Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1037/2018 ~ М-1129/2018 от 20.07.2018

Гражданское дело 2-1037/289-2018 г.

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

07 ноября 2018 года                 город Курск                          

Курский районный суд Курской области в составе:

председательствующего – судьи Жиленковой Н.В.,

при секретаре Мерзликиной Е.В.,

с участием:

истца Андросенко Л.А.,

представителя истца Кваскова М.В.,

представителя ответчика Кошелева Д.В., действующего на основании доверенности <адрес>1 от ДД.ММ.ГГГГ,

представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Газпром трансгаз Москва» – Шульженко С.В.,

представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФГБУ «Центрально-Черноземный государственный природный биосферный заповедник имени профессора В.В. Алехина» - Борзенковой М.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Андросенко Лилии Анатольевны к Русановой Ольге Вячеславовне о расторжении договора купли-продажи земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Андросенко Лилия Анатольевна обратилась в суд с вышеуказанным иском к Русановой Ольге Вячеславовне, в последствии с уточненным о расторжении договора купли-продажи земельного участка, мотивируя свои требования тем, что по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ ею у Русановой О.В. был приобретен в собственность земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - для жилищного строительства, с кадастровым номером №, общей площадью № кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, который принадлежал ответчику на праве собственности, на основании договора дарения от 26.02.2014г., соглашения о перераспределении земельных участков от 07.04.2015г., соглашения о перераспределении земельных участков от 26.05.2015г., что подтверждалось свидетельством о государственной регистрации права от 15.06.2015г. серия <адрес>, регистрационный №, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области. 20 сентября 2017 года истец обратилась в Администрацию Курского района Курской области с письменным заявлением о подготовке и утверждении градостроительного плана земельного участка. Постановлением администрации Курского района Курской области от 08.11.2017г. №, был утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером № площадью 0,1 га, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> с учетом зоны минимального допустимого расстояния от оси магистрального газопровода-от газораспределительной станции №1А г. Курска (ГРС-1А); охранная зона особо охраняемых природных территорий (буферная зона Центрального-Черноземного государственного заповедника им. В.В. Алехина). Из схемы планировочной организации земельного участка указанного градостроительного плана следует, что указанный земельный участок находится в зоне минимального допустимого расстояния от оси магистрального газопровода, охранная зона особо охраняемых природных территорий (буферная зона Центрального-Черноземного государственного заповедника им. В.В. Алехина) в его границах, обремененных охранными зонами, строительство не допустимо.

Истец обратился в администрацию Курского района Курской области с письменным заявлением по вопросу выдачи разрешения на строительство жилого дома на данном земельном участке. Из ответа администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № следует, что земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, Новопоселеновский <адрес> находится в охранных зонах, в связи с чем, место допустимого размещения - зданий, строений и сооружений на данном земельном участке отсутствует. Однако при заключении договора купли-продажи истец поставила ответчика в известность о целях использования приобретаемого ею земельного участка. В свою очередь, ответчик, действуя заведомо недобросовестно, не предупредила об имеющемся обременении и о невозможности использования земельного участка в соответствии с его видом разрешенного использования для жилищного строительства. В случае сообщения продавцами достоверной информации о нахождении земельного участка в охранной зоне магистрального газопровода, истец бы отказалась от заключения сделки и не передавала бы ответчикам денежные средства. Просит расторгнуть договор купли-продажи земельного участка категории земель: земли населенных пунктов - для жилищного строительства, площадью 1000 кв.м, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, заключенный 21.07.2017г. между Андросенко Лилией Анатольевной и Русановой Ольгой Вячеславовной. Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка категории земель: земли населенных пунктов - для индивидуального жилищного строительства, площадью 1000 кв.м, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, заключенный 21.07.2017 между Русановой Ольгой Вячеславовной и Андросенко Лилией Анатольевной. Взыскать с Русановой Ольги Вячеславовны в пользу Андросенко Лилии Анатольевны денежные средства в сумме 220000,00 (двести двадцать тысяч) рублей в возмещение понесенных расходов на приобретение земельного участка. Обязать ФИО2 возвратить ФИО3, находящийся у нее земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м. Прекратить государственную регистрацию права собственности за Андросенко Лилией Анатольевной на земельный участок с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м. Взыскать с Русановой Ольги Вячеславовны в пользу Андросенко Лилии Анатольевны судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины, в размере 5400,00 рублей.

В судебном заседании истец Андросенко Л.А., представитель истца - Квасков М.В., исковые требования поддержали в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении с учетом уточненного.

Ответчик Русанова О.В. в судебное заседание не явилась, согласно письменному заявлению просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представитель ответчика Кошелев Д.В., исковые требования не признал, по основаниям указанным в отзыве и дополнению к нему, указав, что оснований для расторжения договора купли-продажи, возврата истцу денежных средств не имеется.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Газпром трансгаз Москва» – Шульженко С.В., в судебном заседании пояснил, что действительно спорный объект имеет ограничения на

строительство, помимо указал, что в соответствии с ФЗ РФ от 21.07.1997г. №116-ФЗ «О промышленной безопасности опасных производственных объектов» организация

эксплуатирующая опасный производственный объект, обязана соблюдать положения законодательных и иных нормативно-правовых актов РФ, а также нормативных технических документов в области промышленной безопасности, т.е. обеспечить состояние защищенности жизненно важных интересов личности и общества от аварий на опасных производственных объектах и последствий указанных аварий. Владельцы таких земельных участков при их хозяйственном использовании, не могут строить, какие бы то ни было здания, строения, сооружения в пределах, установленных минимальных расстояний до объектов системы газоснабжения без согласования с организацией – собственником системы газоснабжения или уполномоченной ею организацией; такие владельцы не имеют права чинить препятствия организации – собственнику системы газоснабжения или уполномоченной ею организации в выполнении ими работ по обслуживанию и ремонту объектов системы газоснабжения, ликвидации последствий, возникших на них аварий, катастроф. Поскольку весь участок с кадастровым номером №, расположенный в населенном пункте д. <адрес> находится в пределах зоны минимальных расстояний до газопровода-отвода, составляющей 150 метров, то согласование для строительства жилого дома на спорном земельном участке невозможно, по причине его нахождения в границах населенного пункта и в пределах зоны минимальных расстояний от магистрального газопровода-отвода, равной 150 м от оси газопровода.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФГБУ «Центрально-Черноземный государственный природный биосферный заповедник имени профессора В.В. Алехина» – М.Л. Борзенкова, в суде пояснила, что исковые требования не подлежат удовлетворению, поскольку заповедник имеет статус биосферного резерва ЮНЕСКО, является единственным в мире эталоном нераспаханной луговой степи на черноземах в сочетании с дубравами. Земли заповедника, в том числе биосферных, относятся к землям особо охраняемых природных территорий. Охранная (буферная) зона Центрально-Черноземного государственного заповедника – участок «Стрелецкий», расположенный на территории Курского и <адрес>ов <адрес> поставлена на кадастровый учет 18.01.2018г. и представлена на публичной кадастровой карте. ФИО2 приобрела земельный участок для ИЖС, на земельном участке в части, которая расположена в границе зоны с особыми условиями использования территории №.ДД.ММ.ГГГГ в охранной (буферной) зоне указанного заповедника. За согласованием истец обращалась в заповедник, где ей на научно-техническом совете № от ДД.ММ.ГГГГ было отказано в согласовании строительства жилого дома.

Третье лицо Жуков А.В., не заявляющий самостоятельных требований относительно предмета спора, в судебное заседание не явился, о дне, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Выслушав участвующих в деле лиц, проверив и исследовав материалы дела, суд приходит к следующему:

Согласно ч.1 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ст. 460 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Частями 1, 3 ст. 37 ЗК РФ предусмотрено, что продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

В силу ст. 450 изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором РФ).

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как следует из материалов дела, 21.07.2016 года между Андросенко Л.А. и Русановой О.В. был заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым продавец Русанова О.В. обязуется передать в собственность покупателя Андросенко Л.А. земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов – для жилищного строительства, кадастровый №, общей площадью 1000 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, стоимостью 220000,00 руб., а продавец обязуются принять указанный земельный участок и уплатить за него определенную договором денежную сумму.

По указанному договору ответчик должен был передать истцу земельный участок свободный от прав третьих лиц.

Согласно п. 4 договора, до заключения настоящего договора земельный участок никому ранее не продан, не подарен, не заложен, в споре, под арестом и запрещением не состоит, на него нет прав и претензий третьих лиц.

Как следует из материалов дела, согласно ответу администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, находится в зоне минимально-допустимых расстояний магистрального газопровода-отвода газораспределительной станции №1А г. Курска (ГРС-1А) диаметром 500мм рабочим давлением 55 кгс/см2, в связи с чем, строительство объектов капитального строительства на указанном земельном участке категорически запрещено. Вышеуказанный участок частично расположен в охранной зоне ФГБУ «Центрально-Черноземный государственный биосферный заповедник им.профессора В.В. Алехина» участка «Стрелецкий».

Нахождение земельного участка в охранной зоне магистрального газопровода, согласно п. 2, п. 14 Постановления Правительства Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «Об утверждении Правил охраны Газораспределительных сетей» предполагает ограничение. Так, на земельные участки, входящие в охранные зоны газораспределительных сетей, в целях предупреждения их повреждения или нарушения условий их нормальной эксплуатации налагаются ограничения (обременения), которыми запрещается лицам, указанным в пункте 2 настоящих Правил: а) строить объекты жилищно-гражданского и производственного назначения.

Из содержания градостроительного плана №RU-465110000730 от ДД.ММ.ГГГГ на вышеуказанный земельный участок с кадастровым номером 46:11:121202:741, утвержденного вышеуказанным Постановлением администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, следует, что этот участок расположен в зоне минимально-допустимого расстояния газопровода – отвода к газораспределительной станции №а <адрес> (ГРС-1А), а также в охранной зоне особо охраняемых природных объектов (буферная зона Центрально-Черноземного государственного биосферного заповедника им. В.В. Алехина) (п.5 плана). В пункте 6 плана указаны точки в которых спорный участок расположен в зоне минимально-допустимого расстояния газопровода – отвода к газораспределительной станции №1а г. Курска (ГРС-1а), а также в охранной зоне особо охраняемых природных объектов (буферная зона Центрально-Черноземного государственного биосферного заповедника им.В.В. Алехина).

Помимо, указанные обстоятельства подтверждаются решением Курского районного суда <адрес> по административному исковому заявлению ФИО2 к администрации <адрес> о признании незаконным постановления № от 08.11.2017г., градостроительного плана от 08.11.2017г. на земельный участок с кадастровым номером №, решения администрации <адрес>, содержащегося в ответе № от ДД.ММ.ГГГГ и возложении обязанности утвердить и выдать градостроительный план на земельный участок с кадастровым номером № от 21.06.2018г., вступившим в законную силу 26.07.2018г..

В силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия о расторжении договора и возврате уплаченных по договору денежных средств, однако, данная претензия была оставлена ответчиком без удовлетворения.

Существенными условиями оборота земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства, является сама возможность капитального строительства на нем, с целью проживания в построенном объекте, использования созданного объекта, в соответствии с нормами ст. 209 ГК РФ.

Исходя из буквального смысла, содержания и толкования норм права, регулирующих спорные правоотношения, продавец - собственник земельного участка - обязан предоставить покупателю исчерпывающую, полную и достоверную информацию о расположении земельного участка, в том числе по отношению к смежным земельным участкам, его границах, возможных обременениях и ограничениях его использования, и иную информацию, которая может повлиять на решение покупателя о покупке данного земельного участка.

При приобретении земельного участка истец проявил определенную степень заботливости и осмотрительности, какая требовалась по характеру договора, участок был осмотрен, но определить расположение участка в охранной зоне магистрального газопровода, а также предположить о том, что наличествует буферная зона Центрально-Черноземного государственного биосферного заповедника им. В.В. Алехина визуальным осмотром было невозможно.

Истцу не были предоставлены сведения о нахождении земельного участка в охранной зоне магистрального газопровода и невозможности строительства жилого дома на данном земельном участке, однако использование земельного участка в соответствии с указанным целевым назначением ввиду наличия охранной зоны газопровода, как и буферной зоны - невозможно.

Таким образом, ответчиком был продан истцу участок, не соответствующий его целевому назначению, который не может быть использован, в том числе для строительства жилого дома.

В результате нарушения ответчиком положений п.1 ст. 37 ЗК РФ, при заключении договора купли-продажи истец не был уведомлен об ограничениях использования спорного земельного участка, в результате чего он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу ст. 56 ЗК РФ охранные зоны являются ограничением прав на землю (п. 1), ограничение прав на землю подлежит государственной регистрации в случаях и в порядке, которые установлены федеральными законами (п. 6). Действующими федеральными законами не предусмотрена государственная регистрация обременения прав на земельные участки с установлением охранной зоны магистрального газопровода.

В связи с чем, в силу ст. 450 ГК РФ у суда имеются основания для расторжения этого договора.

Доводы представителя ответчика о том, что истец при приобретении земельного участка не проявил должную степень заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру договора, несостоятельны, поскольку земельный участок был осмотрен, однако наличие на участке подземного газопровода определить визуальным путем невозможно, не обладая специальными познаниями, не получив информацию об установленных охранных зонах от продавца, истец не могла знать о наличии и объеме

ограничений земельного участка. Доказательств наличия у истца такой информации до подписания договора, ответчиками в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ в материалы дела не представлено. При этом, на момент приобретения участка истец не являлась его правообладателем, в связи с чем, должностные лица и органы власти не вправе были им предоставлять информацию о приобретаемом участке.

Учитывая, что в реестре регистрация прав на земельный участок производится на основании межевого плана, который должен содержать такую информацию и который должен был иметься у ответчика, последние должны были располагать сведениями об ограничениях земельного участка.

При этом, доказательств соответствующих требованиям ст. ст. 59, 60 ГПК РФ, подтверждающих предоставление ответчиком при заключении договора купли-продажи земельного участка кадастрового паспорта земельного участка в том виде, из которого возможно было установить наличие на земельном участке ограничений (обременений) в момент заключения договора купли-продажи или иной информации о наличии ограничений на земельном участке, стороной ответчика не представлено.

Поскольку на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи ограничения прав на земельный участок существовали, обременение, на основании заявления собственника земельного участка, подлежало внесению в правоустанавливающие документы, а в соответствии с положениями ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать участок свободным от обременений, риск неосведомленности несет продавец.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ограничение (обременение) права на земельный участок по адресу: с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, зарегистрировано не было.

Поскольку истец, не обладая достаточной информацией об ограничениях приобретаемого земельного участка в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора купли-продажи, а именно использование земельного участка по назначению, в том числе с возведением жилого дома, суд признает данные нарушения договора существенными приходит к выводу об удовлетворении исковых требований о расторжении договора купли-продажи и возвращении сторон в первоначальное положение.

На основании п. 65 Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Оценив представленные сторонами доказательства, по правилам ст.67 ГПК РФ, т.е. относимость, допустимость, достоверность, достаточность и взаимную связь доказательств, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению.

В силу положений статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

С ответчика подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины в размере 5400,00 рублей, понесенные истцом при подаче искового заявления в суд.

Руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Андросенко Лилии Анатольевны к Русановой Ольге Вячеславовне о расторжении договора купли-продажи земельного участка, - удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка категории земель: земли населенных пунктов - для индивидуального жилищного строительства, площадью 1000 кв.м, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> заключенный 21.07.2017 между Русановой Ольгой Вячеславовной и Андросенко Лилией Анатольевной.

Взыскать с Русановой Ольги Вячеславовны в пользу Андросенко Лилии Анатольевны денежные средства в сумме 220000,00 (двести двадцать тысяч) рублей в возмещение понесенных расходов на приобретение земельного участка.

Обязать Андросенко Лилию Анатольевну возвратить Русановой Ольге Вячеславовне, находящийся у нее земельный участок с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> площадью <данные изъяты> кв.м.

Прекратить государственную регистрацию права собственности за ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м.

Взыскать с Русановой Ольги Вячеславовны в пользу Андросенко Лилии Анатольевны судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины, в размере 5400,00 рублей.

Решение может быть обжаловано в Курский областной суд через Курский районный суд Курской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме. Мотивированное решение суда изготовлено 12 ноября 2018г..

Судья