Решение по делу № 3а-775/2019 от 18.02.2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

13 марта 2019 года                            г. Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи     Родиной Т.А.,

при секретаре                 Матвеевой О.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-775/2019 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «РЕГИОН-СТРОЙ» об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной его рыночной стоимости,

с участием представителя общества с ограниченной ответственностью «РЕГИОН-СТРОЙ» по доверенности Плетинской Н.М.,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «РЕГИОН-СТРОЙ» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 1272 кв. м., расположенного по адресу: Самарская <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 10 ноября 2016 года в размере 8 030 780 рублей.

В обоснование заявленных требований общество указало, что является собственником названного нежилого здания, кадастровая стоимость которого существенно превышает размер его рыночной стоимости, тем самым затронуты его права и обязанности как плательщика налога на имущество.

В судебном заседании представитель административного истца Плетинская Н.М. поддержала заявленные требования в соответствии с доводами, изложенными в административном исковом заявлении.

Административные ответчики: Управление Росреестра по Самарской области, Правительство Самарской области, а также заинтересованные лица: филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Администрация г.о. Тольятти, Министерство имущественных отношений Самарской области не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Относительно заявленных требований филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области представил письменные пояснения.

Выслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд считает заявленные обществом с ограниченной ответственностью «РЕГИОН-СТРОЙ» требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В связи с этим статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими, физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Из материалов дела следует, что обществу с ограниченной ответственностью «РЕГИОН-СТРОЙ» на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером №, площадью 1272 кв. м., расположенное по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта недвижимости от 7 февраля 2017 года.

Кадастровая стоимость спорного нежилого здания определена по состоянию на 10 ноября 2016 года в соответствии с Постановлением Правительства Самарской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» от 14 марта 2012 года № 118 в размере 18 024 227 рублей 28 копеек.

В силу статьи 1.1 Закона Самарской области «О налоге на имущество организаций на территории Самарской области» от 25 ноября 2013 года № 98-ГД налоговая база как кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества определяется в отношении объектов недвижимого имущества, указанных в пункте 1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28 с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Нежилое здание включено в Перечень объектов недвижимого имущества, находящихся на территории Самарской области, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость для целей налогообложения на 2018 год, утвержденный приказом министерства от 18 октября 2018 года № 1647 (пункт №), а также в Перечень объектов недвижимого имущества, находящихся на территории Самарской области, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость для целей налогообложения на 2019 год, утвержденный приказом министерства от 29 октября 2018 года № 1608 (пункт №), кадастровая стоимость спорного здания затрагивает права и законные интересы административного истца как плательщика налога на имущество.

Не согласившись с кадастровой стоимостью объекта капитального строительства и считая свои права нарушенными, общество 26 декабря 2018 года обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решением комиссии от ДД.ММ.ГГГГ № заявление общества было отклонено, после чего общество обратилось в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

В обоснование заявленных требований административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости №, выполненный 20 декабря 2018 года оценщиком общества с ограниченной ответственностью «РосОценка», которым рыночная стоимость спорного нежилого здания определена по состоянию на 10 ноября 2016 года в размере 8 030 780 рублей без НДС.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 вышеуказанного закона оценка выполнена по состоянию на 10 ноября 2016 года, то есть на дату определения кадастровой стоимости нежилого здания.

Отчет содержит сведения о заказчике и оценщике, о допущениях и ограничительных условиях, использованных при проведении оценки, о применяемых стандартах оценочной деятельности, принципах оценки.

Наиболее эффективным использованием спорного нежилого здания оценщик признал его фактическое использование в качестве многофункционального комплекса по обслуживанию автомобилей.

Оценщиком определен сегмент рынка объекта оценки – производственно-складская недвижимость.

Определение рыночной стоимости объекта оценки произведено в рамках сравнительного и доходного подхода, от применения затратного подхода оценщик мотивированно отказался.

     В рамках доходного подхода выполнен расчет арендной ставки, рассчитаны коэффициент капитализации, чистый операционный доход, потенциальный и действительный валовый доход, после чего определена величина рыночной стоимости в рамках доходного подхода.

В рамках сравнительного подхода оценщиком отобрано 3 объекта-аналога – нежилых здания, расположенных в г. Тольятти, на праве собственности, площадью от 1 300 кв. м. до 10 000 кв. м., т.е. сопоставимые по ценообразующим факторам. Описание объектов-аналогов приведено в таблице 13.2 на странице 45 отчета.

Оценщиком выбраны элементы сравнения и по каждому из них выявлены отличия объекта оценки с объектами-аналогами.

Вводя необходимые корректировки, используя существующие методики исследования, учитывая все допущения и ограничительные условия, оценщик определил рыночную стоимость спорного объекта недвижимости в рамках сравнительного подхода.

Согласовав результаты, оценщик определил рыночную стоимость спорного объекта недвижимости в размере 8 030 780 рублей.

Давая оценку представленному отчету, суд отмечает, что приведенные в отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Оценщик руководствовался федеральными стандартами оценки, его выводы базируются на достоверных правоустанавливающих документах, отчет содержит определение рыночной стоимости нежилого здания на основе качественных и количественных характеристик объекта оценки, анализа рынка недвижимости. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Принимая во внимание вышеизложенное, а также учитывая, что сторонами не приведено конкретных замечаний к отчету об оценке, доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено, суд приходит к выводу о том, что определенная отчетом об оценке рыночная стоимость нежилого здания является достоверной.

Проанализировав отчет об оценке, а также принимая во внимание, что обращение административного истца в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на 10 ноября 2016 года, то есть на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями статьи 375 и статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объекта недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, установленной отчетом об оценке.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 26 декабря 2018 года, что следует отразить в резолютивной части решения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Требования общества с ограниченной ответственностью «РЕГИОН-СТРОЙ» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 1272 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 10 ноября 2016 года в размере 8 030 780 рублей.

Датой обращения общества с ограниченной ответственностью «РЕГИОН-СТРОЙ» в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 26 декабря 2018 года.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья                                        Т.А.Родина