Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-803/2013 ~ М-744/2013 от 27.06.2013

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

12 августа 2013 года. с.Кинель-Черкассы.

Кинель-Черкасский районный суд Самарской области в составе:

председательствующего судьи Попова В.В.,

при секретаре Черепановой Г.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Агамиряна <данные изъяты> к Макиной <данные изъяты>, Мякининой <данные изъяты>, Мякинину <данные изъяты> о признании состоявшимся договора купли-продажи недвижимого имущества, перехода права собственности на недвижимое имущество, по встречному иску Макиной <данные изъяты>, Мякининой <данные изъяты>, Мякинина <данные изъяты> к Агамиряну <данные изъяты> о признании недействительным договора купли-продажи дома и земельного участка, применении последствий недействительности ничтожной сделки,

у с т а н о в и л :

    Истец Агамирян М.С. обратился в суд с иском к ответчикам Макиной Е.В., Макиной Н.В. и Макину В.И. (впоследствии судом установлено, что фамилии ответчиков Макиной Н.В. и Макина В.И. в исковом заявлении указана ошибочно, фамилии ответчиков Мякинины), в обоснование предъявленного иска в исковом заявлении указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиками был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. и сгоревшего нежилого дома, расположенных по адресу: <адрес>. Указанный выше договор купли-продажи был удостоверен нотариусом, зарегистрирован в реестре нотариальных действий за №, являясь собственником данного имущества, он открыто владеет и пользуется им.

    С целью регистрации договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ он обратился в Управление Росреестра по Самарской области, ДД.ММ.ГГГГ он получил сообщение об отказе в государственной регистрации права собственности на дом и земельный участок, так как для регистрации перехода права собственности предусмотрено обращение в регистрирующий орган обеих сторон по совершенной сделке, в чем ответчики ему отказывают, поэтому он вынужден обратиться в суд.

Истец указывает, что Пленум Верховного Суда Российской Федерации № и Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № в своем Постановлении «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указал, что пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В силу указанного выше Постановления Пленума Верховного Суда РФ иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

    Ссылаясь на указанные выше обстоятельства, истец просил признать состоявшимся договор купли-продажи недвижимого имущества, состоящего из земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. и сгоревшего нежилого дома, расположенных по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ним и ответчиками, произвести переход права собственности на недвижимое имущество, расположенное по указанному выше адресу, признав за ним право собственности на имущество.

    В период нахождения дела в производстве суда ответчиками Мякининым В.И., Мякининой Н.В. и Макиной Е.В. предъявлен встречный иск о признании недействительным договор купли-продажи дома и земельного участка, применении последствий недействительности ничтожной сделки, в обоснование которого указали, что ДД.ММ.ГГГГ между ними и Агамиряном М.С. был заключен договор купли-продажи земельного участка и сгоревшего нежилого дома, расположенных по адресу: <адрес>.

    В договоре купли-продажи указано, что они являлись продавцами, от имени Мякинина В.И. продавцом выступал его представитель – ФИО12

    Сделка сторонами не была исполнена, денежные средства не были уплачены продавцом, а впоследствии выяснилось, что Агамирян М.С., являющийся покупателем по сделке, не принял мер к государственной регистрации сделки и в соответствии с законом регистрацию договор не прошел.

Указывают, что в силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента её совершения.

Статья 168 ГК РФ устанавливает, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии со ст. 169 ГК РФ сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна. Сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего, а согласно п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

    Изложив указанные выше обстоятельства, просили признать недействительным договор купли-продажи дома и земельного участка, применении последствий недействительности ничтожной сделки земельного участка и сгоревшего нежилого дома, расположенных по адресу: <адрес>, заключенного между ними и Агамиряном М.С. ДД.ММ.ГГГГ.

    В судебном заседании истец поддержал предъявленный иск, дополнив иск требованиями о прекращении записи о регистрации права собственности ответчиков Мякинина В.И. и Мякининой Н.В. на спорное недвижимое имущество, не признал требований по встречному иску, дал объяснения, аналогичные изложенным в исковом заявлении, дополнительно указал, что по сделке ответчикам были переданы денежные средства, что подтверждается указанием в договоре купли-продажи данных о передаче денег, после чего договор был подписан сторонами.     

Ответчица Мякинина Н.В., она же представитель ответчицы Макиной Е.В. (по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, <данные изъяты> иск Агамиряна М.С. не признала, требования по встречному иску поддержала, в своих объяснениях указала, что договор она не подписывала, денег по сделке не получала. Она обратилась в регистрирующий орган, узнав, что право собственности на земельный участок не зарегистрировано, зарегистрировала свое право собственности отсутствие, на протяжении всего этого времени она в суд не обращалась по причине отсутствия у неё денег.

Ответчик Мякинин В.И. иск Агамиряна М.С. также не признал, требования по встречному иску поддержал, в данных суду объяснениях указал, что по его мнению сделка не состоялась, так как деньги по сделке ему не передавались. На момент заключения сделки он отбывал наказание в местах лишения свободы, и после освобождения из мест лишения свободы он подходил к ФИО13, который пояснил, что деньги за дом ему не передавались.

    Суд, заслушав объяснения участвующих в деле лиц, допросив свидетеля, проверив материалы дела, исследовав дело правоустанавливающих документов, истребованное из регистрирующего органа, находит исковые требования Агамиряна М.С. подлежащими частичному удовлетворению и не находит оснований для удовлетворения встречного иска, предъявленного Мякиниными и Макиной Е.В., при этом суд исходит из следующего:     

    Статья 1 ГК РФ закрепляет основные начала гражданского законодательства и указывает, что гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

    Этой же нормой установлено, что граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.     

    Статья 8 ГК РФ закрепляет основания возникновения гражданских прав и обязанностей и указывает, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему, в том числе и в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.

Пункт 2 упомянутой выше нормы устанавливает, что права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.    

    В силу ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

    В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

    Статья 12 ГК РФ закрепляет способы защиты гражданских прав и указывает, что их защита осуществляется путем: признания права, иными способами, предусмотренными законом.

    Из материалов дела, дела правоустанавливающих документов следует и в судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ Агамиряном М.С. с Мякининой Н.В., Мякининым В.И. и Макиной Е.В. был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. и сгоревшего нежилого дома, расположенных по адресу: <адрес>. Указанный выше договор купли-продажи был удостоверен нотариусом, зарегистрирован в реестре нотариальных действий за №. <данные изъяты>

    Ранее указанное выше недвижимое имущество на праве собственности принадлежало Мякинину В.И., Мякининой Н.В. и Макиной Е.В.. что подтверждается объективно материалами дела правоустанавливающих документов, из которого следует, что право собственности было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, то есть до заключения сделки с Агамиряном М.С., целью регистрации права собственности за Мякининым В.И., Мякининой Н.В. и Макиной Е.В., послужило дальнейшее заключение сделки в нотариальной форме. <данные изъяты>

    Договор купли продажи подписан сторонами сделки, убедительных допустимых доказательств, опровергающих данное обстоятельство, суду не представлено.

    Также из материалов дела и дела правоустанавливающих документов усматривается, что от имени Мякинина В.И., который на момент сделки отбывал наказание в местах лишения свободы выступал ФИО1, на основании доверенности, выданной исправительным учреждением по месту отбытия наказания Мякининым В.И. в то время. <данные изъяты>

Исходя из положений Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», перед регистрацией прав на недвижимое имущество (перехода прав), регистрирующим органом в обязательном порядке проводится правовая экспертиза правоустанавливающих документов, представленных на регистрацию.

    Из объяснений Агамиряна М.С., показаний допрошенного по делу свидетеля ФИО9, усматривается, что денежные средства по сделке были переданы продавцом покупателям, включая Мякинину В.И. лично ФИО1

Показания допрошенного свидетеля последовательны, согласуются с объяснениями Агамиряна М.С., другими доказательствами, а именно договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в котором указано, что денежные средства переданы полностью при подписании договора (пункт 7 договора).

Кроме того, перед началом допроса свидетель ФИО9 была предупреждена в установленном законом порядке об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, поэтому её показания не вызывают у суда сомнений в своей достоверности.

Договор купли-продажи удостоверен нотариусом, зарегистрирован в реестре нотариальных действий, что подтверждается записями, выполненными в реестровой книге совершения нотариальных действий, истребованных у нотариуса. <данные изъяты>

    В договоре купли-продажи нотариусом указано, что при подписании договора нотариусом обращено внимание на положения закона, регулирующего недействительность сделки, возможность предъявления иска в суд в соответствии с положениями Гражданского кодекса РФ, а также, что договор купли-продажи одновременно имеет силу передаточного акта. (пункты 6, 11, 13 договора).

    В соответствии со ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие либо отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение правильного рассмотрения и разрешения дела.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Никаких доказательств, свидетельствующих о недействительности сделки по основаниям, установленным законом, факта непередачи денежных средств и их не получения, Мякининым В.И., Мякининой Н.В. и Макиной Е.В. не представлено, их доводы в этой части голословны и не могут быть приняты судом во внимание.

    В силу п.1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

    Согласно ст. 218 ГК РФ, устанавливающей основания приобретения права собственности, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

    В соответствии с п.1 ст.164 ГК РФ сделка с землей и другим недвижимом имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.     

Согласно п. 1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.

Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

    Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору купли-продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

    По основаниям, установленным ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

    По правилам, установленным в ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли- продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

На основании п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Из п. 2 ст. 223 ГК РФ следует, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Судом установлено, что после фактического приобретения Агамиряном М.С. спорного недвижимого имущества, договор купли-продажи не был зарегистрирован в органах регистрационного учета, а в настоящее время регистрация договора невозможна по причине отказа в регистрации, регистрации права собственности на земельный участок Мякининым В.И. и Мякининой Н.В., которые, воспользовавшись тем, что заключенный ранее договор не прошел регистрацию, зарегистрировали право общей долевой собственности на земельный участок в ДД.ММ.ГГГГ, без регистрации прав на сгоревший нежилой дом<данные изъяты>

Право собственности Макиной Е.В. на земельный участок не регистрировалось.

Согласно ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ №-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним.

В соответствии п. 1 ст. 16 этого же Закона государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено законом.

В соответствии п. 3 ст. 551 ГК РФ, п. 1 ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в случае, когда из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно п. 1 ст. 17 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», вступившее в законную силу решение суда может являться основанием для государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество.

Аналогичные разъяснения дали судам Пленум Верховного Суда Российской Федерации № и Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № в совместном Постановлении от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указали, что пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. (пункт 60 Постановления).

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). (пункт 61 Постановления).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом. (пункт 63 Постановления).

    В судебном заседании бесспорно установлено, что договор купли-продажи, с момента его заключения не оспаривался, иска о взыскании денежных средств, якобы не полученных по сделке Макиной Е.В., Мякининой Н.В. и Мякининым В.И. не предъявлялось, иск об оспаривании сделки был предъявлен после предъявления Агамиряном М.С. основного иска.

При таких обстоятельствах, состоявшийся договор купли-продажи следует признать состоявшимся.    

    Согласно ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.    

    Пленум Верховного Суда РФ в своем Постановлении от ДД.ММ.ГГГГ № «О судебном решении» указал, что в силу статьи 157 ГПК РФ одним из основных принципов судебного разбирательства является его непосредственность, решение может быть основано только на тех доказательствах, которые были исследованы судом первой инстанции в судебном заседании.        

    На основании ч. 1 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.    

    Исследовав доказательства в совокупности, суд приходит к выводу, что исковые требования Агамиряна М.С. подлежат частичному удовлетворению, в части признания права собственности на имущество ему следует отказать, оснований для отказа в остальной части предъявленного иска суд не находит.

В удовлетворении встречного иска, предъявленного Макиной Е.В., Мякининой Н.В. и Мякининым В.И. следует в полном объеме отказать по мотивам, приведенным выше.

    Руководствуясь ст.ст. 194 – 199, 320, 321 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Признать состоявшимся нотариально удостоверенный и зарегистрированный в реестре нотариальных действий за № договор купли - продажи недвижимого имущества, состоящего из земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. и сгоревшего нежилого жилого дома, общей площадью <данные изъяты> кв.м., находящихся по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Агамиряном <данные изъяты>, Макиной <данные изъяты>, Мякининой <данные изъяты>, Мякининым <данные изъяты>.

Прекратить записи о регистрации права собственности Мякининой <данные изъяты>, Мякинина <данные изъяты>, выполненные в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

    Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество, состоящее из земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., сгоревшего нежилого жилого дома, общей площадью <данные изъяты> кв.м., находящихся по адресу: <адрес>, от Макиной <данные изъяты>, Мякининой <данные изъяты>, Мякинина <данные изъяты> к Агамиряну <данные изъяты>,

в остальной части исковых требований Агамиряну М.С. отказать.

    В удовлетворении встречного иска Макиной <данные изъяты>, Мякининой <данные изъяты>, Мякинину <данные изъяты> в полном объеме отказать.

    Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд в течение 1 месяца, со дня принятия решения судом в окончательной форме, через Кинель-Черкасский районный суд Самарской области.

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>