Решение по делу № 33-1297/2019 от 05.03.2019

РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Судья: Безруких Е.С. Дело № 33-1297/2019

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

13 марта 2019 г. г. Калининград

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

председательствующего Крамаренко О.А.

судей Теплинской Т.В., Никифоровой Ю.С.

при секретаре Ульяновой В.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Повального И.М. в лице представителя Гусаровой Т.Ю. на решение Зеленоградского районного суда Калининградской области от 19 декабря 2018 года, которым постановлено:

Исковые требования администрации МО «Зеленоградский городской округ» - удовлетворить в части.

Расторгнуть договор № 301-KЗО/2014 от 04.07.2014 г. аренды земельного участка с КН №, расположенного в <адрес>, площадью 800 кв.м, с соглашением от 23.10.2015 г. к нему, заключенный между администрацией МО «Зеленоградский район» и Провальным Игорем Михайловичем.

Взыскать с Провального Игоря Михайловича в пользу администрации МО «Зеленоградский городской округ» задолженность по договору № 301-KЗО/2014 от 04.07.2014 г. аренды земельного участка с КН №, с соглашением от 23.10.2015 г. к нему, за период с 11.12.2015 г. по 10.04.2018 г.: по арендной плате в размере 161 рубль 26 копеек, по пени в размере 150000 рублей, а всего 150161 рубль 26 копеек.

В удовлетворении остальной части заявленных требований – отказать.

Взыскать с Провального Игоря Михайловича в доход местного бюджета госпошлину в сумме 7297 рублей 47 копеек.

Заслушав доклад судьи Теплинской Т.В., объяснения представителя Провального И.М. –Гусаровой Т.Ю., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения представителя администрации МО «Зеленоградский городской округ» Терешковой О.В., полагавшей решение суда подлежащим оставлению без изменения, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Администрация МО «Зеленоградский городской округ» обратилась в суд с иском к Провальному И.М. о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка и расторжении договора аренды земельного участка.

В обоснование заявленных требований указала, что 04.07.2014 г. между администрацией МО «Зеленоградский район» и ООО «Империя» был заключен договор № 301-КЗО/2014 аренды земельного участка КН №, площадью 53780 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием под строительство объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения (земельные участки домов отдыха и пансионата). Соглашением № 99-КЗО/2015 от 27.02.2015 г. внесены изменения в договор аренды – земельный участок размежеван. По соглашению от 23.10.2015 г. права и обязанности арендатора по договору № 301-КЗО/2014 от 04.07.2014 г. аренды земельного участка КН №, площадью 800 кв.м., перешли к Провальному И.М.

Договором аренды установлена обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату в установленном порядке и в установленные сроки, а также предусмотрено начисление пени из расчета 0,5% от суммы невнесенного платежа за каждый день просрочки. Кроме того, разделом 4 указанного договора аренды предусмотрена обязанность арендатора в срок до 01.04.2015 года представить в орган местного самоуправления технические условия инженерных служб района, топографический план земельного участка для составления градостроительного плана и в срок до 01.04.2016 года получить разрешение на строительство объектов рекреакционного и лечебно-оздоровительного назначения в органе местного самоуправления.

По состоянию на 10.04.2018 г. задолженность ответчика по арендной плате составила 120161,26 рубль, по пени – 289585,96 рублей. 10.04.2018 г. ответчику была направлена претензия с указанием на неоднократные нарушения условий договора и его досрочное расторжение. Однако ответчиком каких-либо действий предпринято не было.

С учетом изложенного, истец просил взыскать с Провального И.М. задолженность по договору № 301-КЗО/2014 от 04.07.2014 г. аренды земельного участка КН № по арендной плате в размере 120161,26 рубль; по пени в размере 289585,96 рублей, всего 409747,22 рублей. Расторгнуть договор № 301-КЗО/2014 от 04.07.2014 г. аренды земельного участка КН № с соглашением от 23.10.2015 г. к нему, вернуть земельный участок в распоряжение администрации МО «Зеленоградский городской округ».

Судом постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе Провальный И.М. в лице представителя Гусаровой Т.Ю. просит отменить решение суда в части удовлетворения требований истца о расторжении договора аренды земельного участка и вынести новое решение, которым в удовлетворении указанных исковых требований администрации отказать. Не соглашаясь с выводами суда, настаивает на том, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный ч.2 ст.452 ГК РФ, поскольку претензия, имеющаяся в материалах дела, была направлена ответчику по несуществующему адресу, в связи с чем не была им получена. Обращает внимание на то, что ответчик не знал о размере арендной платы, и, соответственно, о возникшей задолженности, поскольку в заключенном с ответчиком соглашении такое условие отсутствует, однако указанному обстоятельству суд не дал надлежащей оценки. Ссылаясь на то, что допущенное ответчиком нарушение условий договора было устранено в разумный срок, задолженность погашена, полагает, что у суда отсутствовали основания для расторжения договора аренды земельного участка. Кроме того, обращает внимание на то, что суд по собственной инициативе в качестве основания для удовлетворения заявленных администрацией требований указал на неиспользование ответчиком земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования, тогда как указанное обстоятельство не было заявлено истцом в качестве основания для расторжения договора аренды земельного участка, в связи с чем ответчик был лишен возможности представить доказательства в обоснование своих возражений Вместе с тем, указывает, что 30 марта 2015 года администрацией МО «Зеленоградское городское поселение» был утвержден градостроительный план земельного участка, также ответчиком получены технические условия на подключение объекта капитального строительства к газораспределительной сети, заключен договор электроснабжения, что опровергает вывод суда о неиспользовании земельного участка по назначению. Также ссылается на то, что в течение 2 лет в связи со строительством 1 очереди веломаршрута по территории Приморской рекреационной зоны Калининградской области вдоль Балтийского побережья все арендаторы земельных участков в этом земельном массиве лишены возможности осуществлять какие-либо действия в рамках заключенных соглашений.

В возражениях на апелляционную жалобу администрация МО «Зеленоградский городской округ» просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Ответчик Провальный И.М. в заседание судебной коллегии не явился, о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции извещен надлежащим образом, с заявлением об отложении судебного заседания не обращался, в связи с чем суд апелляционной инстанции в соответствии с ч.3 ст.167, ч.1, 2 ст.327 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим оставлению без изменения.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно п.3 ст.619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Судом установлено, что 04.07.2014 г. между администрацией МО «Зеленоградский район» и ООО «Империя» на основании постановления главы администрации МО «Зеленоградский район» от 12 мая 2014 года №712, был заключен договор № 301-КЗО/2014 аренды земельного участка КН №, площадью 53780 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием под строительство объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения (земельные участки домов отдыха и пансионата) на срок 10 лет.

Пунктом 3.1 договора установлен годовой размер арендной платы - 5101000 рублей.

Арендная плата уплачивается ежеквартально равными частями от годового размера арендной платы до истечения 10 дня следующего квартала, а за 4 квартал не позднее 10 декабря отчетного года. (п.3.3 договора).

Впоследствии, на основании постановления главы администрации МО Зеленоградский район» от 05 февраля 2015 года №116 вышеуказанный земельный участок с КН № был разделен и образовано 54 земельных участка, в том числе и земельный участок с КН №, площадью 800 кв.м.

В этой связи, 27 февраля 2015 между сторонами было заключено дополнительное соглашение №99-КЗО/2015 к вышеуказанному договору аренды, которым внесены изменения в предмет договора аренды путем указания вновь образованных земельных участков с таким же видом разрешенного использования.

23.10.2015 г. между ООО «Империя» и Провальным И.М. было заключено соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка № 301-КЗО/2014 от 04.07.2014 г., на основании которого все права и обязанности арендатора по указанному договору в части аренды земельного участка с КН №, расположенного в <адрес>, площадью 800 кв.м, с разрешенным использованием - под строительство объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения (земельные участки домов отдыха и пансионата) перешли к Провальному И.М.

Судом установлено, что ответчик свои обязательства по договору аренды исполнял ненадлежащим образом, в связи с чем у него образовалась задолженность по арендной плате.

10 апреля 2018 года администрация МО «Зеленоградский городский округ» направила арендатору Провальному И.М. претензию с предложением о расторжении договора и сведениями о состоянии задолженности по арендной плате, которая осталась ответчиком без удовлетворения.

Разрешая исковые требования истца в части взыскания задолженности по арендной плате и пени, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и условиями договора, учитывая частичное погашение ответчиком в ходе судебного разбирательства задолженности, пришел к выводу о наличии правовых оснований для частичного удовлетворения заявленных исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 161,26 рублей, а также пени в сумме 150000 руб., снизив их размер на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решение суда в указанной части сторонами не обжалуется.

Удовлетворяя требования администрации о расторжении договора № 301-KЗО/2014 от 04.07.2014 г. аренды земельного участка с КН №, расположенного в <адрес>, площадью 800 кв.м, с соглашением от 23.10.2015 г. к нему, заключенного между администрацией МО «Зеленоградский район» и Провальным Игорем Михайловичем, суд исходил из доказанности факта просрочки исполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы более двух раз подряд, что является существенным нарушением арендатором условий договора аренды земельного участка и в силу положений п.3 ст. 619 ГК РФ и п.7.1 вышеуказанного договора аренды влечет его досрочное расторжение. При этом суд правильно указал, что истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный ст.452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Указанные выводы суда подробно мотивированы, соответствуют установленным по делу обстоятельствам, представленным доказательствам, положениям закона, являются правильными.

Так, в соответствии с ч.9 ст.22 ЗК РФ, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии с п.3 ч.1 ст.619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч.3 ст.619 ГК РФ).

Согласно пп. «в» п. 7.1 Договора аренды, одним из оснований для его досрочного расторжения является не выполнение арендатором одного из пунктов договора. Согласно пп. «а» п.7.2 Договора аренды, невнесение подлежащей уплате по договору арендной платы более двух сроков оплаты подряд является основанием для одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора аренды.

Судом установлено, что за период владения на праве аренды земельным участком с КН № Провальным И.М. было внесено лишь 2 платежа в погашение задолженности по арендной плате – 05.07.2017 г. в размере 25000 рублей и 13.07.2017 г. в размере 40000 рублей, тогда как в силу п.3.3 договора арендная плата подлежала уплате путем внесения ежеквартальных платежей. Других платежей, до обращения администрации с настоящим иском, не производилось. В период рассмотрения дела с 12.07.2018 г. сумма образовавшейся задолженности погашена ответчиком не в полном объеме.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что ответчиком допущены существенные нарушения принятых на себя обязательств, которые являются основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка.

Доводы стороны ответчика о том, что о размере арендной платы и, соответственно, о возникшей задолженности, Провальный И.М. не знал, поскольку в заключенном с ответчиком соглашении такое условие отсутствует, суд правомерно счел несостоятельными.

Из материалов дела следует, что при заключении соглашения от 23.10.2015 г. Провальному И.М. была передана копия договора аренды от 04.07.2014 и соглашение к нему от 17.02.2015 года. В этой связи, при наличии в договоре аренды 04.07.2014 сведений о размере годовой арендной платы за земельный участок с КН №, площадью 53780 кв.м, ответчик имел возможность рассчитать размер арендной платы за земельный участок КН №, площадью 800 кв.м. При этом обязанность по внесению арендных платежей возникла у Провального И.М. с момента регистрации вышеуказанного соглашения, которая имела место 06.11.2015 г.

Доводы апелляционной жалобы о том, что допущенное ответчиком нарушение условий договора было устранено в разумный срок, не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения, поскольку факт погашения ответчиком задолженности по арендной плате в основной части после предъявления администрацией настоящего иска сам по себе не является достаточным основанием для сохранения договорных правоотношений. В данном случае нарушение договора носило длительный, систематический и существенный характер.

Обоснованно учтено судом и то, что пени до настоящего времени не погашены, при этом текущие арендные платежи за 2,3,4 кварталы 2018 года фактически не вносятся.

Вопреки позиции подателя жалобы, имеющиеся в материалах дела доказательства подтверждают факт соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора, а именно направления ответчику требования о погашении имеющейся задолженности с предложением о расторжении договора аренды земельного участка.

Как правильно указал суд первой инстанции, само по себе указание на конверте помимо наименования города Зеленоградска, также п.Сосновка, на корректность направления корреспонденции не повлияло, поскольку п.Сосновка является частью г.Зеленоградска, название улицы и номер дома указаны верно. Согласно информации, размещенной на официальном сайте «Почта России», указанное почтовое отправление с почтовым идентификатором № было возвращено отправителю в связи с истечением срока хранения после двух неудачных попыток вручения адресату, из чего следует, что указание на конверте п. Сосновка не явилось препятствием к его доставке по адресу регистрации ответчика, однако не было получено последним по субъективным причинам. Кроме того, несмотря на то, что на конверте был указан почтовый индекс 238530, почтовое отправление было направлено по почтовому индексу г.Зеленоградска - 238326, что отражено на сайте Почта России.

При разрешении настоящего спора обоснованно учтено судом и то, земельный участок с КН № фактически не используется ответчиком в соответствии с видом разрешенного использования. Из акта обследования земельного участка от 26.07.2018 г. следует, что он не огорожен, построек, деревьев, кустарников, иной растительности на нем нет. Доказательств, подтверждающих получение технических условий инженерных служб и разрешения на строительство в установленные п.п.4.4.10 и 4.4.11 договора аренды сроки, ответчиком суду представлено не было, что также свидетельствует о существенном нарушении ответчиком принятых на себя обязательств и является основанием для расторжения договора аренды.

Доводы апелляционной жалобы о том, что указанное обстоятельство не было заявлено истцом в качестве основания для расторжения договора аренды земельного участка, в связи с чем ответчик был лишен возможности представить доказательства в обоснование своих возражений, являются несостоятельными, поскольку опровергаются содержанием искового заявления.

Не могут быть приняты во внимание и доводы апелляционной жалобы о невозможности использования земельного участка по целевому назначению в связи с отсутствием к нему доступа из-за строительства 1 очереди веломаршрута по территории Приморской рекреационной зоны Калининградской области, поскольку ответчик не лишен был возможности по своей инициативе оспорить либо расторгнуть договор аренды.

Все обстоятельства, имеющие значение для разрешения возникшего спора, судом при рассмотрении дела исследованы, им дана правильная оценка в решении суда, нормы материального права применены судом правильно.

Нарушений норм процессуального права, которые могли бы повлечь отмену решения, судом не допущено.

С учетом изложенного, решение суда является законным и обоснованным. Оснований для отмены или изменения решения в апелляционном порядке, предусмотренных ст.330 ГПК РФ, судебная коллегия не усматривает.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Зеленоградского районного суда Калининградской области от 19 декабря 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: