Решение по делу № 2-603/2017 ~ М-545/2017 от 26.05.2017

Дело № 2-603/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

05 сентября 2017 года

Костромской районный суд Костромской области в составе:

председательствующего судьи Вороновой О.Е.

при секретаре Бойцовой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Чумакова Михаила Георгиевича к Корнелюку Андрею Игоревичу о расторжении договора купли продажи земельного участка, прекращении права собственности,

установил:

Чумаков М.Г. обратился в Костромской районный суд с иском к Корнелюку А.И. о расторжении договора купли-продажи от 13.06.2017 года земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 1 413 кв.м., расположенного по адресу: (адрес). Свои требования мотивирует тем, что 13.07.2016 года между ним и Корнелюком А.И. был заключен договор купли-продажи вышеуказанного земельного участка. Цена земельного участка была определена в размере 600 000 рублей. Однако, при подписании договора денежные средства в счет оплаты по договору покупателем ему не были переданы. Вместо денежных средств ему была передана расписка, выданная Лапенко Е.К., о том, что она обязуется в срок до 30.08.2016 года уплатить Чумакову М.Г. 600 000 рублей за вышеназванный земельный участок. Указывает, что Лапенко Е.К. изначально выступала в качестве покупателя земельного участка, с ней он договаривался о цене сделки и ее условиях. О том, что покупателем будет выступать другое лицо, он узнал в МФЦ г. Костромы в день заключения сделки. Также Лапенко Е.К. пояснила, что покупатель земельного участка - москвич, ему нужно уезжать, поэтому документы по купле-продаже необходимо сдать в регистрирующий орган, а денежные средства продавцу будут уплачены позже, в течение 2 недель. Он (Чумаков М.Г.) согласился на заключение сделки на таких условиях, поскольку расписку в получении денежных средств он не писал. По истечении 2 недель Лапенко Е.К. денежные средства по расписке ему не уплатила. От покупателя Чумаков М.Г. также не получил денежные средства по договору купли-продажи. Указывает, что обращался к Лапенко Е.К. с требованием вернуть деньги. После чего обратился в регистрирующий орган, где узнал, что больше не является собственником участка. Кроме того, среди документов имелся акт приема-передачи от 13.06.2016 года, в котором указано, что денежные средства им были получены, претензий не имеется. Однако, при заключении договора он подписывал акт приема-передачи от 13.07.2016 года, и указанная фраза в нем отсутствовала. При заключении договора купли-продажи земельного участка он настаивал на безналичном расчете и передал реквизиты банковского счета Лапенко Е.К. До настоящего времени расчет с ним не был произведен.

Впоследствии исковые требования в соответствии со ст.39 ГПК РФ были увеличены, к ранее заявленному иску добавлено требование о прекращении права собственности ответчика на спорный земельный участок и погашении соответствующей записи о регистрации в Государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В судебном заседании истец Чумаков М.Г. исковые требования поддержал в полном объеме. Пояснил, что спорный земельный участок был предоставлен ему в связи с работой в колхозе. Поскольку ему требовались деньги, он решил его продать. Обратился к знакомому, который посоветовал обратиться к Лапенко Е.К. Последняя позвонила ему 12.07.2016 года и сообщила, что намерена купить его земельный участок. Они договорились о встрече 13.07.2016 года у ее дома, на его машине поехали оформлять документы в МФЦ. В МФЦ она сообщила, что покупателем будет москвич, поэтому нужно сделку оформлять быстрее, а денежные средства ему будут переданы в течение 2 недель. Он согласился оформить сделку без фактической оплаты, поскольку расписку о получении денежных средств не писал. К ним подошел мужчина, с которым они подписали документы и сдали их регистратору. В течение двух недель ему денежные средства по договору переданы не были. После чего он обратился к Лапенко Е.К. с просьбой уплатить деньги. По настоящее время деньги переданы не были. Он решил забрать документы из МФЦ, где ему сообщили, что он уже не собственник спорного земельного участка, сделка зарегистрирована. Он предложил Лапенко Е.К. вернуть земельный участок добровольно. Несколько раз она назначала встречу, один раз документы были сданы для регистрации, но возврат так и не был произведен. Указал также, что передача денежных средств безналичным расчетом была оговорена только в устной форме.

Ответчик Корнелюк А.И., будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте судебного заседания, в суд не явился, о причинах неявки суду не сообщил. Его интересы в суде представляла по доверенности от 30.01.2017г. Кузьмина Ю.В. (л.д.37).

Представитель ответчика Корнелюка А.И. - Кузьмина Ю.В. в судебном заседании исковые требования не признала. Пояснила, что обязательства покупателем земельного участка были исполнены в полном объёме, денежные средства по договору купли-продажи были переданы ее доверителем истцу купюрами по 5 000 рублей, что подтверждается договором купли-продажи земельного участка и передаточным актом о получении продавцом денежных средств.

Третье лицо Османова (Лапенко) Е.К. исковые требования считала законными и обоснованными. Пояснила, что сделка производилась по адресу: (адрес) непосредственным участием собственника земельного участка и покупателя Корнелюка А.И. В день заключения сделки 13.07.2016г., но до подписания договора купли-продажи земельного участка сторонами, Корнелюк А.И. позвонил ей и сказал, что оплаты за земельный участок не будет, но сделку нужно провести сегодня, так как он из другого региона; попросил её дать продавцу расписку об обязанности уплатить по сделке деньги. В связи с этим она заблаговременно подготовила для подписания сторонами Передаточные акты различного содержания, в одном из которых было указано, что денежные средства за земельный участок продавцом получены, а в другом указание на получение средств по сделке не имелось. Свои действия с продавцом земельного участка не согласовывала. 13.07.2016г. она и стороны по сделке встретились по месту осуществления регистрации прав на недвижимое имущество; все составленные по сделке документы, включая договор купли-продажи и передаточные акты, она передала для подписания продавцу, он с ними ознакомился, далее взяли талон и ожидали своей очереди в окно для сдачи документов. При этом она сообщила продавцу, что оплаты стоимости земельного участка в день подписания договора не будет, и предложила написать расписку о своем обязательстве уплатить деньги по сделке в сумме 600 000 рублей. Продавец согласился и она написала ему такую расписку, поскольку доверяла Корнелюку А.И. и у неё не возникло сомнений в том, что покупатель свои обязательства исполнит. В момент сдачи документов регистратору, она находилась в непосредственной близости от Чумакова М.Г. и Корнелюка А.И. и видела, что никаких действий по передаче денежных средств от покупателя к продавцу не было. Поэтому она уверена, что фактически оплата земельного участка по сделке Корнелюком А.И. не производилась. Ввиду того, что Корнелюк А.И. ей также деньги не передал, она указанную в расписке сумму не выплатила продавцу.

Третье лицо Кибина М.Н. считала исковые требования незаконными и необоснованными. Пояснила, что, желая приобрести земельный участок, нашла в продаже спорный, посмотрела его, строений на нем не было, участок её устроил. Она договорилась с собственником участка о цене и в течение 3х дней заключила с Корнелюком А.И. договор купли-продажи земельного участка, оплатила его стоимость. Документы о переходе права собственности были переданы в регистрационный центр, однако за два дня до регистрации сделки её приостановили в связи с наложением ареста на земельный участок.

Третье лицо Управление Росреестра по Костромской области в судебное заседание своего представителя не направило, ходатайствовало о рассмотрении дела без его участия, оставив разрешение заявленных требований на усмотрение суда. В своем отзыве поясняют, что в соответствии с п. 2 ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 года № 122-ФЗ к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, в качестве таких документов заявителем в регистрирующий орган были представлены договор купли-продажи от 13.07.2016 года и передаточный акт от 13.07.2016 года. Согласно передаточному акту от 13.07.2016 года денежные средства в сумме 600 000 рублей продавцом получены полностью, претензий продавец к покупателю не имеет. На основании представленных документов у государственного регистратора отсутствовали основания для приостановления и отказа в государственной регистрации права собственности Корнелюка А.И. на спорный земельный участок.

В соответствии с ч. 5 ст. 167 ГПК РФ с согласия сторон дело рассмотрено в отсутствии неявившихся лиц.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, обозрев подлинный Договор купли-продажи земельного участка от 13.07.2016г. и Передаточный акт от 13.06.2016г., суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4).

По правилам ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В соответствии с положениями п. 1 ст. 454 и п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок … или другое недвижимое имущество (статья 130), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п.п. 1 и 4 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.

Судом установлено, что 13.07.2016 года между Чумаковым М.Г. (продавец) и Корнелюком А.И. (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка, согласно которому Продавец продал, а покупатель купил земельный участок, расположенный по адресу: (адрес), с кадастровым номером № категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование для ведения огородничества общей площадью 1 413 кв.м. (п.1, 2 Договора).

Пунктом 4 Договора стороны определили стоимость земельного участка - 600 000 рублей, и порядок его оплаты - до подписания настоящего договора путем наличного расчета (л.д. 68-69).

Согласно пункту 9 Договора, передача недвижимости Продавцом и принятие её Покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Факт совершения сделки сторонами и передачи земельного участка от продавца к покупателю подтверждается Передаточным актом, датированным 13 июня 2016 года, в соответствии с которым Продавец в соответствии с договором купли-продажи земельного участка от 13.06.2016г. передал в целом, а Покупатель принял в целом земельный участок по вышеназванному адресу. Согласно пункту 3 Передаточного акта Продавец, подписывая акт, подтверждает, что деньги по договору купли-продажи земельного участка от 13.06.2016 года в размере 600 000 рублей.

Из пояснений истца и третьего лица Османовой Е.К. следует, что датирование передаточного акта июнем, а не июлем 2016 года и указание в нем на договор от июня, а не от июля 2016 года является ошибочным, поскольку в июне 2016 года истец не совершал сделок по отчуждению спорного земельного участка и все действия по подписанию этих документов фактически имели место 13 июля 2016 года - то есть в день совершения сделки между сторонами.

Таким образом, у суда не возникает сомнений в относимости представленного в материалы дела Передаточного акта к совершенной между сторонами сделке по купле-продаже земельного участка 13 июля 2017 года.

Переход права собственности на имущество к ответчику зарегистрирован Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области 26.07.2017 года. Оснований для отказа в государственной регистрации перехода права государственный регистратор Управления Росреестра по Костромской области не усмотрел.

08 декабря 2016 года бывший собственник и продавец по сделке Чумаков М.Г. направил в адрес покупателя Корнелюк А.И., а также Лапенко (ныне Османовой) Е.К. претензию с требованием расторгнуть договор купли-продажи и произвести возврат земельного участка по причине неуплаты его стоимости (л.д.12).

Не получив удовлетворения претензии, Чумаков М.Г. обратился с настоящим иском в суд, в котором требует расторжения договора купли-продажи спорного земельного участка и прекращения права собственности на него Корнелюка А.И..

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу п. 453 ГК РФ, стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Из содержания приведенных выше норм ГК РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом, в частности при существенном нарушении договора другой стороной, или договором.

При этом возможность возвращения сторонам исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.

Заключенный между сторонами договор купли-продажи земельного участка условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не содержит.

В свою очередь, в Гражданском кодексе РФ (глава 30, § 7 «Продажа недвижимости») также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи недвижимости в связи с неуплатой покупателем покупной цены при том, что продавец передал, а покупатель принял недвижимое имущество, являющееся предметом договора.

Таким образом, при рассмотрении споров, связанных с расторжением договора купли-продажи недвижимости в связи с неисполнением покупателем условия об уплате стоимости объекта недвижимости, юридически значимыми являются обстоятельства передачи продавцом и принятие покупателем недвижимого имущества по договору купли-продажи.

Как установлено судом выше, факт передачи спорного земельного участка при заключении сделки купли-продажи от продавца Чумакова М.Г. к покупателю Корнелюку А.И. подтвержден соответствующим передаточным актом, сторонами в ходе судебного разбирательства данный факт также не оспаривался. С момента заключения сделки истец ни владение, ни пользование, ни распоряжение участком не осуществляет. Указанные права реализуются уже новым собственником Корнелюком А.И., который заключил с Кибиной М.Н. сделку по отчуждению ей спорного земельного участка, что также документально подкреплено (л.д.48-52).

Как разъяснено в п. 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Согласно ст. 486 ГК РФ, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (п. 1).

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса (п. 3).

Из содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Между тем, заявляя о нарушении условий договора покупателем, сторона истца не представила суду каких-либо доказательств причинения значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ, ущерба, как того требует ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, посчитав таковым сам факт невыплаты денег за проданное имущество.

При этом доказательств невозможности удовлетворения требований о принудительном исполнении договора и получении денег за проданное имущество, истцом также не представлено.

Более того, согласно положениям ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Из содержания Договора купли-продажи спорного имущества, подписанного сторонами 13.07.2016 года, следует, что по соглашению сторон расчет по сделке осуществляется до подписания настоящего договора путем наличного расчета (пункт4 Договора). Тем самым стороны подтвердили исполнение обязательств по оплате стоимости земельного участка, подписав договор о его купле-продаже.

Имеющаяся в материалах дела расписка, написанная Лапенко Е.К. 13.07.2016 года о том, что она обязуется выплатить по вышеуказанному договору продавцу Чумакову М.Г. 600 000 рублей (л.д.18), не может являться доказательством неуплаты покупателем покупной цены земельного участка, поскольку стороной сделки Лапенко Е.К. не являлась. Сведений о том, что на момент заключения сделки Лапенко Е.К. являлась представителем Корнелюка А.И., суду также представлено не было. Таким образом, действовать от его имени и выполнять его обязательства по уплате стоимости земельного участка она прав не имела.

Поскольку истец не представил доказательств существенного нарушения условий договора для его расторжения, у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения иска Чумакова М.Г. о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 13.07.2016г.. В связи с этим и с учетом положений ст. 453 ГК РФ в удовлетворении производных требований о прекращении права собственности ответчика и возврате земельного участка в собственность истца также надлежит отказать.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Чумакову Михаилу Георгиевичу в удовлетворении исковых требований к Корнелюку Андрею Игоревичу о расторжении договора купли продажи земельного участка, прекращении права собственности - отказать.

Решение может быть обжаловано в Костромской областной суд в течение месяца с момента изготовления в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Костромской районный суд Костромской области.

Судья:                                                                                               Воронова О.Е.

Решение в окончательной форме

изготовлено 08.09.2017 года

Судья: