Решение по делу № 3а-799/2019 от 06.09.2019

Дело № 3а-799/2019

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

6 ноября 2019 года г. Пермь

Пермский краевой суд в составе

председательствующего судьи Буланкова Р.В.,

при секретаре Гатиной О.Ф.,

с участием представителя административного истца Клименко О.В.,

представителя административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, заинтересованного лица Государственного бюджетного учреждения «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» – ЧухаревойЕ.А., действующей на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Сафаряна Вазгена Гарегиновича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Сафарян В.Г. обратился в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости:

- пристрой к аптеке с кадастровым номером **210 площадью490.1 кв.м., расположенного по адресу: **** равной его рыночной стоимости в размере 4 110 971 рубль, по состоянию на 1 января 2018 года;

- здание магазина с кадастровым номером **96 площадью456.1кв.м., расположенного по адресу: **** равной его рыночной стоимости в размере 4 167 119 рублей, по состоянию на 1 января 2018 года;

- здание торгового центра с кадастровым номером **208 площадью 2352.6 кв.м., расположенного по адресу: **** равной его рыночной стоимости в размере 14 142 076 рублей, по состоянию на 1 января 2018 года.

В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является собственником указанных объектов недвижимости. Налоговая база в отношении объектов определяется исходя из их кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость утверждена приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25 октября 2018 года №СЭД-31-02-2-2-1323 по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2018 года. Согласно отчету об оценке рыночная стоимость объектов недвижимости на указанную дату ниже размера кадастровой стоимости объектов недвижимости. Полагает, что завышенная кадастровая стоимость объектов недвижимости нарушает права административного истца, поскольку нарушает его право на уплату налога в законно установленном размере.

Представитель административного истца Клименко Е.В. в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивала по доводам, изложенным в административном исковом заявлении.

Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, заинтересованного лица Государственного бюджетного учреждения «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» ЧухареваЕ.А. в судебном заседании возражала об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на обстоятельства, что отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, изучив административное исковое заявление, письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Законом Пермского края от 10 ноября 2017 года № 140-ПК «Об установлении единой даты начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установлена единая дата начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с 1 января 2018 года.

Как следует из представленных в материалы дела документов Сафарян В.Г. является собственником: - пристроя к аптеке с кадастровым номером **210 площадью 490.1 кв.м., расположенного по адресу: ****; - здания магазина с кадастровым номером **96 площадью 456.1 кв.м., расположенного по адресу: ****; - здания торгового центра с кадастровым номером **208 площадью 2352.6 кв.м., расположенного по адресу: ****, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости.

Изложенное свидетельствует о том, что результаты определения кадастровой стоимости объекта капитального строительства затрагивают права и обязанности административного истца.

Кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости определена приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25 октября 2018 года № СЭД-31-02-2-2-1323 по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2018 года в размере 68 537 977.89 рублей для объекта недвижимости с кадастровым номером **208, в размере 13 161 901.19 рублей для объекта недвижимости с кадастровым номером **96, в размере 13 242 521.6 рублей для объекта недвижимости с кадастровым номером **210.

Приведенный результат определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.

При оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости в подтверждение заявленных исковых требований административным истцом представлены отчеты об оценке № 281.1/О-19, № 281.2/О-19, № 281.3/О-19 от 10 июля 2019 года, составленные индивидуальным предпринимателем К.

Проанализировав представленные в материалы дела отчеты об оценке, суд приходит к выводу, что они соответствуют требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценки и федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации.

Указанные отчеты подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержат все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком произведен анализ рынка объектов недвижимости на территории Пермского края (на дату по состоянию на которую определена кадастровая стоимость), отнесенных к объектам торговой недвижимости, определен диапазон цен предложений по указанному сегменту рынка.

В отчетах объясняется выбор сравнительного подхода оценки для определения рыночной стоимости объекта оценки и приводится обоснование отказа от применения доходного и затратного подходов оценки. В отчетах присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток.

Выводы оценщика объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе, в пределах имеющейся у оценщика соответствующей специальности. Отчеты об оценке отвечают требованиям относимости, допустимости и не вызывают сомнений в достоверности, являются надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объектов недвижимости по состоянию на дату определения их кадастровой стоимости.

Доводы стороны административного ответчика о некорректном определении диапазона рыночной стоимости сделок и предложений в виду использования специфичного объекта-аналога – здание прачечной не свидетельствует о неверно определенной оценщиком рыночной стоимости объекта оценки. Использование оценщиком в качестве объектов аналогов при определении диапазона рыночной стоимости таких объектов как: прачечная не исключает обоснованность их учета в качестве объектов недвижимости входящих в сегмент рынка коммерческой недвижимости, к которому относится и объект оценки.

Вопреки доводам возражений обоснование величины корректировки доли земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости приведено оценщиком на странице 23 Отчетов. При этом использование оценщиком усредненной величины корректировки доли земельного участка ко всем объектам аналогам в зависимости от размера такой величины по объекту оценки не свидетельствует о наличии нарушений требований оценочного законодательства, поскольку доказательств возможности определения данной величины иным образом стороной административного ответчика не представлено. Также не представлены доказательства, что установленный оценщиком диапазон возможной рыночной стоимости объекта оценки существенно изменит свои значения в случае применения не единой величины корректировки доли земельного участка.

Обстоятельства приведения административным ответчиком в возражениях доводов об ином диапазоне стоимости объекта оценки, не исключают обоснованность выводов оценщика, поскольку использованная административным ответчиком выборка объектов-аналогов для определения диапазона стоимости не отвечает принципу проверяемости, невозможно идентифицировать кадастровый номер ряда представленных объектов-аналогов, источник информации по части объектам-аналогам (письмо Управления) не является открытым источником информации, часть аналогов имеют малую площадь, что исключает возможность проведения корректировки на площадь, объекты-аналоги относятся к иному сегменту рынка (помещения в жилых домах), чем объекты оценки (отдельно стоящие здания).

Доводы возражений об отсутствии в отчетах сведений о дополнительном анализе условий продажи объектов-аналогов № 3, 8, 11, которые реализуются путем проведения торгов нельзя признать обоснованными.

Реализация объекта-аналога путем продажи с публичных торгов в рамках банкротства, не исключают обоснованность выводов оценщика, поскольку положения Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» предусматривают порядок формирования начальной цены продажи имущества должника с привлечением оценщика, то есть цена имущества реализуемого на публичных торгах также является средне рыночной.

Вопреки доводам возражений, вид разрешенного использования земельного участка под объектами-аналогами не является ценообразующим фактором, поскольку оценка производится здания, а не земельного участка.

Возражения административного ответчика о неверном учете оценщиком локального местоположения объектов-аналогов не соответствуют проведенному оценщиком исследованию. По сведениями представленным оценщиком анализ рынка свидетельствует о том, что расположение относительно красной линии крупных автодорог не является ценообразующим фактором для рынка коммерческой недвижимости Пермского края (за исключением города Перми), поскольку в городах с малой численностью населения, вопрос расположения коммерческих объектов не является принципиальным, поскольку в любом случае объекты не будут иметь транспортную удаленность от основных объектов инфраструктуры города.

Доводы представителя административного ответчика о необоснованном исключении суммы НДС из определенной оценщиком рыночной стоимости объекта оценки являются ошибочными, основаны на неверном толковании положений действующего законодательства.

Согласно статье 146 Налогового кодекса объектом налогообложения налога на добавленную стоимость является реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации.

Согласно пункту 4 Федерального стандарта оценки «Цель и виды стоимости (ФСО N 2)», утвержденных приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 298 результатом оценки является итоговая величина. Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации юридических лиц и приватизации имущества, разрешении имущественных споров и в иных случаях.

Рыночная стоимость объекта оценки определяет наиболее вероятную цену, по которой данный объект может быть отчужден при его реализации.

Объект оценки в отношении которого установлена рыночная стоимость, может быть отчужден на открытом рынке посредством публичной оферты. Следовательно, в момент совершения сделки по цене равной рыночной стоимости, цена сделки будет всегда содержать НДС.

Между тем, в данном случае рыночная стоимость объекта оценки определена для целей установления кадастровой стоимости объекта оценки в размере, равном его рыночной стоимости. То есть, определение рыночной стоимости объекта недвижимости в целях дальнейшей его эксплуатации без реализации этого имущества не создает объект налогообложения налогом на добавленную стоимость, что свидетельствует об обоснованности исключения суммы НДС в данном случае.

Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости объекта или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиком не представлено.

Суд считает, что отчет об оценке не содержат нарушений требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки. Использованная оценщиком информация является достоверной, достаточной, проверяемой.

Суд в ходе судебного разбирательства не усмотрел предусмотренных положениями статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации оснований для назначения экспертизы, поскольку приведенные административным ответчиком доводы, касающиеся недостатков отчета об оценке не свидетельствуют о наличии существенных недостатков отчета, которые могли бы повлиять на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Учитывая, что доказательств, свидетельствующих об иной величине рыночной стоимости предмета спора, чем отражено в отчетах об оценке, суду не представлено, суд считает, что требования административного истца подлежат удовлетворению.

Заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 6 сентября 2019 года, приведенная дата подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление Сафаряна Вазгена Гарегиновича удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости:

- пристрой к аптеке с кадастровым номером **210 площадью490.1 кв.м., расположенного по адресу: **** равной его рыночной стоимости в размере 4 110 971 (четыре миллиона сто десять тысяч девятьсот семьдесят один) рубль, по состоянию на 1 января 2018 года;

- здание магазина с кадастровым номером **96 площадью456.1кв.м., расположенного по адресу: **** равной его рыночной стоимости в размере 4 167 119 (четыре миллиона сто шестьдесят семь тысяч сто девятнадцать) рублей, по состоянию на 1 января 2018 года;

- здание торгового центра с кадастровым номером **208 площадью 2352.6 кв.м., расположенного по адресу: **** равной его рыночной стоимости в размере 14 142 076 (четырнадцать миллионов сто сорок две тысячи семьдесят шесть) рублей, по состоянию на 1 января 2018 года.

Настоящее решение суда является самостоятельным основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 6 сентября 2019 года.

Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме – 11 ноября 2019 года.

Решение суда не вступило в законную силу.

Судья (подпись)