Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-35755/2017 от 10.10.2017

Судья: Логачева Е.Д. Дело № 33-35755/2017 АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

30 ноября 2017 года г. Краснодар

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Дунюшкиной Н.В.,

судей Башинского Д.А., Смирнова Е.А.,

по докладу судьи Башинского Д.А.,

при секретаре Рыбнике В.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Администрации муниципального образования Гулькевичского района по доверенности Савельевой < Ф.И.О. >10 на решение Гулькевичского районного суда Краснодарского края от 18 августа 2017 года,

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия

установила:

Истец Пономаренко < Ф.И.О. >11 обратился в суд с иском к ответчику, с учетом уточненных требований просит обязать Межмуниципальный отдел по Гулькевичскому и Кавказскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю поставить на кадастровый учет дом, расположенный по адресу: <...> признать право собственности на домовладение и земельный участок с кадастровым номером <...>, а также зарегистрировать право собственности на земельный участок.

В обоснование ссылается на то, что постановлением <...> от <...> ему с братом был выделен земельный участок в <...> заключен Договор аренды <...> от <...>. <...> им был заказан генплан застройки по <...>. В соответствии с экспликацией: двухэтажный и двухквартирный, летняя кухня, гараж, септик. Они с братом стали активно строиться на земельных участках, выделенных нам под строительство. В соответствии с Постановлением <...> от <...> упорядочена нумерация квартир: квартире брата присвоен адрес: <...> его квартире: <...> <...> им заказан технический паспорт, в соответствии с которым были инвентаризированы следующие строения: жилой дом (еще не сданный в эксплуатацию) 134,8 кв.м; гараж 33,6 кв.м; сарай 18,8 кв.м; кухня 20,5 кв.м; сарай (№2) 8,7 кв.м; уборная 1,6 кв.м. В 2006

году проведено межевание земельного участка по адресу: <...>, подготовлено межевое дело. Ему указали на необходимость подписать договора аренды на используемую землю. В соответствии с Постановлением Главы МО Гулькевичский район № 795 от 19 мая 2008 года им подписан
договор аренды земельного участка несельскохозяйственного
назначения с кадастровым номером <...> на
одиннадцать месяцев, после окончания срока продолжал
пользоваться землей. С 1995 года платил аренду за пользование
земельным участком. Он хотел оформить дом с земельным участком,
но различные семейные обстоятельства: смерть отца, увольнение
супруги с предыдущего места работы, нехватка финансовых средств,
серьезно препятствовали в выполнении запланированного. В 2017
году он заказал техническое заключение в ООО «Стройинвест
Девелопмент» проверить состояние строительных конструкций
квартиры, согласно которому квартиру возможно признать
пригодной для проживания в соответствии с действующим
законодательством на территории РФ и Краснодарского края со
следующими технико-экономическими показателями: общая
площадь квартиры 108,8 кв.м, в том числе жилая 67 кв.м,
вспомогательная (подсобная) площадь 41,7 кв.м. В июне 2017 года
он обратился в Отдел архитектуры и градостроительства
Администрации МО Гулькевичский район, чтобы ввести в
эксплуатацию построенный дом. Ему в этом было отказано. Кроме
того, ему было отказано и в признании права на земельный участок,
что полагает незаконным, поскольку земельный участок предоставлен до введения в действие Земельного кодекса РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения, гражданин, обладающий таким земельным участком на таком праве, вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность. Он принял все меры для выполнения требований установленных ч.9 ст.38 Федерального закона от 24.07.2007г. «О государственном кадастре недвижимости», а именно предоставил документ, в котором границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.

В судебном заседании истец Пономаренко < Ф.И.О. >12 и его представитель Палапин < Ф.И.О. >13 исковые требования поддержали в полном объеме по изложенным выше основаниям.

Представитель ответчика Савельева < Ф.И.О. >14 против удовлетворения требований в части признания права собственности на земельный участок возражала, в остальной части полагалась на усмотрение суда.

Пояснила суду, что истцом не соблюден внесудебный порядок приобретения земельного участка в собственность, не подтверждено, что он не использовал однократное получение земельного участка в собственность, что у него многодетная семья, в противном случает земля подлежит выкупу.

Представитель третьего лица, надлежаще уведомленный о месте и времени судебного разбирательства, не явился, в направленном в суд заявлении дело просил рассмотреть в отсутствие представителя.

Решением Гулькевичского районного суда Краснодарского края от 18 августа 2017 года удовлетворены исковые требования Пономаренко < Ф.И.О. >15 к Администрации муниципального образования Гулькевичский район Краснодарского края о признании права собственности на жилой дом и земельный участок.

Признано за Пономаренко < Ф.И.О. >16 право собственности на квартиру по адресу: Краснодарский край, <...> общей площадью 108,8 кв.м, в том числе жилой - 67,1 кв.м, находящуюся на земельном участке площадью 747кв.м с кадастровым номером <...>, со следующими характеристиками: назначение - жилое, наименование - квартира, этажность - 1, расположение на этаже - 1, материал стен - кирпич, год постройки - 2004.

Признано за Пономаренко < Ф.И.О. >17 право собственности на земельный участок с кадастровым номером <...>, площадью 747 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, <...>

Поставлена на государственный кадастровый учет квартира, расположенная по адресу: Краснодарский край, <...> общей площадью 108,8 кв.м, в том числе жилой - 67,1 кв.м, находящуюся на земельном участке площадью 747кв.м с кадастровым номером <...> со следующими характеристиками: назначение - жилое, наименование - квартира, этажность - 1, расположение на этаже -1, материал стен - кирпич, год постройки - 2004.

В апелляционной жалобе представитель Администрации муниципального образования Гулькевичского района по доверенности Савельева < Ф.И.О. >18 просит решение районного суда отменить, считая его незаконным и необоснованным, принятым с существенным нарушением норм материального и процессуального права. Принять по делу новое решение.

Проверив материалы дела, выслушав представителя Администрации муниципального образования Гулькевичского района по доверенности Савельеву < Ф.И.О. >19 просившую решение районного суда отменить, а апелляционную жалобу удовлетворить, обсудив доводы апелляционной

жалобы, судебная коллегия оснований для отмены решения суда первой инстанции не усмотрела.

Как следует из материалов дела, согласно ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В силу ч. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Пленум Верховного Суда РФ и Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в совместном постановлении «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» № 10/22 от 29 апреля 2010 года указали, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии со статьей 222 ГК РФ и пунктом 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление № 10/22) право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Прямого запрета на признание права собственности на самовольную постройку за лицом, которому земельный участок в установленном порядке предоставлен для размещения построек на праве аренды, постановление № 10/22 и ГК РФ не содержат.

В соответствии с пунктом 1 статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. В соответствии с пунктом 2 статьи 264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. В соответствии с пунктом 1 статьи 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. В соответствии с положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и пункта 1 статьи 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. В соответствии с абзацем 2 статьи 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.

Из системного толкования вышеуказанных норм гражданского и земельного законодательства, а также обстоятельств настоящего дела следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную истцом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды, может быть признано при соблюдении определенных условий. Собственник земельного участка должен определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений соответствующего целевого назначения. Возведенное в соответствии с условиями договора, градостроительными нормами и правилами, строение не должно нарушать права и интересы других лиц, создавать угрозу жизни и здоровью граждан. Указанная позиция также соответствует разъяснению, изложенному в «Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством», утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2014 года.

В судебном заседании установлено, что Постановлением главы администрации Отрадо-Кубанского сельсовета № 106 от 06 июня 1995 года Пономаренко < Ф.И.О. >20 предоставлен в аренду сроком на пять лет земельный участок площадью 1000 кв.м из состава земель администрации для индивидуального жилищного строительства в селе <...> Пономаренко < Ф.И.О. >21 обязан заключить с администрацией договор аренды указанного участка, в месячный срок обратиться в отдел

архитектуры за оформлением градостроительной документации на проектирование жилого дома и хозпостроек.

<...> между Отрадо-Кубанской администрацией и Пономаренко < Ф.И.О. >22 был заключен на пять лет договор аренды земельного участка № 1229 площадью 748 кв.м, предоставленного под строительство жилого дома. Постановлением Главы администрации села <...> <...> от <...> разрешено Пономаренко < Ф.И.О. >23 на арендуемом земельном участке площадью 748 кв.м и Пономаренко < Ф.И.О. >26 на арендуемом земельном участке площадью 748 кв.м по <...> строительство двухквартирного жилого дома. Пономаренко < Ф.И.О. >24 и Пономаренко < Ф.И.О. >25 постановлено приступить к освоению земельного участка (выполнению строительно-монтажных работ) в течение одного года со дня получения разрешения на производство работ и закончить строительство в течение пяти лет.

<...> специалистами отдела по делам градостроительства и архитектуры подготовлен генплан застройки участка по <...>.

В 2004 году истцом на выделенном ему земельном участке выстроена квартира в жилом доме.

Постановлением главы администрации Отрадо-Кубанского сельского округа № 21 от 14 ноября 2005 года квартире Пономаренко < Ф.И.О. >27 присвоен адрес: <...>По завершении строительства квартиры она не была введена в эксплуатацию.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу ч. 4 ст. 25.3 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» до 1 марта 2018 года разрешение на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию не запрашивается и правоустанавливающий документ на земельный участок является единственным основанием для государственной регистрации прав на такой объект индивидуального жилищного строительства.

Согласно п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ № 47 от 28 января 2006 года, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Таким образом, многоквартирный жилой дом является с точки зрения права собственности совокупностью отдельных жилых помещений (квартир) и общего имущества собственников таких жилых квартир. Законодательство различает понятия многоквартирного жилого дома и жилого дома. При этом жилые помещения в многоквартирном доме (в данном случае - квартира) могут быть самостоятельным объектом жилищных прав (п. 1 ст. 15п. 1 ст. 15 ЖК РФ), в частности права собственности.

Квартира по адресу: Краснодарский край, <...> как видно из технического паспорта, фактически представляет собой самостоятельное, изолированное жилое помещение, с отдельным входом, автономными системами водо-, электро-, газоснабжения, отопления, канализации. Данное жилое помещение в полной мере отвечает требованиям законодательства, предъявляемым к таким объектам жилищных прав как квартира: структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ст. 16 Жилищного кодекса РФ).

Таким образом, истцом совместно с Пономаренко < Ф.И.О. >28 возведен на предоставленном для индивидуального жилищного строительства многоквартирный жилой дом в соответствии с выданным им разрешением.

Истец обращался в Администрацию МО Гулькевичский район с заявлением о вводе объекта в эксплуатацию, ему было отказано.

Согласно техническому заключению № 17-19.ТЗ, выполненному ООО «Стройинвет Девелопмент» (свидетельство о допуске к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства № п-039-НОО 15-15042016) на основании визуального обследования можно сделать вывод, что основные конструкции квартиры находятся в хорошем состоянии, не нуждаются в укреплении, соответствуют требуемым характеристикам надежности и обеспечивают безопасную эксплуатацию здания. Выстроенная квартира осуществляет оптимальные условия функционирования человека в данной среде и уровень комфортности соответствует требованиям глав СП 55.13330.2011 «Дома жилые одноквартирные» (актуализированная редакция СНиП 31-02-2001), СП 31-107-2004 «Архитектурно-планировочные решения многоквартирных жилых домов», не противоречит Жилищному кодексу РФ, не создает угрозы жизни и здоровью людей, предназначена для постоянного нахождения людей, не нарушает права и законные интересы третьих лиц (гл.3, ст.29 п.4 ЖК РФ). Строительство выполнено с соблюдением строительных, санитарно-эпидемиологических, противопожарных норм и правил. На основании вышеизложенного, квартиру <...> возможно признать пригодным для проживания в соответствии с действующим законодательством на

территории РФ и Краснодарского края со следующими технико-экономическими показателями: общая площадь -108,8 кв.м, в том числе, жилая площадь - 67,1 кв.м; подсобная (вспомогательная) площадь - 41,7 кв.м.

В материалах дела имеется копия землеустроительного дела по земельному участку по адресу: <...> в составе которого топографическая съемка и градостроительное заключение, подтверждающие, что строительство квартиры выполнено в габаритах существующей застройки, в границах земельного участка и не нарушает интересы третьих лиц.

Учитывая, что квартира возведена на земельном участке, предоставленном истцу на праве аренды, отведенном для целей индивидуального жилищного строительства, имеются документы, подтверждающие, что строительные работы соответствуют санитарно-эпидемиологическим и пожарным нормам, не нарушаются права и законные интересы граждан и не создается угроза их жизни или здоровью; отказ администрации в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию связан лишь с отсутствием полномочий на сохранение самовольно выстроенного дома, а не с нарушением прав и законных интересов граждан, либо наличием угрозы их жизни или здоровью, суд считает возможным сохранить самовольно выстроенную квартиру, признав за истцом право собственности на нее.

Единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов провозглашено в качестве одного из принципов и действующего земельного законодательства (ст. 1,3 5 ЗК РФ).

Согласно ч.1 ст.39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с ч. 10 ст.22 Федерального закона от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определивших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае отсутствия в документах сведений о местоположении границ земельного участка их местоположение определяется в соответствии с утвержденным в установленном законодательством о градостроительной деятельности порядке проектом межевания территории. При отсутствии в утвержденном проекте межевания территории сведений о таком земельном участке его границами являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.

Учитывая, что спорный земельный участок находится при доме истца, принадлежащем ему на праве собственности, учтен на кадастровом учете без указания вида права, истец пользуется земельным участком по его прямому целевому назначению, факт пользования не оспаривается ни одной из сторон, право на пользование этим участком никем не оспорено, истцом приняты для установления границ участка в соответствии с законодательством, суд посчитал возможным признать за истцом право собственности на земельный участок с кадастровым номером <...>, площадью 747 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, <...>

Доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты судебной коллегией, так как направлены к иной оценке собранных по делу доказательств, неправильному толкованию действующего законодательства, не содержат обстоятельств, опровергающих выводы суда, и не нуждаются в дополнительной проверке.

Выводы суда основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, правовая оценка которым дана судом по правилам ст.67 ГПК РФ.

Юридически значимые обстоятельства судом определены правильно. Нарушений материального либо процессуального права, влекущих отмену решения судом не допущено.

Руководствуясь ст.ст.328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Гулькевичского районного суда Краснодарского края от 18 августа 2017 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя Администрации муниципального образования Гулькевичского района по доверенности Савельева < Ф.И.О. >29 - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: