Решение по делу № 3а-417/2019 от 17.05.2019

    121а

3а-417/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Красноярск     27 августа 2019 года

Красноярский краевой суд в составе:

судьи Красноярского краевого суда Пашковского Д.И.

при секретаре Шепета Е.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Восток» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Восток», имеющее преимущественное право выкупа, обратилось в суд с административным исковым заявлением (с учетом уточнений) об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, №, расположенных по адресу: <адрес>, переданных административному истцу на основании договоров о передачи прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности.

Заявленное требование мотивировано тем, что внесённая в государственный кадастр недвижимости кадастровая стоимость вышеназванных земельных участков (для земельного участка с кадастровым номером № – в размере 10 816 601,73 руб. по состоянию на <дата>, для земельного участка с кадастровым номером № – в размере 4 168 884,65 руб. по состоянию на <дата>) не соответствует их рыночной стоимости и значительно превышает ее. Данным обстоятельством затронуты права административного истца, поскольку на данных земельных участках находятся нежилые здания, в отношении которых административным истцом предприняты меры к оформлению их в собственность. В связи с чем, административный истец обладает исключительным правом выкупа земельных участков с кадастровыми номерами №, №.

Просило об установлении кадастровой стоимости указанного вышеназванных земельных участков в размере их рыночной стоимости: для земельного участка с кадастровым номером № – в размере 1 730 000 руб. по состоянию на <дата>, для земельного участка с кадастровым номером № – в размере 723 000 руб. по состоянию на <дата>.

В судебное заседание представители административных ответчиков и заинтересованных лиц не явились. О времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Истец, извещенный надлежащим образом, в судебное заседание не явился.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Красноярскому краю Кувшинова М.В., действующая на основании доверенности, направила в адрес суда письменные пояснения, в которых оставила вопрос об удовлетворении заявленных требований на усмотрение суда.

Суд посчитал возможным в соответствии с положениями ч. 4 ст. 247 КАС РФ рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы административного дела, Красноярский краевой суд приходит к следующим выводам.

Согласно п. 5 ст. 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Как предусмотрено п. 2 ст. 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 ст. 66 ЗК РФ. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В силу п. 3 ст. 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статья 24.18 ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее Закон об оценочной деятельности) в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.

Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости").

В соответствии с п. 2 ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется: органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом; органом местного самоуправления городского поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории такого поселения, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.

Из представленных выписок из ЕГРН усматривается, что земельные участки с кадастровыми номерами №, № относятся к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена.

Поскольку, земельный участок расположен на территории городского округа город Канск, то органом осуществляющим управление и распоряжение данными земельными участками является администрация города Канска в лице КУМИ г. Канска.

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером №, площадью 31 293,51 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: строительная промышленность, адрес (местоположение): Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>т. 1, л.д. 35-36), передан ФИО3 в аренду на срок до <дата>, на основании договора аренды № от <дата>, заключенного с КУМИ г. Канска (т. 1, л.д. 8-10).

На основании договора от <дата>, арендатор ФИО3 передал свои права и обязанности по договору аренды земельного участка № от <дата> административному истцу ООО «Восток». Государственная регистрация договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка произведена <дата> (т. 1, л.д. 23-28).

В границах данного земельного участка расположено здание производственно-складского назначения (т. 1, л.д. 67). Из пояснений административного истца, имеющихся в заявлении об уточнении административных исковых требований, следует, что в отношении данного здания административным истцом ведутся работы по оформлении его в собственность (т. 1, л.д. 82). В материалы гражданского дела также представлено разрешение на ввод указанного здания в эксплуатацию от <дата> №, выданное Управлением архитектуры и градостроительства администрации г. Канска административному истцу ООО «Восток».

Земельный участок с кадастровым номером №, площадью 12 061 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: строительная промышленность, адрес (местоположение<адрес> (т. 1, л.д. 38-39), передан в аренду ООО «Гарант» на срок до <дата>, на основании договора аренды № от <дата>, заключенного с КУМИ г. Канска (т. 1, л.д. 11-13).

На основании договора от <дата>, арендатор ООО «Гарант» передал свои права и обязанности по договору аренды земельного участка № от <дата> административному истцу ООО «Восток». Государственная регистрация договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка произведена <дата> (т. 1, л.д. 29-34).

В границах данного земельного участка расположены нежилые здания с кадастровыми номерами №, №, находящиеся в собственности ООО «Восток» (т. 1, л.д. 41-44).

Из выписок из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от <дата> следует, что кадастровая стоимость вышеназванных земельных участков установлена в следующем размере: для земельного участка с кадастровым номером № – в размере 10 816 601,73 руб. по состоянию на <дата>, для земельного участка с кадастровым номером № – в размере 4 168 884,65 руб. по состоянию на <дата> (т. 1, л.д. 37-40).

<дата> ООО «Восток» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю, созданную Приказом Росреестра от <дата> N П/453 с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, №, с приложением необходимых для этого документов.

Решениями Комиссии №,7 от <дата> заявление ООО «Восток» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости данных земельных участков были отклонены, в связи с не соответствием оформления и содержания отчетов об оценке требованиям Закона об оценке (т. 1, л.д. 45-48).

Оспаривая установленную кадастровую стоимость земельных участков, административный истец представил в суд отчеты об оценке отчетов об оценке № от <дата>, № от <дата>, выполненные оценщиком ФИО4 (т. 1, л.д. 50-115, т. 2, л.д. 2-68).

Согласно отчету об оценке № от <дата>, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на дату оценки <дата> составляет 1 730 000 руб.

Согласно отчету об оценке № от <дата>, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на дату оценки <дата> составляет 723 000 руб.

Согласно ст. 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с п. 7 Федеральных стандартов оценки N 1 (далее ФСО) подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода (п. 20 ФСО N 1).

Судом установлено, что при оценке земельных участков с кадастровыми номерами №, № оценщиком применен сравнительный подход, в рамках которого использован метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным Распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06.03.2002 N 568-р, применение метода сравнения продаж предполагает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов) по общему правилу должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги, элементы, по которым проводится сравнение значения корректировок.

Судом исследованы отчеты об оценке № от <дата>, № от <дата>, и установлено, что оформление и содержание указанных отчетов соответствует требованиям ст. 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Достоверность данных, содержащихся в отчетах, никем не опровергнута, доказательств иного размера рыночной стоимости не представлено и ходатайств о назначении экспертизы не заявлено.

Оснований не согласиться с выводами оценщика о размере рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № № не имеется.

Таким образом, заявленный административным истцом действительный размер рыночной стоимости вышеназванных земельных участков подтверждается совокупностью достоверных, допустимых и достаточных доказательств.

Административный истец является собственником двух нежилых зданий, расположенных на земельном участке с кадастровым номером №. С учетом также того обстоятельства, что из материалов административного дела с достоверностью следует, что административный истец предпринимает меры к оформлению в собственность введённое в эксплуатацию нежилое здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, суд приходит к выводу о том, что ООО «Восток» обладает исключительным правом выкупа земельного участка с кадастровым номером №, а в отношении земельного участка с кадастровым номером № приобретёт такое право после оформления нежилого здания в собственность.

В связи с вышеизложенными обстоятельствами, административный истец ООО «Восток» вправе оспорить кадастровую стоимость земельных участков с кадастровыми номерами №, №, от которой зависит размер их выкупной цены.

Следовательно, внесённые в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости этих земельных участков, не соответствующие их действительной рыночной стоимости, затрагивает права административного истца, которые подлежат защите путём установления кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости.

С учетом изложенного, кадастровая стоимость спорных земельных участков должна быть определена в следующем размере: для земельного участка с кадастровым номером № – в размере 1 730 000 руб. по состоянию на <дата>, для земельного участка с кадастровым номером № – в размере 723 000 руб. по состоянию на <дата>.

При таких обстоятельствах, заявленное административным истцом требование подлежит удовлетворению.

Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № № следует считать дату поступления соответствующих заявлений в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости – <дата>.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 – 180 КАС РФ, Красноярский краевой суд,

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ООО «Восток», – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 31 293,51 кв.м., адрес (местоположение): Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес> в размере его рыночной стоимости – 1 730 000 рублей, определенной по состоянию на <дата>.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 12 061 кв.м., адрес (местоположение): <адрес> в размере его рыночной стоимости – 723 000 рублей, определенной по состоянию на <дата>.

Датой обращения с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № № считать <дата>.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Красноярского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путём подачи апелляционной жалобы через Красноярский краевой суд.

Судья Красноярского краевого суда     Д.И. Пашковский