Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1682/2013 ~ М-674/2013 от 25.02.2013

Дело №2-1682/13

Р Е Ш Е Н И Е

                ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

(ДД.ММ.ГГГГ) Коминтерновский районный суд <адрес>

в составе:

    председательствующего судьи Маркиной Г.В.,

    при секретаре Олейник А.С.,

с участием истца Леонтьевой Н.А., ее представителя адвоката Летуновского С.Э., действующего на основании доверенности и ордера, ответчика Виноградовой Н.В. и ее представителя Вайнштейна А.В., действующего на основании доверенности, ответчика Иванова И.Н., его представителя адвоката Сычевой Н.В., действующей на основании ордера,

рассмотрел в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Леонтьевой Н. А. к Виноградовой Н. В., Иванову И. Н. и Щетининой Н. В. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи,

                        У с т а н о в и л:

    Леонтьева Н.А. и Михайлова Е.А. обратились в суд с иском к Виноградовой Н.В. и Иванову И.Н., в котором просили перевести на них права и обязанности покупателя по договору купли продажи ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, признать недействительным свидетельство о государственной регистрации права собственности Иванова И.Н.. Истцы указали, что являются собственником <данные изъяты> доли каждая в праве собственности на указанную квартиру. Виноградова Н.В., которой принадлежала <данные изъяты> доля в праве собственности на квартиру, продала <данные изъяты> долю в праве на квартиру Щетининой Н.В. и ? долю в праве на квартиру Иванову И.Н., чем нарушила право преимущественной покупки истцов, поскольку они извещены о намерениях Виноградовой Н.В. не были (л.д.8-12).

В ходе судебного разбирательства истец Леонтьева Н.А. исковые требования уточнила, просит перевести на нее права и обязанности по договору купли продажи <данные изъяты> доли в праве собственности на квартиру по адресу: <адрес>, который был заключен Виноградовой Н.В., Щетининой Н.В. и Ивановым И.Н. (л.д.26-28).

Определениями Коминтерновского районного суда <адрес> от (ДД.ММ.ГГГГ) производство по гражданскому делу по иску Михайловой Е.А. к Виноградовой Н.В., Иванову И.Н. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи прекращено в связи с отказом от иска (л.д.105-106), к участию в деле в качестве соответчика привлечена Щетинина Н.В., а в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Михайлова Е.А., Михайлова И.В., участники общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес> (л.д.105-109 ).

Истец и ее представитель адвокат Летуновский С.Э., действующий на основании доверенности и ордера (л.д.126-127), в судебном заседании исковые требования поддержали, пояснили, что Леонтьева Н.А. извещение о продажи доли не получала.

Ответчик Виноградова Н.В. и ее представитель Вайнштейн А.В., действующий на основании доверенности (л.д.46), против удовлетворения требований возражали, пояснили, что порядок уведомления участников общей долевой собственности при продажи доли в праве на квартиру Виноградовой Н.В. был полностью соблюден.

Ответчик Иванов И.Н. и его представитель адвокат Сычева Н.В., действующая на основании ордера (л.д.45), против удовлетворения требований возражает, пояснила, что Виноградова Н.В. в установленном порядке продала свою долю и права других участником общей собственности нарушены не были, сделали заявление о применении последствий пропуска срока исковой давности (л.д.129-131).

Ответчик Щетинина Н.В., третьи лица Михайловы И.В. и Е.А. о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом (л.д.128, 140).

    Суд, выслушав пояснения истца, ответчиков и представителей сторон, изучив письменные доказательства, находит требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст.246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Части 1-3 ст.250 ГК РФ:

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

    Установлено, что (ДД.ММ.ГГГГ) между Виноградовой Н.В., с одной стороны, и Щетининой Н.В. и Ивановым И.Н., с другой стороны, был заключен договор купли продажи, согласно которому Продавец продала, а Покупатели купили в общую долевую собственность ? долю в праве общей собственности на квартиру по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м., по <данные изъяты> каждый (л.д.82-84). Стоимость отчуждаемой ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру, принадлежащей Виноградовой Н.В. на основании свидетельства о праве на наследство от (ДД.ММ.ГГГГ) (л.д.55), составила по договору <данные изъяты> рублей, которые покупатели передали продавцу до подписания договора (п.3 Договора).

Договор купли продажи доли в праве собственности на объект недвижимости и право общей долевой собственности Щетининой Н.В. и Иванова И.Н. были зарегистрированы в установленном порядке (ДД.ММ.ГГГГ), что подтверждается делом правоустанавливающих документов (Госорган1) по <адрес> (№) (л.д.72-100).

В судебном заседании ответчик Иванов И.Н. пояснил, что Щетинина Н.В. приходится ему тещей, ранее они все вместе проживали по адресу: <адрес>, узнали о продаже доли квартиры Виноградовой Н.В. из объявления, предложение их устроило, поскольку квартира находилась рядом с их домом на <адрес>, для оплаты по договору они взяли кредит в банке, после заключения договора Щетинина Н.В. со своей младшей дочерью переехали в нее, а он с женой и ребенком остался в старой квартире, Щетинина Н.В. до нового (ДД.ММ.ГГГГ) въехала в квартиру и уже сделала ремонт в своей комнате, кухне, ванне и туалете (л.д.139-139об.).

На момент заключения указанного Договора купли – продажи (ДД.ММ.ГГГГ) иными участниками общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, помимо Виноградовой Н.В., являлись истец Леонтьева Н.А. (<данные изъяты> доля в праве), третье лицо Михайлова И.В. (<данные изъяты> доля в праве) и третье лицо Михайлова Е.А. (<данные изъяты> доля в праве), что подтверждается Выпиской из ЕГРПН, свидетельствами о государственной регистрации права (л.д.19-20). При этом право собственности истца и третьего лица Михайловой Е.А. приобретено ими на основании Договора дарения от (ДД.ММ.ГГГГ), заключенного с их матерью Михайловой И.В., что не оспаривалось.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Виноградовой Н.В. представлены доказательства, которые бесспорно подтверждают выполнения ею обязанности по уведомлению участников общей долевой собственности о намерении продать долю в праве собственности.

Виноградова Н.В. пояснила, что не имела точных сведений о месте проживания истца в Калининграде, поскольку не общалась с ней длительное время, поэтому сделала запрос в адресно-справочную службу (Госорган2) по <адрес>, потом направила уведомление Леонтьевой Н.А. через ее маму Михайлову И.В., затем через нотариуса.

Пояснения Виноградовой Н.В. подтверждаются письменными доказательствами, имеющимися в материалах дела.

(ДД.ММ.ГГГГ) Виноградова Н.В. обратилась с письменным заявлением в отдел адресно-справочной работы (Госорган2) по <адрес> о предоставлении сведений о месте регистрации Леонтьевой Н.А., в котором содержались сведения о намерении продать спорную ? долю в праве собственности (л.д.49). (Госорган2) по <адрес> соответствующее сообщение было направлено Леонтьевой Н.А., что указано в ответе на обращение от (ДД.ММ.ГГГГ) (л.д.50).

(ДД.ММ.ГГГГ) Виноградова Н.В. обратилась к Михайловой И.В., матери истца, с письменным обращением, в котором содержалась информации о намерении продать принадлежащую ей долю в праве собственности на квартиру за <данные изъяты> рублей с приложением уведомления о продаже на имя Леонтьевой Н.А. (л.д.57-58), получение которого Михайловой И.В. подтверждается ее ответным письмом от (ДД.ММ.ГГГГ) (л.д.138).

(ДД.ММ.ГГГГ) Виноградова Н.В. обратилась к нотариусу с заявлением о передаче Леонтьевой Н.А. письменного извещения о продаже ? доли в праве общей собственности на квартиру по адресу: <адрес> (комната <данные изъяты> кв.м., порядок пользования которой определен решением мирового судьи судебного участка <адрес> от (ДД.ММ.ГГГГ)), за <данные изъяты> рублей (л.д.61об.).

Свидетельство нотариуса нотариального округа городской округ <адрес> Л.Н.Венедиктовой от (ДД.ММ.ГГГГ) подтверждает, что заявление Виноградовой Н.В. было направлено по адресу места регистрации по месту жительства Леонтьевой Н.А.: <адрес> (л.д.48), и возвратилось с отметкой почтового отделения о невручении в связи с истечением срока хранения (л.д.86). Факт вручения аналогичных извещений Виноградовой Н.В. третьим лицам по настоящему делу: Михайловой И.В. по тому же адресу, что и у истца - <адрес>, и Михайловой Е.А. по адресу: <адрес>, в (ДД.ММ.ГГГГ) подтверждается также свидетельствами нотариуса нотариального округа городской округ <адрес> Л.Н.Венедиктовой от (ДД.ММ.ГГГГ) (л.д.85-87).

Согласно ст. 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате" (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1) нотариус передает заявления граждан, юридических лиц другим гражданам, юридическим лицам лично под расписку или пересылает по почте с обратным уведомлением. Заявления могут передаваться также с использованием телефакса, компьютерных сетей и иных технических средств. Расходы, связанные с использованием технических средств для передачи заявлений, оплачивает лицо, по просьбе которого совершается нотариальное действие. По просьбе лица, подавшего заявление, ему выдается свидетельство о передаче заявления. Форма свидетельства о передаче заявления, утвержденная Приказом Минюста РФ от (ДД.ММ.ГГГГ) N 99 (ред. от (ДД.ММ.ГГГГ)) "Об утверждении Форм реестров для регистрации нотариальных действий, нотариальных свидетельств и удостоверительных надписей на сделках и свидетельствуемых документах" (Зарегистрировано в Минюсте РФ (ДД.ММ.ГГГГ) N 3385), должна предусматривать содержание переданного заявления. Указанные свидетельства нотариуса нотариального округа <адрес> Л.Н.Венедиктовой от (ДД.ММ.ГГГГ) о передаче заявления Михайловой И.В., Михайловой Е.А. и Леонтьевой Н.А. установленной Приказом форме соответствуют.

Исходя из изложенного суд приходит к выводу, что порядок отчуждения доли в праве общей долевой собственности ответчицей Виноградовой Н.В. был соблюден – истцу было направлено заявление о намерении продать долю в праве общей собственности за определенную собственником цену – <данные изъяты> рублей, однако последняя в установленный законом срок правом преимущественной покупки не воспользовалась.

То обстоятельство, что письменное уведомление, направленное через нотариуса, фактически не было получено Леонтьевой Н.А. не свидетельствует о сохранении за нею преимущественного права покупки на неопределенный срок, поскольку по смыслу положений ст.250 ГК РФ достаточным условием соблюдения порядка извещения лица, имеющего право преимущественной покупки, является направление письменного уведомления о продажи доли и условиях такой продажи и отсутствие согласия либо отказ иных участников общей долевой собственности от покупки в течение месяца. Обратное толкование указанной нормы может повлечь за собой нарушение прав участника долевой собственности, имеющего намерение продать свою долю (по своему усмотрению распорядиться принадлежащим ему имуществом), и злоупотребление своим правом преимущественной покупки иными участниками общей долевой собственности. Как указал Конституционный суд РФ в определении от 17.07.2012 N 1296-О «Положения статьи 250 ГК Российской Федерации, закрепляющие для участников долевой собственности преимущественное право покупки доли в праве общей собственности (пункт 1), устанавливающие обязанность продавца доли в праве общей собственности известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать ее постороннему лицу (пункт 2), а также предусматривающие с учетом специфики данного права особый способ его защиты - перевод прав и обязанностей покупателя на участника долевой собственности и срок для его использования (пункт 3), призваны обеспечить баланс интересов всех сособственников при распоряжении имуществом, находящимся в их общей долевой собственности.

Леонтьева Н.А. постоянно проживает в <адрес>, что делало затруднительным для Виноградовой Н.В. извещение ее иным способом помимо почты. При этом сама Леонтьева Н.А. не отрицала, что проживает по месту регистрации по месту жительства в <адрес>, и проживала там на момент направления нотариусом ей уведомления, но пояснила, что соответствующих сообщений ни из (Госорган2) по <адрес>, ни от Михайловой И.В., ни от нотариуса не получала, в <адрес> несколько лет не приезжала, Михайлова И.В., приезжавшая в <адрес> (ДД.ММ.ГГГГ), и Михайлова Е.А., проживающая в <адрес>, о намерениях Виноградовой Н.В. ничего ей не сообщали. Вместе с тем каких-либо доказательств ненадлежащей работы почтового отделения по доставке ей почтовой корреспонденции истцом не представлено. Ссылка истца на плохие отношения с матерью и родной сестрой суд считает надуманными, учитывая их общее постоянное проживание по одному адресу в <адрес> с Михайловой И.В., получение сестрами в дар от матери Михайловой И.В. доли в праве собственности на квартиру, предоставленные истцу полномочия Михайловыми И.В. и Е.А. действовать в их интересах в судебных процессах (л.д.21, 139). Поскольку достоверно известно, что Михайлова Е.А. и Михайлова И.В. с (ДД.ММ.ГГГГ) знали о намерении Виноградовой Н.В. продать свою долю за <данные изъяты> рублей, о чем свидетельствует их переписка (60,63, 136, 138), то у суда вызывают сомнения утверждения истца о своей неосведомленности и сокрытии от нее данной информации близкими родственниками. Учитывая, изложенное, а также то, что с момента направлений уведомлений нотариусом в (ДД.ММ.ГГГГ) и до момента заключения договора купли продажи (ДД.ММ.ГГГГ) прошло более полугода, с (ДД.ММ.ГГГГ) по (ДД.ММ.ГГГГ) реклама об отчуждении спорной доли размещалась как в печатном издании, так и в сети Интернет, что подтверждается сообщением ООО (Наименование1) (л.д.131), а интерес со стороны участника общей долевой собственности Леонтьевой Н.А. к имуществу, находящемуся в <адрес>, обозначен не был, говорить о добросовестном отношении к свои правам и обязанностям со стороны истца и о ее намерении до обращения в суд приобрести отчуждаемую долю в праве собственности Виноградовой Н.В. нет оснований. Ч.ч.3 и 4 ст.1 ГК РФ: при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно; никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии со ст.24 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 30.12.2012) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее; к заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности. В случае, если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, государственный регистратор обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек. Споры между участниками долевой собственности, возникшие при государственной регистрации права на долю в общей собственности, подлежат разрешению в судебном порядке.

    Для регистрации договора купли продажи <данные изъяты> доли в праве общей собственности на квартиру по адресу: <адрес> (ДД.ММ.ГГГГ) в (Госорган1) по <адрес> Виноградовой Н.В. были представлены Свидетельства нотариуса нотариального округа <адрес> Л.Н.Венедиктовой от (ДД.ММ.ГГГГ) о передаче, в том числе, Леонтьевой Н.А., заявления Виноградовой Н.В. о продаже доли (л.д.85-87).

Поскольку письменное извещение лицу, имеющему право преимущественной покупки, о факте продажи и цене доли было направлено, согласие Леонтьевой Н.В. на приобретение доли на заявленных условиях в течение месяца не поступило, действия Виноградовой Н.В. по отчуждению доли в праве общей долевой собственности на квартиру сторонним лицам, при установленном бездействии со стороны самого истца, не могут быть признаны нарушающими ее права..

Заявление Иванова И.Н. о пропуске Леонтьевой Н.А. срока исковой давности удовлетворению не подлежит. Пункт 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснил, что смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя, исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат, в то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам. Согласно пояснениям истца об отчуждении доли она узнала из полученной супругом Выписки из ЕГРПН от (ДД.ММ.ГГГГ) (л.д.65-67). Доказательств, подтверждающих, что о заключении Договора купли продажи от (ДД.ММ.ГГГГ) между Виноградовой Н.В., с одной стороны, и Щетининой Н.В. и Ивановым И.Н., с другой стороны, Леонтьева Н.А. узнала ранее, не имеется. В суд иск Леонтьевой Н.А. поступил (ДД.ММ.ГГГГ), то есть в пределах трехмесячного установленного законом срока.

Требование о признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права собственности, выданное на имя Иванова И.Н. удовлетворению не подлежит.

Согласно ч.1 ст.2 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав (ст.14 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ).

По смыслу данных норм оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество означает оспаривание положенных в основу государственной регистрации права материально-правовых оснований, в связи с которыми возникло право конкретного лица на конкретное недвижимое имущество. Такого самостоятельного способа защиты нарушенного права, как признание недействительной государственной регистрации прав на недвижимое имущество и признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права, закон не предусматривает. При этом следует иметь ввиду, что в случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП, а истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ (Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010г.).

Учитывая все изложенное, в удовлетворении иска Леонтьевой Н. А. к Виноградовой Н. В., Иванову И. Н. и Щетининой Н. В. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи следует отказать.

Руководствуясь ст. ст. 56, 194-198 ГПК РФ, суд

                        Р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований Леонтьевой Н. А. к Виноградовой Н. В., Иванову И. Н. и Щетининой Н. В. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от (ДД.ММ.ГГГГ) ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, отказать.

    Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд в месячный срок с момента его изготовления в окончательной форме.

    Судья                                                                                                  Г.В.Маркина