Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-3401/2016 ~ М-2293/2016 от 15.03.2016

2-3401/2016

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

01 июня 2016 г. г. Петрозаводск

Петрозаводский городской суд Республики Карелия в составе:

председательствующего судьи Зариповой Е.В.,

при секретаре Левитской Д.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Меликова Ю.А. к Козыреву П.П. о понуждении к заключению договора купли-продажи и признании права собственности на земельный участок,

у с т а н о в и л:

Иск заявлен по следующим основаниям. Ответчик является собственником земельного участка, находящегося по адресу: Российская Федерация, Республика Карелия, ул. Онежской Флотилии, кадастровый номер земельного участка №. ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, согласно которого истец выплатил ответчику 1.000.000 руб. в счет причитающегося платежа по предстоящему договору купли-продажи земельного участка который принадлежит ответчику. Перед заключением предварительного договора купли-продажи ответчику была передана денежная сумма в размере 1.000.000 руб., о чем ответчик подписался в расписке. Акт приема-передачи земельного участка состоялся при подписании предварительного договора. В соответствии с п.п. 5.1 предварительного договора ответчик дал обязательство к моменту заключения основного договора обеспечить снятие обременения земельного участка (ипотека в силу закона). 26 февраля 2015 года истцом было отправлено ценное письмо с описью вложения с требованием о заключении договора. Оно осталось без ответа. 01 марта 2015 года ответчик в устной форме отказался от заключения договора купли-продажи, ссылаясь на то, что обременение (ипотека) с участка еще не снято. Истец считает, что действия ответчика неправомерны, нарушают его права и законные интересы. Истец просит суд понудить ответчика к заключению договора купли продажи земельного участка, находящегося по адресу: Российская Федерация, Республика Карелия, ул.Онежской Флотилии, кадастровый номер земельного участка №, принадлежащего ответчику на праве собственности, по предварительному договору купли-продажи земельного участка от 20 октября 2014 года, признать за ним право собственности на указанный земельный участок, взыскать с ответчика расходы по госпошлине в размере 300 руб.

21 апреля 2016 года истец указал, что просит признать за ним право собственности на земельный участок, находящийся по адресу: Российская Федерация, Республика Карелия, ул. Онежской Флотилии, кадастровый номер земельного участка №, взыскать с ответчика расходы по госпошлине в размере 300 руб.

19 мая 2016 года к участию в деле в качестве 3-го лица привлечено ООО «Геотехпроект».

Истец Меликов Ю.А. и его представитель Чуркина М.П., действующая на основании п. 6 ст. 53 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в судебном заседании заявленные исковые требования от 21 апреля 2016 года подержали в полном объеме.

Ответчик Козырев П.П. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Представитель Козырева П.П. – Кокконен Д.Н., действующая на основании доверенности, в судебном заседании заявленные исковые требования не признала. Просила в удовлетворении иска отказать. Указала, что запись в расписке от 20 октября 2014 года «исправленному верить» выполнена не Козыревым П.П. Указала, что договор был составлен со значительными нарушениями. Не был четко обозначен объект, в отношении которого составлялся договор, неверно указан кадастровый номер земельного участка.

Представитель ООО «Геотехпроект» - Егоров Л.В., действующий на основании приказа № от ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании указал, что 07 июля 2015 года между Козыревым П.П. и ООО «Геотехпроект» заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №. Данный договор в Управлении Росреестра не зарегистрирован, поскольку оплата по договору произведена частично в размере 900.000 руб.

Суд, заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, материалы дела правоустанавливающих документов №, приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что 25 октября 2014 года между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, предметом которого является земельный участок, расположенный по адресу: Российская Федерация, Республика Карелия, ул. Онежской Флотилии, кадастровый номер земельного участка № (п. 1.1. договора).

В разделе 2 договора «Характеристики недвижимости» указано, что земельный участок имеет площадь <данные изъяты> кв.м, принадлежат на праве собственности продавцу на основании свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 3.1. договора отчуждаемый земельный участок оценен сторонами в сумме 1.000.000 руб. Указанная цена является продажной ценой земельного участка.

Пунктом 3.2.1. договора предусмотрено, что сумму в размере 1.000.000 руб. покупатель уплатил продавцу при подписании настоящего договора.

В п. 5.4. договора указано, что продавец обязуется заключить основной договор купли-продажи земельного участка не позднее 01 марта 2016 года.

Сторонами оформлена расписка от 20 октября 2014 года, в которой указано, что Козырев П.П. получил от Меликова Ю.А. за продаваемый в соответствии с договором купли-продажи от 20 октября 2014 года земельный участок по адресу: Российская Федерация, Республика Карелия, ул. Онежской Флотилии, кадастровый номер земельного участка №, денежные средства в сумме 1.000.000 руб. Продавец указал в расписке, что моральных и материальных претензий не имеет.

Факт передачи земельного участка от продавца покупателю подтверждается передаточным актом, являющегося неотъемлемой часть договора, согласно которому земельный участок, расположенный по адресу: Российская Федерация, Республика Карелия, ул. Онежской Флотилии, кадастровый номер земельного участка № передан продавцом покупателю в технически исправном состоянии.

Согласно выписки из ЕГРП Управления Росреестра по РК № от ДД.ММ.ГГГГ ограничение (обременение) права на земельный участок, находящийся по адресу: Республика Карелия, ул. Онежской Флотилии, д. 9 А, кадастровый номер земельного участка № не зарегистрировано.

В силу п. 2 ст. 307 ГК РФ обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в данном кодексе.

В соответствии с п.п. 1, 2 и 3 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ).

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора.

Однако заключенный между сторонами договор от 20 октября 2014 года, поименованный предварительным договором купли-продажи земельного участка, не являлся предварительным договором по смыслу ст. 429 ГК РФ. В соответствии с условиями данного договора стороны предусмотрели не только обязанность заключить в будущем договор купли-продажи земельного участка, но и обязанность Меликова Ю.А. оплатить денежные средства в сумме 1.000.000 руб. при подписании данного договора, то есть произвести предварительную оплату основного договора купли-продажи.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Поскольку спорный объект недвижимости имеет собственника, то из приведенных положений закона в их взаимосвязи следует, что право собственности на земельный участок может возникнуть у покупателя Меликова Ю.А. только после государственной регистрации перехода к нему этого права от продавца - Козырева П.П.

Соответствующие разъяснения приведены в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в п. 11 которого указано, что граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (ст. 218 ГК РФ). В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно п. 59 того же Постановления, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иски о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с п.п. 1 и 2 ст. 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ.

В п. 60 Постановления, исходя из нормы п. 1 ст. 551 ГК РФ разъяснено, в частности, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст.305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Согласно п. 61 того же Постановления, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В свою очередь, в п. 63 того же Постановления содержится прямое указание о том, что, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (п. 3 ст. 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Исходя из приведенных разъяснений, сторона договора купли-продажи не имеет права на удовлетворение иска о признании права собственности, основанного на этом договоре, при отсутствии государственной регистрации перехода этого права от продавца к покупателю. Надлежащим способом защиты прав покупателя в этом случае является требование о государственной регистрации перехода права собственности, условием удовлетворения которого (если иное не предусмотрено договором купли-продажи) является передача имущества во владение покупателя.

Таким образом, признание за Меликовым Ю.А. права собственности на спорный земельный участок в данном случае невозможно ввиду отсутствия совокупности условий, с которыми законом связывается возникновение этого права.

Вместе с тем, имеются законные основания для регистрации перехода указанного права к истцу.

Согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Ситуация, возникшая в настоящем деле и явившаяся поводом к предъявлению иска, по своим признакам аналогична уклонению продавца от государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.

Следовательно, при наличии установленного договором обязательства по передаче объекта недвижимости в собственность продавца и при наличии факта передачи этого объекта во владение покупателя, последний вправе требовать государственной регистрации перехода права собственности,

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что в рамках заявленного истцом требования о признании права собственности суду надлежит принять решение о государственной регистрации перехода этого права к покупателю, что не является неправомерным выходом за пределы исковых требований и не входит в противоречие с нормой ч. 3 ст. 196 ГПК РФ.

Такой подход согласуется с разъяснениями, содержащимися в п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», где указано, в частности, что покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (ст. 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Поскольку истцом заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество, то следует квалифицировать данные требования как требования о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Поскольку данные разъяснения не вступают в противоречие с содержанием Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ « 22 от 29 апреля 2010 года, они, исходя из принципа единства судебной практики, подлежат учету и в настоящем деле.

При этом суд также учитывает, что включенные в предварительный договор и исполненные сторонами обязательства по оплате и по передаче объекта недвижимости покупателю свидетельствуют о наличии у этого договора признаков основного договора, поскольку по смыслу п. 1 ст. 429 ГК РФ предметом предварительного договора может быть только обязательство сторон заключить в будущем основной договор.

Как разъяснено в п. 8 вышеназванного Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года № 54, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями п. п. 3, 4 ст. 487 ГК РФ, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Согласно ст. 17 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основанием для государственной регистрации прав являются, в том числе вступившие в законную силу судебные акты.

Таким образом, следует произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок, находящийся по адресу: Республика Карелия, ул.Онежской Флотилии, д. 9 А, кадастровый номер № от Козырева П.П. к Меликову Ю.А. на основании договора купли-продажи земельного участка от 20 октября 2014 года, заключенного между Козыревым П.П. и Меликовым Ю.А.

Доводы стороны ответчика о том, что договор был составлен со значительными нарушениями, в договоре не четко обозначен предмет договора, неправильно указан кадастровый номер земельного участка, суд не принимает, поскольку из материалов дела правоустанавливающих документов № в отношении земельного участка, расположенного по адресу: Российская Федерация, Республика Карелия, ул. Онежской Флотилии, д. 9 А, кадастровый номер земельного участка № усматривается, что 01 августа 2014 года ответчик обращался в Управлении Росреестра по РК с заявлением от исправлении технической ошибки, допущенной при государственной регистрации прав, записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В заявлении указано, что внесена запись: кадастровый (или условный номер): №, правильная запись: кадастровый (или условный номер): №.

Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ за № Управление Росреестра по РК уведомило Козырева П.П. об исправлении технической ошибки. Указано, что техническая ошибка заключалась в неверном указании кадастрового номера объекта «№». Правильная запись «№». Указанное уведомление получено Козыревым П.П. лично на руки, о чем свидетельствует его подпись.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что Козырев П.П. об исправлении технической ошибки в правоустанавливающих документах на земельный участок на момент заключения договора купли-продажи спорного земельного участка от 20 октября 2014 года между ним и Меликовым Ю.А. знал, однако о наличии ошибки в договоре в кадастровом номере земельного участка истцу не сообщил. Кроме того, в договоре от 20 октября 2014 года указана площадь спорного земельного участка и место его расположения, в связи с чем, доводы стороны ответчика о том, что истцом по договору приобретен иной земельный участок, суд считает не состоятельными.

На основании ст.ст. 88, 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в пользу истца в размере 300 руб. 00 коп.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Иск удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок, находящийся по адресу: Российская Федерация, Республика Карелия, ул. Онежской Флотилии, д. 9 А, кадастровый номер земельного участка №, от Козырева П.П. к Мелиткову Ю.А. на основании договора купли-продажи земельного участка от 20 октября 2014 года, заключенного между Козыревым П.П. и Меликовым Ю.А..

Взыскать с Козырева П.П. в пользу Мелткова Ю.А. расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Карелия в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Петрозаводский городской суд.

Судья: Е.В. Зарипова

Мотивированное решение составлено 08 июня 2016 года.