Решение по делу № 3а-22/2020 от 25.11.2019

    ЗАБАЙКАЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

Дело № 3а-22/2020

УИД 75OS0000-01-2019-000483-49

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 апреля 2020 года                                    г. Чита

Забайкальский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Цыдендамбаевой О.Ч.,

при помощнике судьи Назарчук О.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации городского поселения «Могочинское» об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Забайкальскому краю,

установил:

25 ноября 2019 года (направлено почтовым отправлением 20 ноября 2019 года) администрация городского поселения «Могочинское» Забайкальского края посредством представителя по доверенности Александровой Н.С. обратилась в Забайкальский краевой суд с административным исковым заявлением об отмене решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Забайкальскому краю от 22 августа 2019 года № 135, которым удовлетворено заявление Липатьева Н.В. и Манзырковой Л.Н. о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для размещения универсамов, универмагов, торговых центров и магазинов в капитальных зданиях, рассчитанные на малый поток посетителей (менее 650 кв.м торговой площади), расположенного по адресу: <адрес>

В обоснование требований представитель административного истца указал, что земельный участок с кадастровым номером № предоставлен Липатьеву Н.В. и Манзырковой Л.Н. по договору аренды земельного участка № 1к-12 от 5 июля 2019 года. Кадастровая стоимость земельного участка при заключении договора аренды определена в размере <данные изъяты> рублей. Оспариваемым решением комиссии кадастровая стоимость названного земельного участка установлена в размере его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке № от 23 июля 2019 года, по состоянию на 12 мая 2019 года – <данные изъяты> рублей. Данное обстоятельство нарушает права администрации городского поселения «Могочинское», поскольку влечет существенное занижение размера арендных платежей, уплачиваемых за указанный земельный участок.

По мнению административного истца, решение комиссии является необоснованным, поскольку комиссия не провела надлежащую проверку представленного Липатьеву Н.В. и Манзырковой Л.Н. отчета об оценке рыночной стоимости объекта, который не соответствует требованиям действующего законодательства в сфере оценочной деятельности.

В судебное заседание представитель административного истца администрации городского поселения «Могочинское» Александрова Н.С., надлежаще извещенная о времени и месте судебного заседания, не явилась, представила дополнения к административному исковому заявлению, в котором указывает, что имеющиеся расхождения могут являться основанием для признания отчета об оценке некорректным, а также ходатайствовала о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Административные ответчики Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю, комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Забайкальскому краю, заинтересованные лица Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края, филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Забайкальскому краю, Манзыркова Л.Н., Липатьев Н.В., представитель Манзырковой Л.Н., Липатьева Н.В. – Дрига Е.В., надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, просили рассмотреть административное дело в их отсутствие.

На основании статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований администрации городского поселения «Могочинское» на основании нижеследующего.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции, действующей на момент обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Забайкальскому краю) (далее – Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, и органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в комиссию в период с даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или в соответствии со статьей 24.19 настоящего Федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, либо установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – Порядок) утвержден Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 мая 2012 года № 263.

Согласно пункту 1 указанного Порядка комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости создается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации. В каждом субъекте Российской Федерации создается одна постоянно действующая комиссия.

В соответствии с Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 года № 457, таким органом является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

На основании приказа Росреестра от 24 октября 2012 года № П/449 была создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Забайкальскому краю в составе 4 человек.

Согласно статье 24.18 Закона об оценочной деятельности заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Порядок голосования комиссии устанавливается порядком создания и работы комиссии.

В соответствии с пунктом 13 Порядка комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, и (или) территории муниципального образования, находящегося на территории этого субъекта Российской Федерации, на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости, содержащего сведения о правообладателе объекта недвижимости, в отношении которого подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости (фамилия, имя, отчество и адрес места жительства (в случае, если правообладателем объекта недвижимости является физическое лицо), наименование юридического лица, почтовый адрес и место нахождения (в случае, если правообладателем объекта недвижимости является юридическое лицо), с приложением следующих документов: кадастровый паспорт объекта недвижимости; нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости; отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости; положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности такой саморегулируемой организации оценщиков в случаях, установленных Порядком. К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости по инициативе заявителя также могут прилагаться иные документы.

Пунктом 20 Порядка определено, что в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение (если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, - положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков), соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки (абзац второй пункта 20 Порядка решением Верховного Суда Российской Федерации от 26 апреля 2018 года № АКПИ18-142 признан частично недействующим).

Как следует из материалов дела, 6 августа 2019 года Манзыркова Л.Н., Липатьев Н.В. обратились в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Забайкальскому краю (далее – комиссия) с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости находящегося у них в аренде земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для размещения универсамов, универмагов, торговых центров и магазинов в капитальных зданиях, рассчитанные на малый поток посетителей (менее 650 кв.м торговой площади), расположенного по адресу: <адрес>.

Кадастровая стоимость указанного земельного участка на момент обращения с заявлением в комиссию была установлена в соответствии со статьей 14.19 Закона об оценочной деятельности по состоянию на 12 мая 2019 года в размере <данные изъяты> рублей.

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № был приложен отчет об оценке рыночной стоимости № от 23 июля 2019 года, подготовленный оценщиком ООО «СтандаРт Оценка» Б.Л,С являющейся членом Саморегулируемой организации Региональная ассоциация оценщиков (регистрационный № от 2 июля 2013 года), ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована: страховщик – СПАО «Ингосстрах», период действия договора – с 17 сентября 2018 года по 16 сентября 2019 года (страховой полис №). Ответственность ООО «СтандаРт Оценка» застрахована в СПАО «Ингосстрах» (договор №, период действия договора – с 27 мая 2019 года по 26 мая 2020 года).

Согласно представленному отчету рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 12 мая 2019 года в размере <данные изъяты> рублей.

Решением комиссии от 22 августа 2019 года № 135 заявление Манзырковой Л.Н., Липатьева Н.В. о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №138 удовлетворено. При этом было указано на то, что отчет об оценке соответствует статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, федеральным стандартам оценки, устанавливающим требования к содержанию отчета, описанию информации, используемой при проведении оценки.

Названное решение принято комиссией в правомочном составе. На заседании присутствовали двое из четырех ее персонально утвержденных членов, единогласно проголосовавших «за» установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной.

Нарушений порядка проведения заседания и голосования по заявлению, а также каких-либо иных нарушений действующего законодательства, которые могли бы повлиять на законность принятого комиссией решения, в ходе рассмотрения административного дела не установлено (протокол заседания комиссии от 22 августа 2019 года № 135).

Административный истец, не оспаривая полномочия комиссии на принятие указанного решения и соблюдение процедуры его вынесения, указывает на ненадлежащую оценку отчета со стороны комиссии, при этом в качестве основания, по которым отчет не может служить основанием для определения кадастровой стоимость объекта в размере его рыночной стоимости, ссылается на заключение специалиста № 223/э от 22 ноября 2019 года ООО «Агентство по оценке имущества» Б,Д,Ю согласно которому при составлении отчета были нарушены положения статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 5, 8, 11 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» (утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299), а именно: эксперт не проводил проверку информации и не гарантирует точность и полноту; приведенный в отчете анализ рынка свидетельствует об ограниченном количестве предложений, большом разбросе цен, что дает основания для признания рынка земельного участков офисно-торгового назначения неактивным, и противоречит заключению оценщика о состоянии рынка; не подтверждена информация о выбранных объектах-аналогах; не описана методика придания весов объектов-аналогов.

По ходатайству представителя заинтересованных лиц Манзырковой Л.Н., Липатьева Н.В. – Дрига Е.В. по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено экспертному учреждению – ООО «АРМО-Сибирь», г. Шелехов.

Согласно заключению эксперта № от 30 марта 2020 года в результате экспертизы ошибок, которые способны ввести в заблуждение пользователей отчета об оценке, приводят к неоднозначному толкованию или влияют на итоговый результат, не выявлено, отчет об оценке № от 23 июля 2019 года признан соответствующим требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Одновременно с этим в экспертизе установлена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> рублей, что указывает на то, что стоимость объекта, указанная в отчете ООО «СтандаРт Оценка» (<данные изъяты> рублей), находится в границах допустимого интервала погрешности (+/-30%).

Экспертное заключение подготовлено экспертом Г,Л,А, являющейся членом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» (регистрационный № от 25 апреля 2016 года). Ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована, страховщик – СПАО «Ингосстрах», период действия договора – с 2 мая 2019 года по 1 мая 2020 года (договор (полис) №). Ответственность ООО «АРМО-Сибирь» застрахована в ООО «Абсолют Страхование» (страховой полис №, период действия договора – с 12 апреля 2019 года по 11 апреля 2020 года).

Оснований не доверять представленному заключению у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется специальное высшее образование, стаж экспертной работы, его ответственность застрахована.

Экспертиза рыночной стоимости земельного участка проведена на основании материалов административного дела. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования, в нем приведены выводы, сформулированы однозначные ответы на поставленные вопросы.

Участвующим в деле лицам предоставлена возможность ознакомления с результатами экспертного заключения. Каких-либо возражений относительно содержащихся в нем выводов суду не представлено. О назначении и проведении повторной судебной оценочной экспертизы участвующие в деле лица не просили.

При таком положении, оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 КАС РФ, суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что у комиссии отсутствовали основания для отклонения заявления Манзырковой Л.Н., Липатьева Н.В., в связи с чем, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для размещения универсамов, универмагов, торговых центров и магазинов в капитальных зданиях, рассчитанные на малый поток посетителей (менее 650 кв.м торговой площади), расположенного по адресу: <адрес>, была обоснованно определена в размере, равном его рыночной стоимости, согласно представленному отчету; решение комиссии от 22 августа 2019 года № 135 является законным.

Таким образом, требования администрации городского поселения «Могочинское» об отмене решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Забайкальскому краю удовлетворению не подлежат.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 175-180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении административного искового заявления администрации городского поселения «Могочинское» об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Забайкальскому краю отказать.

    Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Забайкальский краевой суд.

    Судья                                       О.Ч. Цыдендамбаева

    Решение изготовлено 27 апреля 2020 года.