Решение по делу № 33-1680/2020 от 13.05.2020

7

ЛИПЕЦКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Судья Дудников С.А.Дело № 2-28/2020,

Докладчик Маншилина Е.И. 33-1680/2020

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

29 июня 2020 года судебная коллегия по гражданским делам Липецкого областного суда в составе:

председательствующего Фроловой Е.М.,

судей Маншилиной Е.И., Крючковой Е.Г.,

при ведении протокола секретарем Колядиной Г.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Липецке гражданское дело по апелляционной жалобе истца Романцова Е.Е. на решение Грязинского городского суда Липецкой области от 5 марта 2020 года, которым постановлено:

В удовлетворении исковых требований Романцова Е.Е. к Ночевкину Н.Н., ПАО «НЛМК» о расторжении договора купли-продажи от 26 сентября 2018 года земельного участка площадью 3 000 кв.м с кадастровым номером 48:02:1000601:826 с жилым домом площадью 168,6 кв.м с кадастровым номером 48:02:00000000:6826, расположенных по адресу: <адрес> о прекращении права собственности на земельный участок и жилой дом; о взыскании денежных средств в размере 4 840 000 рублей; о передаче земельного участка и жилого дома предыдущему собственнику, Ночевкину Н.Н., отказать.

Заслушав доклад судьи Маншилиной Е.И., судебная коллегия

установила:

Романцов Е.Е. обратился с иском к Ночевкину Н.Н. о расторжении договора купли-продажи земельного участка с размещенным на нем жилым домом, ссылаясь на то, что 26 сентября 2018 года он приобрел у Ночевкина Н.Н. по договору купли-продажи земельный участок площадью 3 000 кв.м с кадастровым номером 48:02:1000601:826 с находящимся на нем жилым домом площадью 168,6 кв.м с кадастровым номером 48:02:00000000:6826, расположенные по адресу: Липецкая <адрес>, стоимостью 4 840 000 рублей. Договор подписан сторонами, переход права собственности зарегистрирован. После приобретения объектов недвижимости ему стало известно о том, что доступ к земельному участку с кадастровым номером 48:02:1000601:826 осуществляется через земельный участок с кадастровым номером 48:02:1000601:228 (часть 1), принадлежащим на праве аренды ПАО «НЛМК». Однако продавец при отчуждении указанного имущества и подписании договора купли-продажи предоставил ему заведомо ложную информацию, не уведомив об использовании соседнего земельного участка, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость приобретенного им земельного участка. В результате чего, он был вынужден заключить с арендатором земельного участка с кадастровым номером 48:02:1000601:228 (часть 1) ПАО «НЛМК» соглашение об установлении в отношении части указанного участка сервитута на условиях арендатора. Приобретая земельный участок, он имел намерение построить на нем еще один дом для членов своей семьи, но ввиду ограниченного доступа к земельному участку не может осуществить доставку строительных материалов и проезда строительной техники. По изложенным основаниям, истец просил расторгнуть договор купли-продажи от 26 сентября 2018 года, прекратить его право собственности на земельный участок с кадастровым номером 48:02:1000601:826, исключить из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) запись о государственной регистрации права собственности от 16 октября 2018 года, взыскать с ответчика 4 840 000 рублей, приведя стороны в первоначальное состояние.

Судом к участию в деле в качестве соответчика привлечено ПАО «НЛМК», в качестве третьего лица администрация Грязинского муниципального района Липецкой области (л.д.86).

В судебном заседании представитель истца Романцова Е.Е. по доверенности Гришко Н.В. исковые требования поддержала, указав, что на момент приобретения спорного земельного участка с находящимся на нем жилым домом ответчик не проинформировал истца о том, что доступ на земельный участок осуществляется по дороге, проходящей по земельному участку, принадлежащему на праве аренды ПАО «НЛМК», что ограничивает истца в использовании приобретенного им земельного участка (проезд ограничен, истец вынужден был заключить договор о сервитуте, по условиям которого он вправе использовать грузовые автомобили грузоподъемностью не более 13 000 кг, что не позволяет ему осуществить реконструкцию приобретенного жилого дома).

Представитель ответчика Ночевкина Н.Н. по ордеру адвокат Покидов И.М. в судебном заседании исковые требования не признал, указав, что земельный участок был Романцовым Е.Е. осмотрен, спорный земельный участок правами третьих лиц не обременен и не ограничен, соглашение о сервитуте было заключено истцом исключительно по его инициативе, каких-либо препятствий ему в доступе на участок не чинилось. Продавец при совершении сделки предоставил всю имеющуюся информацию о земельном участке, покупатель видел, где расположен земельный участок и какой проезд к нему имеется.

Представитель ответчика ПАО «НЛМК» по доверенности Дегоева Н.А. исковые требования не признала, объяснив, что ответчик препятствий в доступе истцу на земельный участок не чинил; соглашение о сервитуте было заключено по инициативе истца, после того, как ему было отказано в передаче в аренду части земельного участка с кадастровым номером 48:02:1000601:228 площадью 1 000 - 1 500 кв.м.

В судебное заседание истец Романцов Е.Е., ответчик Ночевкин Н.Н., представитель третьего лица администрации Грязинского муниципального района Липецкой области не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Судом постановлено решение об отказе в иске.

В апелляционной жалобе и дополнениях к жалобе истец Романцов Е.Е. просит отменить решение суда, и принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, неверное определение обстоятельств, имеющих значение по делу. Настаивает на том, что до заключения договора купли-продажи Ночевкин Н.Н. допустил умышленное искажение информации о спорном земельном участке, не сообщив истцу об отсутствии свободного подъезда к земельному участку. В настоящее время истец в значительной степени лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, а именно: использование земельного участка по назначению, в том числе с возведением жилого дома, пристроек.

В возражениях на апелляционную жалобу ответчик Ночевкин Н.Н. ссылался на законность принятого решения, просил апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.

В отзыве на жалобу представитель ответчика ПАО «НЛМК» полагал доводы апелляционной жалобы необоснованными.

В силу положений части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобах, представлении и возражениях относительно жалобы, представления. Повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию (пункт 21 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 года №13 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции»).

Выслушав объяснения истца Романцова Е.Е., его представителя адвоката Стебенева А.В., поддержавших доводы апелляционной жалобы и дополнения к ней, представителя ответчика Ночевкина Н.Н. адвоката Покидова И.М., представителя ответчика ПАО «НЛМК» Карташову Ю.С., возражавших против удовлетворения жалобы, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, дополнений к жалобе, письменных возражений, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного решения, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями закона.

В соответствии со статей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 432 ГК РФ существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Положениями ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц (п.1 ст. 460 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменён или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным кодексом, другими законами или договором. Существенным признаётся нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 37 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (пункт 1).

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, о разрешении на застройку данного земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (пункт 3).

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, 26 сентября 2018 года между Ночевкиным Н.Н. (продавец) и Романцовым Е.Е. (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 3000 кв.м, предоставленного из земель особо охраняемых территорий и объектов, кадастровый номер 48:02:1000601:826, и расположенного на нем жилого дома общей площадью 168,6 кв.м, находящихся по адресу: <адрес> (пункт 1 договора) (л.д.27).

В силу пункта 3 договора земельный участок продан по цене 2 420000 рублей, жилой дом – 2 420 000 рублей. Общая цена договора составляет 4 840 000 рублей. Расчёт между сторонами произведён полностью до подписания договора и подачи документов на государственную регистрацию.

Продавец гарантирует, что до заключения данного договора земельный участок никому не продан, не подарен, не заложен, не обременён правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, не передан по договору ренты или в другое пользование (пункт 5 договора).

Согласно пункту 7 договора настоящий договор имеет силу передаточного акта. Следовательно, объекты недвижимости были приняты покупателем без каких-либо оговорок.

Право собственности Романцова Е.Е. на указанные земельный участок и жилой дом зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 16 октября 2018 года.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, приобретенный Романцовым Е.Е. по договору купли-продажи от 26 сентября 2018 года земельный участок площадью 3000 кв.м +/- 479 кв.м отнесен к категории земель - «земли особо охраняемых территорий и объектов», имеет вид разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства, расположен по адресу: <адрес>». Сведений об ограничении прав и обременении объекта недвижимости не зарегистрировано (л.д. 28-31).

Из материалов дела, объяснений сторон следует, что спорный земельный участок находится на территории базы отдыха АО НЛМК «<данные изъяты>», с одной стороны рядом находится Матырское водохранилище, с других сторон расположен земельный участок с кадастровым номером 48:02:1000601:228.

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером 48:02:1000601:228 площадью 291776+/-4726, расположенный по адресу: Липецкая <адрес>, относится к категории земель – «земли особо охраняемых территорий и объектов», имеет вид разрешенного использования под с/п «<данные изъяты>», земельный участок находится в аренде у ПАО «НЛМК» по договору аренды от 19 апреля 2010 года, срок действия договора аренды: с 11 июня 2010 года по 31 января 2059 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 13 января 2020 года (л.д. 100-102).

23 октября 2018 года Романцов Е.Е. обратился в ПАО «НЛМК» с заявлением о предоставлении ему в аренду части земельного участка с кадастровым номером 48:02:1000601:228 размером 1000 – 1500 кв.м, расположенного в непосредственной близости с земельным участком с кадастровым номером 48:02:1000601:826, для осуществления культурно-оздоровительной деятельности (л.д. 186), в чем ему было отказано.

21 марта 2019 года истец обратился в ПАО «НЛМК» с заявлением, в котором указал, что имеет в собственности земельный участок с кадастровым номером 48:02:1000601:826 с жилым домом, проезд на который осуществляется через арендованный ПАО «НЛМК» земельный участок, просил установить сервитут в отношении части арендованного земельного участка (л.д. 105).

3 июня 2019 года между Романцовым Е.Е. и ПАО «НЛМК» заключено соглашение об установлении сервитута в отношении части земельного участка, по условиям которого Романцову Е.Е. предоставлено право ограниченного пользования частью земельного участка с кадастровым номером 48:02:1000601:228 площадью 1 358 кв.м для подъезда к участку с кадастровым номером 48:02:1000601:826. Срок действия сервитута определен сторонами с 03 июня 2019 года по 01 мая 2022 года; размер платы в сумме – 1128 руб. 68 коп. на весь период действия соглашения (л.д.32-36, 187).

Истец Романцов Е.Е., обращаясь с исковыми требованиями, просил расторгнуть договор купли-продажи от 26 сентября 2018 года, ссылаясь на п. 3 ст. 37 ЗК РФ, указывая на то, что ему продавцом была предоставлена заведомо ложная информация об использовании соседнего земельного участка, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка, в частности, что подъезд к земельному участку и жилому дому осуществляется через земельный участок с кадастровым номером 48:02:1000601:228, по которому проходит асфальтированная дорога, принадлежащим на праве аренды ПАО «НЛМК», ввиду отсутствия беспрепятственного проезда невозможно использование земельного участка для целей для которых он приобретался (для строительства пристроек, нового дома).

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении заявленных требований, оценив представленные в материалы дела доказательства, правильно применив нормы материального права, суд первой инстанции пришел к верному выводу о недоказанности факта того, что продавец Ночевкин Н.Н. сообщил покупателю Романцову Е.Е. заведомо ложную информацию о земельном участке в части использования соседнего земельного участка для проезда к земельному участку.

Суд обоснованно также учитывал добровольное заключение истцом договора с ответчиком, факт личного осмотра истцом земельного участка перед заключением договора, отсутствие в регистрационных данных участка сведений о каких-либо обременениях и ограничениях, предоставление продавцом сведений об участке, которые были известны ему и установлены правоустанавливающими документами на момент заключения договора.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами районного суда.

Исходя из смысла положений пункта 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что для возникновения у покупателя права требовать расторжения договора купли-продажи земельного участка необходимо одновременно наличие следующих обстоятельств: информация об ограничениях и обременениях земельного участка должна быть заведомо ложной, то есть содержащей сведения об обстоятельствах, не имеющих места в реальности, а также точно известная предоставившему ее лицу; знание данной информации может повлиять на приобретение земельного участка.

Из содержания договора купли-продажи от 26 сентября 2018 года усматривается, что, приобретая спорный земельный участок с размещенным на нем жилым домом, истец Романцов Е.Е. достоверно знал о том, что данные объекты недвижимости расположены на землях особо охраняемых территорий и объектов, в <адрес>, на территории базы отдыха АО НЛМК «<данные изъяты>».

Как объяснил в судебном заседании представитель ответчика Ночевкина Н.Н. - Покидов И.М., жилой дом с надворными постройками и земельный участок были приобретены отцом ответчика Ночевкиным Н.В. в 1995 году, наследство после смерти которого, принял ответчик. Доступ на земельный участок осуществляется по существующей асфальтированной дороге, в течение всего срока владения данным имуществом с 1995 года по день отчуждения имущества истцу, ответчик беспрепятственно пользовался данным имуществом и указанной дорогой, без каких-либо препятствий со стороны правообладателя смежного участка. Данные обстоятельства подтверждаются объяснениями представителя ПАО «НЛМК».

В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец Романцов Е.Е. подтвердил, что перед заключением договора купли-продажи дважды выезжал на земельный участок, осматривал его и дом, видел, где расположен данный земельный участок - на берегу Матырского водохранилища, также видел, что для проезда к земельному участку необходимо проехать через территорию, огражденную металлическим забором с установленными воротами, по которой проходит асфальтированная дорога.

Исходя из фактической обстановки в месте расположения спорного земельного участка, для проезда к земельному участку необходимо проехать по территории, огражденной забором, что было для истца очевидным, довод истца о том, что покупатель предоставил ему заведомо ложную информацию относительно доступа на земельный участок через смежный земельный участок, не соответствует действительности.

С учетом установленных по делу обстоятельств, истец, при возникновении каких-либо сомнений относительно территории проезда к земельному участку, проявляя обычную степень осмотрительности и разумности, перед заключением сделки, имел возможность выяснить данные обстоятельства.

Довод Романцова Е.Е. истца об отсутствии для истца свободного подъезда по территории смежного земельного участка признает необоснованным и подлежит отклонению.

Судом установлено, что доступ на земельный участок истца обеспечивается по существующей асфальтированной автодороге, проходящей по земельному участку с кадастровым номером 48:02:1000601:228, при этом право ограниченного пользования истцом частью земельного участка с кадастровым номером 48:02:1000601:228 с целью организации подъезда к своему земельному участку подтверждается заключенным Романцовым Е.Е. с ПАО «НЛМК» соглашением о сервитуте от 03 июня 2019 года.

Заключение истцом указанного соглашения о сервитуте, вопреки его доводам, напротив, свидетельствует о том, что о наличии у истца свободного доступ к земельному участку и расположенному на нем жилому дому.

Доводы жалобы о невозможности использования земельного участка в соответствии с целевым назначением с учетом категории земель (земли особо охраняемых территорий) и вида разрешенного использования земельного участка (для индивидуального жилищного строительства) признаются судебной коллегией несостоятельными. На земельном участке расположен жилой дом площадью 168,6 кв.м, что соответствует виду разрешенного использования земельного участка.

Ссылка истца на то, что он не может использовать земельный участок в соответствии с целями, для которых он приобретался, а именно: для строительства (пристроек или нового объекта) были предметом исследования суда первой инстанции и обоснованно отвергнуты судом, поскольку основаны на предположении и объективно ничем не подтверждены.

То обстоятельство, что в пункте 5.4.1 соглашения об установлении сервитута от 03 июня 2019 года введено ограничение на использование автотранспортных средств грузоподъемность более 13 тонн, при отсутствии иных доказательств, не подтверждает обоснованность доводов истца в этой части. Каких-либо доказательств, объективно подтверждающих, отказа правообладателя смежного земельного участка в согласовании проезде (в проезде) более тяжелой техники, как и доказательств невозможности строительства по этим причинам, не представлено.

В судебном заседании представитель ответчика ПАО «НЛМК» подтвердил, что в случае необходимости ПАО «НЛМК» может согласовать проезд и более тяжелой техники (в том числе, и при проведении строительных работ).

Вопреки доводу жалобы само по себе наличие сервитута по части земельного участка с кадастровым номером 48:02:1000601:228 не оказывает влияния на использование принадлежащего истцу земельного участка с кадастровым номером 48:02:1000601:826 по его назначению.

Приведенные истцом в суде апелляционной инстанции доводы о том, что земельный участок и жилой дом перед их продажей показывали истцу не Ночевкин Н.Н., а риэлтор ООО «Агентства Резолит-Липецк», не могут повлечь иной исход, поскольку выводы суда не опровергают.

Следует отметить, что в суде первой инстанции на данные обстоятельства сторона истца не ссылалась, при этом из представленного истцом в суд апелляционной инстанции акта о принятии клиентом окончательного отчета агентства от 26 сентября 2018 года, являющегося приложением к агентскому договору от 24 сентября 2018 года, составленного между Романцовым Е.Е. (клиентом) и ООО «Агентства Резолит-Липецк», следует, что Романцовым Е.Е. принята деятельность (юридические и иные действия) агентства, результатом которого явилось совершении сделки купли-продажи дома с земельным участком, расположенных по адресу: Липецкая <адрес>». Данные акт свидетельствует о том, что объекты недвижимости, в отношении которых возник спор, приобретались Романцовым Е.Е. при оказании ему агентством, в том числе юридических услуг при совершении вышеуказанной сделки и не опровергает объяснения стороны ответчика о том, что Ночевкин Н.Н. показывал Романцову Е.Е. объекты недвижимости перед их продажей, а также обстоятельства, установленные по делу.

Вопреки требованиям ст. 56 ГПК РФ истец не доказал, что ответчик при отчуждении спорного земельного участка скрыл достоверные сведения о характеристиках спорного участка и (или) сообщил ему заведомо ложную информацию об ограничениях его использования в соответствии с целевым назначением, на которые истец ссылается.

Доводы апелляционной жалобы истца Романцова Е.Е. повторяют его позицию в суде первой инстанции, сводятся к переоценке обстоятельств, которые судом определены правильно, и доказательств, которые суд положил в основу своих выводов и не содержат правовых оснований к отмене решения суда.

Оснований для иной оценки доказательств судебная коллегия не усматривает.

Поскольку нарушений и неправильного применения норм материального права и норм процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену судебного акта в силу части 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено, основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Грязинского городского суда Липецкой области от 5 марта 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу истца Романцова Е.Е. – без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий (подпись)

Судьи (подписи)

Копия верна.

Судья

Секретарь