Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-5268/2018 ~ М-4711/2018 от 19.10.2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

07 декабря 2018 года                                    г.Самара

Промышленный районный суд г. Самары в составе:

председательствующего судьи Бадьевой Н.Ю.,

при секретаре Петрухиной Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела № 2-5268/2018 по иску Герасимова Ивана Андреевича к ООО «Русский Базар» о взыскании неустойки по договору долевого участия, признании пункта договора недействительным,

УСТАНОВИЛ:

Истец Герасимов И.А. обратился с первоначальными требованиями к ответчику о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, указав, что 22.09.2017г. между ООО «Русский Базар» и Станиным Д.А. был заключен договор № о долевом участии в строительстве многоквартирного жилого дома, согласно которому застройщик привлекает к долевому строительству объекта капитального строительства, расположенного по адресу: Самарская область, г.Самара, Кировский район, в границах улиц Ташкентской, Бронной, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома, передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену, а также принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома. Цена договора составляет 2 646 150 руб. Объектом долевого строительства по договору является жилое помещение, двухкомнатная <адрес>, расположенная на 5 этаже 3-го подъезда, предварительной проектной площадью 67,85 кв.м. ДД.ММ.ГГГГ. между Станиным Д.А. и Герасимовым И.А. заключен договор переуступки права на вышеуказанную квартиру. Цена договора составила 2 646 150 руб. Согласно п.6.3 договора гарантийный срок на объект долевого строительства составляет 5 лет со дня его передачи. Согласно п.2.1 договора, объект долевого строительства должен быть передан участнику долевого строительства не позднее первого квартала 2018г. Согласно акта приема-передачи, квартира была передана участнику ДД.ММ.ГГГГ. Общая площадь переданной квартиры составила 70,4 кв.м., за что потребитель доплатил 99 450 руб. Окончательная цена квартиры составила 2 745 600 руб. Просрочка передачи объекта истцу составила 142 дня, за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. Сумма неустойки за указанный период составляет 188 439,68 руб. (2 745 600 руб. * 142 дня *7,25%/100/300*2). Кроме того, истец полагает, что цена договора должна быть ниже за счет того, что застройщик не применил понижающий коэффициент при наличии лоджии в объекте строительства. При заключении договора стоимость квартиры должна была быть: 63,14 кв.м. (58,43 кв.м.+9,42*0,5)*39 000 =2 462 460 руб. Фактически после подписания акта приема-передачи с учетом понижающего коэффициента, площадью квартиры стала 63,14+2,55 = 65,69 кв.м., стоимость квартиры тогда должна составлять 2 561 910 руб. На сегодняшний день потребитель переплатил 183 690 руб. (2 745 600-2 561 910). Просит суд взыскать с ответчика неустойку за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства в размере 188 439,68 руб., 183 690 руб. – сумму за излишне уплаченные кв.м., штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом к взысканию, за неудовлетворение в добровольном порядка требований потребителя, компенсацию морального вреда в размере 30 000 руб., расходы по оплате услуг представителя и почтовые расходы в размере 15 048,50 руб., расходы по оформлению нотариальной доверенности в размере 1200 руб.

В ходе судебного разбирательства стороной истца исковые требования были уточнены, истец Герасимов И.А. просил суд признать недействительным п.1.1 договора от ДД.ММ.ГГГГ. в части неприменения понижающего коэффициента для лоджий -0,5, взыскать с ответчика в его пользу неустойку за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства в размере 188 439,68 руб., 183 690 руб. – сумму за излишне уплаченную им площадь приобретаемой квартиры, штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом к взысканию, за неудовлетворение в добровольном порядка требований потребителя, компенсацию морального вреда в размере 30 000 руб., расходы по оплате услуг представителя и почтовые расходы в размере 15 048,50 руб., расходы по оформлению нотариальной доверенности в размере 1200 руб.

Представитель истца Семяшкин М.А., действующий на основании доверенности, в судебном заседании уточенные требования поддержал в полном объеме по основаниям, указанным в иске. Настаивал на удовлетворении исковых требований.

Истец Герасимов И.А. в судебном заседании уточненные требования поддержал, просил иск удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «Русский базар» Рощектаев В.С., действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признал в связи с тем, что строительство объекта не было завершено вовремя вследствие действия непреодолимой силы, а именно в связи с Постановлением Правительства Самарской области от 29.11.2013г. № 704 «Об утверждении государственной программы Самарской области «Подготовка к проведению в 2018г. чемпионата мира по футболу». Ответчик должным образом уведомил дольщиков о переносе срока передачи объекта. Заявленный размер компенсации морального вреда, неустойки и штрафа явно несоразмерен последствиям нарушения обязательств. В части признания недействительными условий договора, в соответствии с которыми при расчете площади квартиры и, как следствие стоимости договора, не применены понижающие коэффициенты, требования также не признал и пояснил, что заключенный договор не содержит понятия общей приведенной площади. Кроме того, определение цены договора как произведение цены единицы общей приведенной площади жилого помещения, это право, а не обязанность застройщика. Договор был подписан сторонами, претензий по поводу признания каких-либо пунктов договора недействительными, истец не заявлял. Площадь объекта определялась согласно проектно-сметной документации. Включение в договор стоимости объекта без применения понижающих коэффициентов не противоречит законодательству. Просил в иске отказать в полном объеме. В случае удовлетворения требований, просил применить положения ст. 333 ГК РФ к неустойке и штрафу.

Третье лицо Станин Д.А. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, причина неявки суду не известна. Возражений на иск и заявления о рассмотрении дела в его отсутствие не представил.

Суд, выслушав представителя истца, изучив материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Свобода заключения договора означает, что граждане и юридические лица самостоятельно решают с кем и какие договоры заключить, и свободно согласовывают их условия, право самостоятельно решать вступать в договор или нет, и, как правило, отсутствие возможности понудить контрагента к заключению договора.

В соответствии со ст.431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с ч.1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу требований п.4 ст. 4 указанного закона, договор должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства; способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору; условия, предусмотренные частью 5 статьи 18.1 настоящего Федерального закона, в случае, указанном в части 1 статьи 18.1 настоящего Федерального закона.

В соответствии со ст. 5 ФЗ-214, В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 настоящего Федерального закона.

Судом установлено, что согласно п.1.1 договора № № долевого участия в строительстве от 22.09.2017г. заключенного между ООО «Русский Базар» (Застройщик) и Станиным Денисом Александровичем (Участник долевого строительства), застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить жилой <адрес> со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями в жилой застройке по адресу: <адрес>, в границах <адрес> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома, передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, входящий в состав указанного жилого дома, именуемый в дальнейшем объект: строительный номер <адрес>, количество комнат 2, этаж 5, общая площадь квартиры 67,85 кв.м. (л.д. 7-12).

Согласно п.1.2 договора, для расчетов по договору сторонами принимается общая проектная площадь 58,43 кв.м., площадь балконов/лоджий (с коэффициентов -1) – 9,42 кв.м., а всего 67,85 кв.м., стоимость объекта составляет 2 646 150 руб.

Площадь объекта может иметь технически допустимые отклонения от проекта, не нарушающие потребительские качества объекта. Для расчетов по настоящему договору сторонами принимается площадь объекта в размере 58,43 кв.м., площадь балконов/лоджий (с коэффициентом 1) 9,42 кв.м., а всего 67,85 кв.м. По окончании строительства жилого дома, на основании обмеров, проводимых органом технической инвентаризации по <адрес>, устанавливается фактическая площадь объекта и рассчитывается окончательная цена договора, исходя из данных технического паспорта на жилой дома (п. 1.3 Договора).

Как установлено судом, впоследствии, между участником долевого строительства ФИО3 и ФИО2 (Новый участник долевого строительства) заключен договор уступки права требования по договору № № от 22.09.2017г. (л.д. 13-15).

Согласно п.3.1 договора уступки права требования, цена данного договора на момент его заключения также составляет 2 646 150 руб., исходя из стоимости 1 кв.м. площади, равной 39 000 руб.

Истец исполнил обязанность по договору долевого участия в строительстве, оплатил застройщику обусловленную договором цену, что сторонами не оспаривалось.

Из дела следует, что ответчик осуществил строительство объекта, тем самым исполнив свои обязательства по договору долевого участия в строительстве. ДД.ММ.ГГГГ. истец Герасимов И.А. осуществил доплату по договору долевого участия в строительстве в сумме 99 450 руб. в связи с увеличением площади объекта до 70,4 кв.м. (л.д. 16).

В то же время, не согласившись с необходимостью проведения доплаты, истец ФИО2 обратился в суд с требованиями о признании недействительным п.1.1. договора от ДД.ММ.ГГГГ. № № в части не применения понижающего коэффициента к площади квартиры, исходя из которой и рассчитывается окончательная стоимость объекта долевого строительства.

Разрешая по существу данные требования, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что согласно условиям договора заключенного между ООО «Русский Базар» и Станиным Д.А., и последующим договором между Станиным Д.А. и Герасимовым И.А., разница в стоимости объекта рассчитывается как произведение стоимости 1 кв.м. площади объекта на дату последнего платежа, произведенного участником долевого строительства, на разность между общими площадями, полученными поданным проектной документации и по данным технического паспорта, выданного органом технической инвентаризации г.Самары. При пересчете цены договора, в случае изменения общей площади объекта по данным органа технической инвентаризации г.Самары в сторону увеличения площади, участник долевого строительства обязуется произвести доплату в течение 30 дней с момента получения уведомления застройщика (п.3.4.договора). При этом, объем прав и обязанностей Герасимова И.А., как нового участника долевого строительства, определен также и договором долевого участия, заключенного между ООО «Русский Базар» и первичным дольщиком Станиным Д.А., который ссылок на возможность применения понижающего коэффициента не содержит.

Доказательств, подтверждающих не согласие Герасимова И.А. с заключаемым договором, а именно с ценой договора, в момент его заключения, стороной истца не представлено. В судебном заседании также не оспаривался факт добровольного заключения договора и согласия с его условиями. Договор был подписан сторонами.

Таким образом, Герасимов И.А. добровольно заключил договор участия в долевом строительстве на приведенных в договоре условиях, в том числе и о стоимости квартиры, а также порядка определения окончательной площади приобретаеморго объекта. Сведений о том, что стороны при определении характеристик объекта долевого строительства договорились использовать понижающий коэффициент для определения общей площади квартиры с учетом лоджии, материалы дела не содержат.

При этом, п. п. 1.2 и 1.3 договора устанавливают, что для расчета площади лоджии применяется коэффициент 1,0, а не 0,5. При подписании договора Гераимов И.А. согласился с такими условиями договора.

Ссылка стороны истца на приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 854/пр, которым предусмотрен порядок расчета площади с понижающим коэффициентом, не обоснованна, поскольку указанный приказ вступил в законную силу ДД.ММ.ГГГГ., то есть до подписания договора как Станиным Д.А., так и впоследствии Герасимовым И.А., в связи с чем, дольщики имели право подписать договор на иных условиях, с учетом положений указанного приказа.

При таких обстоятельствах, суд не находит оснований для признания п.1.1 договора недействительным, а следовательно, не находит оснований для взыскания суммы излишне, по мнению истца, уплаченной за квадратные метры, в связи с чем, тербования истца в этой части удовлетворению не подлежат.

Истцом также предъявлены требования о взыскании с ответчика суммы неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства в размере 188 439,68 руб.

Разрешая возникший спор в этой части, суд учитывает, что согласно п.1.4 договора, объект долевого строительства должен быть передан участнику долевого строительства не позднее первого квартала 2018г., то есть не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Как установлено судом, в установленные договором сроки свои обязательства по строительству объекта застройщик ООО «Русский Базар» не выполнил, в нарушение данного пункта объект передан ДД.ММ.ГГГГ., что подтверждается актом приема-передачи (л.д. 17).

Воспользовавшись правом, предусмотренным Федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», истец направил досудебную претензию в адрес ответчика с требованием о выплате неустойки (л.д. 20). Ответа на претензию не последовало.

В судебном заседании сторона ответчика возражала против удовлетворения заявленных требований, указывая, что нарушение срока сдачи объекта строительства является незначительным, кроме того, причины, по которым были перенесены сроки сдачи объекта, носят исключительный, независящий от застройщик характер и связаны непреодолимой силы, а именно в связи с Постановлением Правительства Самарской области от 29.11.2013г. № 704 «Об утверждении государственной программы Самарской области «Подготовка к проведению в 2018г. чемпионата мира по футболу».

В то же время суд полагает, что доводы ответчика в этой части являются несостоятельными, поскольку в соответствии с положениями Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» право дольщика предъявить застройщику претензию о выплате неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства прямо предусмотрено указанным законом, вне зависимости от причин нарушения сроков.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что истец имеет право на взыскание неустойки, предусмотренной Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Определяя размер неустойки, подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца, суд учитывает период просрочки, которая составляет незначительный характер (около 4 месяцев), то обстоятельство, что в настоящее время квартира передана по акту истцам, а также поведения застройщик, который в досудебном порядке предлагал истцам урегулировать спор мирным путем, и приходит к выводу о том, что совокупность указанных обстоятельств является исключительной, в связи с чем, в данном случае возможно применить положения ст. 333 ГК РФ и взыскать с ответчика в пользу каждого из истцов неустойку по 40 000 руб.

Разрешая по существу требования истца о компенсации морального вреда, исходя из положений ст. ст. 151, 1101 ГК РФ, ст. 15 Закона РФ от 07 февраля 1992 года N2300-1 "О защите прав потребителей", считая установленным факт нарушения прав истца как потребителя, принимая во внимание фактические обстоятельства дела, характер и объем нравственных страданий, которые претерпел истец, учитывая также требования разумности и справедливости, суд считает обоснованными и подлежащими удовлетворению требования истца о взыскании денежной компенсации морального вреда, но в меньшем размере, чем заявлено истцами - в размере 5 000 руб.

В силу п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителя», учитывая конкретные обстоятельства дела, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика штрафа за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя.

Принимая во внимание, что предусмотренный законом штраф имеет гражданско-правовую природу и по своей сути является предусмотренной законом мерой ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств, то есть является формой предусмотренной законом неустойки, суд полагает, что применение ст.333 ГК РФ возможно при определении размера как соответствующей неустойки, так и штрафа, предусмотренного Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей".

С учетом изложенного, суд считает возможным снизить сумму штрафа до 20 000 руб., полагая, что указанная сумма соразмерна последствиям нарушения обязательства.

Согласно ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

При определении размера подлежащих возмещению расходов на оплату услуг представителя, суд принимает во внимание характер заявленного спора, сложность дела, длительность его рассмотрения, количество состоявшихся судебных заседаний, объем совершенных им юридически значимых действий и приходит к выводу о том, что заявленный истцом размер возмещения расходов подлежит взысканию в размере 8 000 руб. Также подлежат удовлетворению требования истца о взыскании с ответчика расходов по оформлению нотариальной доверенности в размере 1 200 руб. и почтовых расходов в сумме 48,50 руб. за направление претензии, поскольку расходы понесены истцом в связи с нарушением его прав и подтверждаются платежными документами, кроме того, указанная доверенность не является общей и выдана для представления интересов истца в рамках данного дела.

Согласно п. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу ст. 98 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию госпошлина в доход государства пропорционально удовлетворенным требованиям в размере 1 700 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования Герасимова Ивана Андреевича к ООО «Русский Базар» о взыскании неустойки по договору долевого участия, признании пункта договора недействительным удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Русский Базар» в пользу Герасимова Ивана Андреевича неустойку в сумме 40 000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 5 000 рублей, штраф в сумме 20 000 рублей, расходы по оплате услуг представителя в сумме 8 000 рублей, почтовые расходы в размере 48 рублей 50 копеек, расходы по оформлению нотариальной доверенности в размере 1 200 рублей, а всего: 74 248 (семьдесят четыре тысячи двести сорок восемь) рублей 50 копеек.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с ООО «Русский Базар» государственную пошлину в доход государства в сумме 1 700 (одна тысяча семьсот) рублей.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд путем подачи апелляционной жалобы в Промышленной районный суд г. Самары в месячный срок с момента принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 12.12.2018 года.

Председательствующий                          Н.Ю.Бадьева