Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-9331/2018 от 16.03.2018

Судья: Колотовкина Е.Н.                                   дело № 33- 9331/2018

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе: председательствующего судьи Кирщиной И.П.,

судей Гусевой Е.В., Брыкаловой Л.М.,

при секретаре Заботиной Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 01 октября 2018 года апелляционную жалобу Жижилевой Татьяны Васильевны на решение Чеховского городского суда Московской области от 30 января 2018 года по гражданскому делу по иску Жижилевой Татьяны Васильевны к Лаптиеву Дмитрию Викторовичу о соразмерном уменьшении цены объекта недвижимости и возврате излишне уплаченных денежных средств,

заслушав доклад судьи Кирщиной И.П.,

объяснения: Жижилевой Т.В. – поддержавшей доводы апелляционной жалобы,

    Лаптиева Д.В. – возражавшего против апелляционной жалобы,

    УСТАНОВИЛА:

Жижилева Т.В. обратилась в суд с иском к Лаптиеву Д.В., просила соразмерно уменьшить покупную цену объекта недвижимости - земельного участка с КН <данные изъяты>, площадью 738 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: для индивидуального жилищного строительства, с 2-х этажным жилым домом инв.<данные изъяты>, общей площадью 88,2 кв.м., по адресу: <данные изъяты>, на сумму 852129 рублей 92 копеек; взыскать с ответчика излишне уплаченные по договору купли-продажи от <данные изъяты> денежные средства, в сумме 852129 рублей 92 копеек.

В обоснование иска указала, что характеристики дома не соответствуют условиям предварительного договора, для приведения дома в надлежащее состояние потребуются затраты на сумму 852129 рублей 92 копеек, которые подлежат взысканию с продавца, в счет уменьшения покупной цены объектов.

Ответчик и его представитель в судебном заседании возражали против иска, заявив о пропуске срока исковой давности, так как с даты оформления прав на дом и землю прошло более двух лет.

3-лицо- представитель Управления Росреестра по Московской области в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

    Решением суда исковые требования оставлены без удовлетворения.

    В апелляционной жалобе Жижилева Т.В. просит отменить решение суда, как незаконное и необоснованное, указывая, что срок исковой давности в данном случае не пропущен и подлежит исчислению со дня обнаружения недостатков.

    Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав объяснения явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству, условий договора.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Положения статьи 431 ГК РФ предусматривают, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии с частью 1 статьи 469 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

В силу положений статьи 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно положениям статьи 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца, в том числе, соразмерного уменьшения покупной цены.

Судом установлено, что <данные изъяты> между сторонами был заключен договор купли-продажи недвижимости: земельного участка с КН <данные изъяты>, площадью 738 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: для индивидуального жилищного строительства; 2-х этажного жилого дома инв.<данные изъяты>, общей площадью 88,2 кв.м., по адресу: <данные изъяты> По условиям договора, указанные объекты недвижимости продаются по цене 4000000 рублей, передача и принятие недвижимого имущества производится по акту передачи недвижимости.

<данные изъяты> между сторонами подписан акт передачи недвижимого имущества.

<данные изъяты> зарегистрировано право собственности истца на земельный участок с <данные изъяты> площадью 738 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: для индивидуального жилищного строительства и жилой дом, инв.<данные изъяты>, общей площадью 88,2 кв.м., расположенные по адресу: <данные изъяты>

Решением Чеховского городского суда Московской области от 24 мая 2017 года по гражданскому делу №2-1154/17 года установлено, что выявленные недостатки дома на сумму 852129 рублей 92 копеек, являются следствием некачественного выполнения строительных работ, некачественно выполненного заполнения стыков наружных стен и некачественно выполненных работ по утеплению участков стен и кровельных свесов дома, возникших после продажи дома, по причине не проведения истицей необходимых мероприятий по утеплению жилого дома, поддержанию в рабочем состоянии систем вентиляции, отопления, электро и водоснабжения, которые являются устранимыми путем своевременного проведения мероприятий по утеплению дома, постоянного использования в рабочем состоянии отопления в доме и иных мероприятий.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 04 октября 2017 года, решение суда оставлено без изменения.

Судом установлено, что заявленные истицей несоответствия приобретенного по договору, жилого дома, оцененные в размере 852129 рублей 92 копеек, возникли после приобретения жилого дома в собственность истца и обусловлены не осуществлением со стороны истца действий связанных с использованием и обслуживанием жилого дома, что установлено судебным решением.

Обстоятельства связанные с приобретением дома и отсутствием скважины на участке истицы, являлись предметом судебного исследования, в рамках гражданского дела <данные изъяты> рассмотренного Зюзинским районным судом <данные изъяты> по иску Жижилевой Т.В. к ООО "ЭКО-недвижимость", Лаптиеву Д.В. о взыскании денежных средств, компенсации морального вреда. Решением Зюзинского районного суда <данные изъяты> от <данные изъяты>, вступившим в законную силу на основании определения судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от <данные изъяты>, в удовлетворении исковых требований было отказано в полном объеме.

Однако, в данном иске заявлено о недостатках связанных со строительными дефектами влекущими промерзание на стенах и кровельных свесах жилого дома, что не являлось предметом исследования по ранее рассмотренным делам.

Разрешая заявленный спор и отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оснований для снижения уменьшения цены объектов недвижимости по договору купли-продажи не имеется, поскольку покупатель принял жилой дом без замечаний к его качеству 18 апреля 2014 г., а недостатки товара обнаружил в сентябре 2016 г., следовательно, истцом пропущен установленный статьей 477 Гражданского кодекса Российской Федерации двухлетний срок для обнаружения недостатков приобретенного товара, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требований.

С таким выводом не может согласиться судебная коллегия, поскольку установленный ст. 477 ГК РФ срок для обнаружения недостатков не является сроком исковой давности для защиты нарушенного права.

Согласно правовой позиции изложенной в Определении Конституционного Суда РФ от 24.03.2015 N 557-О нормы п. 2 ст. 477 ГК РФ позволяют покупателю обратиться в суд с требованиями к продавцу в отношении недостатков товаров, на которые гарантийные сроки или сроки годности не установлены, если такие недостатки обнаружены в пределах двух лет со дня передачи их покупателю. В этом случае действуют общие правила исчисления срока исковой давности - со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (п. 1 ст. 200 ГК РФ).

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно статье 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу пункта 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества (абзац 2 пункта 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Соразмерное уменьшение цены означает, что уплаченная за товар цена предполагалась как за товар надлежащего качества, но выявленное состояние товара, указывает, что он тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки, не соответствует.

При разрешении требований о соразмерном уменьшении покупной цены должно определяться, в какой степени утрачены потребительские свойства товара по сравнению с предусмотренными договором, и насколько в связи с этим уменьшилась цена товара. При этом уменьшение цены составляет денежную сумму, на которую понизилась цена товара из-за имеющихся недостатков.

Проведенной по делу экспертизой, назначенной апелляционным определением экспертам ООО «БИОН» установлено, что жилой дом имеет следующие строительные дефекты: нарушение регулировки окон, дефекты уплотнения пазов и стыков стеновых конструкций, сверхнормативные трещины элементов стеновых конструкций, которые образовались в процессе эксплуатации, неправильная установка ветровой (карнизной) планки кровли, дефекты ветро-гидроизоляционного слоя кровельных свесов допущены на момент строительства и которые могут оказывать влияние на общую теплоизоляцию ограждающих конструкций и быть причиной их промерзания неудовлетворительная вентиляция погреба, трещины отделки санузла (причины образования не выявлены). Стоимость работ по из устранению составляет 103379 рублей. При этом, дефекты: нарушение регулировки окон, дефекты уплотнения пазов и стыков стеновых конструкций образовались вследствие ненадлежащей эксплуатации, стоимость работ по их устранению 46645 рублей.

У судебной коллегии не имеется оснований не доверять экспертному заключению, поскольку эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, обладают необходимой квалификацией, их выводы подробно мотивированы в исследовательской части заключения. Формирование выводов экспертами производилось на основании материалов дела, с учетом нормативных актов, регламентирующих производство экспертиз. Экспертное заключение соответствует требованиям Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" N 73-ФЗ. Доказательств, опровергающих данное заключение либо ставящих под сомнение сделанные экспертом выводы, истцом не представлено.

В судебном заседании апелляционной инстанции эксперты Коноплев С.С. и Родионов М.Н. экспертное заключении поддержали, пояснив, что визуально при осмотре покупателем выявленные недостатки не могли быть обнаружены.

Доводы апелляционной жалобы истца о том, что о выявленных недостатках она могла заявить в пределах общего трехлетнего срока исковой давности, являются обоснованными и срок исковой давности истцом не пропущен.

Учитывая вышеизложенное, судебная коллегия считает, что постановленное по данному делу решение суда нельзя признать законным и оно подлежит отмене с вынесением по делу нового решения о частичном удовлетворении исковых требований.

Поскольку экспертами установлено наличие строительных недостатков в проданном истице доме, которые не могли быть ею обнаружены при визуальном осмотре, стоимость устранения которых составит 103379-46645=56734 рублей, требования Жилилевой Т.В. об уменьшении покупной цены жилого дома и взыскании излишне уплаченных денежных средств подлежат удовлетворению на сумму 56734 рубля.

С учетом изложенного, обжалуемое решение подлежит отмене с вынесением по делу нового решения о частичном удовлетворении иска.

Руководствуясь ст. ст. 328. 329 ГПК РФ судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Чеховского городского суда Московской области от 30 января 2018 года – отменить.

Постановить по делу новое решение.

Иск Жижилевой Татьяны Васильевны - удовлетворить частично.

Уменьшить покупную цену жилого дома по договору купли-продажи от <данные изъяты> с инв.<данные изъяты>, общей площадью 88,2 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты> на 56734 рубля.

Взыскать с Лаптиева Дмитрия Викторовича в пользу Жижилевой Татьяны Васильевны 56734 (пятьдесят шесть тысяч семьсот тридцать четыре) рубля.

Председательствующий:

Судьи: