Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-62/2015 (2-2192/2014;) ~ М-1449/2014 от 23.04.2014

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 марта 2015 года г. Минусинск

Минусинский городской суд Красноярского края в составе председательствующего Дудусова Д.А.

при секретаре Коротковой В.В.,

с участием представителя истца Присяжнюка М.В. (доверенность от 12.01.15г.) и

представителя ответчиков Анцупова В.В.(доверенности от 25.02.14г. от 02.09.14г.),

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Инком- Сервис» к Григорьевой ЗД и Шумилову ЕЕ о взыскании суммы и обращении взыскания на заложенное имущество и по встречному иску Григорьевой ЗД к обществу с ограниченной ответственностью «Инком- Сервис» о признании сделки недействительной в части,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Инком- Сервис» обратилось к Григорьевой З.Д. с исковыми требованиями о взыскании задолженности по договору купли- продажи. Истец заявленные исковые требования увеличил и дополнил исковыми требованиями к Григорьевой З.Д. и Шумилову Е.Е. об обращении взыскания на заложенное имущество. Григорьева З.Д. обратилась со встречным иском к ООО «Инком- Сервис» о признании сделки недействительной в части. Определением от 05 мая 2014 года гражданские дела объединены в одно производство.

В исковых заявлениях и в судебном заседании через своего представителя по доверенности Присяжнюка М.В. истец свои требования мотивировал следующим. ДД.ММ.ГГГГ года между истцом и ответчиком Григорьевой З.Д. был заключен договор купли- продажи № доли в праве собственности на объект недвижимости- нежилое здание Административно- бытовой корпус, общей площадью 7707,3 кв.м., инвентарный номер № литеры Б., Б1, Б2, Б3, Б4, кадастровый номер: №, расположенное по адресу: г. Минусинск, <адрес> Соглашением от ДД.ММ.ГГГГ. был определен график платежей за объект недвижимости, по которому покупатель Григорьева З.Д. обязуется оплатить по договору купли- продажи сумму в размере 22900000 рублей, согласно графику. Ответчиком не оплачены платежи за ДД.ММ.ГГГГ года и за ДД.ММ.ГГГГ. Согласно пункту 3.4 договора купли- продажи продавец вправе досрочно потребовать полной оплаты стоимости объекта недвижимости в случае просрочки покупателем оплаты, предусмотренной пунктом 3.1 графика более 10 рабочих дней. ДД.ММ.ГГГГ. истец обратился к ответчику с требованием о досрочной полной оплате объекта недвижимости по договору; сумма долга до настоящего времени не погашена. Истец просит взыскать с ответчика Григорьевой З.Д. по договору купли- продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ. сумму полной оплаты и сумму процентов за пользование чужими денежными средствами. Кроме того, истец указал также, что в связи с рассрочкой платежа по договору купли- продажи Управлением Росреестра была зарегистрирована ипотека в силу закона на приобретенное Григорьевой З.Д. имущество в пользу залогодержателя ООО «Инком- Сервис». Соглашением о разделе нежилого здания от ДД.ММ.ГГГГ. между истцом и ответчиками вышеуказанное здание было разделено в натуре следующим образом. Истцу выделяется в собственность в натуре помещение № 3, с кадастровым номером №, общей площадью 340,1 кв.м.. Григорьевой З.Д. было выделено в натуре помещение № 1, с кадастровым номером №, общей площадью 982,4 кв.м. и № доли в праве собственности на помещение № 2, с кадастровым номером 24:53:0110381:2189, общей площадью 6 360,4 кв.м.. Шумилову Е.Е. была выделена № доли в праве собственности на помещение № 2, с кадастровым номером №, общей площадью 6 360,4 кв.м.. Управление Росреестра было зарегистрировано обременение в виде ипотеки на помещение № 2, с кадастровым номером №, общей площадью 6 360,4 кв.м., в пользу залогодержателя ООО «Инком- Сервис». В дальнейшем, помещение № 2 было разделено его собственниками- ответчиками по делу и, Управлением Росреестра было зарегистрировано обременение в виде ипотеки в пользу залогодержателя ООО «Инком- Сервис»на следующие помещения, выделенные из помещения № 2: помещение № 4, с кадастровым номером №, общей площадью 711,8 кв.м., собственник Шумилов Е.Е.; помещение № 6, с кадастровым номером №, общей площадью 960,0 кв.м., собственник Григорьева З.Д.; помещение № 7, с кадастровым номером №, общей площадью 960,1 кв.м., собственник Григорьева З.Д.; помещение № 8, с кадастровым номером №, общей площадью 930,2 кв.м., Григорьева З.Д.; помещение № 9, с кадастровым номером №, общей площадью 1 099,8 кв.м., собственник Григорьева З.Д.. В соответствии со справкой ООО Южно- сибирская управляющая компания», рыночная стоимость указанного имущества составляет: помещения № 4, с кадастровым номером №, общей площадью 711,8 кв.м.- 2850000 рублей; помещения № 6, с кадастровым номером №, общей площадью 960,0 кв.м.- 3840000 рублей.; помещения № 7, с кадастровым номером №, общей площадью 960,1 кв.м.- 3840000 рублей; помещения № 8, с кадастровым номером №, общей площадью 930,2 кв.м.- 3720000 рублей; помещения № 9, с кадастровым номером №, общей площадью 1 099,8 кв.м.- 4400000 рублей. Согласно статье 50 Федерального закона № 102- ФЗ от 16.07.98г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: « Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. На день рассмотрения дела судом, по договору выплачено 12900000 рублей, остаток задолженности составляет 10000000 рублей. Доводы Григорьевой З.Д. о том, что согласно справке от ДД.ММ.ГГГГ по договору ДД.ММ.ГГГГ. было выплачено еще 4668364 рубля 80 копеек, действительности не соответствуют, такого платежа по договору не производилось.

С учетом изложенного, в заявлении об увеличении исковых требований, истец просит: взыскать с ответчика Григорьевой З.Д. по договору купли- продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ. сумму полной оплаты- 10000000 рублей и сумму процентов за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. в размере 1 353566 рублей и сумму уплаченной государственной пошлины 64000 рублей; в том числе- путем обращения взыскания на заложенное имущество с установлением начальной продажной цены: нежилое помещение № 4, с кадастровым номером №, общей площадью 711,8 кв.м., расположенное по адресу: г. Минусинск, <адрес>; нежилое помещение № 6, с кадастровым номером №, общей площадью 960,0 кв.м., расположенное по адресу: г. Минусинск, <адрес> нежилое помещение № 7, с кадастровым номером №, общей площадью 960,1 кв.м., расположенное по адресу: г. Минусинск, <адрес> нежилое помещение № 8, с кадастровым номером 24:53:0110381:2285, общей площадью 930,2 кв.м., расположенное по адресу: г. Минусинск, <адрес> нежилое помещение № 9, с кадастровым номером №, общей площадью 1 099,8 кв.м., расположенное по адресу: г. Минусинск, <адрес> Доводы ответчика и его встречные исковые требования полагает необоснованными по следующим основаниям. Так, стороны договорились об оплате товара(недвижимости) в рассрочку, что соответствовало воле сторон. Григорьевой З.Д. не представлено в суд доказательств того, что условие, предусмотренное пунктом 3.4 договора явилось следствием нарушения свободного волеизъявления Григорьевой З.Д., является кабальным, либо заключено под воздействием заблуждения или обмана со стороны продавца. Заключая договор на таких условиях стороны исходили из того, что право собственности на объект недвижимости переходит к покупателю сразу, а денежные средства продавец получает в течение определенного периода времени, что является для продавца определенным риском. Оспариваемое условие договора было призвано гарантировать продавца от данного риска неисполнения обязанности по оплате товара, что соответствует требованиям статьи 421 ГК РФ о свободе договора. Полагает, что встречные исковые требования Григорьевой З.Д. являются сами по себе злоупотреблением правом, так как направлены на избежание ею ответственности, предусмотренной договором. Учитывая изложенное, просит в удовлетворении встречного иска Григорьевой З.Д. отказать в полном объеме.

Ответчик Григорьева З.Д., действующая в судебном заседании через своего представителя по доверенности Анцупова В.В., исковые требования не признала, свою позицию мотивировала следующим. Между сторонами действительно был заключен договор купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ. был согласован график платежей по договору. Однако, пункт 3.4 договора между сторонами, согласно которому, продавец вправе досрочно требовать от покупателя полной оплаты приобретаемого имущества в случае просрочки покупателем оплаты, предусмотренной графиком расчетов более чем на 10 дней является ничтожным. Полагает, что данный пункт договора ничтожен, поскольку представляет собой злоупотребление правом(статья 10 ГК РФ). Учитывая изложенное, в силу требований статей 167 и 168 ГК РФ пункт 3.4. договора является ничтожным. Так, ответственность стороны договора в указанном виде за незначительное нарушение срока оплаты является явно несоразмерным последствиям допущенного нарушения, в силу чего, является злоупотреблением правом со стороны продавца. С учетом изложенного, просит признать недействительным пункт 3.4 договора купли- продажи между сторонами от ДД.ММ.ГГГГ.. Учитывая ничтожность данного условия, а также то, что покупателем были произведены оплаты по договору купли- продажи в период с 30.04.14г. по 07.07.14г. в общей сумме 12900000 рублей, таким образом, задолженности по текущим платежам по договору на ДД.ММ.ГГГГ. она не имела. На ДД.ММ.ГГГГ. она имеет задолженность по договору в сумме 5331635 рублей 20 копеек; поскольку, справкой от 29.08.13г. подтверждается, что по договору ДД.ММ.ГГГГ было выплачено еще 4668364 рубля 80 копеек С учетом данных обстоятельств, полагает, что не имеется оснований для удовлетворения первоначального иска о взыскании денежной суммы и обращении взыскания на заложенное имущество. Кроме того, требования о взыскании процентов по статье 395 ГК РФ является необоснованным в части, поскольку, не учитывает все произведенные Григорьевой З.Д. платежи; учитывая данные платежи, сумма процентов составляет 72132 рубля 50 копеек. В случае обращения взыскания на имущество, просит обратить взыскание на помещения № 7 и № 9, отказав в обращении взыскания на иные помещения, поскольку, рыночная стоимость помещений № 7 и № 9 достаточна для погашения задолженности по договору. С учетом изложенного, просит в удовлетворении требований ООО «Инком- Сервис» отказать в полном объеме.

Ответчик Шумилов Е.Е., действующий в судебном заседании через своего представителя по доверенности Анцупова В.В., исковые требования не признал, поддержав позицию ответчика Григорьевой З.Д. по делу.

Выслушав стороны и исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Статья 309 ГК РФ предусматривает, что обязательства должны выполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными предъявляемыми требованиями.

Согласно ч.1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Согласно ч.1 ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

В силу статьи 489 ГК РФ: «Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара. К договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 настоящего Кодекса.».

В соответствии с пунктами 2- 5 статьи 488 ГК РФ: « В случае неисполнения продавцом обязанности по передаче товара применяются правила, предусмотренные статьей 328 настоящего Кодекса. В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров. В случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено настоящим Кодексом или договором купли-продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем. Договором может быть предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.».

Как следует из материалов дела, года между истцом и ответчиком был заключен договор купли- продажи № доли в праве собственности на объект недвижимости- нежилое здание Административно- бытовой корпус, общей площадью 7707,3 кв.м., инвентарный номер №, литеры <данные изъяты>, кадастровый номер: № расположенное по адресу: г. Минусинск, улица <адрес> Соглашением от ДД.ММ.ГГГГ. был определен график платежей за объект недвижимости, по которому покупатель Григорьева З.Д. обязуется оплатить по договору купли- продажи сумму в размере 22900000 рублей, согласно графику.

Судом установлено, что ответчиком не были своевременно оплачены платежи за ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ. Первые платежи после допущенной просрочки были произведены покупателем по договору купли- продажи ДД.ММ.ГГГГ.; всего по договору ответчиком было уплачено 12900000 рублей. На дату рассмотрения дела судом- на ДД.ММ.ГГГГ. покупателем выплачено по договору купли- продажи 12900000 рублей, остаток задолженности составляет 10000000 рублей.

При этом, суд не принимает доводов ответчика о том, что согласно справке от ДД.ММ.ГГГГ. по договору ДД.ММ.ГГГГ. было выплачено еще 4668364 рубля 80 копеек. Так, продавец данный факт отрицает, платежного документа на данную сумму в суд не представлено, представленная справка платежным документом не является.

Согласно пункту 3.4 договора купли- продажи продавец вправе досрочно потребовать полной оплаты стоимости объекта недвижимости в случае просрочки покупателем оплаты, предусмотренной пунктом 3.1 графика более 10 рабочих дней. ДД.ММ.ГГГГ истец обратился к ответчику с требованием о досрочной полной оплате объекта недвижимости по договору, на момент предъявления иска сумма долга по договору погашена не была; к ДД.ММ.ГГГГ. сумма долга не погашена.

Григорьева З.Д. заявила встречные исковые требования о признании недействительным условия пункта 3.4. договора купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ основываясь на требованиях статей 10, 167 и 168 ГК РФ; этим же доводом обосновывает свою позицию о том, что первоначальные исковые требования удовлетворению не подлежат.

Согласно статье 10 ГК РФ: «Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).»; «В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.»; «Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.».

Оценивая доводы сторон о соответствии закону пункта 3.4 договора, суд полагает, что условие договора о досрочной полной оплате за проданную недвижимость в случае нарушения срока оплаты по договору более чем на 10 дней не противоречат действующему законодательству. Суд полагает, что Григорьевой З.Д. не представлено в суд доказательств того, что условие, предусмотренное пунктом 3.4 договора явилось следствием нарушения свободного волеизъявления Григорьевой З.Д., является кабальным, либо заключено под воздействием заблуждения или обмана со стороны продавца.

Суд соглашается с доводом первоначального истца по делу о том, что заключая договор на таких условиях стороны исходили из того, что право собственности на объект недвижимости переходит к покупателю сразу, а денежные средства продавец получает в течение определенного периода времени, что является для продавца определенным риском. Оспариваемое условие договора было призвано гарантировать продавца от данного риска неисполнения обязанности по оплате товара, что соответствует требованиям статьи 421 ГК РФ о свободе договора.

Таким образом, суд полагает, что требования первоначального истца о досрочной оплате по договору купли- продажи основаны на условиях договора между сторонами, которые соответствуют требованиям вышеперечисленных норм права и не противоречат этим нормам. Более того, к ДД.ММ.ГГГГ. срок оплаты по договору истек, что также является самостоятельным основанием для удовлетворения данных требований.

С учетом изложенного, суд полагает первоначальные требования ООО «Инком- Сервис» о взыскании долга по договору купли- продажи подлежащими удовлетворению, в удовлетворении встречных исковых требований отказать в полном объеме.

Оценивая требования истца о взыскании процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, суд полагает данное требование подлежащим удовлетворению.

Учитывая установленные судом обстоятельства, суд полагает, что проценты в пользу истца подлежат взысканию исходя из нижеследующего расчета. При этом, суд, руководствуясь требованиями Постановления Пленума Верховного суда РФ № 13 и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ № 14 от 08.10.98г., полагает возможным применить ставку рефинансирования ЦБ РФ на день предъявления иска, в размере 8,25 % годовых. Также суд учитывает требования указанного постановления о том, что при расчете процентов по ставке рефинансирования ЦБ РФ год признается равным 360 дням, а месяц-30 дням.

Истцом заявлены требования о взыскании суммы процентов за период с за период с ДД.ММ.ГГГГ. в размере 1 353566 рублей; за указанный период сумма процентов составляет 438901 рубль 13 копеек, исходя из расчета:

5 160 000:100х8,25:360х 15 = 17 737 рублей 50 копеек. (с ДД.ММ.ГГГГ.).

6 450 000:100х8,25:360х 30 = 44 343 рубля 75 копеек. (с ДД.ММ.ГГГГ.).

7 740 000:100х8,25:360х 30 = 53 212 рублей 50 копеек. (с ДД.ММ.ГГГГ.).

9 030 000:100х8,25:360х 15 = 31 040 рублей 62 копейки. (с ДД.ММ.ГГГГ.).

6 030 000:100х8,25:360х 15 = 20 728 рублей 12 копеек. (с ДД.ММ.ГГГГ

7 320 000:100х8,25:360х 15 = 25 162 рубля 50 копеек. (с ДД.ММ.ГГГГ.).

5 120 000:100х8,25:360х 15 = 17 600 рублей. (с ДД.ММ.ГГГГ.).

6 410 000:100х8,25:360х 15 = 22 034 рубля 37 копеек. (с ДД.ММ.ГГГГ.).

3 290 000:100х8,25:360х 7 = 5 277 рублей 71 копейка. (с ДД.ММ.ГГГГ.).

1 290 000:100х8,25:360х 30 = 8 868 рублей 75 копеек. (с ДД.ММ.ГГГГ.).

2 580 000:100х8,25:360х 30 = 17 737 рублей 50 копеек. (с ДД.ММ.ГГГГ.).

3 870 000:100х8,25:360х 30 = 26 606 рублей 25 копеек. (с ДД.ММ.ГГГГ.).

5 160 000:100х8,25:360х 30 = 35 475 рублей. (с ДД.ММ.ГГГГ.).

6 450 000:100х8,25:360х 30 = 44 343 рубля 75 копеек. (с ДД.ММ.ГГГГ.).

7 740 000:100х8,25:360х 30 = 53 212 рублей 50 копеек. (с ДД.ММ.ГГГГ.).

9 030 000:100х8,25:360х 15 = 15 520 рублей 31 копейка. (с ДД.ММ.ГГГГ.).

Всего подлежит взысканию сумма процентов в размере 438901 рубль 13 копеек.

Общая сумма, подлежащая взысканию, составляет 10438901 рубль 13 копеек.

Разрешая требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество, суд исходит из следующего.

Согласно статье 339 ГК РФ: «В договоре залога должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство. Стороны могут предусмотреть в договоре залога условие о порядке реализации заложенного имущества, взыскание на которое обращено по решению суда, или условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.»; «Договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма. Договор залога в обеспечение исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению. Несоблюдение правил, содержащихся в настоящем пункте, влечет недействительность договора залога.».

Согласно требованиям пункта 2 статьи 1 Закона № 102- ФЗ: К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.».

Суд не усматривает в представленном договоре купли- продажи с рассрочкой платежа нарушений требований действующего законодательства; полагает данный договор соответствующим требованиям закона и, являющимся основанием для возникновения ипотеки в силу закона.

В соответствии со статьей 337 ГК РФ: «Если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.». Аналогичные требования содержатся в статье 3 Федерального закона № 102- ФЗ от 16.07.98г. «Об ипотеке(залоге недвижимости)».

Согласно пункту 1 статьи 348 ГК РФ: «Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.». Аналогичные требования содержатся в пункте 1 статьи 50 Федерального закона № 102- ФЗ от 16.07.98г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В соответствии с пунктом 2 статьи 348 ГК РФ: «Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества по договору о залоге; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.».

Согласно пункту 3 статьи 348 ГК РФ: « Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.».

Согласно статье 54.1. Закона об ипотеке: «Обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев. Отказ в обращении взыскания по основанию, указанному в пункте 1 настоящей статьи, не является основанием для прекращения ипотеки и препятствием для нового обращения в суд с иском об обращении взыскания на заложенное имущество, если при таком обращении будут устранены обстоятельства, послужившие основанием для отказа в обращении взыскания.»; «Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.».

Таким образом, при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна, в обращении взыскания на предмет ипотеки не может быть отказано, что и имеет место в настоящем деле.

Оценивая характер нарушения обеспеченного ипотекой обязательства, суд полагает, что оно является существенным, так как, покупатель нарушил срок внесения платежей по договору более трех раз. Суд полагает, что такое нарушение является для кредитора существенным нарушением обязательства; в связи с чем, в обращении взыскания на заложенное имущество не может быть отказано.

Согласно пункту 1 статьи 446 ГПК РФ: «Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности: жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.».

Следовательно, данное положение закона также не является препятствием для обращения взыскания на заложенное имущество.

Таким образом, суд приходит к выводу, что требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество, является основанным на законе.

Согласно пункту 2 статьи 54 Закона об ипотеке: « Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: 1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению; 2) наименование, место нахождения, кадастровый номер или номер записи о праве в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним заложенного имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; 3) способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание. Если стороны заключили соглашение, устанавливающее порядок реализации предмета ипотеки, суд определяет способ реализации заложенного имущества в соответствии с условиями такого соглашения; 4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона; 5) меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы; 6) особые условия проведения публичных торгов, установленные пунктом 3 статьи 62.1 настоящего Федерального закона, в случае, если предметом ипотеки являются земельные участки, указанные в пункте 1 статьи 62.1 настоящего Федерального закона.».

С учетом положений статей 56- 59 Закона об ипотеке и статей 447- 449 ГК РФ, суд полагает определить способ реализации имущества путем продажи с публичных торгов в форме открытого аукциона.

В соответствии с заключением экспертов № от ДД.ММ.ГГГГ проведенной по делу судебной оценочной экспертизы установлено следующее. Рыночная стоимость указанного имущества составляет: помещения № 4, с кадастровым номером №, общей площадью 711,8 кв.м.- 12740000 рублей; помещения № 6, с кадастровым номером №, общей площадью 960,0 кв.м.- 13990000 рублей.; помещения № 7, с кадастровым номером №, общей площадью 960,1 кв.м.- 11058000 рублей; помещения № 8, с кадастровым номером № общей площадью 930,2 кв.м.- 9276000 рублей; помещения № 9, с кадастровым номером №, общей площадью 1 099,8 кв.м.- 8211000 рублей.

Истец просит установить начальную продажную цену недвижимого имущества в соответствии с законом.

Разрешая вопрос о начальной цене продажи заложенного имущества, суд исходит из заключения судебной оценочной экспертизы и, полагает, в соответствии с требованиями пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке определить начальную продажную цену в размере 80 % от рыночной оценки.

Учитывая размер задолженности ответчика перед истцом по договору купли- продажи, стоимость заложенного имущества и, возможность уменьшения продажной цены в ходе реализации имущества, суд полагает исковые требования в части обращения взыскания на заложенное имущество удовлетворить частично- на следующие объекты недвижимости: помещение № 6, с кадастровым номером №, общей площадью 960,0 кв.м.; помещение № 7, с кадастровым номером №, общей площадью 960,1 кв.м.; помещение № 9, с кадастровым номером №, общей площадью 1 099,8 кв.м..

Таким образом, начальная продажная цена имущества составит(80 % от рыночной цены): нежилого помещения № 6- 11192000 рублей; нежилого помещения № 7- 8846400 рублей; нежилого помещения № 9- 6568800 рублей.

В связи с этим, суд полагает, что требования истца в части обращения взыскания на заложенное имущество подлежат удовлетворению частично.

Суд учитывает также и требование статьи 6 Закона об ипотеке: «Должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель, являющийся третьим лицом, вправе прекратить обращение взыскания на заложенное имущество, удовлетворив все обеспеченные ипотекой требования залогодержателя, в объеме, какой эти требования имеют к моменту уплаты соответствующих сумм. Это право может быть осуществлено в любое время до момента продажи заложенного имущества на публичных торгах, аукционе или по конкурсу либо приобретения права на это имущество в установленном порядке залогодержателем.».

Суд, в связи с удовлетворением исковых требований, считает также подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца сумму уплаченной государственной пошлины в размере 64000 рублей.

Таким образом, суд полагает, что исковые требования ООО «Инком- Сервис» подлежат удовлетворению частично, в удовлетворении встречного иска Григорьевой З.Д. суд полагает необходимым отказать..

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Инком- Сервис» к Григорьевой ЗД и Шумилову ЕЕ о взыскании суммы и обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить частично.

Взыскать с Григорьевой ЗД в пользу общества с ограниченной ответственностью «Инком- Сервис» денежную сумму в размере 10502901 рубль 13 копеек; в том числе: 10000000 рублей- сумму задолженности по договору купли- продажи недвижимости, 438901 рубль 13 копейки- сумму процентов за пользование чужими денежными средствами и 64000 рублей- сумму уплаченной государственной пошлины.

В случае отсутствия у ответчика Григорьевой ЗД денежных средств обратить взыскание путем продажи с публичных торгов в форме открытого аукциона на следующее заложенное имущество установив следующую начальную продажную стоимость заложенного имущества: нежилое помещение № 6, с кадастровым номером №, общей площадью 960,0 кв.м., расположенное по адресу: г. Минусинск, <адрес> 11192000 рублей; нежилое помещение № 7, с кадастровым номером № общей площадью 960,1 кв.м., расположенное по адресу: г. Минусинск, улица Тимирязева, дом № 1 «б»- 8846400 рублей и нежилое помещение № 9, с кадастровым номером №, общей площадью 1 099,8 кв.м., расположенное по адресу: г. Минусинск, <адрес> 6568800 рублей.

Определить, что после реализации с публичных торгов объектов недвижимого имущества из стоимости заложенного имущества требования залогодержателя удовлетворяются в полном объеме, определяемом к дате фактического удовлетворения таких требований, включая в себя в том числе: основной долг по договору купли- продажи, начисленные проценты, расходы по взысканию, оценке и реализации заложенного имущества, судебные издержки и прочие расходы, вызванные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств залогодателем по договору ипотеки и по кредитному договору, процедурой обращения взыскания на заложенное имущество.

В удовлетворении остальной части исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Инком- Сервис» к Григорьевой ЗД и Шумилову ЕЕ о взыскании суммы и обращении взыскания на заложенное имущество- отказать.

В удовлетворении встречного иска Григорьевой ЗД к обществу с ограниченной ответственностью «Инком- Сервис» о признании недействительным пункта 3.4 договора купли- продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между продавцом ООО «Инком- Сервис» и покупателем Григорьевой ЗД- отказать.

Решение может быть обжаловано через Минусинский городской суд в Красноярский краевой суд в течение месяца со дня принятия мотивированного решения суда.

Председательствующий: