Решение по делу № 2-2581/2019 ~ М-1864/2019 от 05.04.2019

Дело <№ обезличен>

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

01 июля 2019 года г.Химки Московской области

Химкинский городской суд Московской области в составе судьи Тягай Н.Н., при секретаре ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к Администрации городского округа Химки Московской области о внесении изменений в договор аренды земельного участка № <№ обезличен> от <дата>,

Установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к Администрации городского округа Химки Московской области, которым просил пункт 2.1 договора аренды № <№ обезличен> от <дата> земельного участка, расположенного по адресу <адрес>, вблизи <адрес>, общей площадью 1086 кв.м. с кадастровым номером N <№ обезличен> принять в следующей редакции: «Срок договора аренды составляет 49 лет с <дата>».

В обоснование иска указал, что между сторонами был заключен договор аренды земельного участка <№ обезличен> от <дата> по адресу: <адрес> кадастровый <№ обезличен>, вид разрешенного использования: для строительства предприятия общественного питания и торговли. Пунктами 2.1 договора установлен срок договора аренды - 49 лет с момента передачи участка по акту приема-передачи. Актом приема-передачи (приложение <№ обезличен> к договору) подтверждается передача участка истцу <дата> Между тем, истец неоднократно с 2012 года обращался в Администрацию городского округа Химки Московской области с требованиями включить земельный участок в проект планировки территории. Поскольку проект планировки территории отсутствует, без градостроительного плана земельного участка невозможно получить разрешение на строительство, в связи чем, истец был лишен возможности использовать земельный участок по назначению в связи с бездействием ответчика по разработке планировки территории. С момента подписания договора до <дата>, когда был согласован ответчиком проект планировки территории ТПУ «Химки» и утвержден постановлением Правительства Московской области <дата>, в который был включен земельные участок истца, истец был лишен возможности начать освоение земельного участка не по своей вине, в связи с чем, утратил право на применение к нему льготного коэффициента при оплате арендных платежей.

В судебном заседании истец ФИО1 и его представитель заявленные требования поддержали по изложенным в исковом заявлении и письменных пояснениях основаниям.

В судебном заседании представитель ответчика Администрации городского округа Химки Московской области против удовлетворения заявленных требований возражал по изложенным в письменных пояснениях основаниях, дополнительно пояснил, что с 2014 года полномочия по выдаче градостроительных планов переданы Правительству Московской области.

Выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению, по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что между ФИО1 и Администрацией городского округа Химки Московской области заключен договор аренды земельного участка <№ обезличен> от <дата>, предметом которого является земельный участок общей площадью 1 086 кв.м, категории земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером <№ обезличен> в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка по адресу: <адрес>, вблизи <адрес>, вид разрешенного использования: для строительства предприятия общественного питания и торговли (л.д.12-22).

Срок аренды участка составляет 49 лет с момента передачи участка по акту приема-передачи. Актом приема-передачи (приложение <№ обезличен> к договору) подтверждается передача участка истцу <дата>

Раздел 3 Договора регулирует размер и условия внесения арендной платы.

В рамках рассмотрения гражданского дела <№ обезличен> Администрацией г.о. Химки Московской области проведен осмотр участка, переданного в аренду ФИО1, в результате которого установлено, что спорный участок не освоен, в соответствии с видом разрешенного использования не используется. Более того, участок не огорожен, покрыт древесно-кустарниковой растительностью, через участок проложен пешеходная дорожка с велодорожкой, линейный объект.

Вступившим в законную силу решением Химкинского городского суда Московской области от <дата> по гражданскому делу <№ обезличен> по иску Администрации г.о. Химки Московской области к ФИО1 о расторжении договора, по встречному иску ФИО1 к Администрации г.о. Химки Московской области об изменении условий договора, которым в удовлетворении исков и первоначального и встречного было отказано (отказ во встречном иске связан с не обращением ФИО1 в Администрацию г.о. Химки Московской области в порядке досудебного урегулирования спора), установлено, что у ФИО1 отсутствовала объективная возможность использования земельного участка по его назначению с момента заключения договора ввиду бездействия истца и иных лиц по принятию решения о разработке проекта планировки территории, что привело к невозможности получения истцом ГПЗУ и разрешения на строительство, что необходимо для законного использования имеющегося во владении объекта недвижимости – спорного участка.

Так, проект планировки территории ТПУ «Химки», в который включен земельный участок ФИО1, согласован Администрацией г.о. Химки и утвержден Постановлением Правительства Московской области от <дата> <№ обезличен>.

То есть, до <дата> у ФИО1 отсутствовало право на использование земельного участка в связи с невозможностью получения генерального плана земельного участка. При этом, <дата> проводились публичные слушания по вопросу включения земельного участка истца в проект генерального плана г.о. Химки. <дата> истец был уведомлен о включении земельного участка в ТПУ «Химки», работы по разработке проекта планировки которого ведутся.

При этом суд указал, что фактически Администрация г.о. Химки Московской области не исполняла обязательства по договору аренды по предоставлению земельного участка для целей строительства, поскольку, фактически не предоставила ФИО1 возможность приступить к освоению земельного участка, в том числе, осуществив строительство в установленном законом порядке.

Более того, суд установил, что ФИО1 неоднократно обращался в Администрацию г.о. Химки Московской области с требованием о включении земельного участка в проект планировки территории.

Письмом от <дата> <№ обезличен> истец поставлен в известность о том, что спорный земельный участок будет включен в проект землепользования и застройки г.о. Химки.

<дата> истец обратился к ответчику с заявлением, в котором просил о подготовке проекта планировки территории, в ответ на что <дата> ему было сообщено, что спорный земельный участок включен в ТПУ Химки и в настоящее время ведутся работы по подготовке проекта планировки территории.

<дата> ФИО1, после утверждения проекта планировки территории, обратился в АПУ г. Химки, для составления инженерно-топографического плана, необходимого для получения ГПЗУ, при этом обнаружив, что на территории арендуемой под строительство объекта установлена труба отопления большого диаметра.

<дата> истец обратился в ООО «ТСК Мосэнерго», то есть к балансодержателю коммуникации, для получения технического задания на перекладку трубы. Получив в декабре техническое задание, истец <дата> в Главное управление архитектуры и градостроительства Московской области за получением ГПЗУ.

Обстоятельства, установленные решением Химкинского городского суда Московской области от <дата> в соответствии с п. 2 ст. 61 ГПК РФ имеют преюдициальное значение для разрешения настоящего спора и не подлежат доказыванию вновь.

В соответствии с положениями статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно положениям статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

В силу части 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Положениями указанных норм Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено согласие сторон на обращение условий договора на отношения, возникшие до его заключения.

Из пункта 2.1 договора аренды следует, что срок аренды участка установлен на 49 лет с момента передачи участка по акту приема-передачи (<дата>).

Судом установлено, что до <дата> у ФИО1 отсутствовало право на использование земельного участка в связи с невозможностью получения генерального плана земельного участка, поскольку проект планировки территории ТПУ «Химки», в который включен земельный участок ФИО1, согласован Администрацией г.о. Химки и утвержден Постановлением Правительства Московской области от <дата> <№ обезличен>.

<дата> истец обратился с просьбой к ответчику о внесении изменений в договор аренды земельного участка в части установления срока его действия, не с момента передачи по акту, а с <дата> На данное обращение Администрация г.о. Химки Московской области ответчика отказом (письмо от <дата> за <№ обезличен>ТГ-3153).

На основании пункта 2 статьи 264 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему, а также актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей (статья 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из вышеизложенных норм права, арендные правоотношения возникают из сложного юридического состава, включающего принятие компетентным органом решения о предоставлении участка и заключение сторонами на основании этого решения договора аренды земельного участка.

Учитывая, что у ФИО1 до <дата> отсутствовало право на использование земельного участка по назначению, в этой связи, суд приходит к выводу о том, что истцом правомерно момент передачи земельного участка определен как момент согласования Администрацией г.о. Химки и утверждения Постановлением Правительства Московской области от <дата> <№ обезличен> проекта планировки территории ТПУ «Химки», в который включен земельный участок ФИО1

При таких обстоятельствах, суд считает необходимым исковые требования ФИО1 удовлетворить, пункт 2.1 договора аренды № <№ обезличен> от <дата> земельного участка, расположенного по адресу <адрес>, вблизи <адрес>, общей площадью 1086 кв.м. с кадастровым номером <№ обезличен>, принять в следующей редакции: «Срок договора аренды составляет 49 лет с <дата>».

Доводы ответчика о том, что внесение изменений в спорный договор является изменением его существенных условий, и является фактически заключением нового договора, что без проведения торгов, на основании ст. 39.6 ЗК, невозможно, суд отклоняет как необоснованные в связи со следующим.

Так, в соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

В соответствии со статьей 28 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакций, действовавшей на момент предоставления земельного участка) земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду. Земельный участок был предоставлен ответчику в аренду с предварительным согласованием места размещения объекта без проведения торгов в порядке, предусмотренном статьями 30, 31, 32 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент предоставления земельного участка).

В соответствии с пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент предоставления земельного участка) по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных законом. Аналогичное правило содержится в статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 14 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", пункт 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации утратил силу с 01.03.2015.

Земельный кодекс Российской Федерации дополнен главой V.1 "Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности" (пункт 21 статьи 1 Закона N 171-ФЗ).

Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В настоящее время вопросы аренды земельных участков регламентированы статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

С <дата> случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, предусмотрены пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов.

В соответствии с пунктом 4 данной статьи гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Совокупность условий пунктов 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации имеется - Арендатор обратился с требованием о внесении изменений в условия договора о сроке в период действия договора аренды, при этом договор заключен без проведения торгов.

Таким образом, любое внесение изменений в договор, в том числе в существенные условия договора, как и заключение договора на новый срок, возможны без проведения торгов в силу закона.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

    Иск ФИО1, - удовлетворить.

    Пункт 2.1 договора аренды № <№ обезличен> от <дата> земельного участка, расположенного по адресу <адрес>, вблизи <адрес>, общей площадью 1086 кв.м. с кадастровым номером N <№ обезличен>, принять в следующей редакции: «Срок договора аренды составляет 49 лет с <дата>».

    Решение может быть обжаловано в Мособлсуд через Химкинский городской суд в течение месяца.

Судья: Н.Н. Тягай

    Мотивированное решение изготовлено <дата>

Судья: Н.Н. Тягай