Решение по делу № 3а-297/2019 от 04.02.2019

Дело № 3а-297/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

«20» мая 2019 года Воронежский областной суд в составе:

председательствующего судьи                     Селиверстовой И.В.

при секретаре                     Аристовой Л.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Воронеже административное дело по административному исковому заявлению закрытого акционерного общества «Раздолье» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

4 февраля 2019 года в Воронежский областной суд поступило названное выше административное исковое заявление, предъявленное к правительству Воронежской области и Управлению Росреестра по Воронежской области, в котором представитель административного истца по доверенности ФИО3 с учетом уточнений просит установить кадастровую стоимость земельных участков, находящихся в пользовании ЗАО «Раздолье» на праве аренды, определенную по состоянию на 1 января 2014 года, равной их рыночной стоимости:

- с кадастровым номером № площадью 13 474 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания сооружений складов по хранению зерновых, в размере 2 504 681,86 рубль;

- с кадастровым номером № площадью 104 670 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания цеха по переработке подсолнечника, в размере 19 218 458,7 рублей;

- с кадастровым номером № площадью 6 872 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания сооружений складов лукохранилища и картофелехранилища, в размере 1 013 383,8 рублей;

- с кадастровым номером № площадью 4 572 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания сооружений склада по хранению зерновых, в размере 881 253 рублей.

В обоснование заявленных требований, со ссылкой на положения статей 65, 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности), указывает, что кадастровая стоимость земельных участков, утвержденная постановлением правительства Воронежской области от 11.12.2015 № 970 (далее – Постановление № 970), составляет 13 381 837,84, 103 954 057,2, 6 824 995,52 и 4 540 727,52 рублей соответственно. Размер рыночной стоимости подтверждается отчетами об оценке оценщика ООО «Рада» ФИО4 № 34-11-18 от 16 ноября 2018 года.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости № 4 от 11 января 2019 года заявление ЗАО «Раздолье» о пересмотре кадастровой стоимости, поданное 17 декабря 2018 года, было отклонено.

Вместе с тем административный истец как арендатор земельных участков обязан уплачивать арендные платежи исходя из размера их кадастровой стоимости, которая значительно превышает размер их действительной рыночной стоимости.

В качестве заинтересованных лиц в административном иске указаны ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Воронежской области и администрация Семилукского муниципального района Воронежской области (л.д. 4-8, 121-125).

5 февраля 2019 года административное исковое заявление было оставлено без движения (л.д. 1-2).

11 февраля 2019 года административный иск принят к производству Воронежского областного суда и по нему возбуждено административное дело; к участию в деле в качестве заинтересованного лица на стороне административного ответчика привлечена администрация Губаревского сельского поселения Семилукского муниципального района Воронежской области (л.д. 1-4).

25 февраля 2019 года определением Воронежского областного суда по настоящему делу была назначена судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости спорных земельных участков по состоянию на дату определения их кадастровой стоимости, производство по делу приостановлено (л.д. 134-137).

20 мая 2019 года определением суда, занесенным в протокол судебного заседания, производство по делу было возобновлено в связи с поступлением в адрес суда заключения эксперта № 2221/6-4 от 15 апреля 2019 года.

Участвующие в деле лица в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом и в установленном порядке (л.д. 139-141); о причинах неявки не сообщили, с ходатайством об отложении судебного заседания не обращались; возражений по существу заявленных требований, заключения судебной экспертизы, доказательств наличия иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости не представлено, ходатайств о назначении повторной либо дополнительной экспертизы не заявлено.

Учитывая изложенное, суд в силу части 2 статьи 150 и части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

В настоящем судебном заседании судом в порядке части 1 статьи 46 КАС РФ приняты уточнения требований, поступившие 17 мая 2019 года через экспедицию суда, согласно которым административный истец просит установить кадастровую стоимость земельных участков равной их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере: с кадастровым номером № – 4 190 414 рублей, с кадастровым номером № – 27 946 890 рублей, с кадастровым номером № – 2 219 656 рублей, с кадастровым номером № – 1 476 756 рублей, определенном в заключении судебного эксперта № 2221/6-4 от 15 апреля 2019 года (л.д. 172-188).

Исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.

В силу пункта 7 части 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65, пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ формами платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата, для целей определения которых устанавливается кадастровая стоимость земельного участка путем проведения государственной кадастровой оценки земель.

В соответствии с положениями статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).

В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка.

Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи названного заявления может быть, в том числе установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Исходя из содержания абзацев 1-3, 9 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, для оспаривания юридическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости является обязательным.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Воронежской области № 4 от 11 января 2019 года было отклонено заявление административного истца о пересмотре кадастровой стоимости, поступившее 17 декабря 2018 года, по тем основаниям, что установлено отличие рыночной стоимости объектов недвижимости от кадастровой стоимости более 30 процентов, а именно 80, 81, 85и 81 процент соответственно, оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям действующего законодательства (л.д. 101-104).

При этом суд учитывает, что в силу положений абзаца 28 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при разрешении требований заявителя.

Таким образом, действующее законодательство предусматривает установление кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной, если такая определена, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Как следует из материалов административного дела, на основании договоров аренды № 7 от 29 марта 2011 года, № 8 от 31 марта 2011 года в пользовании ЗАО «Раздолье» (л.д. 105-116) находятся земельные участки из земель населенных пунктов: с кадастровым номером № площадью 13 474 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, разрешенное использование: для обслуживания сооружений складов по хранению зерновых; с кадастровым номером № площадью 104 670 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, разрешенное использование: для обслуживания цеха по переработке подсолнечника; с кадастровым номером № площадью 6 872 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, разрешенное использование: для обслуживания сооружений складов лукохранилища и картофелехранилища; с кадастровым номером № площадью 4 572 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, разрешенное использование: для обслуживания сооружений склада по хранению зерновых (л.д. 13-36).

При изложенных обстоятельствах, суд усматривает наличие у административного истца заинтересованности в оспаривании результатов кадастровой оценки находящихся в его пользовании земельных участков, поскольку они затрагивают его права и обязанности как юридического лица, обязанного уплачивать арендные платежи, исчисляемые исходя из кадастровой стоимости земельного участка (л.д. 126-133). Названные обстоятельства лицами, участвующими в деле, не оспаривались.

Результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Воронежской области были утверждены Постановлением № 970.

Оспариваемая кадастровая стоимость земельных участков, утвержденная указанным нормативным актом по состоянию на 1 января 2014 года, составляет: с кадастровым номером № – 13 381 837,84 рублей, с кадастровым номером № – 103 954 057,2 рублей, с кадастровым номером № – 6 824 995,52 рублей, с кадастровым номером № – 4 540 727,52 рублей и внесена в государственный кадастр недвижимости
29 декабря 2015 года (л.д. 37-40).

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату (абзац 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Таким образом, поскольку оспариваемая кадастровая стоимость земельных участков была установлена по состоянию на 1 января 2014 года, постольку датой, по состоянию на которую определяется их рыночная стоимость, следует считать именно эту дату.

В силу части 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В ходе рассмотрения настоящего дела по ходатайству административного истца на основании определения суда от 25 февраля 2019 года была проведена судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости земельного участка на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Согласно заключению эксперта ФБУ «Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста России» ФИО5 И.А. № 2221/6-4 от
15 апреля 2019 года рыночная стоимость земельных участков по состоянию на
1 января 2014 года составляет: с кадастровым номером № – 4 190 414 рублей, с кадастровым номером № – 27 946 890 рублей, с кадастровым номером № – 2 219 656 рублей, с кадастровым номером № – 1 476 756 рублей (л.д. 172-188).

Оценивая заключение судебной экспертизы применительно к положениям статей 61, 82 и 84 КАС РФ, суд учитывает, что оно выполнено экспертом специализированного экспертного учреждения, которая имеет высшее образование, степень магистра по направлению подготовки «Строительство»; прошла профессиональную переподготовку по программе «Оценка собственности», специализация «Оценка предприятия (бизнеса)», по программе «Землеустройство», экспертную квалификацию по специальностям: 16.1 и стаж работы с 2008 года, 27.1 и стаж работы с 2014 года. Эксперт ФИО5 предупреждена об ответственности, предусмотренной статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, за дачу заведомо ложного заключения. Экспертное заключение содержит выводы по всем поставленным перед экспертом вопросам и обоснование этих выводов, а также иные сведения, предусмотренные статьей 82 КАС РФ.

Доказательств, свидетельствующих о том, что названное заключение эксперта не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в порядке, установленном статьей 62 КАС РФ, не представлено.

Участвующие в деле лица заключение судебной экспертизы не оспаривали, с ходатайством о проведении повторной либо дополнительной экспертизы с целью установления иной величины рыночной стоимости земельного участка не обращались.

Каких-либо доказательств, свидетельствующих о наличии иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости, в материалы дела не представлено, об их наличии суду не заявлялось.

Таким образом, суд считает возможным установить кадастровую стоимость спорных земельных участков в размере их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года (на дату, по состоянию на которую была установлена их кадастровая стоимость), определенной заключением судебного эксперта № 2221/6-4 от 15 апреля 2019 года.

Согласно абзацу 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка по решению суда новые сведения применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

По смыслу статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности кадастровая стоимость равной рыночной устанавливается по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или в соответствии со статьей 24.19 настоящего Федерального закона.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и в силу статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания, - до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Таким образом, суд приходит к выводу, что заявление об установлении кадастровой стоимости спорных земельных участков, находящихся в пользовании административного истца на праве аренды, равной их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года, поданное в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 17 декабря 2018 года, подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление закрытого акционерного общества «Раздолье» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельных участков:

- с кадастровым номером № площадью 13 474 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания сооружений складов по хранению зерновых, определенную по состоянию на 1 января 2014 года, в размере 4 190 414 (четыре миллиона сто девяносто тысяч четыреста четырнадцать) рублей,

- с кадастровым номером № площадью 104 670 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания цеха по переработке подсолнечника, определенную по состоянию на 1 января 2014 года, в размере 27 946 890 (двадцать семь миллионов девятьсот сорок шесть тысяч восемьсот девяносто) рублей,

- с кадастровым номером № площадью 6 872 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания сооружений складов лукохранилища и картофелехранилища, определенную по состоянию на 1 января 2014 года, в размере 2 219 656 (два миллиона двести девятнадцать тысяч шестьсот пятьдесят шесть) рублей,

- с кадастровым номером № площадью 4 572 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания сооружений склада по хранению зерновых, определенную по состоянию на 1 января 2014 года, в размере 1 476 756 (один миллион четыреста семьдесят шесть тысяч семьсот пятьдесят шесть) рублей.

Датой подачи заявления считать 17 декабря 2018 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию судебной коллегии по административным делам Воронежского областного суда в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

    Решение в окончательной форме изготовлено 20 мая 2019 года.

    Председательствующий И.В. Селиверстова