова О.В. против удовлетворения исковых требований возражала, пояснила, что истец обратилась к ним с целью покупки квартиры. Обговаривая условия при продаже квартиры, у них с мужем было одно условие – не позднее ДД.ММ.ГГГГ получить в счет стоимости квартиры наличные денежные средства в размере 1 000 000 рублей, с целью погасить долг по договору займа. Истцом был выдан им задаток в размере 150 000 рублей, при заключении предварительного договора купли-продажи и соглашения о задатке оговорили порядок внесения платежей. Сумму 850 000 рублей истец должна была передать не позднее ДД.ММ.ГГГГ. В указанный срок денежные средства в размере 850 000 рублей истец не предоставила, договорились, что в момент заключения основного договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ деньги будут уплачены. Прибыв к нотариусу ДД.ММ.ГГГГ, истец сообщила, что тот порядок оплаты, который предусмотрен в предварительном договоре купли-продажи, не может быть указан в основном договоре. ДД.ММ.ГГГГ денежные средства получены от истца не были, что привело к возникновению убытков в связи с просрочкой платежа по договору займа. Доли в праве собственности на жилое помещение с учетом несовершеннолетних детей были нотариально определены, соглашение получено ДД.ММ.ГГГГ. Просила в иске отказать.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчиков.

Представитель ответчика Демидовой О.В. - Влащенко А.Б. против удовлетворения исковых требований возражал, ссылаясь на то, что договор купли-продажи квартиры не был заключен в связи с нарушением истцом порядка внесения платежей.

Свидетель Свидетель №1, опрошенная в судебном заседании, пояснила, что она является офис- менеджером первого городского агентства недвижимости, помогала истцу в оформлении сделки по покупке квартиры по <адрес>. Стороны встретились в офисе, было составлено соглашение о задатке и предварительный договор купли-продажи, ДД.ММ.ГГГГ истец передала продавцам задаток в счет покупки квартиры. Условиями предварительного договора купли-продажи было предусмотрено, что оплата стоимости квартиры будет произведена за счет средств молодежного сертификата и средств, предоставленных кредитным потребительским кооперативом. Оговорили дату выхода на сделку. Истец при продаже своей квартиры имела определенный капитал, в связи с чем согласилась часть стоимости квартиры оплатить наличными средствами. ДД.ММ.ГГГГ стало известно, что ответчикам требуется определить доли в праве собственности на квартиру с учетом несовершеннолетних детей. Данное обстоятельство при своевременном уведомлении о нем явилось бы основанием к увеличению сроков, предусмотренных предварительным договором купли-продажи. При подписании предварительного договора данное условие не оговаривалось.

Свидетель Свидетель №2, опрошенный в судебном заседании, пояснил, что истец доводится ему невесткой, женой его сына. Истец передала ответчикам задаток в счет покупки квартиры. Помимо задатка для приобретения квартиры требовалось передать наличными средствами 850 000 рублей. Сын попросил у него предоставить ему данную денежную сумму, поскольку у них указанной суммы не было. Он согласился передать деньги после того, как будут переданы документы для оформления сделки. ДД.ММ.ГГГГ он вместе с истцом, его сыном встречались с ответчиками, продавцы должны были предоставить истцу документы, но не предоставили. ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ он приезжал к нотариусу с денежными средствами с целью передачи их продавцам, но сделка купли-продажи не состоялась, поскольку, как пояснила истец, ответчиками не были предоставлены документы об определении долей на квартиру с учетом детей.

Свидетель Свидетель №3, опрошенный в судебном заседании, пояснил, что истец доводится ему супругой. В счет покупки квартиры, расположенной по <адрес>, жена передала ответчикам задаток в размере 150 000 рублей, оформили предварительный договор купли-продажи квартиры. О смене состава собственников спорной квартиры стало известно после того, как задаток был передан ответчикам. ДД.ММ.ГГГГ ответчики сообщили о том, что определяют доли квартиры с учетом детей. Пакет документов для предоставления в кредитный потребительский кооператив ответчики не предоставили. С учетом суммы наличных денежных средств, подлежащей передаче ответчикам, и суммы средств, выделяемой по молодежному сертификату, общая сумма денежных средств, подлежащей передаче ответчикам, превышала стоимость квартиры, определенной условиями договора. Нотариус отказалась удостоверять договор по условиям предварительного договора купли-продажи, поскольку сумма средств по молодежному сертификату, указанная в договоре, меньше суммы подлежащей перечислению. Возместить разницу за счет наличных денежных средств ответчики отказались. Сделка ДД.ММ.ГГГГ не состоялась.

Суд, выслушав пояснения участников процесса, свидетелей, изучив материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (пункт 2 статьи 380 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункты 2 - 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. При этом Гражданский кодекс не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 названного Кодекса: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

В пункте 4 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации законодателем предусмотрено, что по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

В силу пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между Демидовым И.В., Демидовой О.В. (продавец) и Колесниковой С.А. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи четырехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, находящейся на 4 этаже, общей площадью 78,6 кв.м.

Указанная квартира принадлежит продавцам на праве собственности на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом 3 предварительного договора определено, что указанное жилое помещение продается по соглашению сторон за 2 730 000 рублей, из которых 150 000 рублей переданы по соглашению о задатке от ДД.ММ.ГГГГ; 850 000 рублей – личные средства покупателя, которые будут переданы продавцу наличными в срок до ДД.ММ.ГГГГ; 563 000 рублей – денежная сумма, предоставленная покупателю кредитным потребительским кооперативом, согласно кредитному договору, в течение 5 дней с момента государственной регистрации перехода права, в срок до ДД.ММ.ГГГГ; 1 167 000 рублей – денежная сумма, которая будет перечислена продавцу за счет средств молодежного сертификата в течение 10 рабочих дней с момента регистрации перехода права, в срок до ДД.ММ.ГГГГ

Стороны обязуются подать документы на государственную регистрацию перехода права собственности на имя покупателя в орган, осуществляющий государственную регистрацию, не позднее ДД.ММ.ГГГГ (пункт 5 предварительного договора).

ДД.ММ.ГГГГ стороны подписали соглашение о задатке в сумме 150 000 рублей.

Указанным соглашением предусмотрено, что в случае прекращения обязательств до наступления срока исполнения по согласованию сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток подлежит возврату. При отказе от заключения в установленный сторонами срок договора купли-продажи покупателем, внесенный задаток ему не возвращается (п. 2 ст. 381 ГК РФ). В случае отказа от заключения договора продавцом, продавец обязан уплатить покупателю двойную сумму задатка (п. 2 ст. 381 ГК РФ) (пункты 5, 7, 8 соглашения).

Таким образом, задатком в настоящем случае обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, то есть продавцов Демидова И.В. и Демидовой О.В. и покупателя Колесниковой С.А. заключить основной договор купли-продажи конкретной квартиры на согласованных условиях в определенный срок.

Сумма задатка в размере 150 000 рублей была передана Колесниковой С.А. ответчикам, о чем имеется собственноручная запись Демидова И.В. в соглашении о задатке о получении денежных средств подписи продавцов.

В установленный предварительным договором срок – ДД.ММ.ГГГГ основной договор купли-продажи квартиры между сторонами заключен не был.

Обращаясь в суд с заявленными требованиями, истец ссылалась на то, что обстоятельством, послужившим к тому, что основной договор не был заключен в установленный срок, явилось изменение субъектного состава продавцов, в связи с чем до даты заключения основного договора купли-продажи необходимые документы не были представлены в кредитный кооператив для решения вопроса о предоставлении денежных средств.

Вместе с тем, как следует из материалов дела, субъектный состав участников сделки - договора купли-продажи квартиры не изменился, в интересах несовершеннолетних сособственников жилого помещения действуют их родители в качестве законных представителей. Соглашение об определении долей было подписано и нотариально удостоверено ДД.ММ.ГГГГ, право собственности ответчиков, в т.ч. несовершеннолетних детей на спорное жилое помещение зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии ДД.ММ.ГГГГ., т.е. до даты, определенной сторонами для заключения основного договора купли-продажи, что подтверждается соглашением об определении долей, удостоверенным нотариусом нотариального округа г. Комсомольска-на-Амуре Орловой Е.В., выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ №

К дате заключения договора купли-продажи - к ДД.ММ.ГГГГ указанные правоустанавливающие документы, в т.ч. предварительное разрешение отдела опеки и попечительства по г. Комсомольску-на-Амуре Демидовой О.В. и Демидову И.В., законным представителям несовершеннолетних ФИО6, ФИО7 давать согласие на совершение сделки по отчуждению принадлежащих им долей в праве собственности на жилое помещение, что является необходимым условиям при отчуждении принадлежащих им долей, имелись у ответчиков.

В соответствии со ст. 309 - 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст.549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (статья 554 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422) (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

Условиями предварительного договора купли-продажи стороны определили все существенные условия договора, в т.ч. порядок оплаты.

Совокупностью исследованных в судебном заседании доказательств установлено, что договор купли- продажи не был оформлен нотариально в связи с несоответствием порядка оплаты, определенного условиями предварительного договора в части указания денежной суммы, подлежащей перечислению за счет молодежного сертификата, сумме социальной выплаты, подлежащей перечислению на приобретение (строительство) жилья на территории Хабаровского края на основании свидетельства № о праве на получение социальной выплаты на приобретение жилого помещения или создание объекта индивидуального строительства.

Свидетельство было выдано ДД.ММ.ГГГГ, т.е. на момент заключения предварительного договора купли-продажи истцу была известна сумма социальной выплаты, предоставленной на приобретение (строительство) жилья на территории Хабаровского края, что следовало учитывать при определении порядка оплаты при заключении предварительного договора купли-продажи.

Истец подписала предварительный договор, тем самым согласилась со всеми его условиями и обязалась заключить в установленный срок основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Доказательств подачи документов в кредитный потребительский кооператив для решения вопроса о предоставлении заемных денежных средств, отказа в предоставлении заемных денежных средств ввиду предоставления не полного пакета документов, суду не представлено.

Таким образом, оценив заявленные сторонами доводы и представленные в их обоснование доказательства по правилам ст.67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, между Демидовым И.В., Демидовой О.В. (продавцами) и Колесниковой С.А. (покупатель) не был заключен именно по вине покупателя.

Учитывая, что за неисполнение предварительного договора купли-продажи квартиры была ответственна сторона, давшая задаток, то есть покупатель Колесникова С.А., нарушившая существенное условие договора, предусматривающее порядок оплаты по договору, на основании п. 2 ст. 381 ГК РФ, суд приходит к выводу о том, что задаток, уплаченный покупателем, возврату не подлежит и соответственно об отказе в удовлетворении исковых требований Колесниковой С.А. к Демидову И.В., Демидовой О.В. о взыскании суммы задатка.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В соответствии со ст. 88 ГПК РФ ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

К издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе расходы на оплату услуг представителей (ст. 94 ГПК РФ).

Поскольку судом принято решение о необоснованности заявленных истцом требований, не подлежат удовлетворению требования истца о взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя, расходов по оплате государственной пошлины.

    На основании изложенного и руководствуясь ст. 167, 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Колесниковой С. А. к Демидову И. В., Демидовой О. В. о взыскании суммы задатка, судебных расходов – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Хабаровский краевой суд через Ленинский районный суд г.Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья                      Е.Г. Плотникова