Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-531/2014 (2-6662/2013;) ~ М-6430/2013 от 20.12.2013

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29.04.2014 года Ленинский районный суд города Самары

в составе председательствующего судьи Суркова В.П.,

при секретаре Кизовской В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по жалобе Родиной О. А. о признании незаконными действий Министерства строительства Самарской области,

УСТАНОВИЛ:

Родина О.А. обратилась в суд с заявлением о признании незаконными действий Министерства строительства Самарской области. В обоснование своих требований указала, что на основании договора от 24.01.2011 года заключённого с ЗАО ПФСК «Эл-Гранд», она является участником долевого строительства 8-9 этажного жилого дома общей площадью 13 867,12 кв. м со встроенными нежилыми помещениями, со строительным адресом: <адрес>, <адрес>, Чкалова на земельном участке относящегося к категории «земли населенных пунктов», имеющего кадастровый номер 63:01:0516001:0006, общей площадью 25810,7 квадратных метров. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома, ЗАО обязано передать ей в собственность расположенную в доме трёхкомнатную квартиру, со следующими параметрами: <адрес>

Согласно выписке из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении земельного участка с кадастровым номером № зарегистрировано ограничение (обременение) - аренда, а так же ипотека - право аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, назначение: земли населённых пунктов, площадь 25 810,7 кв. м.

Срок, на который установлено ограничение (обременение) права - передача объекта, но не позднее 6 месяцев с даты получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию (по состоянию на сегодняшний день, ЗАО ПФСК «Эл-Гранд» не получало разрешения на ввод строительного объекта в эксплуатацию).

Лицо, в пользу которого установлено ограничение (обременение) права - участники долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве.

Согласно пункта 5.44 данной выписки права аренды также обременены в её пользу.

Определением Арбитражного суда Самарской области по делу №А55-5075/2009 от 28.08.2009 года в отношении ЗАО ПФСК «Эл-Гранд» введена процедура наблюдения.

Определением Арбитражного суда Самарской области по делу №А55-5075/2009 от 12.01.2012 года её требования о передаче жилого помещения включены в реестр требований кредиторов ЗАО ПФСК «Эл-Гранд».

Решением Арбитражного суда Самарской области по делу №А55-5075/2009 от 03.08.2012 года ЗАО ПФСК «Эл-Гранд» признано несостоятельным (банкротом), конкурсным управляющим утверждена Николаева О.Н.

Ей стало известно, что Министерство строительства Самарской области планирует расторгнуть в одностороннем порядке договор аренды земельного участка №026539з от 07.06.2006 года.

Она считает, что указанными действиями Министерства строительства Самарской области нарушаются её права и интересы как участника долевого строительства, а также как залогодержателя прав аренды земельного участка с кадастровым номером №.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, просила признать действия Министерства строительства <адрес> выраженные в отказе от договора №026539з от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка по адресу: <адрес>, в <адрес> с кадастровым номером № не законными и нарушающими её права и интересы как участника долевого строительства и залогодержателя прав аренды данного земельного участка.

В судебном заседании заявитель поддержала заявленные требования, просила их удовлетворить.

Представитель Министерства строительства Самарской области, действующая на основании доверенности, в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав участников процесса, приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что на основании договора от 24.01.2011 года заключённого с ЗАО ПФСК «Эл-Гранд», Родина О.А. является участником долевого строительства многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, со строительным адресом: <адрес>, в <адрес> на земельном участке относящегося к категории «земли населенных пунктов», имеющего кадастровый номер 63:01:0516001:0006, общей площадью 25810,7 квадратных метров. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома, ЗАО обязано передать Родиной О.А. в собственность трёхкомнатную квартиру общей площадью 92,34 кв. м.

Материалами дела подтверждается, что ЗАО ПФСК «Эл-Гранд» осуществляло строительство данного дома на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №026539з и разрешения на строительство №RU 63301000-017 от ДД.ММ.ГГГГ года, выданного Главой г.о. Самара.

Согласно выписке из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:01:0516001:0006 зарегистрировано ограничение (обременение) - аренда, а также ипотека - право аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, назначение: земли населённых пунктов, площадь 25 810,7 кв. м.

Срок, на который установлено ограничение (обременение) права - передача объекта, но не позднее 6 месяцев с даты получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию (по состоянию на сегодняшний день, ЗАО ПФСК «Эл-Гранд» не получало разрешения на ввод строительного объекта в эксплуатацию).

Установлено, что лицами, в пользу которых установлено ограничение (обременение) права, являются участники долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, в том числе и Родина О.А.

Определением Арбитражного суда Самарской области по делу №А55-5075/2009 от 28.08.2009 года в отношении ЗАО ПФСК «Эл-Гранд» введена процедура наблюдения.

Определением Арбитражного суда Самарской области по делу №А55-5075/2009 от 12.01.2012 года её требования о передаче жилого помещения включены в реестр требований кредиторов ЗАО ПФСК «Эл-Гранд».

Решением Арбитражного суда Самарской области по делу №А55-5075/2009 от 03.08.2012 года ЗАО ПФСК «Эл-Гранд» признано несостоятельным (банкротом), конкурсным управляющим утверждена Николаева О.Н.

Определением Арбитражного суда Самарской области по делу №А55-5075/2009 от 26.07.2013 года утверждён порядок, срок и условия продажи имущества ЗАО ПФСК «Эл-Гранд», согласно которому имущество ЗАО состоит из:

- права аренды земельного участка по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ №027383з земельного участка, заключённого между ЗАО ПФСК «Эл-Гранд» и Министерством строительства <адрес>; кадастровый номер земельного участка № расположен по адресу: <адрес>, площадь земельного участка 9 997,5 кв. м для строительства жилых домов со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями (обременение правами третьих лиц в количестве 46 участников долевого строительства); рыночная стоимость 634000 руб.;

- права аренды земельного участка, по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ №026541з земельного участка, заключённого между ЗАО ПФСК «Эл-Гранд» и Министерством строительства <адрес>; кадастровый номер земельного участка №, расположен по адресу: <адрес>, <адрес> Площадь земельного участка 13 280,2 кв. м для строительства жилой застройки; обременение правами третьих лиц в количестве 31 участника долевого строительства). Рыночная стоимость 846000 руб.;

- права аренды земельного участка по договору аренды от 07.06.2006 года №026539з земельного участка, заключённого между ЗАО ПФСК «Эл-Гранд» и Министерством строительства <адрес>; кадастровый номер участка 63:01:0516001:0006, расположен по адресу: <адрес>, в <адрес>, площадь земельного участка 25 810,7 кв. м для строительства жилой застройки (обременение правами третьих лиц в количестве 131 участника долевого строительства); рыночная стоимость 1 470 000 руб.;

- земельного участка, вид права: собственность, назначение: земли населённых пунктов, площадь: 454 кв. м, адрес объекта: <адрес>. Кадастровый номер участка: №, существующие ограничения (обременения) права: ипотека в силу закона, рыночная стоимость 12 113 000 руб.;

- земельного участка, вид права: собственность, назначение: земли населённых пунктов, площадь: 98 кв. м адрес объекта: <адрес>, кадастровый номер участка: №; существующие ограничения (обременения) права: ипотека в силу закона, рыночная стоимость - 2 615000 руб.

22.11.2013 года Министерство строительства Самарской области направило в адрес конкурсного управляющего ЗАО уведомление об отказе от договора аренды земельного участка №026539з от 07.06.2006 года.

Согласно п. 1 ст. 12.1. Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключённым для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, одним из следующих способов: залог в порядке, предусмотренном статьями 13-15 настоящего Федерального закона; поручительство в порядке, предусмотренном статьей 15.1 настоящего Федерального закона.

В соответствии с п.1 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (в ред. Федерального закона от 17.06.2010 года №119-ФЗ),

Пунктом 8.1 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» предусмотрено, что возникший на основании настоящего Федерального закона или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке, (часть 8.1 введена Федеральным законом от 17.06.2010 года №119-ФЗ)

Согласно п.9 ст.13 Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса РФ и Федерального закона от 16 июля 1998 года №102- ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с учётом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

В отношении земельного участка с кадастровым номером 63:01:0516001:0006, общей площадью 25 810,7 кв. м по договору №026539з от ДД.ММ.ГГГГ - аренды земельного участка по адресу: <адрес>, в <адрес> предоставленного для строительства жилой застройки, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав зарегистрирована ипотека в силу закона, права аренды земельного участка в пользу неё и иных участников долевого строительства.

Установлено, что в рамках дела о несостоятельности, Арбитражным судом Самарской области вынесено определение от 26.12.2013 года, вступившее в законную силу, которым Министерству строительства Самарской области запрещено расторжение договор аренды №026539з от 07 июня 2006 года.

Запрещая расторжение договора аренды, Арбитражный суд исходил из того, что в материалы дела представлены доказательства наличия уже возведённых в разной степени готовности, жилых домов, на квартиры в которых претендуют участники строительства должника, включённые в реестр требований о передаче жилых помещений должника. На текущий период права аренды вышеназванных земельных участков, в том числе и спорного, у должника имеются. Также суд указал, что расторжение договоров аренды сделает невозможным исполнение функций должника по максимально возможному удовлетворению требований кредиторов должника, включены в реестр требований кредиторов должника, лишит должника законного поступления денежных средств для реализации функции процедуры банкротства, причинит должнику значительный ущерб, поскольку, права аренды земельных участков являются единственным значительным активом должника.

Учитывая изложенное, принимая во внимание, что в отношении земельного участка с кадастровым номером № зарегистрировано ограничение (обременение) - аренда, а также ипотека - право аренды земельного участка, в пользу участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, в том числе и в пользу Родиной О.А., действия Министерства строительства Самарской области, выраженные в отказе от договора аренды земельного участка, противоречат требованиям действующего законодательства, нарушают права заявителя, в связи с чем, заявленные ею требования, подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст.194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Заявление Родиной О. А. – удовлетворить.

Признать незаконными действия Министерства строительства Самарской области выраженные в отказе от договора №026539з от 07.06.2006 года аренды земельного участка по адресу: <адрес> с кадастровым номером №.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд в 30-дневный срок через Ленинский районный суд города Самары.

Председательствующий /подпись/ Сурков В.П.

Копия верна: судья