Решение по делу № 3а-5/2020 от 10.12.2019

Дело №3а-5/2020г.

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

19 февраля 2020 года г. Липецк

Липецкий областной суд

в составе:

председательствующего Михалевой О.В.,

при помощнике судьи Беляковой И.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Липецке административное дело по административному исковому заявлению Новозадонского потребительского общества к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной его рыночной стоимости,

установил:

Новозадонское потребительское общество обратилось в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости находящегося в собственности нежилого здания (магазина) с кадастровым номером №, площадью 794 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> равной рыночной стоимости. В обоснование заявленных требований административный истец указал, что кадастровая стоимость нежилого здания установлена по состоянию на 15.01.2016г. в размере 6093830 руб. 90 коп. Вместе с тем, согласно отчету №10933 от 28.08.2019г. об оценке рыночной стоимости, выполненному ООО «РКК «Эксперт», рыночная стоимость указанного здания составляет 3073 675 руб. Просил установить кадастровую стоимость здания в соответствии с названным отчетом.

Представитель административного истца по доверенности Челядина Е.А. в судебном заседании уточнила заявленные требования и просила установить кадастровую стоимость нежилого здания в размере рыночной в соответствии с заключением судебной экспертизы № 01/01/20 от 28.01.2020г. по состоянию на 15.01.2016г. – 3671 500 рублей.

Представитель административного ответчика Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области по доверенности Попова Е.П. в судебном заседании против установления кадастровой стоимости нежилого здания равной рыночной стоимости в соответствии с заключением судебной экспертизы возражала, полагая, что оно выполнено с нарушением законодательства, вследствие чего определенная экспертом итоговая величина рыночной стоимости является не достоверной.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области, представитель заинтересованного лица ООО «Дон» в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещены.

Суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав объяснения представителя административного истца Челядиной Е.А., представителя административного ответчика Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области по доверенности Поповой Е.П., исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования административного истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что административный истец Новозадонское потребительское общество является собственником нежилого здания (магазина) с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 794 кв.м (л.д.46-47 т.1).

Кадастровая стоимость названного нежилого здания установлена по состоянию на 15.06.2016г. в размере 6093830 руб. 90 коп. (л.д.37 т.1).

Право физических и юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015г. № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Установленная кадастровая стоимость нежилого здания затрагивает права административного истца как налогоплательщика.

Досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный для данной категории дел, административным истцом соблюден.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой стоимости одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.

Согласно положений ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая кадастровую стоимость нежилого здания (магазина), административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости №10933 от 28.08.2019г., выполненный ООО «РКК «Эксперт», согласно которому рыночная стоимость нежилого здания (магазина) по состоянию на 15.01.2016 г. составляет 3073 675 руб.

Вышеназванный отчет являлся предметом оценки комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Липецкой области и признан не соответствующим требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки (решение комиссии № 487 от 03.12.2019 года (л.д.44-45, том 1). На указанные нарушения как основания недостоверности отчета об оценке ссылался в судебном заседании представитель административного ответчика Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области.

Исследовав отчет об оценке рыночной стоимости №10933 от 28.08.2019г., выполненный ООО «РКК «Эксперт», на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности), принимая во внимание выводы судебной экспертизы, фактические обстоятельства по делу, суд приходит к выводу о том, что при выполнении отчета допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в силу которых упомянутый отчет не может быть принят в основу решения в качестве достоверного доказательства по делу.

В соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В упомянутом отчете оценщик при описании количественных и качественных характеристик объекта оценки не корректно указывает, что в настоящее время он эксплуатируется в качестве производственно-складских помещений, помещения для картинга и пейнтбола, что не соответствует фактическому использованию на дату оценки. Площадь застройки указана следующая: здание гаража – 3531,9 кв.м, проходная 41,1 кв.м, в то время как фактическая площадь застройки составляет 489,2 кв.м. Неверно указана площадь земельного участка 11891 кв.м. вместо 1285 кв.м, неверно указан кадастровый номер земельного участка. Разрешенное использование земельного участка в отчете указано как «под промышленные предприятия», в то время как разрешенное использование земельного участка – для использования под магазин.

В нарушение приведенных положений в исследуемом отчете об оценке оценщик при расчете рыночной стоимости оцениваемого объекта в рамках сравнительного подхода указывает, что стоимость объекта-аналога №3 составляет 1650000руб., при этом на скрин-шоте объявления о продаже указанного объекта его стоимость указана 1950000 руб. Применение в расчете рыночной стоимости неверной стоимости объекта-аналога №3 приводит к занижению рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода и соответственно итоговой величины рыночной стоимости исследуемого объекта.

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу, что вышеназванный отчет об оценке рыночной стоимости №10933 от 28.08.2019г., выполненный ООО «РКК «Эксперт», не соответствует приведенным требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п.5 ФСО № 3, допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в силу которых упомянутый отчет не может быть принят в основу решения в качестве достоверного доказательства по делу.

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015г. № 28 разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

На основании определения суда по делу Союзом судэкспертов «Ника» проведена судебная экспертиза, в соответствии с выводами которой рыночная стоимость №, площадью 794 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> определена по состоянию на 15.01.2016г. в размере 3671 500 рублей (заключение судебной экспертизы №01/01/20 от 28.01.2020г.).

Представителем административного истца требования уточнены с учетом приведенного заключения судебной экспертизы.

Оценивая вышеназванное экспертное заключение, суд считает возможным положить его в основу решения.

Анализируя экспертное заключение №01/01/20 от 28.01.2020г., суд считает, что оно соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001г. № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998г., федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости. Приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

В силу п. 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. №297 (далее - ФСО №1) основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Пунктом 25 ФСО № 7 предусмотрено, что оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

При определении рыночной стоимости нежилого здания (магазина) эксперт ФИО проанализировала подходы к оценке, обосновала отказ от затратного и доходного подходов, применила сравнительный подходс использованием метода прямого сравнения продаж (метода корректировок), как наиболее полно отвечающий заявленным целям и предполагаемому использованию результатов исследования.Согласно пунктам 12 - 14 ФСО №1 сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Экспертом составлено точное описание объекта оценки. Предоставлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого нежилого здания (магазина), информация о текущем использовании, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.

Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из открытых источников (архивные базы данных информационных и риэлтерских агентств). Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.

Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений. Из содержания заключения следует, что исследование проводилось на основании материалов дела, а также картографического материала публичной кадастровой карты.

В силу подпункта "д" пункта 22 ФСО №7 удельный показатель стоимости должен быть скорректирован по выявленным различиям объекта оценки и аналогов, к которым в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО № 7 относятся, местоположение и физические характеристики, а также условия их продажи, а также иные характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

В заключении проведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности).

Экспертом приведено обоснование согласования результатов, расчет стоимости объекта недвижимости проводится с применением положений Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ФСО№1, ФСО №2, ФСО №7.

Выводы эксперта, имеющего необходимую квалификацию, предупрежденного об уголовной ответственности по ст.307 Уголовного кодекса РФ, проводившего исследование материалов дела, какими-либо доказательствами не опровергнуты и не опорочены, оснований для признания подготовленного заключения недопустимым доказательством не имеется (статья 61 КАС РФ).

Оспаривая заключение судебной экспертизы, административный ответчик Управление имущественных и земельных отношений ссылался на то, что экспертом не надлежаще исследован вопрос о техническом состоянии объекта исследования, приняты во внимание фактические условия, хотя доказательств того, что в 2016 году объект находился в таком же состоянии, не имеется.

Отклоняя приведенный довод, суд исходит из следующего.

Из пояснений допрошенного в судебном заседании эксперта ФИО следует, что при проведении экспертизы, исследуя вопрос о техническом состоянии здания, она приняла во внимание материалы дела, в том числе сведения технического паспорта на здание, фотоматериалы в отчете об оценке рыночной стоимости, а также нормативный износ для здания с учетом срока его эксплуатации. Поскольку она специализируется и на проведении строительно-технических экспертиз, то сделала вывод, что техническое состояние здания, зафиксированное на фото в отчете об оценке рыночной стоимости, соответствует действительности, имеет давностный характер, свидетельствуют о том, что длительное время здание подвергается естественному разрушению вследствие ненадлежащего его содержания. С учетом указанных обстоятельств были определены износ и техническое состояние здания на дату оценки.

Доказательств, свидетельствующих об ином техническом состоянии здания, административным ответчиком не представлено.

Анализируя экспертное заключение, письменные пояснения эксперта, суд находит, что они в полной мере подтверждают выводы эксперта относительно рыночной стоимости имущества, эксперт дал мотивированные ответы на поставленные судом вопросы, на возражения сторон.

Доводы административного ответчика о том, что при составлении заключения экспертом не учтены иные объявления о продаже, находящиеся в открытом доступе, вследствие чего произведенные расчеты не отвечают принципам обоснованности, достаточности и достоверности, несостоятельны, поскольку противоречат содержанию экспертного заключения и объяснениям эксперта. Само по себе наличие других предложений о продажах, а также иного мнения специалиста не предопределяет недостоверность ранее определенной рыночной стоимости, под которой согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции. Признаваемый Законом об оценочной деятельности вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе, в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки. В представленных ответчиком возражениях не содержится доказательств, подтверждающих недостоверность выводов эксперта относительно величины рыночной стоимости объекта оценки, о неправильности произведенных расчетов, а также о недостоверности использованной информации.

Выводы, изложенные в заключении экспертизы, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами, соответствуют объему и содержанию имеющейся информации об объекте и его характеристиках; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным. Оснований сомневаться в верности профессиональных выводов эксперта суд не находит. Предусмотренных законодательством обстоятельств, влекущих назначение дополнительной или повторной экспертизы, суд не усматривает.

Принимая во внимание изложенное, позицию сторон, суд считает требования административного истца подлежащими удовлетворению, кадастровая стоимость нежилого здания (магазина) с кадастровым номером № подлежит установлению по состоянию на 15.01.2016г. в размере равном его рыночной стоимости – 3671 500 рублей.

С учетом разъяснения, содержащегося в п 7. Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» о том, что административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, в удовлетворении иска к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области об установлении кадастровой стоимости нежилого здания (магазина) равной его рыночной стоимости надлежит отказать.

В силу ст.106,108 КАС РФ с административного ответчика Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области подлежит взысканию оплата за производство судебной экспертизы в размере 19 500 рублей в пользу Союза судэкспертов «Ника».

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость нежилого здания (магазина) с кадастровым номером №, площадью 794 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 15.01.2016г. в размере равном его рыночной стоимости – 3671 500 (три миллиона шестьсот семьдесят одна тысяча пятьсот) рублей.

Датой подачи Новозадонским Потребительским Обществом заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 19.11.2019г.

Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости нежилого здания (магазина) с кадастровым номером №.

В удовлетворении административного иска Новозадонского потребительского общества к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной его рыночной стоимости отказать.

Взыскать с Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области в пользу Союза судэкспертов «Ника» расходы по проведению экспертизы в сумме 19 500 (девятнадцать тысяч пятьсот) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий . О.В. Михалева

Решение суда в окончательной

форме принято 28.02.2020 г.

.

.

9