Решение по делу № 2-16/2019 (2-399/2018;) ~ М-408/2018 от 17.09.2018

№ 2-16-2019        Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

пос.Некрасовское                      09 октября 2019 года

Некрасовский районный суд Ярославской области в составе председательствующего судьи Лазутина С.П.,

при секретаре Андриановой Л.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Черноземовой Т.В. о взыскании убытков в связи с изъятием земельного участка,

у с т а н о в и л:

В Некрасовский районный суд Ярославской области обратилась истец Черноземова Т.В. с первоначальным иском к Кукушкиной Р.Ф. о взыскании убытков в связи с изъятием земельного участка.

Суть спора состоит в следующем.

ДД.ММ.ГГГГ. Кукушкина приобрела по договору купли-продажи домовладение по адресу: <адрес>, состоящее из жилого дома общей площадью <данные изъяты> кв.м с хозяйственными постройками - тесовым сараем, кирпичной баней, тесовой уборной, тесовой пристройкой.

ДД.ММ.ГГГГ. постановлением главы Некрасовского муниципального района № в собственность Кукушкиной передан земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м по адресу: <адрес> (кадастровый номер №).

ДД.ММ.ГГГГ. по договору купли-продажи Кукушкина продала указанные домовладение и земельный участок без разделения стоимости дома и участка Черноземовой, которая произвела частичную реконструкцию дома.

ДД.ММ.ГГГГ. по договору купли-продажи Черноземова продала находящиеся по адресу: <адрес> домовладение и земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м Дележову С.И. и Дележовой Ю.Е. по 1/2 доли каждому, общей стоимостью <данные изъяты> рублей, оценив каждый объект - дом и участок - по отдельности. В частности, стоимость земельного участка была определена в размере <данные изъяты> рублей. Указанная стоимость определена, исходя из отчета об оценке ООО «Бюро оценки «Ника» при оформлении ипотечного кредита.

Вступившим в законную силу решением Некрасовского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ. по иску ОАО «Российские железные дороги» признано отсутствующим право собственности Дележова и Дележовой по 1/2 доле на указанный выше земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м, так как судом установлено полное наложение земельного участка скадастровым номером № на земельный участок с кадастровым номером №, являющийся полосой отвода железной дороги, предоставленный ОАО «РЖД» в бессрочное пользование.

То есть, данный земельный участок не находился в муниципальной собственности и у органа местного самоуправления не имелось оснований для распоряжения им.

Решением Некрасовского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ. по иску Дележовых с Черноземовой в пользу Дележова и Дележовой взыскана стоимость земельного участка в сумме <данные изъяты> рублей с каждого.

ДД.ММ.ГГГГ. Черноземова выплатила денежные средства в сумме по <данные изъяты> рублей каждому Дележову и Дележовой.

Истец Черноземова обратилась в суд с иском о взыскании с Кукушкиной убытков в связи с изъятием земельного участка в сумме <данные изъяты> рублей, по которой она оценивает земельный участок, а также проценты за пользование чужими денежными средствами с учетом уточнения в размере <данные изъяты> рублей. Кроме того, просит суд взыскать с Кукушкиной в пользу Черноземовой расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> рублей.

В судебном заседании представительистца Черноземовой Т.В. - Сентищева Е.В. исковые требования поддержала и пояснила, что их требования основаны на оценке рыночной стоимости земельного участка, выполненной в 2017 году ЗАО «Ярославский центр недвижимости», в соответствии с которой стоимость участка составляет <данные изъяты> рублей.

После исследования отчета об оценке №, изготовленного в рамках судебной экспертизы, заявила ходатайство о допросе в качестве специалиста эксперта-оценщика Григорьеву Л.А., которая по ее запросу критически оценила данный отчет о стоимости земельного участка. Данный расчет полагает не подлежащим применению.

В судебном заседании ответчик Кукушкина Р.Ф. и ее представитель Овсянникова Е.А.с размером исковых требований не согласились, полагая сумму рыночной стоимости на момент отчуждения завышенной.

Пояснили, что при заключении договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ. каждый объект недвижимости не оценивался, а была указана одна цена за дом и земельный участок вместе.

За время пользования домовладением Кукушкина произвела полную замену крыши - замена стропил, покрытие оцинкованным железом. Кроме того, в двух комнатах, котельной и кухне были проведены капитальные работы по замене полов и потолка и установлены во все доме 5 пластиковых окон. То есть, она вложила значительные денежные средства в этот дом.

Поэтому в продажную цену Кукушкина в основном заложила стоимость дома, поскольку ею были выполнены многочисленные работы по улучшению строения.

Также на момент продажи дом не был газифицирован, что уменьшает цену земельного участка.

Отметили, что фактически изъятия земельного участка не происходило. Дележовы как пользовались участком, так и пользуются им до настоящего времени.

Кроме того, Кукушкина полагает, что Черноземова приобрела у нее дом и земельный участок по общей цене <данные изъяты> рублей, а продала по гораздо более высокой цене <данные изъяты> рублей. Соответственно, даже с учетом выплаты ею Дележовым денежных средств в размере <данные изъяты> рублей, у нее еще осталось <данные изъяты> рублей. То есть, никаких убытков она не понесла.

После исследования Отчета об определении рыночной стоимости права собственности и права аренды спорного земельного участка, в соответствии с которым рыночная стоимость права собственности участка составляет <данные изъяты> рублей, а рыночная стоимость права аренды составляет <данные изъяты> рублей, представитель Овсянникова полагала подлежащей взысканию с Кукушкиной разницу между указанными значениями в сумме <данные изъяты> рублей, поскольку земельный участок решением суда должен быть передан Дележовым в аренду.

В отношении процентов за пользование чужими денежными средствами полагала необходимым снизить размер взыскиваемой суммы вследствие материального положения Кукушкиной и производимых ею регулярных затрат на коммунальные услуги, лекарства и др.

Представитель третьего лица администрации Некрасовского муниципального района в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Представил суду возражения на иск, полагая исковые требования не подлежащими удовлетворению, поскольку Дележов и Дележова не утратили права владения и пользования земельным участком.

Представитель третьего лица ОАО «Российские железные дороги» в судебном заседании разрешение исковых требований полагал на усмотрение суда, поскольку интересы РЖД не затрагиваются.

В судебном заседании свидетели Соколова Н.В. и Назарова Г.К. дали пояснения, в соответствии с которыми Кукушкина постоянно производила улучшения дома, для этого брала кредиты в банках, а по требованию покупателя Черноземовой за свой счет изготовила проект газификации дома.

Участниками процесса было заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы для установления рыночной стоимости земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ., а также рыночной стоимости жилого дома, расположенного по тому же адресу, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Суд также счел необходимым назначение и проведение по данному делу судебной экспертизы, поскольку при разрешении дела требуются специальные познания. Кроме того, в соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона обязана доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основание своих возражений и, соответственно, вправе требовать проведения экспертизы.

Проведение экспертизы было поручено эксперту ООО «Унисон» Ассонову В.Н.

В судебном заседании эксперт Ассонов В.Н. пояснил, что ему было поручено проведение судебной экспертизы. Изучив представленные материалы, он пришел к выводу, что для проведения экспертизы ему необходимы дополнительные материалы, касающиеся, в основном жилого дома.

После предоставления судом таких документов экспертиза проведена и изготовлено заключение - Отчет №, согласно которому по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость домовладения, находящегося по адресу: <адрес>, составляет <данные изъяты> рублей, в том числе:

- земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м           - <данные изъяты> рублей;

- одноэтажный жилой дом площадью <данные изъяты> кв.м - <данные изъяты> рублей.

В судебном заседании допрошенная по ходатайству представителя истца в качестве специалиста Григорьева Л.А., профессиональный оценщик 1 категории, пояснила следующее.

Ею было проведено изучение заключение эксперта Ассонова. В результате исследования Отчета № ею выявлено, что он изготовлен с нарушениями требований Федеральных стандартов оценки №, №, №, такими как:

- наличие противоречивых выводов по сегменту рынка и ценообразующим факторам, влияющих на рыночную стоимость объекта оценки;

- отчет допускает различные толкования и способен ввести в заблуждение пользователей;

- содержит недостоверные сведения и неподтвержденную информацию;

- приведены неподтвержденные сведения о выбранных аналогах;

- имеются нарушения при использовании выбранных методов оценки;

- математические ошибки расчета.

Конкретно по каждому пункту ею приведены факты, подробное описание которых имеется в приложенной Рецензии на заключение эксперта.

Как итог, по ее мнению, представленный Отчет № не соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности».

Перед нею не была поставлена задача определить рыночную стоимость земельного участка и жилого дома, что она могла бы сделать. Задание было только оценить имеющийся Отчет.

После пояснений специалиста Григорьевой Л.А. на вопрос суда эксперт Ассонов В.Н. пояснил, что предполагает наличие сбоев в работе компьютерной программы при составлении отчета; принципиальных возражений против пояснений Григорьевой Л.А. не заявил.

В судебном заседании допрошенный по ходатайству представителя ответчика в качестве специалиста Бобушкин С.А., профессиональный оценщик, пояснил следующее.

Им подготовлен Отчет об определении рыночной стоимости права собственности и права аренды земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.     

В соответствии с этим Отчетом рыночная стоимость права собственности спорного земельного участка составляет <данные изъяты> рублей, рыночная стоимость права аренды составляет <данные изъяты> рублей.

На вопрос суда подтвердил, что рыночная стоимость права собственности фактически означает рыночную стоимость земельного участка, в том случае, если расчеты произведены в соответствии с Федеральными стандартами оценки. В данном случае им использованы ФСО №, ФСО №, ФСО №, недостатков данный отчет не имеет.

Также пояснил, что при использовании в конкретном случае разными оценщиками одних и тех же методик, стандартов, иных нормативных документов, у каждого оценщика в итоге получится своя оценка стоимости имущества, которая будет отличаться от оценок других оценщиков.

Кроме того, судом исследованы представленные сторонами письменные доказательства, в том числе - гражданские дела 2-5-2016 и 2-192-2018.

Выслушав объяснения, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению частично.

Судом установлено, что Кукушкина являлась собственником жилого дома и земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м, расположенных по адресу: <адрес>.

По договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Кукушкина продала указанные домовладение и земельный участок Черноземовой в лице ее представителя Дележова по цене <данные изъяты> рублей без разделения стоимости дома и участка.

ДД.ММ.ГГГГ. по договору купли-продажи Черноземова продала находящиеся по адресу: <адрес> домовладение и земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м Дележову С.И. и Дележовой Ю.Е. по 1/2 доли каждому, общей стоимостью <данные изъяты> рублей, оценив каждый объект - дом и участок - по отдельности. В частности, стоимость земельного участка была определена в размере <данные изъяты> рублей. Указанная стоимость определена, исходя из отчета об оценке ООО «Бюро оценки «Ника» № от ДД.ММ.ГГГГ. при оформлении ипотечного кредита.

Решением Некрасовского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ. по иску ОАО «Российские железные дороги» признано отсутствующим право собственности Дележова и Дележовой по 1/2 доле на указанный выше земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м, так как судом установлено полное наложение земельного участка скадастровым номером № на земельный участок с кадастровым номером №, являющийся полосой отвода железной дороги, предоставленный ОАО «РЖД» в бессрочное пользование.

То есть, данный земельный участок не находился в муниципальной собственности и у органа местного самоуправления не имелось оснований для распоряжения им.

Решение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.

Решением Некрасовского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ. по иску Дележовых с Черноземовой в пользу Дележова и Дележовой взыскана стоимость земельного участка в сумме <данные изъяты> рублей с каждого.

ДД.ММ.ГГГГ. Черноземова выплатила денежные средства в сумме по <данные изъяты> рублей каждому Дележову и Дележовой.

Соответственно, Черноземова обратилась в суд с иском к Кукушкиной о взыскании с нее убытков в сумме <данные изъяты> рублей.

В соответствии с п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п.1 ст.461 ГК РФ при изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.

В соответствии со ст.15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии с разъяснениями Пленума Верховного Суда РФ, изложенными в п.83 Постановления от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела части первой Гражданского Российской Федерации», при рассмотрении требования покупателя к продавцу о возврате уплаченной цены и возмещении убытков, причиненных в результате изъятия товара у покупателя третьим лицом по основанию, возникшему до исполнения договора купли-продажи, положения о последствиях недействительности сделок не подлежат применению. Такое требование покупателя рассматривается по правилам статей 460-462 ГК РФ.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что подлежат удовлетворению требования истца Черноземовой о взыскании с Кукушкиной денежных средств за земельный участок.

При этом суд исходит из того, что вступившим в законную силу судебным решением было признано отсутствующим право собственности покупателей на спорный земельный участок, приобретенный первоначально у ответчика Кукушкиной. Из судебного решения от ДД.ММ.ГГГГ. усматривается, что участок выбыл из собственности Дележовых по требованию третьего лица ОАО РЖД по основанию, возникшему до исполнения договора купли-продажи.

В соответствии с ч.2 ст.61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Судом установлено, что на момент заключения договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ. покупатель Черноземова не знала и не могла знать о наличии притязаний третьих лиц на приобретаемый ею земельный участок. Доказательств, опровергающих данный вывод, суду не представлено.

Принимая решение о частичном удовлетворении исковых требований, суд исходит из того, что истцом не доказана заявленная ею стоимость земельного участка.

В исследованных материалах содержится несколько отчетов о стоимости спорного земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии Отчетом №, изготовленным ЗАО «Ярославский центр недвижимости», по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ., то есть на момент приобретения домовладения Черноземовой, рыночная стоимость земельного участка составляла <данные изъяты> рублей.

В соответствии Отчетом №, изготовленным ООО «Унисон» эксперт Ассонов В.Н., по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. рыночная стоимость домовладения составляла <данные изъяты> рублей, в том числе стоимость земельного участка <данные изъяты> рублей.

В соответствии Отчетом №, изготовленным ООО СБК «Партнер», по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. рыночная стоимость земельного участка составляла <данные изъяты> рублей.

Оценивая стоимость спорного земельного участка, суд полагает в основу решения ту оценку стоимости восстановительного ремонта, которая представлена в заключении ООО СБК «Партнер» по следующим основаниям.

В соответствии со ст.11 Федерального закона от 29.07.1998г. № 35-ФЗ
«Об оценочной деятельности в Российской Федерации» разъяснены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки.

Отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В соответствии со ст.13. того же Закона, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

В соответствии со ст.ст.15, 20 того же ФЗ, оценщик обязан соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования указанного Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности.

В соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Отчет № о рыночной стоимости участка, изготовлен в 2017 году по заказу Черноземовой при наличии проекта газификации участка и в судебном заседании стороны согласились на проведение иной оценки рыночной стоимости земельного участка. Для этой цели судом назначена судебная экспертиза.

По результатам ее проведения суд не принимает во внимание Отчет №, изготовленный ООО «Унисон» экспертом Ассоновым В.Н. в рамках судебной экспертизы. Как следует из Рецензии на заключение эксперта (специалист Григорьева Л.А.), выявлено, что он изготовлен с нарушениями требований Федеральных стандартов оценки №, №, № и по ее мнению, представленный Отчет № не соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности». Принципиальных возражений от эксперта не поступило.

По изложенным основаниям суд в основу решения полагает представленный в судебном заседании Отчет №, изготовленный ООО СБК «Партнер», в соответствии с которым рыночная стоимость права собственности спорного земельного участка составляет <данные изъяты> рублей, рыночная стоимость права аренды составляет <данные изъяты> рублей.

Поскольку судом разрешаются требования о возмещении убытков в связи с изъятием объекта недвижимости из собственности, суд руководствуется данными о рыночной стоимости права собственности на земельный участок - <данные изъяты> рублей.

В соответствии с п.1 ст.395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.

В соответствии с разъяснениями Пленума Верховного Суда РФ, изложенными в п.51 Постановления от 24.03.2016г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», по требованию одной стороны денежного обязательства о возврате исполненного в связи с этим обязательством, например, при излишней оплате товара, работ, услуг, на излишне уплаченную сумму начисляются проценты, предусмотренные ст.395 ГК РФ, со дня, когда получившая указанные денежные средства сторона узнала или должна была узнать об этих обстоятельствах.

Поскольку судом установлено, что Черноземовой причинены убытки, соответственно, в соответствии с законом подлежат взысканию с Кукушкиной в пользу Черноземовой проценты на сумму долга.

Поскольку стоимость земельного участка судом определена в размере <данные изъяты> рублей, соответственно, сумма долга составляет <данные изъяты> рублей.

Согласно уточненному исковому заявлению период удержания денежных средств составляет с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ.

Суд полагает, что момент возникновения у Черноземовой убытков следует исчислять не с ДД.ММ.ГГГГ., а с момента выплаты ею Дележовым денежных средств по решению суда (ДД.ММ.ГГГГ.), то есть, с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с расчетом в соответствии с п.1 ст.395 ГК РФ взысканию подлежит сумма <данные изъяты> рублей.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В соответствии со ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Истец представил суду доказательства, подтверждающие уплату им государственной пошлины в размере <данные изъяты> рублей при цене иска <данные изъяты> рубля.

Поскольку исковые требования подлежат частичному удовлетворению, требование о взыскании государственной пошлины также удовлетворяется частично пропорционально удовлетворенных судом сумм.

Судом определена ко взысканию по кредитному договору общая сумма <данные изъяты> рублей. Соответственно, размер государственной пошлины, подлежащей ко взысканию с Кукушкиной пропорционально удовлетворенной суммы составляет <данные изъяты> рублей.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Исковые требования Черноземовой Т.В. удовлетворить частично.

Взыскать с Кукушкиной Р.Ф. в пользу Черноземовой Т.В. в счет возмещения убытков 299 400 рублей.

Взыскать с Кукушкиной Р.Ф. в пользу Черноземовой Т.В. проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 20 359,20 рублей.

Взыскать с Кукушкиной Р.Ф. в пользу Черноземовой Т.В. расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 397, 59 рублей.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Ярославского областного суда через Некрасовский районный суд в течение 1 месяца с момента вынесения мотивированного решения.

Судья                                                                              С.П. Лазутин