Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2864/2017 ~ М-2286/2017 от 05.05.2017

РЕШЕНИЕ

(резолютивная часть)

Именем Российской Федерации

14 августа 2017 г.                            <адрес>

Ленинский районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Болочагина В.Ю., при секретаре Шахбановой М.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Верещагиной Е. А. к ООО «Строительная компания «Новый город»» о понуждении к заключению договоров и признании права,

Руководствуясь ст.ст.194, 196-198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Самарского областного суда через Ленинский районный суд <адрес> в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья                                В.Ю. Болочагин

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ <адрес>

Ленинский районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Болочагина В.Ю., при секретаре Шахбановой М.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Верещагиной Е. А. к ООО «Строительная компания «Новый город»» о понуждении к заключению договоров и признании права,

установил:

Верещагина Е.А. обратилась в Ленинский районный суд <адрес> с иском к ООО «Строительная компания «Новый город»» о понуждении к заключению договоров и признании права. Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ООО «Самарагорстрой» был заключён инвестиционный договор <данные изъяты> условиям которого она обязалась оплатить долевое участие в строительстве многоквартирного жилого дома в границах улиц Арцыбушевской, Маяковского, Буянова в <адрес> на земельном участке с кадастровым номером № из расчета 38 000 рублей за м2. ООО «Самарагострой» в течение 30 дней с момента сдачи дома в эксплуатацию было обязано передать квартиру со строительным номером <данные изъяты>. Срок окончания строительства объекта и сдачи жилого дома в эксплуатацию установлен не позднее ДД.ММ.ГГГГ Она передала застройщику 1 540 500 рублей. ООО «Самарагорстрой» принятые на себя обязательства по договору не исполнил. Объект в полном объёме не был построен, в эксплуатацию не введен. Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №А55-10383/2009 ООО «Самарагорстрой» признано несостоятельным (банкротом). В рамках процедуры банкротства проведены публичные торги по продаже имущества ООО «Самарагорстрой», в том числе права аренды земельного участка по адресу: <адрес>, в границах улиц Арцыбушевской, Маяковского, Буянова. Победителем торгов признано ООО СК «Новый Город» с которым ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи. В соответствии с п.3.2 заключённого договора ООО СК «Новый Город» приобрело право аренды земельного участка, обремененного правами дольщиков, включая её. В соответствии с п.3.3 договора ООО СК «Новый Город» обязалось исполнить обязательства по инвестиционным договорам и договорам долевого участия в строительстве, заключенным между ООО «Самарагорстрой» и лицами, перечисленными в приложении № к договору. ДД.ММ.ГГГГ Министерством строительства <адрес> был проведен конкурс по отбору организаций в целях завершения строительства указанного проблемного объекта и удовлетворения прав требований участников долевого строительства. Победителем признано ООО СК «Новый Город». Приказом Министерства строительства <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ ООО СК «Новый Город» было выбрано в качестве нового застройщика проблемного объекта в границах <адрес> в <адрес>. Новому застройщику был предоставлен в собственность земельный участок площадью 4 485 м2 по адресу: <адрес>, в границах <адрес>, <адрес>, для строительства жилых домов со встроенными офисными помещениями и подземным паркингом. Между Министерством строительства <адрес> и ООО СК «Новый Город» было достигнуто соглашение о завершении строительства проблемного объекта и удовлетворения прав требований 120 участников долевого строительства. ДД.ММ.ГГГГ было выдано разрешение ООО СК «Новый город» на строительство жилого дома со встроенными офисными помещениями и подземным паркингом в границах улиц <адрес> в <адрес>. Строительство жилого дома находится на завершающей стадии, ООО СК «Новый Город» активно распродает жилые и нежилые помещения в проблемном объекте, без учета её прав требования. От исполнения принятых на себя обязательств по удовлетворению прав требований 100 участников долевого строительства на получение ими 95 жилых помещений общей площадью 6 465,88 м2, удовлетворение прав требований 20 участников долевого строительства на получение ими 19 нежилых помещений общей площадью 2 065,3 м2 не названное заявительницей лицо уклоняется. ДД.ММ.ГГГГ она обратилась к ООО СК «Новый Город» с требованием заключить с ней договор долевого участия в строительстве жилого дома со встроенными офисными помещениями и подземным паркингом в границах улиц Арцыбушевской, Маяковского, Буянова в <адрес> по условиям которого ей по завершении строительства будет передана в собственность двухкомнатная квартира со строительным номером 71 (секция А), общей площадью не менее 67,38 м2. ДД.ММ.ГГГГ ООО СК «Новый Город» получена претензия, однако ответа на её обращение ООО СК «Новый Город» не предоставило. Просила обязать ООО СК «Новый Город» в течение 30 дней с момента вступления в законную силу решения заключить с ней договор долевого участия в строительстве жилого дома и соглашение о зачете, признать за ней на долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный дом.

Определением судьи от ДД.ММ.ГГГГ исковое заявление Верещагиной Е.А. в части требования о понуждении к заключению соглашения о зачёте возвращено.

Определением судьи от ДД.ММ.ГГГГ в принятии искового заявления Верещагиной Е.А. в части требования о признании права отказано, в части требования об обязании заключить договор участия в долевом строительстве иск принят к производству.

В судебном заседании представитель истицы по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ Огиванов А.В. исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ № Новикова О.М. в судебном заседании иск не признала по основаниям, изложенным в письменном отзыве (т.1, л.д. 171-177).

Третье лицо СО. О.В. в судебном заседании полагал исковые требования не подлежащими удовлетворению.

Третье лицо Министерство строительства <адрес> представителя в судебное заседание не направило, о времени и месте разбирательства дела извещено, представило письменный отзыв (т.1, л.д. 148-152), в котором полагало разрешение дела на усмотрение суда.

Третьи лица ООО «Самарагорстрой», Управление Росреестра по <адрес> в судебное заседание представителей не направили, о времени и месте разбирательства дела извещены.

Третье лицо Алемпьев И.В. в судебное заседание не явился, о времени и месте разбирательства дела извещён, отзыва на иск не представил.

Изучив материалы дела, заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Истица просит обязать ответчика заключить договор участия в долевом строительстве. Между тем, свобода договора является одним из важнейших принципов гражданского права. Согласно п.2 ст.3, п.1 ст.421 ГК понуждение к заключению договора допускается, только если обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, принятым в соответствии с ним федеральным законом или добровольно принятым обязательством.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между истицей и ООО «Самарагорстрой» был заключён т.н. инвестиционный договор №А/71-А (т.1, л.д. 13-16), по условиям которого ООО «Самарагорстрой» обязалось осуществить проектирование строительства семисекционного жилого дома переменной этажности в районе улиц Арцыбушевской, Маяковского, Буянова, в том числе на земельном участке с кадастровым номером №, расселить жильцов домов, располагающихся на этом земельном участке, оформить своё право собственности на объекты недвижимости, расположенные на этом земельном участке, осуществить их снос и получить разрешение на строительство указанного жилого дома. Истица обязалась уплатить ООО «Самарагорстрой» (застройщику) для финансирования перечисленных мероприятий 1 540 500 рублей, из которых 60,17% - до ДД.ММ.ГГГГ, 39,83% - до ДД.ММ.ГГГГ В случае надлежащего исполнения этого обязательства истица получала право на заключение с застройщиком после получения им разрешения на строительство договора участия в долевом строительстве в отношении двухкомнатной квартиры со строительным номером 71 на 16 этаже в секции А площадью 67,38 м2 по цене 38 000 рублей за 1 м2 площади. В состав договора входит план 16 этажа секции А, на котором обозначена описанная выше квартира.

ДД.ММ.ГГГГ между истицей и ООО «Самарагорстрой» было заключено дополнительное соглашение № к инвестиционному договору от ДД.ММ.ГГГГ №А/71-А (т.1, л.д. 17), которым сроки исполнения истицей денежного обязательства были изменены на ДД.ММ.ГГГГ в отношении первой части платежа и на ДД.ММ.ГГГГ в отношении второй его части.

Согласно справке ООО «Самарагорстрой» от ДД.ММ.ГГГГ № (т.1, л.д.18) денежное обязательство истицы по инвестиционному договору от ДД.ММ.ГГГГ №А/71-А прекращено в полном объёме путём зачёта встречных однородных требований.

Лицами, участвующими в деле, не оспаривается, что договор участия в долевом строительстве между истицей и ООО «Самарагорстрой» заключён не был. Жилой дом, о котором идёт речь в инвестиционном договоре от ДД.ММ.ГГГГ №А/71-А, не построен.

Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №А55-10383/2009 (т.1, л.д. 19-20) ООО «Самарагорстрой» признано несостоятельным (банкротом). До настоящего времени конкурсное производство не завершено.

Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по тому же делу (т.1, л.д. 21-22) признано обоснованным требование Верещагиной Е.А. о передаче ей указанной в инвестиционном договоре от ДД.ММ.ГГГГ №А/71-А квартиры, это требование включено в реестр требований о передаче жилых помещений должника ООО «Самарагорстрой» с указанием на неисполненные обязательства кредитора перед застройщиком на сумму 1 019 940 рублей.

Следовательно, истица удовлетворяет условиям, сформулированным в пп.9 п.2 действовавших в соответствующий период Критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших, утверждённых приказом Министерства регионального развития РФ от ДД.ММ.ГГГГ №.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Самарагорстрой» и ответчиком по настоящему делу был подписан договор купли-продажи № в отношении права аренды на земельный участок с кадастровым номером 63:01:0100905:0014 на <адрес> в <адрес> и права аренды на земельный участок с кадастровым номером № в районе улиц <адрес> в <адрес> (т.1, л.д. 23-33). Договор заключён по результатам открытого аукциона по продаже имущества должника от ДД.ММ.ГГГГ Право аренды земельного участка с кадастровым номером № возникло из договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № (т.1, л.д. 181-190), который считался продлённым на неопределённый срок. Цена продажи права аренды земельного участка с кадастровым номером № составила 420 644 рубля 84 копейки. Согласно договору, оба земельных участка обременены правами физических лиц, внёсших средства на основании договоров долевого участия в строительстве и договоров об инвестировании в строительство (п.3.1, 3.2 договора). Покупатель (ответчик) принял на себя обязательство исполнить обязательства продавца по инвестиционным договорам и договорам участия в долевом строительстве перед лицами, указанными в приложениях № и № к договору купли-продажи права аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ №. Договор купли-продажи права аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ № зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ и вступил в силу.

В приложении № к договору купли-продажи права аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ №, т.е. в списке обременений земельного участка с кадастровым номером 63:01:0517001:0009 под п.50 указано на истицу и заключённый ею договор от ДД.ММ.ГГГГ №А/1-А в отношении <адрес> секции А.

Заключив договор купли-продажи права аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ №, ответчик принял на себя, в том числе, обязательство исполнить обязательства ООО «Самарагорстрой» перед Верещагиной Е.А. по инвестиционному договору от ДД.ММ.ГГГГ №А/71-А, а именно осуществить проектирование семисекционного жилого дома переменной этажности в районе улиц Арцыбушевской, Маяковского, Буянова, в том числе на земельном участке с кадастровым номером №, расселить жильцов домов, располагающихся на этом земельном участке, осуществить их снос объектов недвижимости, расположенных на этом земельном участке, и получить разрешение на строительство указанного жилого дома, после чего заключить с истицей при условии исполнения ею денежных обязательств договор участия в долевом строительстве в отношении описанной выше квартиры.

Между тем, исходя из существа обязательств застройщика по инвестиционному договору от ДД.ММ.ГГГГ №А/71-А, только обязательства по расселению и сносу построек могут быть выполнены за застройщика третьим лицом, все иные обязательства могут быть выполнены только застройщиком. Исполнение их иным лицом, кроме ООО «Самарагорстрой», возможно только в случае перемены лица на стороне застройщика в инвестиционном договоре от ДД.ММ.ГГГГ №А/71-А.

Соглашения о перемене лица в инвестиционном договоре ООО «Самарагорстрой», ответчик и истица не заключали.

Обстоятельств, влекущих перемену лица в инвестиционном договоре от ДД.ММ.ГГГГ №А/71-А в силу закона, не наступало.

Кроме того, решением Ленинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № признаны недействительными результаты межевания земельного участка с кадастровым номером №.

В настоящее время земельный участок с кадастровым номером № не стоит на кадастровом учёте, т.е. не существует. Следовательно, договор аренды этого земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, арендатором по которому с ДД.ММ.ГГГГ являлся ответчик, прекратил действие.

ДД.ММ.ГГГГ ответчик как арендатор возвратил Министерству строительства <адрес> как арендодателю земельный участок с кадастровым номером №. Стороны договорились о прекращении арендных отношений с ДД.ММ.ГГГГ (т.1, л.д. 191).

Данное обстоятельство делает невозможным исполнение обязательств по инвестиционному договору от ДД.ММ.ГГГГ №А/71-А в неизменном виде. Между тем, никаких изменений в данный договор не вносилось.

Следовательно, сам по себе договор купли-продажи права аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ № не повлёк возникновения у ответчика обязательства заключить с истицей договор участия в долевом строительстве.

Однако ДД.ММ.ГГГГ приказом №-п Министерство строительства <адрес> решило провести конкурс по отбору организаций в целях завершения строительства проблемных объектов и удовлетворения прав требований участников долевого строительства. В число лотов конкурса было включено удовлетворение прав требований участников долевого строительства проблемного объекта в районе улиц Арцыбушевской, Маяковского, Буянова в <адрес>, застройщиком которого являлось ООО «Самарагорстрой». Конкретнее, речь шла об удовлетворении прав требований 100 участников долевого строительства, претендующих на получение 95 жилых помещений, и 20 участников долевого строительства, претендующих на получение 19 нежилых помещений.

В соответствии со ст.3.<адрес> «О мерах по защите прав участников долевого строительства многоквартирных домов (обманутых дольщиков) на территории <адрес>» в действовавшей в тот период редакции при получении письменного согласия обманутых дольщиков, права которых на объекты долевого строительства не зарегистрированы в установленном порядке и (или) застройщиком фактически не начато освоение земельного участка, предоставленного под возведение объекта долевого строительства, либо освоение земельного участка приостановлено, и включенных в реестр обманутых дольщиков по конкретному объекту долевого строительства, Министерство строительства <адрес> проводит конкурс по отбору организаций для удовлетворения прав требований обманутых дольщиков в целях предоставления земельного участка, на котором предусматривалось строительство указанного объекта долевого строительства, в собственность бесплатно победителю такого конкурса в порядке, определенном <адрес> «О земле».

Согласно п.13 ст.<адрес> «О земле» в применимой редакции, действовавшей до ДД.ММ.ГГГГ, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлялись для строительства бесплатно в собственность юридических лиц - победителей конкурса по отбору организаций в целях:

- завершения строительства проблемных объектов, перечень которых определен <адрес>;

- удовлетворения прав требований участников долевого строительства проблемных объектов иным способом в соответствии с требованиями действующего законодательства, включая заключение договоров участия в долевом строительстве, купли-продажи, дарения и иных;

- удовлетворения прав требований участников долевого строительства, включенных в реестр участников долевого строительства многоквартирных домов (обманутых дольщиков) на территории <адрес>, включая заключение договоров участия в долевом строительстве, купли-продажи, дарения и иных.

Бесплатно в собственность указанных юридических лиц предоставлялись:

- земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, на которых осуществляется строительство проблемных объектов;

- земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, которые имеют общие границы с земельными участками, на которых осуществляется строительство проблемных объектов;

- иные земельные участки для жилищного строительства, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с их разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Организатором конкурса выступало Министерство строительства <адрес>.

Победителем конкурса признавалось юридическое лицо, которое в счет предоставления земельного участка для жилищного строительства, находящегося в государственной или муниципальной собственности, принимало на себя обязательства:

- по удовлетворению прав требований наибольшего количества участников долевого строительства проблемных объектов путем завершения строительства такого объекта или иным способом в соответствии с требованиями действующего законодательства, включая заключение договоров участия в долевом строительстве, купли-продажи, дарения и иных;

- по удовлетворению прав требований наибольшего количества участников долевого строительства, включенных в реестр участников долевого строительства многоквартирных домов (обманутых дольщиков) на территории <адрес>, включая заключение договоров участия в долевом строительстве, купли-продажи, дарения и иных.

Протокол конкурса являлся основанием для принятия решения о предоставлении юридическим лицам, указанным в абзаце первом настоящей части, в собственность бесплатно земельных участков для жилищного строительства.

Порядок проведения конкурса, указанного в настоящей статье, был установлен постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №.

Согласно протоколу оценки заявок на участие в конкурсе от ДД.ММ.ГГГГ (т.1, л.д. 36-38) победителем конкурса по лоту № (удовлетворение прав требований участников долевого строительства дома в районе улиц <адрес> в <адрес>, застройщиком которого являлось ООО «Самарагорстрой») признан единственный участник конкурса – ответчик. Из протокола следует, что в поданной им заявке на участие в конкурсе ответчик обязался в случае победы в конкурсе удовлетворить требования 100 участников долевого строительства, претендующих на получение 95 жилых помещений общей площадью 6 465,88 м2, и 20 участников долевого строительства, претендующих на получение 19 нежилых помещений общей площадью 2 065,3 м2.

В соответствии с п.2 ст.307 ГК РФ обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в ГК РФ, в частности, из односторонних действий (пп.8 п.1 ст.8 ГК РФ).

Обратившись с заявкой на участие в конкурсе, ответчик заявил о принятии на себя обязательства при условии победы в конкурсе удовлетворить требования участников долевого строительства (обманутых дольщиков).

Организатор конкурса – Министерство строительства <адрес> – признал ответчика победителем конкурса и исполнил своё обязательство по выдаче обусловленной награды (п.1 ст.1057, ст.1059 ГК РФ), а именно предоставил ответчику приказом от ДД.ММ.ГГГГ №-п в собственность бесплатно вновь сформированный земельный участок с кадастровым номером № площадью 4 485,00 м2 в районе улиц <адрес> в <адрес> (т.1, л.д. 206-207).

Следовательно, у ответчика возникло добровольно принятое им на себя (посредством подачи заявки на участие в конкурсе, содержащей сформулированное им самим предложение) обязательство удовлетворить требования 100 участников долевого строительства, претендующих на получение 95 жилых помещений общей площадью 6 465,88 м2, и 20 участников долевого строительства, претендующих на получение 19 нежилых помещений общей площадью 2 065,3 м2. Оно является обязательством перед третьими (по отношению к участнику и организатору конкурса) лицами, которые в силу применяемого по аналогии закона – п.1 ст.430 ГК РФ вправе требовать от ответчика его исполнения.

Конкурсная документация не содержит списка участников долевого строительства, требования которых должен удовлетворить победитель конкурса. Отсутствует такой список и в конкурсной заявке ответчика. Однако поимённый список лиц, в пользу которых у ответчика возникло обязательство, и содержание их требований могут быть установлены исходя из следующего.

Список лиц, имеющих права требования к ООО «Самарагорстрой» о передаче помещений в доме в районе улиц Арцыбушевской, Маяковского, Буянова в <адрес>, был приведён в приложении № к договору купли-продажи права аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ №. Изучение этого списка показывает, что в него внесены 100 лиц с требованиями в общей сложности на 95 квартир и 20 лиц с требованиями на 19 нежилых помещений. Суд полагает, что соответствие количества лиц и объектов долевого строительства в конкурсной документации и в указанном списке не может быть результатом простого совпадения. Суд приходит к выводу, что в конкурсной документации, в том числе в конкурсной заявке ответчика, шла речь о лицах и требованиях, ранее перечисленных в приложении № к договору купли-продажи права аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ №.

Суд приходит к такому выводу, поскольку при неясности условий сделки из буквального значения отражающих их документов, суд устанавливает действительную волю участников сделки с учётом их цели, принимая во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (аналогия ст.431 ГК РФ).

Целью действий организатора конкурса было удовлетворение требований участников долевого строительства проблемного объекта. В список из приложения № к договору купли-продажи права аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ № были внесены именно такие лица и их требования. Количественное соответствие указывает на то, что организатор конкурса поставил перед его участниками условие удовлетворить все перечисленные в этом списке требования.

Кроме того, на прямой запрос суда о предоставлении списка 120 лиц, требования которых должен был удовлетворить победитель конкурса, определённый приказом Министерства строительства <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-п (т.2, л.д. 44), Министерство строительства <адрес> представило суду копию договора купли-продажи права аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ № (т.2, л.д. 68-86). Тем самым организатор конкурса признал, что требования участников долевого строительства, удовлетворить которые обязался победитель конкурса, перечислены в приложении к этому договору.

С учётом изложенного, суд признаёт установленным, что конкурсной документацией и конкурсной заявкой ответчика предусматривалось удовлетворение требований, перечисленных в приложении № к договору купли-продажи права аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ №.

То обстоятельство, что истица не заключала договор участия в долевом строительстве с ООО «Самарагорстрой», не имеет в настоящее время правового значения, поскольку её право требовать от прежнего застройщика передачи квартиры подтверждено определением арбитражного суда. Следовательно, в рамках рассматриваемых судом правоотношений, в терминологии законодательства, определявшего порядок достройки проблемных объектов путём проведения конкурса по отбору организаций в целях завершения их строительства и удовлетворения прав требований участников долевого строительства, истица, как и все лица, имеющие право требования передачи им помещений в проблемном объекте, относится к «участникам долевого строительства».

Следовательно, у ответчика возникло обязательство, в том числе, перед истицей по удовлетворению её требований о передаче квартиры, соответствующей по своим характеристикам тем, что были приведены в инвестиционном договоре от ДД.ММ.ГГГГ №А/71-А.

В соответствии с пп.1 п.4 ст.4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», существенными условиями договора участия в долевом строительстве, касающимися индивидуализации объекта долевого строительства, являются:

- план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас), местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении,

- этаж, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения),

- количество и площадь комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения.

Буквальное значение термина «удовлетворить права требования», описывающего содержание обязательства ответчика перед истицей и другими участниками долевого строительства проблемного объекта, означает исполнить в натуре обязанность по передаче помещения с характеристиками, указанными в договоре с прежним застройщиком.

Денежная компенсация или предоставление иного помещения не являются исполнением обязательства, следовательно, не могут рассматриваться как «удовлетворение прав требования» обманутых участников долевого строительства. Такие действия представляют собой, в зависимости от конкретных условий, отступное (ст.409 ГК РФ) или новацию (ст.414 ГК РФ), они прекращают добровольно принятые обязательства ответчика перед участниками долевого строительства, но они возможны только на основании соглашения ответчика с участником долевого строительства о предоставлении отступного или о новации обязательства.

Таким образом, истица вправе требовать от ответчика передачи ей квартиры с характеристиками, аналогичными тем, что были приведены в инвестиционном договоре от ДД.ММ.ГГГГ №А/71-А.

Вместе с тем, правовая форма такой передачи может быть различной. Ответчик (и истица) не обязаны заключить именно договор участия в долевом строительстве в отношении этой квартиры. Ответчик вправе удовлетворить требования истицы, передав ей уже построенную квартиру по договору дарения, купли-продажи, мены. Следует отметить, что на это прямо указывало действовавшее в момент возникновения обязательства ответчика законодательство (п.13 ст.<адрес> «О земле»).

Возражая против иска, ответчик ссылается на невозможность исполнения обязательства, указывая, что проект дома изменён и такой квартиры, как указано в инвестиционном договоре от ДД.ММ.ГГГГ №А/71-А, в доме не предусмотрено.

Между тем, утверждение ответчика не только не подтверждается, но и опровергается представленными им доказательствами.

Истица претендует на двухкомнатную квартиру на 16 этаже дома в соответствии с представленным ею планом (т.1, л.д. 54) площадью 65,62 м2. Расположение квартиры на этаже и её планировка соответствуют плану из инвестиционного договора от ДД.ММ.ГГГГ №А/71-А. Изменение площади является незначительным (2,6%), что следует признать обычным для отношений по долевому строительству многоквартирных домов, в которых значения площадей всегда носят ориентировочный характер, будучи проектными величинами.

Как следует из представленных ответчиком поэтажных планов строящегося им дома (т.2, л.д. 14), на 16 этаже имеется двухкомнатная квартира с таким же расположением с такой же внутренней планировкой и с площадью 65,06 м2, что отличается от заявленной истицей на незначительную величину в 0,85%.

Переименование ответчиком в проекте секции А дома в секцию 1 не свидетельствует об изменении характеристик квартиры.

Таким образом, в строящемся истцом доме запроектирована квартира с теми же существенными для идентификации характеристиками, что и квартира, на которую претендует истица.

Кроме того, даже если бы ответчик изменил проект дома таким образом, что им бы более не предусматривалась квартира с искомыми характеристиками, это не влекло бы прекращения обязательства ответчика перед истицей в силу п.1 ст.416 ГК РФ, т.к. в этом случае невозможность исполнения обязательства была бы вызвана действиями самого ответчика.

Вместе с тем, в ходе рассмотрения дела судом установлено, что соответствующая квартира имеет в документации ответчика строительный № и в отношении неё ДД.ММ.ГГГГ ответчиком был заключён договор участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №ИП-90 с Алемпьевым И.В. и СО.ым О.В. (т.2, л.д. 94-102). Т.е. в настоящее время квартира обременена правами других лиц. Договор участия в долевом строительстве в отношении неё заведомо не может быть заключён, т.к. заключение двух договоров участия в долевом строительстве в отношении одного и того же объекта не допускается законом. Судебное решение в случае удовлетворения заявленных требований окажется неисполнимым, поскольку даже если стороны подпишут договор участия в долевом строительстве на искомую квартиру, он не будет заключён из-за невозможности его государственной регистрации в связи с наличием другого договора на ту же квартиру. В связи с этим в удовлетворении заявленного истицей требования надлежит отказать.

Аффилированность ответчика с Алемпьевым И.В. (одним из участников ответчика), на которую указывает истица, правового значения для вывода о невозможности заключения второго договора участия в долевом строительстве в отношении одного объекта не имеет.

В то же время, у суда не имеется оснований для вывода о прекращении обязательства ответчика перед истицей по основанию, предусмотренному п.1 ст.416 ГК РФ, т.е. в связи с невозможностью исполнения, поскольку, во-первых, ситуация вызвана действиями самого ответчика, заключившего договор участия в долевом строительстве с третьими лицами при наличии неисполненного обязательства перед ответчицей по передаче ей квартиры, а во-вторых, сущность требования истицы заключается в передаче ей индивидуально-определённой вещи, а невозможность исполнения соответствующего обязательства наступает лишь при гибели вещи либо передаче этой вещи третьему лицу (ст.398 ГК РФ). До настоящего времени квартира не создана (дом не введён в эксплуатацию) и иным лицам не передана, следовательно, невозможность исполнения обязательства ответчика не наступила.

Исходя из изложенного, руководствуясь ст.ст.194, 196-198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Самарского областного суда через Ленинский районный суд <адрес> в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья                (подпись)            В.Ю. Болочагин

Копия верна

Судья

Секретарь