Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-210/2017 ~ М-170/2017 от 28.03.2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 апреля 2017 года                                                                               с.Шигоны

Шигонский районный суд Самарской области в составе:

председательствующего судьи Полянского А.Ю.,

при секретаре Логиновой М.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-210 по иску Максимовой Л.М. к Администрации муниципального района Шигонский Самарской области и Администрации сельского поселения Береговой муниципального района Шигонский Самарской области о признании права собственности на земельный участок и жилой дом,

Установил:

Максимова Л.М. обратилась в суд с исковым заявлением к Администрации муниципального района Шигонский Самарской области, Администрации сельского поселения Береговой муниципального района Шигонский и ФИО1 о признании права собственности на земельный участок площадью 3917 кв.м. из категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для ведения личного подсобного хозяйства, а также расположенный на нем жилой дом общей площадью 40,1 кв.м., находящиеся в <адрес>.

В обоснование иска Максимова Л.М. указала, что приобрела спорные земельный участок и жилой дом по нотариально удостоверенному договору купли-продажи, заключенному ДД.ММ.ГГГГ с ФИО1. Расчеты по сделке были совершены после подписания указанного договора. С момента заключения договора купли-продажи она пользуется приобретенными земельным участком и жилым домом, содержит их за свой счет. В связи с тем, что договор не был зарегистрирован в установленном порядке в БТИ и земельном комитете, а также неизвестностью местонахождения продавца Кудашкина А.О. она не имеет возможности зарегистрировать переход права собственности на спорное имущество.

Определением суда от 26.04.2017 года по заявлению истца ФИО1 исключен из числа ответчиков в связи с его смертью.

В судебном заседании истец Максимова Л.М. иск поддержала по изложенным в исковом заявлении основаниям, дополнив, что обязательства по договору купли-продажи сторонами исполнены, расчет с продавцом произведен полностью, имущество передано ей. Однако акт приема-передачи имущества не был составлен в связи с болезнью и последовавшей затем смертью продавца ФИО1 При этом сделку до сих пор никто не оспаривал, в том числе наследники ФИО1

Представители соответчиков Администрации муниципального района Шигонский и Администрации сельского поселения Береговой в суд не явились, в заявлениях просили дело рассмотреть в их отсутствие, возражений на иск не представили.

Третье лицо Тарасова Н.А. (дочь умершего ФИО1) в судебном заседании с иском согласилась и пояснила, что Максимова Л.М. купила спорные земельный участок и жилой дом у ее отца ФИО1 по договору купли-продажи, заключенному ДД.ММ.ГГГГ. Расчет между сторонами указанного договора был произведен полностью. Передача денег от покупателя Максимовой Л.М. продавцу ФИО1 происходила в ее присутствии. Передаточный акт к договору купли-продажи не составлялся в связи с тем, что после заключения договора отец сильно заболел и вскоре умер, но фактически дом и земельный участок были переданы Максимовой Л.М. Она является единственным наследником по закону после смерти своего отца ФИО1, других наследников нет. Наследственное дело после смерти отца не заводилось. На спорное имущество не претендует.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения истца и третьего лица, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

    В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона обязана доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

    По мнению суда, истец представила достаточные и убедительные доказательства в обоснование заявленных требований.

Как установлено судом, спорные земельный участок площадью 3917 кв.м. из категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для ведения личного подсобного хозяйства, с кадастровым номером №, а также расположенный на нем жилой дом общей площадью 40,1 кв.м., находящиеся в <адрес>, принадлежали на праве собственности ФИО1 (право собственности на земельный участок подтверждено свидетельством о праве собственности на землю № САМ № №, а на жилой дом - регистрационным удостоверением № от ДД.ММ.ГГГГ).

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ФИО1 был заключен договор купли-продажи, в соответствии с условиями которого спорные земельный участок и жилой дом проданы истцу. Передаточный акт к договору купли-продажи не составлялся, но фактически дом и земельный участок были переданы истцу, что никем по делу не оспаривается.

Указанный договор купли-продажи удостоверен нотариально, однако не прошел государственную регистрацию в земельном комитете, БТИ, Росреестре.

Как установлено судом, спорное имущество было передано продавцом истцу, которая пользуется им и содержит за свой счет.

Судом установлено, что продавец ФИО1 умер ДД.ММ.ГГГГ. Согласно сообщению нотариуса Шигонского района № 724 от 19.04.2017 года после смерти ФИО1 наследственное дело не заводилось, завещание не удостоверялось.

Из справки администрации сельского поселения Береговой от 26.04.2017 года следует, что на момент смерти ФИО1 был зарегистрирован в жилом помещении один.

При этом Тарасова Н.А. – дочь ФИО1, единственный наследник по закону первой очереди, - с иском Максимовой Л.М. согласилась и подтвердила исполнение условий сделки сторонами, на спорное имущество не претендует.

Согласно выпискам из ЕГРН права и обременения на спорные объекты в ЕГРН не зарегистрированы.

В силу п. 1 ст. 164 ГК РФ (в редакции на момент заключения договора от 01.07.1998 года) сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Пункт 1 статьи 164 ГК РФ (в ред. Федерального закона от 07.05.2013 года № 100-ФЗ) предусматривает, что в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Как установлено п. 2 ст. 558 ГК РФ, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

При этом правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в ст. 558 ГК РФ, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 01.03.2013 года (п. 7 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 года № 302-ФЗ).

Статьей 2 Закона РФ от 23.12.1992 года № 4196-1 «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства», действовавшего в момент заключения договора купли-продажи, было установлено, что договор купли-продажи (купчая) земельного участка подлежит нотариальному удостоверению и регистрации в соответствующем комитете по земельным ресурсам и землеустройству.

Таким образом, на момент подписания договора купли-продажи от 01.07.1998 года законодательством было установлено требование о его государственной регистрации.

Как установлено п. 2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Пунктом 2 статьи 218 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 данного Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Для договора продажи недвижимости существенными условиями являются данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, и цена передаваемого имущества.

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Статья 551 ГК РФ гласит, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1). В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3).

Как разъяснено в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

В п. 62 того же Постановления также разъяснено, что на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Судом установлено, что договор купли-продажи, заключенный с истцом, соответствует требованиям закона: между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, он подписан сторонами; обязательства по договору его сторонами выполнены. Договор до сих пор никем не оспорен.

Таким образом, передав спорные земельный участок и жилой дом в собственность истцу на основании надлежаще оформленного договора купли-продажи, продавец ФИО1 распорядился принадлежащим ему на праве собственности имуществом.

Как предусмотрено ст.ст. 26, 27 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона, в частности, когда не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; не представлены для осуществления государственной регистрации ранее возникшего права на объект недвижимого имущества заявление и документы, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» перехода данного права, его ограничения или обременения либо совершенной после вступления в силу указанного федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Суд считает, что в данной ситуации требование закона об обязательной регистрации сделки и перехода права собственности для истца невыполнимо по указанным выше основаниям (в связи со смертью продавца, право собственности которого в ЕГРН не зарегистрировано).

Как следует из материалов дела, 10.03.2017 года государственный регистратор приостановил осуществление регистрации права собственности истца на спорные объекты недвижимости в связи с тем, что право собственности продавца ФИО1 на них не зарегистрировано в ЕГРН, также как и не зарегистрировано право собственности покупателя по прежнему порядку.

Защита нарушенного права истца путем обращения в суд с требованием об оспаривании отказа государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности по заявлению одной стороны сделки, а также с исками о государственной регистрации сделки и перехода права собственности по мнению суда в данном случае невозможна, поскольку акт приема-передачи имущества не составлялся, письменного подтверждения выплаты выкупной цены продавцу не имеется.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в частности, путем признания права.

В связи с изложенным суд полагает необходимым признать за истцом право собственности на спорные земельный участок и жилой дом.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковое заявление Максимовой Л.М. удовлетворить. Признать за ней право собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 3917 кв.м., из категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для ведения личного подсобного хозяйства, и расположенный на нем жилой дом общей площадью 40,1 кв.м., находящиеся в <адрес>.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня вынесения в судебную коллегию по гражданским делам Самарского областного суда через Шигонский районный суд.

Председательствующий                                                А.Ю.Полянский