Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-255/2012 ~ М-156/2012 от 19.03.2012

Дело №-2-255

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Валдай                                                                              ДД.ММ.ГГГГ.

Валдайский районный суд Новгородской области в составе:

председательствующего судьи Ревенко А.И.,

при секретаре Салакатовой Н.В.,

с участием истца Стадэ Ю.В., его представителя Ворошиловой А.В.,

представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца ООО «Транс-Экспресс» Карпенко А.Г.,

представителя ответчика ООО «Межмуниципальная служба заказчика» Русиной В.С.,

представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика ООО «Межмуниципальное Домоуправление» Трофимовой А.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Стадэ <данные изъяты> к Обществу с ограниченной ответственностью «Межмуниципальная служба заказчика» о расторжении договора управления многоквартирным домом,

у с т а н о в и л:

Стадэ Ю.В. обратился в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Межмуниципальная служба заказчика» (далее - Управляющая компания или ответчик) о признании расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ договора № от ДД.ММ.ГГГГ управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: <адрес>, заключенного между собственниками жилого дома и Управляющей компанией, а также взыскании с ответчика расходов, связанных с рассмотрением спора в размере № рублей. В обоснование иска указал, что по причине наличия неоднократных претензий к ответчику по качеству и количеству услуг по договору управления домом, ДД.ММ.ГГГГ на общем собрании собственников, одним из вопросов повестки дня которого было принятие решения о пролонгации договора управления на 1 год, против пролонгации договора проголосовало 100% принявших в голосовании собственников. ДД.ММ.ГГГГ было проведено общее собрание собственников помещений, созванное инициативной группой жильцов дома в форме заочного голосования, в котором приняли участие 58 собственников, обладающие 70,2% от общей площади 3270 кв.м. 4 вопросом в повестке дня был вопрос о выборе управляющей компании. По данному вопросу собрание решило избрать в качестве управляющей компании ООО «Транс-Экспресс». ДД.ММ.ГГГГ собственниками было проведено повторное общее собрание собственников в форме заочного голосования, в котором приняли участие собственники и их представителя, обладающие 60,75% голосов от общего числа собственников. 4 вопросом в повестке дня собрания был вопрос о расторжении договора управления с ответчиком. За расторжение договора проголосовало большинство от принявших участие в голосовании. ДД.ММ.ГГГГ им в Управляющую компанию представлено уведомление о расторжении договора управления и требование о передаче ему на основании решения собственников некоторых документов. По результатам рассмотрения уведомления в ответе от ДД.ММ.ГГГГ, со ссылкой на ст.162 ЖК РФ, в расторжении договора управления отказано. Для правовых консультаций, составления письменных документов, участия в досудебном и судебном разрешении спора он был вынужден обратиться в организацию, оказывающую юридические услуги и понес расходы в сумме № рублей. Также им понесены расходы по оплате государственной пошлины в сумме № рублей, по оформлению нотариальной доверенности в размере № рублей.

В судебном заседании истец Стадэ Ю.В. и его представитель Ворошилова А.В. исковые требования поддержали в полном объеме, ходатайствовали об удовлетворении иска.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца Карпенко А.Г. полагает иск подлежащим удовлетворению, в связи с тем, что Управляющей компанией допущены существенные нарушения договора управления многоквартирным домом.

Ответчик в письменном отзыве на иск Стадэ Ю.В. и его представитель Русина В.С. в объяснениях в судебном заседании ходатайствуют перед судом об отказе в иске, поскольку установленных законом оснований для расторжения договора управления, в связи невыполнением или ненадлежащим исполнением Управляющей компанией условий данного договора, нет.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика Трофимова А.Н. полагает, что основания для удовлетворения иска отсутствуют, так как доказательств тому, что ответчик ненадлежащим образом исполнял свои обязательства по договору управления многоквартирным домом, не имеется.

Рассмотрев иск по существу, заслушав объяснения лиц, участвующих в рассмотрении спора, допросив свидетелей, исследовав письменные доказательства, суд считает следующее.

Согласно договору № от ДД.ММ.ГГГГ управления многоквартирным домом по адресу: <адрес>, на основании решения общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ, был заключен настоящий договор между собственниками помещений в указанном доме и Управляющей организацией, сроком 1 год. В силу п.6.5 и 6.6 настоящего договора он может быть расторгнут в соответствии с действующим законодательством, и если ни одна из сторон за один месяц до окончания срока действия договора не заявит о его расторжении, договор считается пролонгированным на тот же срок и на тех условиях.

Согласно протоколу № общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ в форме заочного голосования, представленного истцом, против пролонгации договора проголосовало 100% принявших в голосовании собственников.

Согласно протоколу № общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ в форме заочного голосования, представленного ответчиком, за пролонгацию договора на 1 год проголосовало 100% принявших в голосовании собственников.

Согласно протоколу № общего собрания собственников помещений, созванного инициативной группой жильцов дома, от ДД.ММ.ГГГГ в форме заочного голосования, было принято решение об избрании в качестве управляющей организации ООО «Транс-Экспресс».

Согласно протоколу № общего собрания собственников помещений, созванного инициативной группой жильцов дома, от ДД.ММ.ГГГГ в форме заочного голосования, было принято решение о расторжении договора управления с ООО «Межмуниципальная служба заказчика» с ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно уведомлению от ДД.ММ.ГГГГ, действующий от имени собственников жилого дома Стадэ Ю.В., уведомляет ответчика о расторжении договора управления многоквартирным домом с момента получения уведомления Управляющей компанией.

Согласно ответу № от ДД.ММ.ГГГГ Управляющая компания на уведомление истца, ссылаясь на положения действующего законодательства указывает, что оснований для расторжения договора управления в настоящее время нет.

Свидетель ФИО9 показал, что он присутствовал при проведении общего собрания ДД.ММ.ГГГГ, когда было принято решение о переходе дома в другую управляющую компанию. Основание для отказа от услуг действующей компании - недоверие к ней по причине не культурного отношения работников компании, претензии по отоплению, горячему водоснабжению.

Свидетель ФИО10 показала, что она присутствовала на собрании жильцов дома ДД.ММ.ГГГГ, когда было принято решение о переходе в другую управляющую компанию. Основания к тому - некачественное теплоснабжение и горячее водоснабжение, недостатки в обслуживании прилегающей к дому территории, грубость работников Управляющей организации.

Свидетель ФИО24 показал, что на собрании жильцов дома ДД.ММ.ГГГГ было принято решение о переходе в другую управляющую компанию. Основания для этого - плохое управление, выразившееся в некачественном горячем водоснабжении.

Свидетель ФИО12 показал, что на общем собрании он не присутствовал, но подписал документы, как за продление договора управления дома службой заказчика, так и за переход в управление другой управляющей компанией. Основную массу своего времени он проводит в <адрес> и видит в каком состоянии находятся дома, которые обслуживаются Саковниковым.

Свидетель ФИО13 показал, что его как собственника жилого помещения удовлетворяет качество услуг, предоставляемых ответчиком. Ему известно о претензиях жильцов дома на теплоснабжение и горячее водоснабжение, но качество этих услуг зависит не только от Управляющей компании. О том, что ДД.ММ.ГГГГ должно быть собрание он объявлений не видел.

Свидетель ФИО14 показала, что ее устраивает работа службы заказчика по управлению домом, потому она подписала протокол за продление договора с данной компанией. О том, что проводилось собрание ДД.ММ.ГГГГ с повесткой дня расторжение договора ей неизвестно, и объявлений о проведении такого собрания не было.

Свидетель ФИО15 показала, что ДД.ММ.ГГГГ было проведено общее собрание жильцов дома с повесткой дня - отчет управляющей компании, утверждение перечня работ, выборы управляющей компании. В данном собрании она участвовала как собственник жилого помещения. Поскольку на собрании встретились представители двух управляющих компаний собрание происходило сумбурно. Единого мнения у собственников по выбору управляющей компании не было. Потому получилось два протокола общего собрания. Один протокол с приложением, в котором жильцы поставили подписи за продление договора управления и с которым она, как уполномоченное собранием лицо, обходила квартиры, председатель собрания отказался подписать, поскольку он был за переход в другую управляющую компанию, о чем и был составлен второй протокол. Она, как собственник жилого помещения против перехода в другую управляющую компанию.

Свидетель ФИО16 показала, что она в силу возраста матери вынуждена проживать в деревне, так как в квартире очень холодно, в ней проживать невозможно. В январе 2011 года представители управляющей компании ей посоветовали заменить батареи, застеклить лоджию, поставить стеклопакеты. Она считает, что если дом будет обслуживать другая управляющая компания, в доме будет хозяин.

Свидетель ФИО17 показал, что на собрании ДД.ММ.ГГГГ было принято решение о не продлении договора управления домом. Нынешняя управляющая компания создает видимость работы. В доме проблемы с отоплением, неверно начисляются коммунальные платежи, ремонтные работы в подъезде не проводятся, а денежные средства списываются. С претензиями о некачественном выполнении работ он не обращался.

Свидетель ФИО18 показал, что на проводимом ДД.ММ.ГГГГ общем собрании жильцов дома он не присутствовал, но подписал решение о переходе в другую управляющую компанию. О собрании 16 февраля и повестке дня этого собрания он не знал. Управляющая компания - это хороший хозяйственник, о чем не скажешь в отношении службы заказчика. За все время не благоустроена прилегающая к дому территория, работы с освещением подвалов и установкой выключателей в них не проведены.

Свидетель ФИО19 показал, что ДД.ММ.ГГГГ он присутствовал на общем собрании жильцов дома. О том, что будет собрание ДД.ММ.ГГГГ и какова повестка дня данного собрания он не знал, но подписался под решением о переходе в другую управляющую компанию.

Свидетель ФИО20 показала, что ДД.ММ.ГГГГ она присутствовала на собрании жильцов дома. О собрании 16 февраля она не знала. Она расписалась в двух протоколах - и за переход в другую управляющую компанию, и за продление договора управления с нынешней управляющей компанией, так как не думала о том, что это так серьезно. К службе заказчика она претензий не имеет, на заявки они реагируют.

Свидетель ФИО21 показала, что она расписалась в двух протоколах общих собраний жильцов дома, так как не думала, что дело дойдет до суда. Она претензий по обслуживанию дома к службе заказчика не имеет, на обращения они реагируют. Полагает, что с момента начала обслуживания дома службой заказчика дом стал лучше.

В соответствии с ч.2 ст.162 Жилищного кодекса РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (в рассматриваемом правоотношении - собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

На основании части 8 указанной нормы закона изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляется в порядке предусмотренном гражданским законодательством.

В соответствии с положениями ст.450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором.

Из приведенных норм закона следует, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования. Следовательно, в одностороннем порядке договор управления многоквартирным домом может быть прекращен по инициативе собственников по основаниям, установленным законом, а именно ч.8.1 и 8.2 ст.162 ЖК РФ и в случаях, определенных соглашением сторон.

В силу требований ч.8.2 ст.162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

Порядок проведения годовых общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, а также внеочередных собраний, созванных по инициативе любого из собственников, урегулирован ст.45 ЖК РФ.

Из представленных суду двух протоколов № от ДД.ММ.ГГГГ, которые следует считать протоколами годового общего собрания, а также из объявления о повестке дня данного собрания следует, что вопрос о расторжении с ответчиком договора по управлению многоквартирным домом в повестку дня не был включен и собранием по существу не был рассмотрен.

Согласно ч.4 и 5 ст.45 ЖК РФ собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме. В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны: сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание; форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование); дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения; повестка дня данного собрания; порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Исследованными судом как устными, так и письменными доказательствами установлено, что внеочередные общие собрания в форме заочного голосования, по результатам которого оформлены протоколы № от 08 февраля и № от ДД.ММ.ГГГГ, о принятии решений об избрании в качестве управляющей организации ООО «Транс-Экспресс», заключении договора управления многоквартирным домом с указанной управляющей организацией и расторжении договора управления с ответчиком с ДД.ММ.ГГГГ, проведены с нарушением положений ст.45 ЖК РФ. Собственники помещений, в установленный в законе срок и в установленной форме и объеме, не извещались об обстоятельствах, о которых инициатор собрания обязан был сообщить. Ссылка истца о том, что собственники в устной форме были извещены о данных собраниях не может быть принята во внимание, поскольку доказательств тому, что общим собранием собственников был избран именно такой способ извещения о внеочередных общих собраниях, суду не представлено. Кроме того, отсутствуют доказательства тому, что решение о расторжении договора управления принято при голосовании, оформленном протоколом от ДД.ММ.ГГГГ по причине неисполнения или ненадлежащего исполнения Управляющей компанией принятых договором обязательств, поскольку указания об этом в протоколе нет, как нет указаний и о том, какие конкретно обязательства ответчик не исполняет.

Суд считает, что и в судебном заседании не представлено доказательств тому, что ответчик не исполнял или ненадлежащим образом исполнял условия договора управления, либо им были допущены существенные нарушения данного договора, что является для суда основанием, в соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ, по требованию одной из сторон, принять решение о расторжении договора.

Представленные в обоснования иска претензии от ДД.ММ.ГГГГ о производстве работ и предоставлении услуг по обслуживанию и ремонту общего имущества дома; от той же даты о проведении работ и предоставлении услуг в присутствии старшего по дому или же старших по подъезду; о предоставлении смет и актов выполненных работ по техническому обслуживанию; от ДД.ММ.ГГГГ о восстановлении приборов освещения; от ДД.ММ.ГГГГ по качеству услуг по теплоснабжению и горячему водоснабжению, объяснения истца, его представителя, представителя третьего лица Карпенко А.Г., показания свидетелей ФИО26., ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, фотографии от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, также не свидетельствуют о том, что действиями ответчика при выполнении условий договора управления собственникам помещений был причинен такой ущерб, что они в значительной степени были лишены того, на что были вправе рассчитывать при заключении с Управляющей компанией договора управления многоквартирным домом.

Из представленных ответчиком и третьим лицом на стороне ответчика в обоснование своих возражений на иск документов (актов осмотра электрооборудования и инженерных сетей, актов выполненных работ, локальных смет, нарядов на выполненные работы, счетов-квитанций и других) следует, что в случае установления ответчиком фактов предоставления ненадлежащего качества коммунальных услуг собственникам помещений был произведен перерасчет по данным видам услуг. Работы по обслуживанию и ремонту общего имущества дома, в том числе и указанные в претензиях истца (за исключением работ по организации освещения в подвальном помещении дома, как требующие значительных затрат и потому согласие собственников) производились, как производились работы и по заявкам собственников помещений. Доказательств тому, что работы по обслуживанию и ремонту общедомового имущества были произведены с нарушением сроков их выполнения, либо данные работы произведены некачественно, суду не представлено. Достоверность указанных документов истцом и его представителем не оспорена.

При таких обстоятельствах суд считает, установленных законом оснований для расторжения договора управления в одностороннем порядке не имеется, а потому суд принимает решение об отказе в иске.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

В удовлетворении иска Стадэ <данные изъяты> к Обществу с ограниченной ответственностью «Межмуниципальная служба заказчика» о расторжении договора управления многоквартирным домом отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Новгородского областного суда в течение месяца со дня составления решения в окончательной форме, начиная с ДД.ММ.ГГГГ, через районный суд.

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: подпись.

Копия верна. Судья:                                                     А.И. Ревенко

Решение вступило в законную силу: ДД.ММ.ГГГГ