Решение по делу № 3а-115/2020 от 28.01.2020

дело №а-115/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 мая 2020 г. город Пенза

Пензенский областной суд в составе

судьи Репиной Е.В.,

при ведении протокола

помощником судьи Марчук У.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью торговое предприятие «Поиск» к Департаменту государственного имущества Пензенской области, ГБУ «Государственная кадастровая оценка» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

у с т а н о в и л:

ООО торговое предприятие «Поиск» обратилось в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, принадлежащего на праве собственности земельного участка с кадастровым номером № общей площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения нежилых помещений для хранения и реализации продовольственных товаров, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного <данные изъяты>. Почтовый адрес ориентира: <адрес>

Требование мотивировано тем, что кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, определенной в отчете независимого оценщика, что, в свою очередь, нарушает права и обязанности истца.

ООО ТП «Поиск» просило суд установить кадастровую стоимость земельного участка в размере равной его рыночной стоимости - <данные изъяты> руб.

Представитель административного истца ООО торговое предприятие «Поиск» Шепотько А.В. в судебном заседании на основании проведенной по делу судебной экспертизы изменил предмет иска и просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере рыночной – <данные изъяты> рублей.

Представитель административного ответчика ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» - Канаев В.В., заинтересованного лица администрации г. Пензы - Ермакова Т.В., возражали против удовлетворения заявленных требований, не согласившись с выводами судебной экспертизы, полагая, что рыночная стоимость спорного объекта существенно занижена.

Представитель административного ответчика Департамента государственного имущества Пензенской области, представители заинтересованных лиц ФГБУ «ФКП Росреестра», Управления Росреестра по Пензенской области, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

С учётом надлежащего извещения участвующих в деле лиц, мнения явившихся в процесс сторон, положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), суд определил рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ и статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Судом установлено, административный истец ООО торговое предприятие «Поиск» является собственником земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения нежилых помещений для хранения и реализации продовольственных товаров, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного <данные изъяты>. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра недвижимости (далее-ЕГРН) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №.

В соответствии со статьей 390 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

Как собственник земельного участка административный истец несет обязанность по уплате земельного налога, размер которого зависит от их кадастровой стоимости, следовательно, он вправе оспаривать его кадастровую стоимость.

Рассматривая заявленные требования по существу, суд исходит из положений пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ, в силу которого для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не является обязательным.

Оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка утверждена приказом Департамента государственного имущества Пензенской области от 26 ноября 2018 г. № 673-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков категории «земли населенных пунктов» и объектов недвижимого имущества – сооружений, расположенных на территории Пензенской области» и составляет по состоянию на 1 января 2018 г. - <данные изъяты> рубля. Сведения об указанной кадастровой стоимости земельного участка внесены в ЕГРН 1 января 2019 г. Данные обстоятельства подтверждаются выписками из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ

Согласно данной выписке, датой, по состоянию на которую должна быть определена рыночная стоимость названного земельного участка, является 1 января 2018 г.

В обоснование своих доводов о завышении установленной кадастровой стоимости земельного участка административный истец представил отчет от ДД.ММ.ГГГГ № подготовленный оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр», согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № на дату оценки 1 января 2018 г. составила – <данные изъяты> рубля.

В ходе рассмотрения дела в связи с поступившими от представителя административного ответчика ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» возражениями относительно представленного отчета, судом по ходатайству представителя Департамента государственного имущества Пензенской области назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 г., проведение которой поручено эксперту ООО «Межрегиональный центр независимой оценки» Ворфоломееву С.В.

По результатам проведенной судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта Ворфоломеева С.В. от ДД.ММ.ГГГГ №, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 г. составила <данные изъяты> рублей.

Суд, исследовав заключение эксперта от ДД.ММ.ГГГГ №, применительно к положениям статьи 84 КАС РФ, принимает во внимание, что указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит подробное описание проведенного исследования и все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка, выводы экспертизы согласуются с проведенным исследованием, заключение соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Заключение базируется на достоверных данных об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те, которые наиболее полно описывают отличия объектов оценки от объектов сравнения; оценщиком последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.

Неиспользование в качестве объекта-аналога предложения №, наиболее подходящего, по мнению ответчика, к оцениваемому земельному участку, не влечет незаконности выводов эксперта. После проведения анализа рынка было отобрано 3 аналога, наиболее точно сопоставимых с объектом исследования; по каждому объекту-аналогу проведены корректировки, сглаживающие их отличие от оцениваемого земельного участка. В частности, были сделаны корректировки на торг (для всех объектов-аналогов), на различие площадей (для всех объектов-аналогов), на подъездные пути (для всех объектов-аналогов, на наличие асфальтового замощения (для всех объектов-аналогов), после чего проведено согласование скорректированных стоимостей объектов-аналогов и определена стоимость оцениваемого земельного участка.

При изучении доводов представителя административного ответчика ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» о неприменении экспертом корректировки на разрешенное использование, судом из заключения эксперта установлено следующее.

Согласно пункту 20 ФСО № 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, оценивается из вида фактического использования объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

В ходе проведения экспертного исследования экспертом был проанализирован рынок предложений к продаже земельных участков производственно-складского использования. Объект оценки, как и объекты-аналоги, располагаются в зоне производственных и коммунальных объектов. Вследствие этого при определении стоимости земельного участка, эксперт правомерно не произвел расчет корректировок на вид разрешенного использования, исходя из расположения объектов в единой территориальной зоне – <данные изъяты>

Требованиям пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 299, заключение эксперта отвечает. Информация, использованная экспертом, является достаточной и достоверной. Из заключения эксперта следует, что объект исследования располагается в активной промышленной зоне города, как установлено при осмотре экспертом, объект не имеет существенных различий с объектами–аналогами, в связи с чем корректировка на местоположение экспертом обоснованно была применена равной 1. Экспертом обосновывается отказ от введения корректировок на наличие асфальтового замощения (объект-аналог № и сложный рельеф. Установлено наличие асфальта, как на объекте исследования, так и на объекте-аналоге № Объекты-аналоги имеют пригодную для строительства конфигурацию, форму и рельеф, в связи с чем эксперт не учитывал стоимость затрат на создание улучшений данных земельных участков.

Является несостоятельным довод представителя административного ответчика о недостоверности заключения эксперта по причине необоснованного неприменения корректировки на наличие свободного подъезда к участку (для объекта-аналога № ввиду отсутствия доказательств беспрепятственного проезда к нему через соседние участки.

Экспертом из данных публичной кадастровой карты определено, что объект-аналог № располагается в составе производственно-складского комплекса; в ходе телефонного интервьюирования установлено, что имеется договоренность с правообладателями смежных земельных участков о свободном проходе (проезде). Согласно Справочнику оценщика недвижимости-2017. Земельные участки под редакцией Л.А. Лейфера при установлении в ходе проведения оценки подобных договоренностей введение корректировки не требуется.

Поскольку оснований для назначения повторной экспертизы, предусмотренных частью 2 статьи 83 КАС РФ, судом не установлено, в удовлетворении соответствующего ходатайства представителя административного ответчика Департамента государственного имущества Пензенской области, судом отказано.

Доводы административного ответчика ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» о несоответствии заключения эксперта требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки носят немотивированный характер.

Само по себе несогласие с заключением эксперта, при отсутствии надлежащего обоснования, не может быть принято в качестве безусловного основания для признания его недопустимым доказательством и назначения повторной экспертизы, как противоречащее задачам и принципам административного судопроизводства.

В силу предписаний статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 КАС РФ, суд соглашается с изложенными в экспертном заключении от ДД.ММ.ГГГГ выводами и полагает, что рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2018 г. надлежит установить с учетом выводов, изложенных в данном заключении эксперта, в размере <данные изъяты> рублей.

Положения части 4 статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 г.№ 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Как указывалось выше, результаты государственной кадастровой оценки земельных участков категории «земли населенных пунктов» и объектов недвижимого имущества – сооружений, расположенных на территории Пензенской области, утвержденные приказом Департамента государственного имущества Пензенской области от 26 ноября 2018 г. № 673-пр, применяются с 1 января 2019 г. Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка в суд является 28 января 2020 г.

Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г. применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января 2019 г. и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного земельного участка, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Сведения об изменении кадастровой стоимости земельного участка на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Доводы административных ответчиков о том, что кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена в соответствии с действующим законодательством, не могут быть приняты во внимание, поскольку достоверность результатов государственной кадастровой оценки земельного участка не входит в предмет проверки при рассмотрении заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Возражения заинтересованного лица - администрации г. Пензы, о том, что уменьшение кадастровой стоимости земельного участка приведет к существенному изменению налогооблагаемой базы, следовательно, и к уменьшению поступлений в местный бюджет не может служить основанием к отказу в удовлетворении заявленных требований, поскольку возможность установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной, прямо предусмотрена законом.

Разрешая вопрос о возмещении судебных расходов, суд исходил из следующего.

По настоящему делу по ходатайству представителя Департамента государственного имущества Пензенской области была назначена экспертиза в целях определения рыночной стоимости земельного участка, производство которой было поручено эксперту ООО «Межрегиональный центр независимой оценки».

Согласно счету и смете затрат ООО «Межрегиональный центр независимой оценки» стоимость проведения экспертизы составила <данные изъяты> рублей.

Счет, выставленный Департаменту государственного имущества Пензенской области, за производство экспертизы не оплачен.

Каких-либо возражений относительно размера стоимости проведенной по делу экспертизы и доказательств ее неразумности не поступило.

В силу статей 103 и 106 КАС РФ стоимость проведения экспертизы относится к судебным расходам.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 31 постановления от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснил, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ. При этом, судебные расходы в случае удовлетворения иска возлагаются на лицо, утвердившее оспариваемые результаты государственной кадастровой оценки.

ООО ТП «Поиск», обратившись в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка, реализовало в судебном порядке имеющееся у него право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной.

В рассматриваемом случае оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка, утвержденная Департаментом государственного имущества Пензенской области, значительно превышает определенную по результатам судебной экспертизы рыночную стоимость (округленно на 63 %). Данный факт свидетельствует о возможной ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости, что влечет нарушение прав административного истца.

Установленные судом обстоятельства являются основанием для взыскания с Департамента государственного имущества Пензенской области расходов по оплате экспертизы в пользу ООО «Межрегиональный центр независимой оценки».

Руководствуясь статьями 175, 177-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью торговое предприятие «Поиск» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения нежилых помещений для хранения и реализации продовольственных товаров, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного <данные изъяты>. Почтовый адрес ориентира: <адрес> по состоянию на 1 января 2018 г. в размере, равном его рыночной стоимости – <данные изъяты> рублей.

Датой подачи обществом с ограниченной ответственностью торговое предприятие «Поиск» заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 28 января 2020 г.

Взыскать с Департамента государственного имущества Пензенской области в пользу ООО «Межрегиональный центр независимой оценки» расходы по проведению экспертизы <данные изъяты> рублей.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пензенский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 18 мая 2020 г.

Судья Е.В. Репина