Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-114/2021 (2-2221/2020;) ~ М-2163/2020 от 24.11.2020

Мотивированное решение изготовлено 31 марта 2021 года

Дело № 2-114/2021

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

24 марта 2021 года

Североморский районный суд Мурманской области в составе:

председательствующего судьи Курчак А.Н.

при секретаре Селигеевой В.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Костровой Елены Юрьевны к Стрельниковой Ольге Сергеевне о признании заключенным договора купли-продажи недвижимого имущества и возложении обязанности зарегистрировать переход права собственности на объект недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

Кострова Е.Ю. обратилась в суд с иском, уточненным в ходе рассмотрения дела, к Стрельниковой О.С. о признании заключенным договора купли-продажи недвижимого имущества и возложении обязанности зарегистрировать переход права собственности на объект недвижимого имущества.

В обоснование иска указала, что 06 октября 2017 года между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: *** Денежные средства за квартиру в размере 530000 рублей оплачены покупателем в полном объеме, составлен акт приема передачи данного недвижимого имущества.

06 октября 2017 года пакет документов направлен в Управление Росреестра по Мурманской области для государственной регистрации перехода права собственности.

Однако, 19 марта 2018 года в государственной регистрации отказано по причине отсутствия у Стрельниковой О.С. разрешения на постоянное проживание на территории закрытого административно-территориального образования.

Ответчик должна была получить указанное разрешение и снова передать пакет документов на регистрацию, однако этого не сделала.

В ноябре 2020 года Кострова Е.Ю. случайно узнала, что сделка зарегистрирована не была, что нарушает законные права и интересы истца.

Таким образом, ответчик уклонилась от государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества.

Ссылаясь на ст.ст. 131, 218, 165, 420, 432, 454, 549, 550, 551, 556 и 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, просила признать договор купли-продажи от 06 октября 2017 года квартиры, расположенной по адресу: ***, между Костровой Е.Ю. и Стрельниковой О.С. заключенным, а также возложить на Стрельникову О.С. обязанность зарегистрировать переход права собственности на данный объект недвижимого имущества.

В судебное заседание Кострова Е.Ю. не явилась, воспользовалась правом на ведение дела через представителя.

Представитель истца Иванова М.Г. в судебном заседании исковое заявление поддержала по изложенным в иске доводам, просила удовлетворить. На доводы стороны ответчика о возможности в настоящее время осуществить государственную регистрацию права собственности добровольно, поскольку разрешение на проживание в ЗАТО г. Североморске получено, выразила желание получить решение суда.

Ответчик Стрельникова О.С. и ее представитель Рябцева М.И. в судебном заседании пояснили, что Стрельникова О.С. обращалась за регистрацией перехода права собственности на спорную квартиру в Управление Росреестра по Мурманской области, где ей было отказано, поскольку ответчик не имеет постоянной регистрации по месту жительства, а также разрешения на проживание на территории закрытого административно-территориального образования. Стрельникова О.С. пыталась зарегистрировать свое право на указанную квартиру, обращалась в администрацию ЗАТО г. Североморска за получением разрешения, однако, ей было отказано. В феврале 2021 года ответчиком получено разрешение на постоянное проживание на территории ЗАТО, поэтому препятствий для регистрации перехода права собственности не имеется, однако Кострова Е.Ю. не хочет направлять доверенность для обращения в Управление Росреестра от ее имени. Обратили внимание суда на то обстоятельство, что Стрельникова О.С. не уклонялась от регистрации перехода права собственности, а просто не имела такой возможности в силу закона. Считали, что данная сделка может быть зарегистрирована в добровольном порядке, при этом не оспаривали, что договор купли-продажи квартиры от 06 октября 2017 года был заключен и исполнен сторонами.

Третье лицо - Управление Росреестра по Мурманской области представителя в судебное заседание не направило. Ранее в судебном заседании представитель третьего лица Лобода Р.Н. указал, что 06 октября 2017 года Стрельникова О.С. обратилась с заявление о государственной регистрации права собственности. В ходе проведения правовой экспертизы документов выявлено их несоответствие действующему законодательству, а именно не было представлено разрешение муниципального органа ЗАТО г. Североморск на постоянное проживание в ЗАТО. Проведение государственной регистрации было приостановлено, а впоследствии принято решение об отказе в государственной регистрации прав. Пояснил, что в случае удовлетворения иска в части возложения обязанности зарегистрировать переход права собственности, регистрация не будет произведена при отсутствии у Стрельниковой О.С. соответствующего разрешения на постоянное проживание в ЗАТО. Учитывая изложенное, полагал, что рассматриваемая сделка является ничтожной, поскольку совершена с нарушением требований действующего законодательства.

Третье лицо – Администрация ЗАТО г. Североморск в судебное заседание представителя не направила, просила рассмотреть дело в отсутствие представителя. В представленном отзыве на иск указала, что в соответствии с требованиями ст. 8 Закона РФ от 14.07.1992 № 3297-1 «О закрытом административно-территориальном образовании» сделки по приобретению в собственность недвижимого имущества, находящегося на территории закрытого административно-территориального образования, либо иные сделки с таким имуществом могут совершаться только гражданами Российской Федерации, постоянно проживающими или получившими разрешение на постоянное проживание на территории закрытого административно-территориального образования, гражданами Российской Федерации, работающими на данной территории на условиях трудового договора, заключенного на неопределенный срок с организациями, по роду деятельности которых создано закрытое административно-территориальное образование, и юридическими лицами, расположенными и зарегистрированными на территории закрытого административно-территориального образования. В целом при принятии решения по делу полагались на усмотрение суда.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что 06 октября 2017 года между ФИО1., действующей от имени Костровой Е.Ю. на основании доверенности, и ФИО2., действующим от имени Стрельниковой О.С. на основании доверенности, заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ***.

В этот же день сторонами подписан акт приема-передачи квартиры.

06 октября 2017 года пакет документов поступил в Управление Росреестра по Мурманской области для государственной регистрации перехода права собственности.

16 октября 2017 года государственная регистрация прав была приостановлена до 16 декабря 2017 года, о чем сторонам сделки Управлением Росреестра по Мурманской области направлено соответствующее уведомление.

Причиной приостановления регистрации послужило заявление Стрельниковой О.С., которой необходимо было собрать недостающие для государственной регистрации перехода прав собственности документы.

18 декабря 2017 года государственная регистрация прав вновь была приостановлена Управлением Росреестра по Мурманской области на срок до 18 марта 2018 года, поскольку Стрельниковой О.С. не было представлено разрешение органов местного самоуправления ЗАТО г. Североморск на постоянное проживание покупателя квартиры на территории закрытого административно-территориального образования.

19 марта 2018 года Управлением Росреестра по Мурманской области отказано в государственной регистрации права собственности на объект недвижимости - квартиры, расположенной по адресу: ***, в связи с непредставлением разрешения органов местного самоуправления ЗАТО г. Североморск на постоянное проживание покупателя квартиры на территории закрытого административно-территориального образования.

Данное решение уполномоченного органа сторонами сделки не обжаловалось.

Обращаясь в суд с настоящим иском, Кострова Е.Ю. просила признать заключенным договор купли-продажи от 06 октября 2017 года квартиры, расположенной по адресу: *** а также возложить на Стрельникову О.С. обязанность зарегистрировать переход права собственности на данный объект недвижимого имущества.

Разрешая требования истца о признании договора купли-продажи квартиры от 06 октября 2017 года заключенным, суд исходит из следующего.

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Статьей 433 Гражданского кодекса РФ установлено, что договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Из представленного в материалы дела договора купли-продажи квартиры очевидно следует, что истица договорилась продать, а ответчица - купить спорную квартиру, уплатить цену договора.

Согласно п. 3 договора оплата стоимости квартиры (530000 рублей) произведена Стрельниковой О.С. до подписания договора в полном объеме, квартира передана от продавца покупателю по акту приема-передачи от 06 октября 2017 года.

Таким образом, сторонами совершены все действия, направленные на исполнение условий договора купли-продажи квартиры от 06 октября 2017 года.

Договор в настоящее время является действующим, недействительным признан не был, сторонами не оспаривается, сведений о его расторжении по соглашению сторон или в судебном порядке не имеется.

Учитывая изложенное, основания для признания данного договора заключенным в судебном порядке отсутствуют, поскольку это не повлечет за собой восстановление каких-либо нарушенных прав истца.

При этом отсутствие государственной регистрации данного договора, само по себе не требует признания договора заключенным в судебном порядке, не влияет на права и обязанности сторон по рассматриваемому договору, не препятствует его регистрации в уполномоченном органе в установленном законом порядке.

Таким образом, суд не находит оснований для удовлетворения требований Костровой Е.Ю. о признании заключенным договора купли-продажи квартиры от 06 октября 2017 года.

Что же касается требований истца о возложении на Стрельникову О.С. обязанности зарегистрировать переход права собственности на квартиру, расположенную по адресу: ***, суд приходит к следующему.

Пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

На основании пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Статьей 551 Гражданского кодекса РФ установлено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1).

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Пунктом 2 статьи 165 Гражданского кодекса РФ установлено, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

По смыслу данной нормы права, суд может принять решение о государственной регистрации перехода права собственности в случае уклонения одной из сторон сделки от ее регистрации, а также в случае невозможности этой стороной совершить определенные действия, направленные на регистрацию сделки и перехода права собственности к приобретателю, по независящим от воли данной стороны причинам. При этом сделка должна быть совершена в надлежащей форме.

В пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Как указано в п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

В силу требований статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» одним из оснований для государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества.

Пунктом 3 части 3 статьи 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Как следует из положений части 7 статьи 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Таким образом, решение суда о государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимого имущества будет являться заменой отсутствующего заявления второй стороны сделки, а регистрация будет проводиться уполномоченным органом в соответствии со статьями 14, 15, 18 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», на основании заявления правообладателя или уполномоченного им лица, вступившего в законную силу решения суда о государственной регистрации перехода права, с приложением правоустанавливающего документа, документа об уплате государственной пошлины и иных необходимых для государственной регистрации документов.

При этом, решение суда о переходе права, не будет являться заменой правоустанавливающего документа или заменой иных необходимых для регистрации документов.

Статьей 129 Гражданского кодекса РФ установлено, что объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не ограничены в обороте (пункт 1).

Законом или в установленном законом порядке могут быть введены ограничения оборотоспособности объектов гражданских прав, в частности могут быть предусмотрены виды объектов гражданских прав, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота либо совершение сделок с которыми допускается по специальному разрешению (пункт 2).

В соответствии с частью 1 статьи 8 Закона РФ от 14.07.1992 № 3297-1 «О закрытом административно-территориальном образовании» сделки по приобретению в собственность недвижимого имущества, находящегося на территории закрытого административно-территориального образования, либо иные сделки с таким имуществом могут совершаться только гражданами Российской Федерации, постоянно проживающими или получившими разрешение на постоянное проживание на территории закрытого административно-территориального образования, гражданами Российской Федерации, работающими на данной территории на условиях трудового договора, заключенного на неопределенный срок с организациями, по роду деятельности которых создано закрытое административно-территориальное образование, и юридическими лицами, расположенными и зарегистрированными на территории закрытого административно-территориального образования.

Таким образом, законодатель ограничил гражданские права в отношении недвижимого имущества, расположенного на территории закрытого административно-территориального образования.

Учитывая, что сделка по приобретению в собственность недвижимого имущества, находящегося на территории закрытого административно-территориального образования, могла быть совершена только с покупателем, получившим разрешение на постоянное проживание на территории закрытого административно-территориального образования, по мнению суда, при заключении договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ***, сторонам необходимо было проявить достаточную степень заботливости и осмотрительности и своевременно собрать весь полный пакет документов, в том числе разрешение администрации ЗАТО г. Североморск на постоянное проживание Стрельниковой О.С. на территории закрытого административно-территориального образования, для возможности заключения сделки и ее последующей регистрации в Управлении Росреестра по Мурманской области.

Принимая во внимание, что на момент совершения сделки указанного разрешения не было, суд не может признать данную сделку совершенной в надлежащей форме.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что отказ в государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру в отсутствие у Стрельниковой О.С. необходимых для этого документов, не может рассматриваться как ее виновное уклонение от государственной регистрации перехода права собственности.

Решение же суда о возложении на Стрельникову О.С. обязанности зарегистрировать переход права собственности на объект недвижимого имущества не будет являться основанием для регистрации перехода права собственности на квартиру в отсутствие разрешения администрации ЗАТО г. Североморск на постоянное проживание Стрельниковой О.С. на территории закрытого административно-территориального образования.

В силу требований статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции РФ и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В нарушение указанных норм истцом не представлено доказательств, подтверждающих факт уклонения ответчика от осуществления действий по государственной регистрации перехода права собственности, обеспечивающей исполнение обязательств по договору купли-продажи, поскольку возможность такой регистрации без соответствующего разрешения органа местного самоуправления отсутствовала.

Более того, как следует из пояснений сторон, после получения Стрельниковой О.С. разрешения на постоянное проживание на территории закрытого административно-территориального образования в феврале 2021 года, последняя предлагала истцу добровольно зарегистрировать сделку, однако, Кострова Е.Ю. от этого уклонилась, ссылаясь на наличие спора в суде.

При этом суд принимает во внимание, что решение суда о государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимого имущества может служить лишь заменой отсутствующего заявления второй стороны сделки, поэтому требование Костровой Е.Ю. о возложении на ответчика обязанности произвести регистрацию перехода прав собственности за обе стороны сделки свидетельствует о том, что избранный способ защиты ее права является неверным и не может обеспечить его восстановление.

Учитывая изложенное, суд отказывает в удовлетворении исковых требований Костровой Е.Ю. в полном объеме.

Данный спор суд рассматривает на основании представленных сторонами доказательств, с учетом требований статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и в пределах заявленных требований.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

    исковые требования Костровой Елены Юрьевны к Стрельниковой Ольге Сергеевне о признании заключенным договора купли-продажи недвижимого имущества и возложении обязанности зарегистрировать переход права собственности на объект недвижимого имущества – оставить без удовлетворения.

    Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Мурманский областной суд через Североморский районный суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Председательствующий                 А.Н. Курчак