Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1941/2020 ~ М-1345/2020 от 15.07.2020

                    2-1941/2020

24RS0024-01-2020-001856-95

Р Е Ш Е Н И Е

                Именем Российской Федерации

    10 декабря 2020 года                         г. Канск

Канский городской суд Красноярского края в составе:

председательствующего судьи                Охроменко С.А.,

при секретаре                            Гольдфингер Т.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Соляк Т.Г. к Старковой В.А., Старкову А.Л. о взыскании суммы долга по договору купли-продажи объектов недвижимости,

                    У С Т А Н О В И Л:

    Соляк Т.Г. обратилась в суд с исковыми требованиями к Старковой В.А. о взыскании суммы долга по договору купли-продажи объектов недвижимости.    Свои требования мотивировала тем, что между ней (Соляк Т.Г.) и Старковой В.А., ДД.ММ.ГГГГ был заключён договор купли-продажи объектов недвижимости, а именно жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> на общую сумму 1 180 000 руб. Согласно данному договору (п. 2.2 данного договора), сумма 180 000 руб. уплачивается покупателем за счёт собственных денежных средств покупателя до даты подписания договора, а оставшаяся часть стоимости объектов недвижимости в сумме 1000000 руб. оплачивается за счёт кредитных средств, предоставляемых покупателю ПАО «Сбербанк Россия».

По просьбе покупателя, договор был заключен на большую стоимость, а именной на 180000 руб. больше, поскольку для приобретения жилого дома и земельного участка в ипотеку, необходимо было внести часть собственных денежных средств (а именно 180 000 руб.).

    В связи с чем, ДД.ММ.ГГГГ была составлена формально расписка, о получении ею (истицей) от ответчика 180 000 руб. в виде задатка за дом (для предоставления в банк при оформлении ипотеки), что подтверждается обратной распиской от ДД.ММ.ГГГГ, где данная сумма возвращена обратно покупателю.

    Между ней (истицей) и Старковой В.А. было обговорено, что Старкова В.А. берет на себя обязанность уплаты суммы налога, поскольку фактически сумма по договору завышена и доход не получен в полном объеме.

    После сдачи ею (истицей) в налоговый орган налоговой декларации по форме 3-НДФЛ в феврале 2020 года, истица обратилась с квитанцией к Старковой ВА. об уплате налога на доход, полученный от продажи жилого дома и земельного участка свыше 1000000 руб. (а именно с суммы 180 000 руб. налог составляет 23 400 руб.), на что истица получила отказ об уплате данной суммы.

    Истица просит суд взыскать со Старковой В.А., сумму долга по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в размере 180 000 руб., а также госпошлину за обращение в суд в размере 300 руб.

В судебном заседании истица Соляк Т.Г., ее представитель Соляк В.В. (на основании письменного заявления) исковые требования поддержали в полном объеме, по основаниям, изложенным в иске. Дополнительно суду пояснили, что фактически дом вместе с земельным участком по адресу: <адрес> по обоюдной договоренности истцом продавалась ответчику за 1000000 рублей. Чтобы ответчику оформить ипотеку, по условиям ипотечного кредитования, ответчик должна была за счет наличных денежных средств внести продавцу первоначальный взнос в размере 180000 рублей. Такой суммы в наличии у ответчика не было. Чтобы совершить сделку купли-продажи, она (истец) согласилась на предложение Старковых формально оформить расписку от 09.04.2019г. о получении ею (истцом) от покупателя 180000 рублей в качестве задатка за жилой дом, и оформить вторую расписку от 09.04.2019г. о возврате ею (истцом) покупателю Старковой В.А. 180000 рублей, полученные в качестве задатка за продажу дома, а также указать в договоре купли-продажи стоимость <адрес> рублей и стоимость земельного участка 180000 рублей, и что сумма 180000 рублей оплачена за счет собственных денежных средств покупателя. Фактически, жилой дом вместе с земельным участком ею (истцом) продавался ответчику за 1000000 рублей, денежные средства в размере 180000 рублей фактически ответчиком истцу не передавались, соответственно, и не возвращались истцом покупателю. Старковы ввели ее (истца) в заблуждение, уверив, что при указании в договоре купли-продажи стоимости жилого дома и земельного участка в размере 1180000 руб. с нее не будет взыскиваться налог от суммы свыше 1000000 рублей, поскольку она (истец) на момент заключения договора купли-продажи дома и земельного участка проживала в нем 8 лет. Ни ответчик, ни сотрудник Банка не предупредили ее, что налог взимается с продавца, если он является собственником объекта недвижимости менее пяти лет и данный срок считается с момента государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, чем также истец была введена ответчиком в заблуждение. При таких обстоятельствах, после совершения сделки купли-продажи жилого дома и земельного участка, она (истец) получила налоговое уведомление об уплате налога от 180000 рублей в размере 23000 рублей, которые она (Соляк Т.Г.) при сложившейся ситуации предложила оплатить ответчику, на что получила отказ. В связи с этим, поскольку в договоре купли-продажи указано, что стоимость жилого дома и земельного участка составляет 1180000 рублей, а от ответчика она (истец) по договору купли-продажи от 26.04.2019г. фактически получила только 1000000 рублей, просит взыскать с ответчика в свою пользу невыплаченные по договору купли-продажи от 26.04.2019г. денежные средства в размере 180000 рублей.

Ответчик Старкова В.А. в судебном заседании исковые требования не признала, суду пояснила, что фактические обстоятельства совершения сделки купли-продажи от 26.04.2019г. жилого дома и земельного участка адресу: <адрес>, указанные истцом, соответствуют действительности, между Соляк Т.Г. и Старковой В.А. была обоюдная договоренность, что истец продает ей (ответчику, жилой дом вместе с земельным участком под ним за 1000000 рублей, расписки о передаче задатка 180000 рублей составлялись формально, фактически никто из них данных денежных средств не передавал, в договоре купли-продажи от 26.04.2019г. стоимость жилого дома и земельного участка в размере 1180000 рублей указана формально, поскольку у нее (ответчика) не было в наличии денежных средств передать в счет первоначального взноса Соляк Т.Г. На момент оформления сделки купли-продажи дома и земельного участка истец уверила, что проживает в доме мкр. Белая горка, 56 около 8 лет, не сообщала ей, что государственная регистрация права ее (истца) собственности на дом и земельный участок существует менее пяти лет, выписку из ЕГРН и домовую книгу им не показывала, в связи с чем, в начислении ей налога от сделки купли-продажи на сумму, превышающую 1000000 рублей, вина только самой истицы. Между ней (ответчиком) и истицей на момент совершения сделки купли-продажи жилого дома и земельного участка не было договоренности, что за совершение сделки ответчица будет оплачивать налог предъявленный истцу, как продавцу. Кроме того, все расходы по оформлению сделки купли-продажи жилого дома и земельного участка оплачивали они (ответчики), хотя расходы должны были нести пополам с истицей.

Соответчик Старков А.Л. в судебном заседании исковые требования не признал, дал пояснения, аналогичные пояснениям истца и ответчика Старковой В.А., фактически денежные средства в размере 180 000 рублей не передавались истцу, они являлись формальностью, противоречий с истцом в этой договоренности нет. Истец сообщила, что владеет домом 8 лет, проверить этого не могли, так как домовую книгу истец им отдала после совершения сделки, и оказалось, что у истца дом находится в собственности не 8 лет, а менее пяти лет. Таким образом, истец ввела всех в заблуждение. Также на дом они (покупатели) дополнительно делали межевание, оценку, технический паспорт, в связи с чем понесли дополнительные денежные расходы, данные документы нужны были для предоставления в банк и оформления ипотеки, которые должна была сделать продавец. В ходе эксплуатации дома возникли проблемы с водой, о чем истец скрыла при продаже дома, в связи с чем они (ответчики) вынуждены были нести дополнительные расходы по бурению скважины на воду.

Представитель третьего лица Межрайонной ИФНС России №8 по Красноярскому краю в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом.

Свидетель Соляк В.В. суду пояснил, что приходится родным сыном Соляк Т.Г., когда между истцом и ответчиками обговаривались условия покупки дома в <адрес> – присутствовал при разговоре. На момент продажи дома с водой было все в порядке, он (свидетель) ответчиков предупреждал, что вода находится на другом участке, который также продается, и необходимо будет в дальнейшем решать вопрос с водой. Уже вследствие проживания в доме у ответчиков появились неполадки. Истец – пожилой человек, юридически неграмотный, с расписками и указанием цены в договоре купли-продажи жилого дома и земельного участка в сумме 1180000 рублей ответчики ввели истца в заблуждение. На самом деле Соляк Т.Г. и ответчики договорились, что жилой дом вместе с земельным участком продается за 1000000 рублей.

Свидетель Федоркина О.А. суду пояснила, что ответчик Старкова В.А. приходится ей родной дочерью. Жилой дом вместе с земельным участком в <адрес> фактически продавался Соляк Т.Г. Старковым за 1000000 рублей. Денежная сумма в размере 180 000 рублей ответчиками истцу не передавались, были формальностью. Дом покупался с водой и со светом, но, как оказалось, начались неполадки. Условия сделки покупки обсуждались при ней (свидетеле). Расписка потребовалась, так как не имелось первоначального взноса, поэтому написали расписку. При составлении расписок она (свидетель) не присутствовала. Расписки предложил написать менеджер Сбербанка и данные расписки отдали в банк. Разговор о налоге был, истец сказала, что проживает в доме 8 лет, но домовую книгу истец при этом не показала.

Заслушав стороны, свидетелей, исследовав письменные материалы дела, суд полагает, что требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч.1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом или иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с ч.1 и ч.4 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.В соответствии со ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно п. 1 и п. 2 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В соответствии с п. 3 ст. 380 ГК РФ, в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Согласно п. 1 ст. 381 ГК РФ, при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

В силу п. 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

В силу п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно положениям ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

По правилам п. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.

В силу п. 2 ст. 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, а также путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит из стороны по договору.

    Как установлено в судебном заседании, на основании решения Канского городского суда от 06.12.2017г. Соляк Т.Г. являлась собственником жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 91,5 кв. метров, согласно выписке из ЕГРН от 05.02.2018г., государственная регистрация права Соляк Т.Г. на жилой дом осуществлена 05.02.2018г. Из выписки ЕГРН от 19.01.2018г. следует, что Соляк Т.Г. являлась собственником земельного участка под домом по вышеуказанному адресу, площадью 1331 кв. метров, право государственной собственности на который было зарегистрировано за истцом 21.10.2017г.

    Согласно договора купли-продажи от 09.08.2011г. Соляк Т.Г. купила у Дуковой Е.К. жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, что также подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 18.08.2011г.

    10.10.2017г. между Соляк Т.Г. и Сасиным В.П. был заключен договор купли-продажи земельного участка по адресу: <адрес>, прилегающих к северо-восточной части <адрес>.

    Из Решения Канского горсуда от 06.12.2017г. следует, что земельный участок и жилой дом в <адрес>, ранее имел адрес: <адрес>.

Согласно договору купли-продажи объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ Соляк Т.Г. продала жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> за 1180000 рублей Старковой В.А., право собственности которой на данное имущество зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Красноярскому краю, что подтверждается выписками из ЕГРН от 14.05.2019г.

    Согласно п. 2.2. данного договора, сумма 180 000 руб. уплачивается покупателем за счёт собственных денежных средств покупателя до даты подписания договора, а оставшаяся часть стоимости объектов недвижимости в сумме 1000000 руб. оплачивается за счёт кредитных средств, предоставляемых покупателю ПАО «Сбербанк России», о чем между ПАО «Сбербанк России» и Старковой В.А., Старковым А.Л. был заключен кредитный договор № на приобретение готового жилья: жилой дом, земельный участок, находящиеся по адресу: <адрес>.

Указанный договор никем не оспорен и недействительным не признан.

ДД.ММ.ГГГГ была составлена расписка, о получении Соляк Т.Г. от Старковой В.А. суммы в размере 180 000 руб. в виде задатка за дом (для предоставления в банк при оформлении ипотеки). Однако, распиской от 09.04.2019г. также подтверждено, что полученный Соляк Т.Г. от Страковой В.А. задаток в сумме 180000 рублей, возвращен Старковой В.А. Претензий к Соляк Т.Г. по факту получения денежных средств не имеется.

Квитанциями в адрес Восточно-Сибирского филиала АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» подтверждается, что Старковым А.Л. были оплачены госпошлины за изготовление технического паспорта на жилой дом по адресу: <адрес>.

Также 04.05.2020г. между ИП Палкин И.Р. и Старковой В.А. был заключен договор на бурение скважин на воду по адресу: <адрес> стоимость услуг составила 132000 рублей, что подтверждается актом приемки выполненных работ от 11.05.2020г.

В связи с продажей жилого дома по адресу: <адрес> Соляк Т.Г. в Межрайонную ИФНС России №8 по Красноярскому краю был предоставлена декларация по налогу на доходы физических лиц по форме 3-НДФЛ за 2019г. Согласно которой, сумма налога, подлежащая к уплате в бюджет составляет 23400 рублей. В связи с тем, что Соляк Т.Г. сумма налога в размере 23400 рублей не уплачена, Межрайонная ИФНС России №8 по Красноярскому краю обратилась к мировому судье судебного участка №40 в г.Канске с заявлением о вынесении судебного приказа о взыскании с Соляк Т.Г. недоимки по налогу на доходы физических лиц с доходов, полученных физическими лицами за 2019г. в сумме 23400рублей, пени за период с 16.07.2020г. по 23.08.2020г. в сумме 131,43 рублей.

Учитывая совокупность обстоятельств дела и представленных доказательств, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований.

По делу установлено, и подтверждено сторонами, что фактически стоимость жилого дома с земельным участком по адресу: <адрес> сторонами сделки договора купли-продажи от 26.04.2019г. определена в размере 1000000 рублей, которые были выплачены ответчиком истцу, что подтверждено документально. Стороны подтвердили, что фактически денежные средства в размере 180000 рублей в качестве задатка ответчиком истцу не передавались. В результате совершения сделки, государственное право собственности на указанные жилой дом и земельный участок зарегистрированы за ответчиком Старковой В.А. 14.05.2019г., что подтверждается выпиской из ЕГРН Управления Росреестра от 14.05.2019г.

Из представленных доказательств и объяснений сторон следует, что стоимость объекта недвижимости уже была установлена сторонами по сделке в размере 1000000 рублей, в которые 180000 рублей в качестве задатка не входила, фактически сторонами друг другу не передавалась.

Таким образом, указание в договоре купли-продажи от 26.04.2019г. на стоимость земельного участка 180000 рублей и передаче этой суммы покупателем продавцу за счет собственных средств не соответствует фактическому волеизъявлению сторон по сделке, и не свидетельствует о намерении истца в действительности помимо продажи жилого дома за 1000000 рублей, продать ответчику 26.04.2019г. земельный участок за 180000 рублей. Государственная регистрация права на названные земельный участок и жилой дом после заключения договора купли-продажи, за ответчиком говорит о том, что сделка фактически совершена, обязательства по сделке сторонами друг перед другом исполнены в полном объеме. Договор купли-продажи от 26.04.2019г. является действующим, никем не оспорен в установленном законом порядке.

Поскольку сумма задатка фактически сторонами друг другу не передавалась, в стоимость вышеуказанных жилого дома и земельного участка, исходя из договоренности между сторонами, фактически не входит, оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании суммы задатка в размере 180000 рублей с ответчика Старковой В.А. в пользу истца Соляк Т.Г. не имеется.

    На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л :

    В удовлетворении исковых требований Соляк Т.Г. к Старковой В.А., Старкову А.Л. о взыскании суммы долга по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ объектов недвижимости в размере 180000 рублей, госпошлины в размере 300 рублей – отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд через Канский городской суд Красноярского края в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме с 17.12.2020г.

    Судья:                    Охроменко С.А.