Решение по делу № 33-8759/2019 от 09.10.2019

Дело № 2-8/2019

33-8759/2019

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

28 ноября 2019 года г. Оренбург

Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе

председательствующего судьи Полшковой Н.В.,

судей Трифоновой О.М., Васякина А.Н.

при секретаре Гришине К.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску прокурора Сакмарского района Оренбургской области в интересах МО Сакмарский район Оренбургской области, неопределенного круга лиц и Российской Федерации к Пронькину Олегу Анатольевичу, администрации МО Сакмарский сельсовет Сакмарского района Оренбургской области о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки

    по апелляционной жалобе Пронькина Олега Анатольевича на решение Сакмарского районного суда Оренбургской области от 17 апреля 2019 года.

    Заслушав доклад судьи Полшковой Н.В., объяснения прокурора Андреева А.В., просившего решение суда оставить без изменения, третьего лица Плотникова Ю.К., поддержавшего доводы апелляционной жалобы ответчика Пронькина О.А., судебная коллегия

установила:

Прокурор Сакмарского района Оренбургской области обратился в суд в интересах Российской Федерации, МО Сакмарский район Оренбургской области и неопределенного круга лиц к Пронькину О.А. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, заключенного 30.12.2015г. между администрацией МО Сакмарский     сельсовет Сакмарского района Оренбургской области (продавцом) и Пронькиным О.А. (покупателем).

    В обоснование иска указал, что 30.12.2015г. между указанными лицами был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, находящегося в государственной собственности, из земель сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного производства, местоположение участка : (адрес).

    Истец полагал, что указанная сделка является недействительной, поскольку противоречит требованиям закона. Так, был нарушен порядок продажи спорного земельного участка, установленный положениями ст. 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации – в заявлении о выкупе земельного участка Пронькиным О.А. не полностью указаны имя и отчество, а только инициалы, не указано основание, по которому он просит продать ему земельный участок без проведения торгов, не указана цель использования земельного участка.

    Истец также полагал, что Пронькиным О.А. вопреки требованиям закона не были предоставлены документы, подтверждающие надлежащее использование им земельного участка до его выкупа. Напротив, за Пронькиным О.А. числилась задолженность по арендным платежам за спорный земельный участок, что, по мнению истца, является доказательством ненадлежащего использования земельного участка, что, в свою очередь, препятствовало продаже спорного земельного участка без проведения торгов.

Также прокурор указал на нарушение требований закона в части цены оспариваемой сделки. По его мнению, спорный земельный участок продан по заниженной цене, поскольку такая цена определена на основании противоречащего закону отчета об оценке земельного участка.

Кроме того, истец полагал, что поскольку Пронькин О.А. уже однажды получил бесплатно в собственность земельный участок для ведения садоводства, предоставленный ему на основании ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», оснований для приобретения спорного земельного участка также сельскохозяйственного назначения без торгов у него не имелось.

Продав спорный земельный участок по заниженной цене, продавец лишил местный бюджет дохода от поступления денежных средств в необходимом размере.

В связи с чем просил признать недействительной указанную сделку купли-продажи земельного участка со ссылкой на положения ст. 168 ГК РФ. В качестве последствий недействительности сделки просил взыскать с Пронькина О.А. в пользу администрации МО Сакмарский район Оренбургской области разницу между ценой, уплаченной по оспариваемому договору купли-продажи, и его действительной стоимостью – 5 741 000 рублей.

Решением Сакмарского районного суда Оренбургской области от 17 апреля 2019 года исковые требования прокурора Сакмарского района Оренбургской области удовлетворены частично. Суд признал недействительной указанную выше сделку купли-продажи земельного участка и применил последствия ее недействительности, взыскав с Пронькина О.А. в бюджет МО Сакмарский район Оренбургской области сумму неосновательного обогащения в размере 2 972 000 рублей, составляющую разницу между установленной заключением судебной оценочной экспертизы стоимостью спорного земельного участка на дату совершения оспариваемой сделки и ценой, фактически уплаченной Пронькиным О.А. при покупке им спорного земельного участка.

На указанное решение суда Пронькиным О.А. подана апелляционная жалоба, в которой он просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное.

В судебное заседание не явились ответчики, третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания. Судебная коллегия определила рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, 01.02.2012г. Пронькину О.А. был предоставлен в аренду спорный земельный участок постановлением администрации МО Сакмарский район № 117-п сроком на 10 лет для сельскохозяйственного производства.

03.02.2012г. между указанными лицами был заключен аренды указанного земельного участка, который прошел государственную регистрацию.

09.10.2015г. от представителя Пронькина О.А. – Морозова С.А. в администрацию МО Сакмарский сельсовет Сакмарского района Оренбургской области было подано заявление с просьбой дать разрешение на выкуп спорного земельного участка. Также указано на нахождение земельного участка у заявителя в аренде более трех лет и имеется ссылка на положения п.4 ст. 10 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

30.12.2015г. администрацией МО Сакмарский сельсовет Сакмарского района Оренбургской области издано постановление №349-п о продаже Пронькину О.А. указанного земельного участка, имеется ссылка на нахождение этого земельного участка у Пронина О.А. в аренде более трех лет.

В тот же день между администрацией МО Сакмарский сельсовет Сакмарского района Оренбургской области (продавцом) и Пронькиным О.А. был заключен договор купли-продажи спорного земельного участка, цена которого составила 498 000 рублей. Указанную сумму покупатель перечислил на счет продавца 08.02.2016г., что соответствует условиям договора о сроке уплаты такой цены.

Указанная цена была установлена отчетом об оценке, составленным оценщиком Плотниковым Ю.К.

Впоследствии, как следует из пояснения сторон, а также сообщения Управления Росреестра по Оренбургской области, полученного судом апелляционной инстанции, установлено, что спорный земельный участок был разделен на 100 самостоятельных земельных участков, которые были отчуждены Пронькиным О.А. разным лицам – физическим и юридическим, зарегистрировавшим свое право собственности на них.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Удовлетворяя исковые требования прокурора Сакмарского района Оренбургской области и признавая указанную выше сделку купли-продажи земельного участка недействительной, суд согласился с доводами истца о нарушении требований закона при ее заключении.

Так, суд со ссылкой на положения ст. 39.17 ЗК РФ указал, что в заявлении о выкупе спорного земельного участка были не полностью указаны имя и отчество заявителя (только инициалы), не указано основание предоставления земельного участка без проведения торгов из числа предусмотренных Земельным Кодексом РФ норм, не указана цель использования земельного участка.

В соответствии с п.п. 1,4, 7 п.1 ст. 39.17 ЗК РФ в заявлении о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов указываются, в том числе,:

- фамилия, имя, отчество, место жительства заявителя и реквизиты документа, удостоверяющего личность заявителя (для гражданина);

- основание предоставления земельного участка без проведения торгов из числа предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3, статьей 39.5, пунктом 2 статьи 39.6 или пунктом 2 статьи 39.10 настоящего Кодекса оснований;

- цель использования земельного участка.

Однако, положения ст. 39.16 Земельного кодекса РФ не называют указанные обстоятельства в качестве оснований для отказа в предоставлении земельного участка, перечень которых является исчерпывающим.

Заявление о выкупе земельного участка подано представителем Пронькина О.А. – Морозовым С.А. с приложением соответствующей доверенности, где содержатся полные данные как Пронькина О.А., так и Морозова С.А., приложена ксерокопия паспорта представителя.

Кроме того, учитывая, что в заявлении имеется ссылка на конкретный земельный участок, о выкупе которого просил Пронькин О.А., а ранее этот земельный участок предоставлялся ему в аренду по соответствующему договору, у администрации МО Сакмарский сельсовет имелись полные данные об имени и отчестве Пронькина О.А., что не препятствовало администрации в идентификации личности заявителя.

Вопреки выводам суда первой инстанции в заявлении о выкупе земельного участка имеется ссылка на основания такого выкупа без проведения торгов – нахождение в аренде земельного участка сельскохозяйственного назначения более трех лет.

Такое основание приобретения земельного участка без торгов предусмотрено подпунктом 9 п.2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ. Закон не требует указания в заявлении о выкупе земельного участка без проведения торгов указания конкретной нормы закона (номера статьи ЗК РФ).

Судебная коллегия также отмечает, что в заявлении, тем не менее, имеется ссылка на нормы закона – п.4 ст. 10 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Так, в соответствии с приведенным нормативным положением, гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации.

Таким образом, указанные обстоятельства, приведенные судом в качестве оснований для признания сделки недействительной, не свидетельствуют о нарушении закона при совершении этой сделки.

Кроме того, суд первой инстанции, в обоснование своей позиции о нарушении закона при заключении оспариваемого договора купли-продажи, указал на непредставление Пронькиным О.А. доказательств надлежащего использования спорного земельного участка за период времени, предшествующий заключению договора купли-продажи. В связи с чем, по мнению суда, земельный участок не мог быть продан Пронькину О.А.

Так, в соответствии с п.2 ст. 39.17 ЗК РФ ( в редакции на дату заключения договора купли-продажи), в случае подачи заявления о предоставлении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 или подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 настоящего Кодекса к этому заявлению прилагаются документы, подтверждающие надлежащее использование такого земельного участка и предусмотренные перечнем, установленным в соответствии с Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".При этом суд, допросив свидетелей, установил, что спорный земельный участок использовался Пронькиным О.А. ненадлежащим образом - зарос сорной травой, имелась задолженность по арендным платежам.

    Как установлено приведенными выше положениями п.4 ст. 10 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» ( в редакции на дату заключения договора купли-продажи земельного участка), гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и которые осуществляют надлежащее использование такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации.

В настоящее время указанная норма действует в следующей редакции - гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность.

При этом судебная коллегия отмечает, что достоверных и достаточных доказательств ненадлежащего использования Пронькиным О.А. спорного земельного участка материалы дела не содержат, свидетельские показания такими доказательствами не являются. Информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства РФ при использовании арендатором Пронькиным О.А. земельного участка отсутствует.

Так, в соответствии с Положением о государственном земельном надзоре, утв. Постановлением Правительства РФ от 02.01.2015г. № 1, Государственный земельный надзор осуществляется Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии, Федеральной службой по ветеринарному и фитосанитарному надзору и Федеральной службой по надзору в сфере природопользования и их территориальными органами.

Органами, осуществляющими муниципальный земельный контроль, в соответствии со ст. 72 Земельного кодекса Российской Федерации являются органы местного самоуправления.

Последствия использования земельного участка сельскохозяйственного назначения не по целевому назначению или с нарушением законодательства РФ установлены ст. 6 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». К нарушителям предусмотрены такие меры воздействия как предупреждение, назначение административного наказания, а также изъятие земельного участка.

Суд не вправе подменять собой специальные органы, круг которых определен нормативными документами, при оценке надлежащего или ненадлежащего использования земельного участка для решения вопроса о предоставлении земельного участка в собственность. Доказательств применения каких-либо мер воздействия указанными органами на Пронькина О.А. в связи с ненадлежащим использованием спорного земельного участка, или составления необходимых в этих случаях актов, материалы дела не содержат.

Наличие задолженности по арендным платежам не свидетельствует о ненадлежащем использовании земельного участка, а лишь о ненадлежащем исполнении условий договора аренды в части арендных платежей. При этом арендодатель не лишен права требовать ( в том числе в судебном порядке) внесения этих платежей в размере, установленном договором аренды.

Кроме того, как было указано выше, непредставление Пронькиным О.А. указанных сведений не является в соответствии с законом основанием для отказа в предоставлении земельного участка. Заявление Пронькина О.А. о выкупе спорного земельного участка не было ему возвращено администрацией в связи с непредставлением указанных документов и сведений. Продавец, являющийся в силу закона лицом, обязанным осуществлять муниципальный земельный контроль, каких-либо нарушений земельного законодательства при использовании Пронькиным О.А. на праве аренды спорного земельного участка, не установил. А в случае возвращения Пронькину О.А. заявления по указанным основаниям, он мог бы исправить недостатки и обратиться вновь с таким заявлением.

Таким образом, у Пронькина О.А. имелось право на выкуп земельного участка без проведения торгов на основании подпункта 9 пункта 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом.

Суд обоснованно не принял во внимание довод истца о невозможности продажи в таком порядке (без проведения торгов) спорного земельного участка в связи с предоставлением ранее Пронькину О.А. земельного участка в собственность бесплатно. Бесплатно Пронькину О.А. был предоставлен земельный участок как члену СНТ в соответствии с ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», что не прекращает права Пронькина О.А. на выкуп спорного земельного участка без проведения торгов.

Ссылка суда на продажу земельного участка по заниженной цене в данном случае также не может являться основанием для признания сделки недействительной по следующим основаниям.

Так, в соответствии с п.2 ст. 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном – органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена ( к каковым относился спорный земельный участок).

Так, в соответствии с «Порядком определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Оренбургской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области при заключении договора купли-продажи земельных участков без проведения торгов», утв. Постановлением Правительства Оренбургской области от 21.09.2015г. № 727-п, до 01.01.2016г. в случаях, не предусмотренных п. 2.1, такая стоимость определяется в размере рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Таким образом, цена в договоре купли-продажи недвижимого имущества является существенным условием договора, и является регулируемой. И в этом случае принцип свободы договора, закрепленный в ст. 421 ГК РФ, в части определения такой цены, не может быть применен.

Как было указано ранее, стоимость спорного земельного участка была определена на основании отчета об оценке, в котором была определена рыночная стоимость земельного участка.

Приходя к выводу о том, что спорный земельный участок был продан в нарушение приведенных норм закона по заниженной цене, суд сослался на заключение судебной оценочной экспертизы, в соответствии с выводами которой действительная рыночная стоимость земельного участка на дату его продажи Пронькину О.А. составляла 3 470 000 рублей. При этом суд, оценивая отчет об оценке, на основании которого была определена цена спорного земельного участка на момент его продажи (498 000 рублей), указал на несоответствие этого отчета об оценке ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Так, в отчете об оценке указана искаженная кадастровая стоимость земельного участка – вместо 7 545 995,82 руб. указана 2 457 317,03 руб. В качестве аналогов при определении рыночной стоимости земельного участка взяты несуществующие предложения по продаже земельных участков, отсутствуют ссылки на источники информации и т.д. В связи с чем пришел к обоснованному выводу о несоответствии продажной цены действительной стоимости.

Однако судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска прокурора в части признания сделки купли-продажи земельного участка недействительной по следующим основаниям.

Так, в соответствии с п.2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Иные последствия недействительности сделки, не соответствующей требования закона, каким-либо законом не предусмотрены.

Прокурор в иске просил взыскать указанную разницу между действительной рыночной стоимостью земельного участка и его стоимостью, определенной в отчете об оценке, составленном Плотниковым Ю.К., именно как последствия недействительности сделки.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что стороны в первоначальное положение приведены быть не могут, поскольку спорный земельный участок разделен на 100 самостоятельных земельных участков и по различным сделкам отчужден другим лицам. Сделки с новыми собственниками образованных из спорного земельных участков никем не оспорены, об истребовании образованных участков не заявлено. В связи с чем применить двустороннюю реституцию не представляется возможным. В то время как предъявление иска и его удовлетворение должны привести к восстановлению нарушенного права. В данном случае признание сделки недействительной не приведет к восстановлению нарушенного права, поскольку последствия ее недействительности применены быть не могут.

В соответствии с ч.1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Таким образом, у Пронькина О.А. на основании недействительной сделки не могло возникнуть право собственности на спорный земельный участок, в связи с чем взыскивать с него разницу в цене земельного участка, на который у него не возникло право собственности, в качестве последствий недействительности сделки, было бы неправомерно. В то время, как единственным последствием недействительности ничтожной сделки закон называет только двустороннюю реституцию.

Однако, как следует из искового заявления, требуя взыскания с ответчика Пронькина О.А. разницы в стоимости земельного участка, прокурор фактически просит о взыскании суммы неосновательного обогащения, ссылается на соответствующие нормы материального права.

Так, в соответствии со ст. 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Как установлено п.1 ст. 1105 ГК РФ, в случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, если приобретатель не возместил его стоимость немедленно после того, как узнал о неосновательности обогащения.

Судебная коллегия приходит к выводу о том, что Пронькин О.А., приобретя в собственность земельный участок по явно заниженной цене, фактически обогатился на сумму, составляющую разницу между его действительной рыночной стоимостью и той стоимостью, которую он заплатил, фактически получив большую часть земельного участка бесплатно. А, учитывая, что образованными из спорного земельными участками он распорядился в дальнейшем по своему усмотрению, возвратить в натуре земельный участок он не может, в связи с чем у него возникла обязанность возместить его стоимость как неосновательное обогащение.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу об изменении решения суда и удовлетворении иска прокурора в части взыскания неосновательного обогащения, отказе в удовлетворении остальной части иска.

В части взыскания судебных расходов решение суда является законным и обоснованным, в связи с чем изменению или отмене не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 328, 329, п.п.4 п.1 ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Сакмарского районного суда Оренбургской области от 17 апреля 2019 года изменить. Изложить абзацы 1-4 резолютивной части решения суда в следующей редакции. Исковые требования прокурора Сакмарского района Оренбургской области удовлетворить частично. Взыскать с Пронькина Олега Анатольевича в бюджет МО Сакмарский район Оренбургской области сумму неосновательного обогащения в размере 2 972 000 рублей. В удовлетворении остальной части иска отказать.

В остальной части решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу Пронькина Олега Анатольевича – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи