Решение по делу № 2-1844/2016 ~ М-2142/2016 от 01.06.2016

К делу №.

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДД.ММ.ГГГГ а. Тахтамукай

Тахтамукайский районный суд Республики Адыгея в составе:

Председательствующего судьи Шепель В.В.

При секретаре: Лебедевой И.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Тугуз З. М. к ООО «Сармат» о признании права собственности на незавершенный строительством объект недвижимости,

Установил:

Тугуз З.М. обратился в суд с иском к ООО «Сармат» о признании права собственности на незавершенный строительством объект недвижимости, указав в обосновании иска, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен предварительный договор купли продажи квартиры № № в доме блокированной застройки, расположенном по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> стоимость квартиры определена в 2 200 000 рублей, которую он оплатила в полном объеме, путем передачи ответчику в счет оплаты за квартиру транспортные средства INFINITI QX56 и TOYOTA CAMRI, стоимость которых была оценена в 3 300 000 рублей. Срок сдачи дома определен ДД.ММ.ГГГГ. В настоящее время строительство дома не окончено, не сдан в эксплуатацию.

    Истец просит признать недействительной (аннулировать) внесенную на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № RU №045 от ДД.ММ.ГГГГ в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ за № запись о государственной регистрации права собственности Хутова А.А. на <адрес> кадастровым номером 01:05:2900013:4658, общей площадью 115,1 кв.м., этажность №, №, Мансарда №, расположенную в трехквартирном доме блокированной застройки с кадастровым номером 01:05:2900013:4656 по адресу: РФ, <адрес>, <адрес>, <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №, и о признании за ним права собственности на объект незавершенного строительства в виде <адрес> кадастровым номером 01:05:2900013:4658, общей площадью 115,1 кв.м., этажность №, №, Мансарда №, расположенную в трехквартирном доме блокированной застройки с кадастровым номером № по адресу: РФ, <адрес>, <адрес>, <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером 01:05:2900013:4118 (уточненные исковые требования).

    В судебном заседании представитель истца Тугуз З.З. поддержал уточненные требования своего доверителя по обоснованиям, изложенным в иске и просил их удовлетворить в полном объеме.

    Представитель ответчика ООО «Сармат», Хутова А.А.- Меретукова М.А. действующая на основании доверенностей признала уточненные исковые требования.

Третье лицо Нехай Н.И. в судебном заседании не возражал против удовлетворения иска.

Третье лица Погодин А.М., Погодина Ю.С., Дауров Р.К., Хутыз З.М. извещенные о дате судебного заседания в установленном законом порядке, в судебное заседание не явились. От Хутыз З.М. поступил отзыв на иск с просьбой рассмотреть дело в его отсутствие.

    Суд, выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

    В соответствии с ч.1 ст.429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

    В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

    В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

    Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации).

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости урегулированы Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве).

В соответствии с Законом об участии в долевом строительстве объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, строящегося с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Согласно пункту 1 статьи 4, пункту 1 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

Из указанных выше положений норм действующего законодательства следует, что возникновение права собственности истца, как участника долевого строительства, на жилое помещение в строящемся доме связано с выполнением участниками долевого строительства возложенных на них договором обязательств.

Согласно Постановлению пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» указано, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца, на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным. Исходя из позиции, изложенной в п.8 данного постановления, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

    Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

    Таким образом, если продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок, а также у него отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или не зарегистрировано в ЕГРП), покупатель вправе потребовать передачи товара или возврата уплаченной продавцу денег, а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

    Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Сармат», в лице генерального директора Хутова А.А., действующего на основании Устава (далее также – ООО «Сармат», Общество), и истцом Тугуз З.М. был заключен Предварительный договор купли-продажи (далее – Предварительный договор), по условиям которого Общество обязалось в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить группу домов блокированной застройки по адресу: РФ, <адрес>, <адрес>, <адрес>, на принадлежащем Обществу на праве собственности земельном участке и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию путем заключения основного договора купли-продажи передать в собственность Тугуз З.М. объект недвижимости – квартиру № № общей, а Тугуз З.М. обязалась оплатить обусловленную договором цену вышеуказанного объекта недвижимости в размере 2 000 000 рублей и принять объект недвижимости.

Право ООО «Сармат» на строительство группы домов блокированной застройки и привлечение денежных средств на такое строительство было подтверждено разрешением на строительство №RU №034 от ДД.ММ.ГГГГ, выданным Отделом архитектуры и градостроительства администрации МО «Тахтамукайский район», и договором купли-продажи земельного участка.

    Обязательства по оплате ООО «Сармат» стоимости квартиры в размере 2 200 000 рублей полностью исполнены Тугуз З.М.., что подтверждается материалами дела и не оспаривается ответчиками.

Предварительным договором срок окончания строительства и передачи квартиры был установлен 24.052014 г.

Дополнительным соглашением стороны перенесли срок окончания строительства и передачи объекта в собственность Тугу З.М. путем заключения с ним основного договора купли-продажи на IV квартал 2015 г., но не позднее ДД.ММ.ГГГГ

Однако, ООО «Сармат» своих обязательств перед Тугуз З.М. не исполнил, основного договора купли-продажи квартиры не заключил, строительство дома блокированной застройки, в котором располагается предназначавшаяся Тугуз З.М. квартира, не завершил и в настоящее время строительные работы на объекте строительства не осуществляет.

Требования Тугуз З.М. о заключении основного договора купли-продажи квартиры, предоставлении необходимых документов для государственной регистрации права собственности на квартиру ООО «Сармат» не были исполнены, документы, необходимые для государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости, Тугуз З.М. не были представлены.

Не смотря на имеющее место фактическое не завершение строительства дома блокированной застройки, в котором располагается предназначающаяся передаче в собственность Тугуз З.М. квартира, данный дом блокированной застройки, как и находящиеся в нем квартиры, посредством представления в осуществляющий государственную регистрацию прав орган, а именно в Тахтамукайский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея, заведомо подложного разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №RU №045 от ДД.ММ.ГГГГ и заведомо подложного технического плана здания, содержащего недостоверные сведения о 100 % степени готовности объекта недвижимости, был поставлены на кадастровый учет с последующим внесением в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о регистрации права собственности Хутова А.А. на указанные фактически незавершенные строительством и не введенные в эксплуатацию объекты недвижимости - квартиры.

При этом, квартира №№, предназначенная передаче в собственность Тугуз З.М. по Предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, соответствует зарегистрированной на Хутова А.А. <адрес> кадастровым номером 01:05:2900013:4658, общей площадью 115,1 кв.м., расположенной в трехквартирном доме блокированной застройки с кадастровым номером № по адресу: Россия, <адрес>, <адрес>, <адрес>.

Создание объектов недвижимости регламентируется нормами Градостроительного кодекса РФ.

Из положений п. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

В силу п.10 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ именно разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.

При этом, обязательным приложением к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию является представленный заявителем технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» от ДД.ММ.ГГГГ №221-ФЗ (п. 10.1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ).

Учитывая, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU №045 от ДД.ММ.ГГГГ является подложным и таковое ни ООО «Сармат», ни Хутову А.А., не выдавалось, объекты недвижимости были поставлены на кадастровый учет незаконно, путем представления в регистрирующий орган заведомо подложных и содержащих недостоверные сведения документов и в настоящий момент фактически представляют собой незавершенные строительством объекты недвижимости, то трехквартирный дом блокированной с кадастровым номером № по адресу: Россия, <адрес>, <адрес>, <адрес>, и расположенная в нем квартира № с кадастровым номером 01:05:2900013:4658, общей площадью 115,1 кв.м., в силу требований действующего законодательства не могут быть признаны завершенным строительством объектами недвижимости, и права собственности на них у Хутова А.А. не могло возникнуть.

Часть 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства.

Согласно пункту 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершённого строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

Из смысла указанных норм в совокупности с положениями части 2 статьи 25 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним", следует вывод о том, что действующее законодательство не предусматривает запрета на получение и нахождение в собственности граждан, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей объектов незавершённого строительства.

Нормами Закона об участии в долевом строительстве, действие которого распространяется на правоотношения сторон в рассматриваемом споре, урегулирован, в числе прочего, правовой механизм защиты прав участников долевого строительства при неисполнении договорных обязательств застройщиком. Признание за участником долевого строительства права собственности на возводимый незавершённый строительством объект (либо долю в нем) на стадии до момента ввода в эксплуатацию - в качестве одной из мер реализации такого механизма правовой защиты данным Законом прямо не предусмотрено.

Между тем, в соответствии с частью 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, а способы защиты - в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

По смыслу статей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации в их совокупности, прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.

Закон об участии в долевом строительстве также не содержит запрета на признание права собственности на незавершённый строительством объект (либо долю в нём).

В силу ст. 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

На момент обращения Тугуз З.М. в суд и рассмотрения дела судом дом блокированной застройки не может считаться завершенным строительством и введенными в эксплуатацию объектом недвижимости, поскольку разрешение на ввод его в эксплуатацию не выдавалось, а сам дом блокированной застройки, в том числе и расположенные в нем квартиры, представляют собой незавершенный строительством объекты недвижимости.

В то же время, исходя из степени завершенности строительства дома блокированной застройки предназначающаяся Тугуз З.М. квартира имеет индивидуально-определенные характеристики, при этом, будучи при обстоятельствах, изложенных выше, поставленной органом, осуществляющим кадастровый учет объектов недвижимости, на кадастровый учет, имеет в настоящий момент и кадастровый номер объекта.

Поэтому, исполнив свои обязательства по договору надлежащим образом - путем внесения оплаты стоимости квартиры в полном объеме, Тугуз З.М. вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору и со стороны ООО «Сармат», а при неисполнении обязательства другой стороной – требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании за ней права собственности на долю в незавершенном строительством объекте в виде квартиры.

Согласно пункту 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В силу пункта 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На объект незавершённого строительства может быть признано право собственности по решению суда.

Тот факт, что строительство спорного жилого дома до настоящего времени не завершено, не может нарушать право истца на защиту своих гражданских прав путем признания права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства, поскольку, исходя из положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны инвестора, а при неисполнении обязательства другой стороной - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершённого строительства.

Надлежащее исполнение обязательств стороной истца подтверждено имеющимися в материалах дела доказательствами и стороной ответчика в установленном законом порядке не оспорено.

        Руководствуясь ст. 197-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

    Признать недействительной (аннулировать) внесенную на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № RU №045 от ДД.ММ.ГГГГ в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ за № записи о государственной регистрации права собственности Хутова А. А. на <адрес> кадастровым номером №, общей площадью 115,1 кв.м., этажность №, №, Мансарда №, расположенную в трехквартирном доме блокированной застройки с кадастровым номером № по адресу: РФ, <адрес>, <адрес>, <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №

Признать за Тугуз З. М. право собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры №№ с кадастровым номером 01:05:2900013:4658, общей площадью 115,1 кв.м., этажность №, №, Мансарда №, расположенную в трехквартирном доме блокированной застройки с кадастровым номером № по адресу: РФ, <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №.

    Настоящее решение является основанием для регистрации права собственности за Тугуз З. М. на объект незавершенного строительства в виде <адрес> кадастровым номером 01:05:2900013:46858, общей площадью 115,1 кв.м., этажность №, №, Мансарда №, расположенную в трехквартирном доме блокированной застройки с кадастровым номером № по адресу: РФ, <адрес>, а. Новая Адыгея, <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером № в Управлении федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес>.

    Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке Верховный суд Республики Адыгея в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Судья В.В. Шепель