Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-5186/2013 от 04.10.2013

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23.12.2013 года г.Самара

Ленинский районный суд г. Самары в составе

председательствующего судьи Грищенко Э.Н.,

при секретаре Коноваловой Я.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-3963/13 по иску ООО «Волга НИПИТЭК», ООО «Проект-сервис», ЗАО «Нефтехимпроект», Раевской А. Н., Лесухина С. П., Ушакова С. Э., Скоробогатова Д. Ю., Михайлова С. С., Лесухиной И. В., Звягина М. Г. к Чичкановой С. А., ООО «Сантехстрой», третьим лицам ГУП «ЦТИ» Самарский филиал, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, Некоммерческому партнерству по содействию в совместной эксплуатации имущественного комплекса Бизнес-Центра «Галактика» о признании недействительным договора долевого строительства,

Установил:

Истцы обратились в Ленинский районный суд <адрес> с иском к Чичкановой С.А. и ООО Сантехстрой» о признании недействительным договора долевого строительства и незаконным права собственности, мотивировав свои требования тем, что истцы являются собственниками помещений в офисном здании с торговыми площадями, со встроенным паркингом и трансформаторной подстанцией по адресу: <адрес> на основании договоров купли-продажи, а также на основании договоров инвестирования, долевого строительства и т.п. с ООО «Сантехстрой». В настоящее время истцам стал известен факт оформления права собственности на места общего пользования: нежилые помещения №№ 12, 13 на отметке 0,450 (1 этаж), площадью 59,8 кв.м офисного здания с торговыми площадями, со встроенным паркингом и трансформаторной подстанцией по адресу: <адрес>, номер объекта № на имя супруги директора ООО «Сантехстрой» Чичкановой С.А., являвшейся участником ООО «Сантехстрой» с долей участия 50%. Право собственности Чичкановой С.А. на указанные помещения зарегистрировано на основании договора № 23-М/08 долевого строительства офисного здания от ДД.ММ.ГГГГ с ООО «Сантехстрой» и решения Ленинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ года. Нежилые помещения №№ 12, 13 на отметке 0,450 (вестибюль и лифтовой холл 1 этаж), общей площадью 59,8 кв.м офисного здания с торговыми площадями, со встроенным паркингом и трансформаторной подстанцией по адресу: <адрес> номер объекта № несомненно являются местами общего пользования, так как используются для обслуживания нескольких или всех помещений в здании и не используются как самостоятельные помещения в целях, не связанных с обслуживанием нескольких или всех помещений в данном здании. Считают, что нежилые помещения №№12, 13 на отметке 0,450 (вестибюль и лифтовой холл 1 этаж), площадью 59,8 кв.м офисного здания с торговыми площадями, со встроенным паркингом и трансформаторной подстанцией по адресу: <адрес> номер объекта № являясь общей долевой собственностью всех собственников помещений, расположенных в данном офисном здании, были признаны собственностью Чичкановой С.А. при отсутствии к этому правовых оснований и с нарушением порядка распоряжения долевой собственностью, в связи с чем, Чичканова С.А. не вправе была обращаться за регистрацией права собственности на указанные места общего пользования. Ссылаясь на указанные обстоятельства, просили признать недействительным договор № 23-М/08 долевого строительства офисного здания от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенный между ООО «Сантехстрой» и Чичкановой С.А., а также признать незаконным право собственности Чичкановой С.А. на нежилые помещения №№12, 13 на отметке 0,450 (1 этаж), площадью 59.8 кв.м офисного здания с торговыми площадями, со встроенным паркингом и трансформаторной подстанцией по адресу: <адрес>.

Впоследствии истцы заявленные требования уточнили, просили признать недействительным договор № 23-М/08 долевого строительства офисного здания от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенный между ООО «Сантехстрой» и Чичкановой С.А.

Заочным решением от ДД.ММ.ГГГГ указанные исковые требования были удовлетворены.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ заочное решение было отменено, производство по делу возобновлено.

В судебном заседании представитель истцов ООО «Проект-сервис», Раевской А.Н., Лесухиной И.В. по доверенностям Винокурова Е.Г. исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Указала, что о заключенном между ответчиками договоре истцы узнали в июле 2013 года, когда в Бизнес-Центр пришли потенциальные покупатели спорных помещений, после чего подали в суд настоящий иск. Также пояснила, что в проектной документации спорные помещения поименованы как лифтовой холл и тамбур, доказательств изменения назначения указанных помещений в проектную документацию не имеется, поэтому просила заявленные требования удовлетворить.

В судебном заседании представитель истцов ООО «Волга НИПИТЭК», ЗАО «Нефтехимпроект», Лесухина С.П., Ушакова С.Э., Скоробогатова Д.Ю., Звягина М.Г. по доверенностям Винокуров А.А. поддержал исковые требования, поддержал пояснения представителя Винокуровой Е.Г.

Истец Михайлов С.С. в судебное заседание не явился, представил ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель ответчика Чичкановой С.А. по доверенности Сапунова И.В. в судебном заседании исковые требования не признала. Пояснила, что спорной сделкой ничьи права не нарушаются, в связи с чем оснований для признания ее недействительной не имеется. Данные помещения числятся как нежилые, о чем имеется отметка в техническом паспорте, имеют самостоятельную границу. Считает, что спорные помещения нельзя признать местом общего пользования только потому, что это центральный вход в здание и там находятся лифты, поскольку в здании также имеется лестница, которая допускает возможность передвижения по этажам, а также есть иные лифты, которыми также можно подниматься на этажи здания.

Ответчик ООО «Сантехстрой» своего представителя в судебное заседание не направил, о месте и времени слушания дела извещался правильно и своевременно, причины неявки суду не сообщил, отзыва на иск и ходатайства об отложении судебного разбирательства не представил. На основании ч. 4 ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя ООО «Сантехстрой».

Представитель третьего лица Некоммерческого партнерства по содействию в совместной эксплуатации имущественного комплекса Бизнес-Центра «Галактика» по доверенности Винокуров А.А. поддержал заявленные истцами требования, пояснил, что спорными помещениями пользуются все сотрудники и посетители Бизнес-Центра, здание высотное, подниматься на этажи по лестницам не возможно, остальные группы лифтов все этажи в здании не обслуживают, у них целевое назначение.

Третьи лица ГУП «ЦТИ» и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> своих представителей в судебное заседание не направили, о месте и времени слушания дела извещались правильно и своевременно, причины неявки суду не сообщили, отзыва на иск и ходатайства о рассмотрении дела в свое отсутствие не заявляли. На основании ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие третьих лиц.

Выслушав мнение участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, по поводу общего имущества в таком здании законом прямо не урегулированы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ в таком случае должно применяться гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона), а именно - нормы статей 289, 290 названного Кодекса, регулирующие отношения собственников помещений в многоквартирном доме, возникающие по поводу общего имущества.

Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 289 ГК РФ). Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (пункт 1 статьи 290 ГК РФ).

Таким образом, в силу аналогии закона собственнику отдельного нежилого помещения в здании во всех случаях также принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. При этом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии со статьей 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.

В случае, если собственники нежилых помещений в здании в силу закона владеют общим имуществом, однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в ЕГРП за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания недействительным договора, на основании которого зарегистрировано это право. Такое требование должно рассматриваться как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения, при этом нарушение права общей долевой собственности собственников помещений на общее имущество здания заключается в наличии и сохранении записи об индивидуальном праве собственности ответчиков на это имущество.

Заявленное истцами требование о признании недействительным договора долевого строительства направлено именно на устранение такого нарушения их прав путем оспаривания зарегистрированного права на недвижимое имущество, право индивидуальной собственности на которое не могло возникнуть в силу закона.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Сантехстрой», в лице директора Чичканова Д.И., и Чичкановой С. А. был заключен договор долевого строительства №23-М/08, согласно условиям которого Застройщик (ООО «Сантехстрой») привлекает Участника долевого строительства (Чичканову С.А.) к финансированию строительства офисного здания с торговыми площадями, со встроенным паркингом и трансформаторной подстанцией, расположенного по строительному адресу: <адрес>. (т.1, л.д. 218-222).

По условиям указанного договора Чичканова С.А. принимает участие в строительстве объекта в части финансирования нежилых помещений ориентировочной площадью 61,8 кв. м, расположенных на отметке: - 0.450, в осях 8-12, Ж-К.

Из материалов дела следует, что на отметке - 0.450, в осях 8-12 расположены помещения № и № (т.1, л.д. 225).

На основании решения Ленинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ Чичканова С.А. ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировала право собственности на нежилое помещение площадью 59,8 кв.м на 1 этаже на отметке – 0,450 №№ 12, 13, расположенное по адресу: <адрес> (т.1, л.д. 121-122, 170).

Из обозревавшегося в судебном заседании технического паспорта на офисное здание с торговыми площадями, со встроенным паркингом и трансформаторной подстанцией (нежилое, специальное), расположенное по адресу: <адрес> усматривается, что помещение № поименовано как вестибюль, является вспомогательным помещением площадью 9,5 кв.м, помещение № поименовано как вспомогательное помещение площадью 50,3 кв.м (т. 1, л.д. 223-224).

Согласно проектной документации, представленной в Самарский филиал ГУП «ЦТИ» застройщиком ООО «Сантехстрой», обозревавшейся судом в судебном заседании, на нулевой отметке - на первом этаже, помещение №1.8, в техпаспорте №13, поименовано как лифтовой холл, помещение №1.7, в техпаспорте №12, поименовано как тамбур входа.

Таким образом, в судебном заседании установлено и подтверждается имеющимися в деле материалами, что спорные нежилые помещения были введены в эксплуатацию застройщиком как вспомогательные помещения тамбура входа в здание и лифтового холла, и не являются основными помещениями офисного здания, расположенного по адресу: <адрес>.

Материалами дела также подтверждено, что вспомогательное помещение № является входом в указанное офисное здание, а во вспомогательном помещении № – лифтовом холле – расположены три лифта, которые обслуживают посетителей и сотрудников офисов здания, выше расположенных этажей.

По ходатайству стороны истца по делу была назначена судебная экспертиза, производство которой было поручено ООО «Федеральная лаборатория судебной экспертизы».

Согласно заключения судебного эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ (т.3, л.д.43-64) помещения, находящиеся в нежилом здании по адресу: <адрес>, расположенные согласно проектной документации на нулевой отметке - на первом этаже, помещение №1.8, поименованное как лифтовой холл (названное в техническом паспорте как помещение № - лифтовой холл), и помещение №1.7, поименованное как тамбур входа (названное в том же техническом паспорте как помещение № - вестибюль) изолированными не являются, не имеют отдельных входов и коммуникаций. Использовать указанные выше помещения № (№1.7) и № (№1.8) по самостоятельному назначению не возможно. Они служат для доступа в здание, предназначены для обслуживания более одного помещения в здании, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании.

Допрошенный в судебном заседании эксперт Носков Д.Ю. пояснил, что работает в ООО «Федеральная лаборатория судебной экспертизы» экспертом, на основании определения суда исследовал здание, расположенное по адресу: <адрес>, в частности помещения, расположенные на первом этаже – тамбур входа и лифтовой холл. Указанные помещения являются основой входной группы в исследуемое здание. Через это помещение собственники, арендаторы и иные посетители имеют доступ в помещения здания путем передвижения по лифтам. При проведении экспертизы все здание не осматривалось, исследовались планы БТИ и проектная документация, на основании которых он (эксперт) пришел к выводу, что указанные выше помещения являются местами общего пользования, поскольку они не являются обособленными, изолированными, имеют коммуникации в виде сетей электроснабжения и отопления. Указанные помещения оборудованы большими дверьми для прохода большого потока народа, фактически это проходная зона, поскольку входящие в нее лица либо используют лифты для подъема на нужный им этаж, либо проходят насквозь, через следующие двери попадая в кафе. Данные помещения могут стать обособленными только в том случае, если будет запрет на эксплуатацию лифтовой группы и прохода в кафе. Поскольку эти помещения обслуживают два и более помещений в здании, они не могут использоваться по самостоятельному назначению. Документов, подтверждающих изменение назначения спорных помещений застройщиком в ходе оформления здания, ему (эксперту) представлено не было.

Принимая во внимание изложенное выше, суд приходит к выводу, что спорные помещения являются общим имуществом собственников нежилых помещений офисного здания, расположенного по адресу: <адрес>, поскольку предназначены для обслуживания более одного помещения в указанном офисном здании.

Как указывалось выше, отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. В соответствии со ст. 6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). В связи с чем суд приходит к выводу, что к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

Согласно ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

В соответствии со ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

В силу ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

На основании ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Имеющееся в материалах дела решение Ленинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ года, которым за Чичкановой С.А. было признано право собственности на нежилые помещения №12,13 площадью 59,8 кв.м на отметке – 450 (1 этаж) офисного здания с торговыми площадями, со встроенным паркингом и трансформаторной подстанцией по адресу: <адрес> (л.д. 121-122), не может являться основанием для отказа в удовлетворении требований истцов, поскольку не имеет к данному спору какого-либо преюдициального значения.

В силу ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.

Поскольку собственники основных помещений офисного здания Чичкановой С.А. объектов общего имущества офисного здания, расположенного по адресу: <адрес>, - вспомогательных помещений №№ и 13 на первом этаже здания в пользование или в собственность не передавали, и, учитывая, что данные помещения являются общим имуществом собственников офисного здания, суд приходит к выводу о том, что ООО «Сантехстрой» не имело права на отчуждение этих помещений. В связи с тем, что спорные помещения не являются изолированными помещениями, являются общим имуществом собственников помещений в здании, и, принимая во внимание, что ООО «Сантехстрой» не обладало правом на отчуждение этих помещений, суд считает, что данный договор является недействительным.

Таким образом, анализируя представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что договор №23-М/08 долевого строительства офисного здания с торговыми площадями, со встроенным паркингом и трансформаторной подстанцией от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенный между ООО «Сантехстрой» и Чичкановой С.А., заключен в отношении общего имущества офисного здания, чем нарушает требования действующего законодательства, а также нарушает охраняемые законом права и интересы собственников основных помещений офисного здания, расположенного по адресу: <адрес>, в связи с чем является недействительным.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать недействительным договор №23-М/08 долевого строительства офисного здания с торговыми площадями, со встроенным паркингом и трансформаторной подстанцией от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «Сантехстрой» и Чичкановой С. А..

Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Самарского областного суда через Ленинский районный суд г. Самары в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 27.12.2013 года.

Судья (подпись) Э.Н.Грищенко

Копия верна:

Судья

Секретарь