Решение по делу № 2-2442/2019 от 05.06.2019

Дело № 2-2442/2019        

Поступило в суд 05.06.2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

07 октября 2019г.                                г. Новосибирск

Дзержинский районный суд г. Новосибирска

в составе:

Председательствующего судьи                    Сулима Р.Н.,

При секретаре                            Ерашовой Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ТСЖ «Горница» к Департаменту строительства и архитектуры мэрии г. Новосибирска об установлении этажности здания,

у с т а н о в и л :

    ТСЖ «Горница» (далее – истец) обратилось с иском к Департаменту строительства и архитектуры мэрии ... об установлении этажности здания (далее – ответчик) (с учетом уточнения от ДД.ММ.ГГГГ), просило:

- признать технический этаж здания многоквартирного дома с кадастровым номером ..., находящегося по адресу: ..., четырнадцатым этажом (этаж (надземный), четырнадцатый).

- признать этажность здания многоквартирного дома с кадастровым номером ..., находящегося по адресу: ..., - 14 этажей (включая все надземные этажи).

- признать количество этажей здания многоквартирного дома с кадастровым номером ..., находящегося по адресу: ..., - 15 этажей (включая подземный) (Том 1 л.д.203-208)

В обоснование требований истец указал на то, что ТСЖ «Горница» осуществляет управление многоквартирным домом ..., расположенным по ..., имеющим кадастровый .... В Едином государственном реестре недвижимости четырнадцатый по счету этаж этого многоквартирного дома именуется техническим этажом, а сам многоквартирный дом является тринадцатиэтажным. В Государственном кадастре недвижимости указано, что здание многоквартирного дома по ... в ... имеет этажность – 13, а нежилые помещения, в частности с кадастровым номером ... расположены на техническом этаже.

Истец не согласен с обозначением 14 этажа как «технического этажа», поскольку многоквартирный дом фактически является четырнадцатиэтажным зданием по этажности, пятнадцатиэтажным зданием по количеству этажей и имеет нижний технический (подвальный) этаж (техническое подполье). Называемый «технический этаж» не является этажом, функционально предназначенным для размещения инженерного оборудования и обслуживания внутридомовых инженерных систем. На нем находятся помещения различного назначения, а именно: технические помещения (всего 2 помещения), помещения общего пользования и нежилые помещения, находящиеся в собственности физических и юридических лиц.

Более того, в многоквартирном доме имеется технический (подвальный) этаж, расположенный в нижней (подземной) части здания (техническое подполье, в котором размещено инженерное оборудование и коммуникации дома (тепловой узел, насосы, трубы, задвижки и т.д.), и который функционально предназначен для размещения инженерного оборудования и обслуживания внутридомовых инженерных систем и не имеет иного предназначения

Обозначение 14 этажа многоквартирного дома как «технического» помимо того, что не соответствует действительному предназначению этажа, также ограничивает права собственников жилых и нежилых помещений, находящихся на данном этаже, и создает препятствия в законной деятельности истца (в части управления многоквартирным домом и взаимодействия с собственниками помещений и другими лицами, проживающими в доме, в части обязанности по составлению паспорта фасада дома).

Органами госпожарнадзора неоднократно в ходе проверок составлялись протоколы об административном правонарушении и предписания об устранении выявленных нарушений, в которых указывалось на вменяемое нарушение как размещение на техническом этаже помещения правления, что влекло уплату административных штрафов из средств, собираемых с собственников помещений многоквартирного дома

Застройщиком жилого дома по адресу ... являлось ООО «Новосибирскторгтехника», которое, пользуясь своим правом застройщика, в ходе строительства внесло изменения в проектную документацию и возвело 14-этажный жилой дом.

Застройщиком при строительстве дома были произведены изменения архитектурного проекта в части функционального назначения верхнего этажа и данные изменения были согласованы с автором проекта Институтом «Новосибгражданпроект» и Комитетом архитектуры и градостроительства мэрии г.Новосибирска, а именно высота этажа была увеличена на 1,08 м, и составила 3,58 м, оборудованы оконные проемы, в помещениях имеются коммуникации такие же, как и в любой квартире данного дома, технические и вспомогательные помещения (выход на крышу здания, лифтовая, помещения дымоудаления приточной и вытяжной системы) были вынесены выше 14 этажа.

В сообщении Территориальной государственной вневедомственной экспертизы Комитета строительства и архитектуры Администрации Новосибирской области ... от ДД.ММ.ГГГГ указано, что изменившееся в процессе строительства дома функциональное назначени14 этажа не оформлено должным образом, из всего объема 14 этажа только помещения ... и ... являются техническими и предназначенными для обслуживания дома, все остальные помещения 14 этажа относятся к жилой части здания и их площадь должна быть включена в общую площадь жилого дома, фактическая этажность дома составляет 14 этажей.

Фактически застройщиком построен 14-этажный многоквартирный дом с помещениями на 14 этаже, включая помещения, не относящиеся к общему имуществу собственников дома и не являющиеся техническими, предназначенными для самостоятельного использования, находящимися в частной собственности третьих лиц, права на которые зарегистрированы в установленном законом порядке.

Кроме того, в процессе пользования нежилыми помещениями, расположенными на 14 этаже их собственниками, в частности Мажаровой А.А., Шинкаревым М.Н, Логвиновским М.Н. были изменены назначения принадлежащих им помещений – нежилых на жилые.

Таким образом, фактически произведена реконструкция объекта недвижимости, в результате которой возник объект недвижимости, этажность которого – 14, количество этажей – 15.

При этом возникший объект недвижимости – здание многоквартирного дома соответствует всем установленным требованиям, включая требования безопасности градостроительным и строительным нормам и правилам, правилам пожарной безопасности, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, расположен на земельном участке, отведенном для целей строительства многоквартирного жилого дома, соответствует параметрам строительства, предусмотренным в документации по планировке территории и правилами землепользования и застройки.

Поскольку истец лишен возможности во внесудебном порядке изменить тип этажа, обратился с настоящим иском в суд и просит восстановить нарушенное право.

Настоящее дело передано по подсудности для рассмотрения по существу в Дзержинский районный суд ... определением Центрального районного суда ... от ДД.ММ.ГГГГ (Том 1 л.д.218-219).

Представитель истца ТСЖ «Горница» Леонтьева О.В., действующая на основании доверенности, в судебном заседании поддержала уточненные исковые требования, просила указать в решении, что решение является основанием для составления нового технического плана здания. Также представитель истца пояснила, что реконструкция многоквартирного дома была согласована с мэрией и подразумевала устройство жилых помещений, которые на сегодняшний день там имеются. На 14 этаже всего 2 технических помещения: ..., ... – теплоузлы, все остальные технические помещения находятся в техническом подполье, т.е. в подвале.

Представитель третьего лица ООО "Новосибирскторгтехника" Козицин К.Я., действующий на основании доверенности, в судебном заседании не возражал против удовлетворения исковых требований, дополнительно пояснил, что ООО "Новосибирскторгтехника" является застройщиком дома по ..., изначально было запланировано строительство многоквартирного дома состоящего из 12 этажей, после изменили на 13-этажный, в последующем было изменено на 14-этажный. Все изменения были согласованы, однако по неизвестным причинам мэрия отказалась оформить реконструкцию во внесудебном порядке. 14-й этаж пригоден для размещения квартир, но не для нахождения технического оборудования.

Третьи лица Логвиновский Михаил Николаевич и Шинкарев Максим Николаевич в судебном заседании не возражали против удовлетворения исковых требований.

Представитель ответчика Департамента строительства и архитектуры мэрии г.Новосибирска в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежаще, представлен письменный отзыв (Том 1 л.д.221-222).

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежаще (Том 1, л.д.128-134).

Третье лицо Мажарова Алена Андреевна, в судебное заседание не явилась, извещена надлежаще.

Выслушав представителя истца, третьих лиц, представителя третьего лица ООО "Новосибирскторгтехника", исследовав материалы дела, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований.

    Из постановления мэрии г. Новосибирска от ДД.ММ.ГГГГ ... следует, что в эксплуатацию был принят 13-этажный 83-квартирный кирпичный жилой дом № ... (строит.), общей площадью <данные изъяты> кв.м. с встроенными в первом этаже помещениями офиса и магазинов общей площадью 751 кв.м. расположенного по ... (Том 1 л.д. 192).

    Согласно акту государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ в эксплуатацию принят жилой дом, который имеет следующие данные: 13-ти этажное кирпичное здание на свайном основании свободной планировки с магазином промтоваров, аптечным комплексом и офисом на 1-от этаже. Перекрытия ж/б пустотные плиты, перегородки кирпичные, г/бетонные и гипсовые, 2 сдвоенных грузопассажирских и пассажирских лифта на подъезд. Система дымоудаления, пожарные извещатели и ПГ, армопояса в уровне перекрытий и армирование стен по проекту (Том 1 л.д.186-191).

Также в материалах дела имеется постановление мэрии г. Новосибирска ... от ДД.ММ.ГГГГ о вводе 13-этажного 83-квартирного дома в эксплуатацию (л.д. 192 том 1).

Согласно результатов государственной технической инвентаризации, осуществленной ДД.ММ.ГГГГ Городским бюро технической инвентаризации, представленного исполнителем государственного контракта, ДД.ММ.ГГГГ в государственный кадастр недвижимости были внесены сведения о ранее учтенном многоквартирном жилом доме, площадью <данные изъяты> кв.м. год завершения строительства – <данные изъяты>, располагавшемся по ..., которому был присвоен кадастровый номер ....

В техническом паспорте БТИ изменение функционального назначения верхнего этажа дома не отражено, и он назван техническим этажом. В связи с этим, при принятии дома в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ в паспорте БТИ многоквартирный дом с адресом: ..., был указан как 13-этажный. Поэтажный перечень помещений, входящих в состав многоквартирного жилого дома по ... указан в экспликации к поэтажному плану жилого дома (Том 1, л.д.141-166).

    Решением Дзержинского районного суда ... от ДД.ММ.ГГГГ по делу ... (Том 1 л.д. 25-32) признано право собственности ОАО «Новосибирскторгтехника» на нежилые помещения общей площадью <данные изъяты> кв.м, находящиеся на 14-м этаже жилого дома по ....

Согласно выпискам из ЕГРН (Том 1 л.д. 111-112, 113-114 ) Мажарова А.А. является собственником квартиры – жилого помещения, расположенного на техническом этаже по адресу: ... пом. 4.

Согласно выписке из ЕГРН Шинкарёв М.Н. является собственником жилого помещения – квартиры с кадастровым номером ... по адресу: ..., расположенной на техническом этаже.

Согласно выписке из ЕГРН Логвиновский М.Н. является собственником жилого помещения - квартиры с кадастровым номером ... по адресу: ..., также расположенной на техническом этаже.

Согласно выпискам из ЕГРН ООО «Новосибирскторгтехника» является собственником нежилых помещений с кадастровым номером ..., площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу: ... (Том 1, л.д.67-69), с кадастровым номером ... площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: ... (Том 1 л.д.70-72), с кадастровым номером ..., площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: ... (Том 1 л.д.73-75), а также с кадастровым номером ..., площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: ... (Том 1 л.д.76-78), также расположенных на техническом этаже.

Решением Дзержинского районного суда г. Новосибирска от ДД.ММ.ГГГГ признано нежилое помещение площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером ... жилой квартирой, а также признано нежилое помещение площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером ... жилой квартирой (Том 1 л.д.33-34)

Решением Дзержинского районного суда г. Новосибирска от ДД.ММ.ГГГГ признано нежилое помещение площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером ..., расположенное по адресу: ..., жилой квартирой (Том 1 л.д.126-127)

Как следует из решений Дзержинского районного суда, из объяснений третьих лиц, из объяснений представителя истца, 14 этаж многоквартирного жилого дома по ... не является техническим, на нем расположены квартиры.

Определение «этаж технический» приводится в СП .... Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП ... утв.Приказом Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГ .../пр: «3.35 этаж технический – этаж функционально предназначенный для размещения и обслуживания внутридомовых инженерных систем; может быть расположен в нижней части здания (техническое подполье) или в верхней (технический этаж), или между надземными этажами..».

Определение «этаж технический» приводится в СП .... Свод правил. Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» утв. Приказом МЧС России от ДД.ММ.ГГГГ ...: «3.53. этаж технический – этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций, который может быть расположен в нижней (техническое подполье), верхней (технический чердак) или в средней части здания. Пространство, используемое только для прокладки коммуникаций, высотой менее 1,8 м. техническим этажом не является».

Согласно копии письма Территориальной государственной вневедомственной экспертизы Комитета строительства и архитектуры Администрации Новосибирской области ... от ДД.ММ.ГГГГ заказчик, проектная организация имеют право на внесение изменений в проектную документацию до окончания строительства вплоть до изменения функционального назначения как отдельных помещений, так и всего здания и оформлением изменений в установленном порядке. Произведенные в процессе строительства изменения, приведшие к изменению функционального назначения 14 этажа здания, не оформлены должным образом и не нашли отражения в изменившихся технико-экономических показателях здания. Согласно имеющимся планировочным решениям, из всего объема 14 этажа только помещения №12 и 22 являются техническими и предназначены для обслуживания жилого дома. Все остальные помещения 14 этажа относятся к жилой площади здания и их площадь должна быть включена в общую площадь жилого дома. Фактическая этажность дома составляет 14 этажей. Необходимо внести изменения в проектную документацию и в Постановление о вводе дома в эксплуатацию в установленном законом порядке (Том 1 л.д.19-20)

Как следует из ответа Главного управления архитектуры и градостроительства департамента строительства и архитектуры мэрии г. Новосибирска от ДД.ММ.ГГГГ проектная документация по данному объекту была подготовлена в соответствии с требованиям, действовавших на тот момент СНиП ДД.ММ.ГГГГ-89* «Строительные нормы и правила. Жилые здания», в которых определено, что технический этаж, расположенный над верхним этажом, при определении этажности здания не учитывается. Действующим законодательством порядок изменения типа этажа не предусмотрен (Том 1 л.д.35).

При строительстве дома застройщиком были внесены изменения в архитектурный проект в части функционального назначения верхнего этажа, которые были согласованы с автором проекта – Институтом «Новосибгражданпроект» и Комитетом архитектуры и градостроительства мэрии г. Новосибирска, высота этажа была увеличена на 1,08 м и составила 3,58 м, оборудованы оконные проемы, в помещениях имеются коммуникации, технические и вспомогательные помещения были вынесены этажом, выше 14 этажа.

Согласно п. 14 ст. 1 ГК РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Согласно ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

По общему правилу, разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка (ч. 4 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Суд приходит к выводу, что многоквартирный дом по ... ДД.ММ.ГГГГ был введен в эксплуатацию как 13-этажный жилой дом, с 14-м этажом техническим. Однако ДД.ММ.ГГГГ был с мэрией г. Новосибирска был согласован проект реконструкции (л.д. 167-177 том 1), согласно которому корректировка рабочего проекта жилого дома выполнена в части изменения 14-го этажа, которые позволят приспособить данный этаж под жилые помещения. Данное обстоятельство также подтверждается письмом мэрии г. Новосибирска от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 193 том 1), из которого следует, что проект реконструкции был согласован и необходимо оформить разрешение на производство работ в инспекции Госархстройнадзора.

В Инспекции Госархстройнадзора ДД.ММ.ГГГГ был выдан ордер на выполнение работ по реконструкции 14-го этажа, разрешено приступить к реконструкции после представления ППР (л.д. 194 том 1).

Материалами дела подтверждается, что фактически реконструкция 14-го этажа была выполнена, в настоящее время 14-й этаж техническим не является. Поскольку в установленном порядке изменения в постановление о вводе дома в эксплуатацию не внесены, реконструированный жилой дом по адресу: ... обладает признаками самовольной постройки.

В силу ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В соответствии с постановлением Пленума Верховного Суда РФ ..., Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ ... от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» правила ст. 222 ГК РФ распространяются не только на создание нового здания, строения, сооружения, но и на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

В соответствии с п. 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ ..., Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ ... от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Согласно статье 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее ГрК РФ) лицо, осуществляющее строительство, должно выполнять работы в соответствии с заданием заказчика и застройщика, а также проектной документацией.

В силу положений статей 48, 49 ГрК РФ строительство может осуществляться исключительно на основании утвержденной в установленном порядке проектной документации, в отношении которой проведена государственная экспертиза.

В соответствии с пунктом 7 статьи 52 ГрК РФ отклонение параметров объекта капитального строительства от проектной документации, необходимость которого выявилась в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта такого объекта, допускается только на основании вновь утвержденной застройщиком или техническим заказчиком проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Поскольку изменения в проект в части реконструкции 14-го этажа были согласованы надлежащим образом, суд полагает, что данная реконструкция была произведена с соблюдением требований закона.

По результатам технического обследования многоквартирного жилого дома по адресу: ... выполненного ООО «МЭЛВУД» ... от ДД.ММ.ГГГГ возведение 14 этажа, именуемого «технический этаж», здания многоквартирного жилого жома выполнено в соответствии с требованиями градостроительных и строительных норм и правил. Изменение назначения 14 этажа с устройством на нем жилых и нежилых помещений является реконструкцией. Произведенная реконструкция путем изменения первоначального назначения 14 этажа с устройством на нем жилых и нежилых помещений соответствует установленным требованиям санитарного, пожарного законодательства. Здание в существующем виде не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц. Фактическую этажность (включая все надземные этажи) многоквартирного жилого дома составляет 14 этажей. Фактическое количество этажей (включая все надземные и подземные этажи) многоквартирного дома составляет 15 этажей (Том 2 л.д.4-106).

Таким образом, материалами дела подтверждается, что на день обращения в суд реконструированный многоквартирный жилой дом соответствует строительным нормам и правилам, нарушение правил пожарной безопасности не установлено; сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, при таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что дом возможно сохранить в реконструированном состоянии.

Довод ответчика о том, что истцу ранее выдавалось предписание с требованием об устранении нарушений пожарной безопасности, не может быть принят во внимание, поскольку истцом представлены акты проверки ... от ДД.ММ.ГГГГ, ... от ДД.ММ.ГГГГ, ... от ДД.ММ.ГГГГ, подтверждающие, что указанные нарушения противопожарной безопасности устранены, данные нарушения не имеют отношения к спорному 14 этажу.

При таких обстоятельствах суд считает необходимым удовлетворить заявленные исковые требования в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать технический этаж здания многоквартирного дома с кадастровым номером ..., находящегося по адресу: ..., четырнадцатым этажом (этаж (надземный), четырнадцатый).

Признать этажность здания многоквартирного дома с кадастровым номером ..., находящегося по адресу: ... – 14 (четырнадцать) этажей (включая все надземные этажи).

Признать количество этажей здания многоквартирного дома с кадастровым номером ..., находящегося по адресу: ... – 15 (пятнадцать) этажей (включая подземный).

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение одного месяца со дня, следующего за днем изготовления решения в окончательной форме, через Дзержинский районный суд г. Новосибирска.

Судья                    подпись                    Р.Н. Сулима

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.