Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-79/2013 (2-7105/2012;) ~ М-6525/2012 от 10.10.2012

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    30 января 2013 года Промышленный районный суд г. Самара в составе:

председательствующего судьи Фокеевой Е.В.,

при секретаре Храмцовой Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Кулаковой Ю.В. к ООО «Шард», Жилищно-строительному кооперативу «Военный городок», ООО «Волгаспецстрой», Щелочкову П.А. о признании права собственности на жилое помещение в объекте незавершенного строительства, признании недействительными договоров паенакопления от ДД.ММ.ГГГГ, уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ, участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, прекращении записи о регистрации договора долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, записи об ипотеке,

У С Т А Н О В И Л:

    Первоначально Кулакова Ю.В. обратилась в суд к ООО «Волгаспецстрой» с иском о понуждении передать квартиру по договору паенакопления и соглашению об уступке прав и переводе долга.

    В ходе рассмотрения дела истица изменила свои исковые требования.

В обоснование исковых требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ заключила с Жилищно-строительным кооперативом «Военный городок» и Сердюком В.Б. соглашение № об уступке прав и переводе долга. В соответствии с заключенным соглашением к ней перешли права и обязанности по договору паенакопления № от ДД.ММ.ГГГГ, включая право на получение в собственность квартиры №, расположенной на № этаже, по адресу: <адрес>, общей проектной площадью <данные изъяты> кв.м.

Свои обязательства по соглашению истица выполнила полностью. Сердюк В.Б. денежные средства по соглашению получил полностью.

В свою очередь Сердюк выполнил полностью свои обязательства по оплате указанной выше квартиры перед инвестором ООО «Волгаспецстрой», что подтверждается справкой от ДД.ММ.ГГГГ, выданной ООО «Волгаспецстрой».

Таким образом, по мнению истицы, ООО «Волгаспецстрой» утратило право передавать иным лицам права на спорную квартиру после заключения ДД.ММ.ГГГГ между Сердюком В.Б. и Обществом договора паенакопления №.

Учитывая это, ООО «Волгаспецстрой» не вправе было заключать ДД.ММ.ГГГГ со Щелочковым П.В. от имени Жилищно-строительного кооператива «Военный городок» договор паенакопления № то такая сделка не соответствует требованиям закона и является ничтожной. Недействительными также являются все последующие сделки, заключенные на основании данного договора паенакопления № от ДД.ММ.ГГГГ, а именно, договор уступки права требования № от ДД.ММ.ГГГГ и договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ

Строительство объекта недвижимости, в котором расположено спорное помещение, осуществлялось в соответствии с требованиями действующего законодательства, ООО «Шард» был предоставлен в аренду земельный участок для строительства жилого дома и выдано разрешение на строительство. Дом является объектом незавершенного строительства, поскольку до настоящего времени отсутствует акт ввода в эксплуатацию, что является непосредственной обязанностью ООО «Волгаспецстрой» и ООО «Шард».

Ссылаясь на то, что ООО «Волгаспецстрой» уклоняется от передачи квартиры по акту приема-передачи и проведения инвентаризации указанного имущества, истица просила признать за ней право собственности на жилое помещение – однокомнатную квартиру № (строительный), общей проектной площадью <данные изъяты> кв.м., на № этаже в объекте незавершенного строительства – жилом доме, расположенном по строительному адресу: <адрес>, №; признать недействительными: договор паенакопления № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Жилищно-строительным кооперативом «Военный городок» и Щелочковым П.В., договор № уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Щелочковым П.В. и ООО «Шард», договор № от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве, заключенный между ООО «Шард» и Щелочковым П.В. на объект долевого строительства - однокомнатную квартиру № (строительный), общей проектной площадью <данные изъяты> кв.м., находящуюся на № этаже жилого дома по строительному адресу: <адрес>, №; прекратить запись регистрации договора № от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве, заключенного между ООО «Шард» и Щелочковым П.В. и запись об ипотеке в силу закона на вышеуказанный объект долевого строительства.

В судебном заседании истица и её представитель Л. исковые требования поддержали, дали показания, аналогичные изложенным в иске, просили исковые требования удовлетворить в полном объёме.

Представитель ответчика, ООО «Шард», по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ Т., в судебном заседании удовлетворение требований истицы оставил на усмотрение суда, показал, что в данном случае ни Щелочков П.В., ни Кулакова Ю.В. деньги в ООО «Шард» не вносили, договор долевого участия в строительстве со Щелочковым П.В. был заключен на основании списков дольщиков, предоставленных Министерством строительства Самарской области, и по настоянию Министерства.

Представитель ответчика Щелочкова П.В., по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ Н., в судебном заседании исковые требования не признал в полном объёме, показал, что ДД.ММ.ГГГГ Щелочков П.В. заключил с ЖСК «Военный городок» договор паенакопления, деньги внес в кассу ООО «Волгаспецстрой», получил квитанции. На сайте Министерства строительства он увидел объявление о том, что составляется реестр дольщиков. Собрав необходимые документы, он представил их в Министерство, затем между ним и ООО «Шард» был заключен договор долевого участия в строительстве, который прошел государственную регистрацию. Щелочков П.В. был включен в реестр дольщиков ООО «Волгаспецстрой». Также требования Щелочкова П.В. включены в реестр требований кредиторов определением Арбитражного суда. Считает, что со стороны Сердюка В.Б. и Кулаковой Ю.В. отсутствует факт оплаты квартиры №. Просил в иске отказать.

    Представитель ответчика, конкурсного управляющего ООО «Волгаспецстрой», Г., в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, ранее в судебном заседании представила отзыв на иск, в котором требования истицы оставила на усмотрение суда, ссылаясь на то, что Конкурсный управляющий ООО «Волгаспецстрой» не участвовал при заключении оспариваемых договоров.

    Представитель ответчика, ЭСК «Военный городок», в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался судом по месту регистрации.

    Третье лицо Сердюк В.Б. в судебное заседание не явился, в заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствие, ранее в судебном заседании с исковыми требованиями истицы на согласился, показал, что в ДД.ММ.ГГГГ. приобрел в доме по <адрес> однокомнатных, одну трехкомнатную, одну из них уступил по договору переуступки Кулаковой Ю.В., расчет по всем квартирам осуществлялся им векселями, которые по поручению директора ООО «Волгаспецстрой» Зиневича он передал Олемпьеву – директору ООО «Твой дом», подрядчику строительства, что подтверждается актами приема передачи векселей. Кулакова Ю.В. с ним полностью рассчиталась. Договоры с ним подписывал лично Зиневич.

Представители третьих лиц, Управления Росреестра по Самарской области и Министерства строительства Самарской области, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались судом надлежащим образом, о чем имеются расписки.

Выслушав явившихся лиц, изучив материалы дела в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что исковые требовании Кулаковой Ю.В. удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

    Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в т.ч. из судебного решения, установившего права и обязанности, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

    В соответствии с ч.1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно ч. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Судом в ходе рассмотрения дела установлено, что на основании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ Министерство строительства и ЖКХ Самарской области предоставило ООО «Шард» земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. для строительства жилых домов по адресу: <адрес>, на срок до ДД.ММ.ГГГГ

Строительство №-этажного жилого дома по адресу: <адрес>, велось ООО «Шард» на основании разрешения № Главы г.о. Самара. Срок разрешения на строительство до ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Шард» и ООО «Волгаспецстрой» заключен инвестиционный договор, предметом которого явилось финансирование проектирования, строительства и ввода в эксплуатацию многоквартирного №-этажного жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями, продажной площадью <данные изъяты> кв.м., по <адрес> на земельном участке площадью <данные изъяты> кв.м.

В соответствии с условиями договора Инвестор (ООО «Волгаспецстрой») от своего имени и по согласованию с Застройщиком («ООО Шард») привлекает третьих лиц для финансирования строительства объекта.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Волгаспецстрой» (Основной инвестор) и Жилищно-строительным кооперативом «Военный городок» (Соинвестор) заключен договор соинвестирования, предметом которого является передача Соинвестором Основному инвестору денежных средств, полученных от пайщиков по договорам паенакопления для финансирования строительства жилого дома по адресу: <адрес>. Согласно п. № договора Основной инвестор принимает денежные средства, полученные Соинвестором от пайщиков по договорам паенакопления и направляет на финансирование строительства жилого дома по указанному адресу, как финансирование от третьих лиц согласно Инвестиционному договору, заключенному между ООО «Шард» и ООО «Волгаспецстрой» в размере <данные изъяты> кв.м. жилой площади. Срок действия договора до ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ между ЖСК «Военный городок» и ООО «Волгаспецстрой» заключен агентский договор №, по условиям которого Принципал (ЖСК «Военный городок») поручает, а Агент (ООО «Волгаспецстрой) берет на себя обязательство совершить от своего имени, но в интересах Принципала действия, указанные в п№ договора, по привлечению денежных средств для финансирования и строительства объекта (жилые помещения), а Принципал обязуется уплатить Агенту вознаграждение за оказываемее услуги.

Согласно п.№ договора Агент исполняет поручение Принципала, предусмотренное настоящим договором путем заключения от своего имени, но в интересах Принципала, договоров паенекопления, с учетом следующих условий:

-с найденным пайщиком Агент от своего имени, но в интересах Принципала, подписывает договор паенекопления, результатом которого является финансирование строительства жилого дома с инженерными сетями и элементами благоустройства на прилегающей придомовой территории по строительному адресу: <адрес>, и после ввода объекта в эксплуатацию приобретение в собственность пайщикам, выплатившим полную стоимость жилого помещения, переданного пайщику;

-Агент от своего имени, но в интересах Принципала, принимает денежные средства от пайщиков по договорам паенакопления, осуществляет их хранение на своих расчетных счетах, производит расчеты с третьими лицами по согласованию с Принципалом.

Из п.№ договора следует, что Агент обязан перед заключением договоров паенакопления с новым пайщиком проводить сверку информации о заключенных договорах и не допускать заключения договоров паенакопления проданных помещений.

ДД.ММ.ГГГГ между ЖСК «Военный городок» в лице ООО «Волгаспецстрой», действующего на основании Агентского договора от ДД.ММ.ГГГГ, и Щелочковым П.В. был заключен договор паенакопления №, по условиям которого после ввода жилого дома по адресу: <адрес>, в эксплуатацию участнику (Щелочкову П.В.) подлежало передаче жилое помещение строительным номером квартиры №, на № этаже, проектной общей площадью <данные изъяты> кв.м. Стоимость 1 кв.м. жилого помещения составила <данные изъяты> рублей. Общая сумма паевого взноса составила <данные изъяты> рублей.

Приложением к договору паенакопления является поэтажный план, на котором отмечена подлежащая передаче пайщику квартира.

Полная выплата Щелочковым П.В. пая в указанной в договоре сумме подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам от ДД.ММ.ГГГГ

Решением общего собрания членов ЖСК «Военный городок» от ДД.ММ.ГГГГ Щелочков П.В. принят в члены ЖСК «Военный городок».

Определением Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ в отношении ООО «Волгаспецстрой» введена процедура внешнего управления сроком на 12 месяцев.

Решением Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Волгаспецстрой» признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев.

Определением Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ конкурсным управляющим утвержден Беспалов А.П.

Определением Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ требования Щелочкова П.В. о передаче жилого помещения в виде однокомнатной квартиры №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., № этаж, в доме секции <данные изъяты>, расположенном в <адрес>, в границах <адрес>, стоимостью <данные изъяты> рублей, включены в реестр требований о передаче жилых помещений участников строительства, привлеченных должником- застройщиком ООО «Волгаспецстрой».

Во исполнение решений Межведомственной комиссии при Губернаторе Самарской области по урегулированию вопросов долевого строительства на территории Самарской области в связи с принятием ООО «Шард» на себя обязательств по завершению строительства проблемного объекта, включенного в утверждённый Правительством Самарской области перечень, а именно, жилого дома со строительным номером <данные изъяты> по адресу: <адрес>, ООО «Шард» ДД.ММ.ГГГГ заключило со Щелочковым П.В. договор № участия в долевом строительстве указанного дома, в отношении квартиры №, общей площадью <данные изъяты> кв.м. на № этаже.

Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Самарской области ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации №. Также управлением Росреестра по данному договору произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона, номер регистрации №.

Жилой дом № № (по генплану), расположенный по адресу: <адрес> введен в эксплуатацию на основании Разрешения № от ДД.ММ.ГГГГ Главы г.о. Самара.

Также из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Волгаспецстрой», именуемый «Кооператив», в лице директора Зиневича К.В., действующего на основании Устава, Агентского договора от ДД.ММ.ГГГГ, в интересах ЖСК «Военный городок», и Сердюком В.Б. заключен договор паенакопления № по которому после ввода жилого дома по адресу: <адрес>, участнику подлежит передаче жилое помещение строительным №, на № этаже, проектной общей площадью <данные изъяты> кв.м.

Договор подписан директором ООО «Волгаспецстрой» Зиневичем К.В., но скреплен печатью ЖСК «Военный городок».

Стоимость 1 кв.м. площади жилого помещения составила <данные изъяты> кв.м., общий размер паевого взноса составил <данные изъяты> рублей.

Согласно акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ Сердюк В.Б. передал, а ООО «Волгаспецстрой» принял вексель на сумму <данные изъяты> рублей на основании договора паенакопления №.

На основании решения членов Правления ЖСК «Военный городок» от ДД.ММ.ГГГГ Сердюк В.Б. был принят в члены кооператива.

ДД.ММ.ГГГГ ЖСК «Военный городок», именуемый Кооператив, Сердюк В.Б. и Кулакова Ю.В. заключили соглашение № об уступке прав и переводе долга по договору паенакопления № от ДД.ММ.ГГГГ

Между тем, допрошенный в судебном заседании свидетель Зиневич К.В. отрицал факт оплаты Сердюком договора долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ и принадлежность ему подписи в акте приема-передачи векселя от ДД.ММ.ГГГГ, а также справке ИСК «Волга-Групп» без даты и номера, подписанной директором ООО «Волгаспецстрой», об оплате Сердюком В.Б. в полном объеме договора паенакопления от ДД.ММ.ГГГГ указывая, что подпись в документах похожа на его подпись, но выполнена способом факсимиле. Также свидетель показал, что если бы квартира № была оплачена Сердюком, то сведения о ней содержались бы в реестре дольщиков, договора паенакопления у них также не имелось. В реестре данная квартира значилась как свободная, и была продана Щелочкову П.В. путем прямой продажи. Договоры паенакопления подписывал только он, обязательным приложением к договору был план квартиры. Составлением договоров занимались юристы.

Кроме того, из показаний свидетеля К. следует, что она вела реестр дольщиков и «шахматку» в группе компаний ИСК «Волга-Групп», в эту группу входило и ООО «Волгаспецстрой», реестр дольщиков которой она также вела. В реестр вносились сведения о дате заключения договора, ф.и.о. покупателя, сумма договора, количество кв.м. по договору, цена за 1 кв.м., номер квартиры, дата и сумма оплаты, количество оплаченных метров, цена на день оплаты, остаток неоплаченных метров. Информация о покупателе вносилась также в «шахматку». Реестр составлялся на основании договора и квитанции об оплате, которые предоставлялись ей сотрудниками юридического отдела, хранилась эта информация как на бумажных носителях, так и в электронном виде. Перед подписанием договора она проверяла, свободна ли квартира, покупатель подписывал лист согласования с юридическим и финансовым отделом и с ней, потом клиент оплачивал договор. Листы согласования хранились вместе с другими документами по каждому клиенту. Реестры по всем строящимся домам, в том числе, ООО «Волгаспецстрой», вела только она. Ежемесячно происходила сверка реестра и «шахматки» с отделом продаж. ООО СРК «Твой Дом» было подрядчиком строительства жилого дома Молодежный-2. Им было передано большое количество метров в качестве оплаты работ по договору подряда, которые они впоследствии продавали. Квартира № сначала была передана ООО СРК «Твой Дом». Но в связи с невыполнением или неполным выполнением ими каких-то видов работ, было заключено соглашение о расторжении договора в отношении конкретно этой квартиры. После поступления ей документов о расторжении договора, она внесла сведения в реестр как о свободной квартире. Кулакову она не знает, согласования договора переуступки в отношении квартиры № не было. По запросу реестр дольщиков и имеющиеся у них договоры были переданы в Министерство строительства Самарской области.

В подтверждение указанных свидетелем обстоятельств в материалы дела представлен предварительный договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении квартиры №, заключенный между ООО «Волгаспецстрой» и ООО СРК «Твой Дом» и соглашение от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении предварительного договора.

    Из показаний истицы следует, что она приобретала угловую квартиру, которая также отмечена на представленном ею плане. Между тем, квартира № не является угловой, что следует из плана, являющегося приложением к договору Щелочкова П.В., подтверждено показаниями свидетеля К. и представленной ею «шахматкой», в которой покупателем квартиры № значится Плешаков. Нумерация квартиры в ходе строительства не менялась, что подтвердил в судебном заседании представитель ООО «Шард», доказательств обратного суду не представлено.

    При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что истица Кулакова Ю.В. не вправе претендовать как собственник на <адрес> по договору уступки прав от ДД.ММ.ГГГГ Между тем, Щелочков П.В. осуществлял действия в отношении спорной квартиры добросовестно и в соответствии с законом.

    В связи с этим её требования о признании права собственности на однокомнатную квартиру № (строительный) общей проектной площадью <данные изъяты> кв.м. на пятом этаже в объекте незавершенного строительства, расположенным по строительному адресу: <адрес>, удовлетворению не подлежат.

    В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу ч.1 ст. 168 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

    Обстоятельств, свидетельствующих о недействительности договора паенакопления от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ЖСК «Военный городок» и Щелочковым П.В., договора уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Щелочковым П.В. и ООО «Шард», договора долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Щелочковым П.В. и ООО «Шард», в ходе рассмотрения дела не установлено. В связи с чем, исковые требования Кулаковой Ю.В. в этой части удовлетворению не подлежат.

    В связи с изложенным не имеется оснований и для прекращения записи в ЕГРП о регистрации договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ и записи об ипотеке в силу закона в отношении объекта долевого строительства - однокомнатной квартиры № (строительный) расположенной по адресу: <адрес>.

    На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

    В удовлетворении исковых требований Кулаковой Ю.В. отказать в полном объёме.

    Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Промышленный районный суд г. Самары в течение месяца с момента составления решения суда в окончательной форме.

    Решение суда в окончательной форме составлено 25 февраля 2013г.

    Председательствующий:        (подпись)                Е.В. Фокеева.

    Решение вступило в законную силу_______________________________________

    Копия верна.            Судья:

                            Секретарь: