Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-580/2023 (2-3203/2022;) от 21.11.2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 марта 2023 года г.Тольятти

Ставропольский районный суд Самарской области в составе:

председательствующего судьи Безденежного Д.В.

с участием представителя истца Лаврентьевой Т.А. по доверенности

ответчике Нестерове Е.В., и его представителе адвоката Курнева И.А. по доверенности и ордеру адвоката,

представителя ответчика Нестеровой Л.В. по ордеру адвоката и доверенности Курневе И.А.

третьем лице Титовой Е.М,,

при секретаре судебного заседания Дзанаевой З.В.

рассматривая в открытом судебном заседании гражданское дело № по исковому заявлению Титова ФИО17 к Нестерову ФИО18, Нестеровой ФИО19 и Масловой ФИО20 о признании предварительного договора договором купли-продажи с условием о предварительной оплате, признании дарения недействительной, признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Титов В.В. обратился в Ставропольский районный суд с иском к ответчикам Нестерову Е.В., Нестеровой Л.В., Масловой А.Е. и просил с учетом уточнений:

1. Признать предварительный договор купли-продажи земельного участка со строящимся жилым домом от 28.04.2021г., сторонами по которому являются Нестеров ФИО21 и Титов ФИО22, договором купли- продажи с условием о предварительной оплате земельного участка площадью 600 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, назначение: индивидуальная жилая застройка, по адресу: <адрес>, сельское поселение Подстепки, <адрес>, кадастровый №, и построенного на нем двухэтажного жилого дома, общей площадью 142,4 кв.м., кадастровый №.

2. Признать сделку дарения, совершенную 12.11.2021г. между Нестеровым ФИО23 и Масловой ФИО24 (номер государственной регистрации №) недействительной.

3. Применить последствия недействительности ничтожной сделки, заключенной 12.11.2021г. между Нестеровым ФИО25 и Масловой ФИО26, прекратив право собственности Масловой А.Е. на недвижимое имущество: земельный участок, площадью 600 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, назначение: индивидуальная жилая застройка, по адресу: <адрес>, сельское поселение Подстепки, <адрес>, кадастровый №, и расположенный на нем индивидуальный жилой дом, назначение: жилое, площадью 142,4 кв.м., кадастровый №.

4. Признать за Титовым ФИО27 право собственности на земельный участок, площадью 600 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, назначение: индивидуальная жилая застройка, по адресу: <адрес>, сельское поселение Подстепки, <адрес>, кадастровый №, и расположенный на нем индивидуальный жилой дом, назначение: жилое, площадью 142,4 кв.м., кадастровый №.

Решением Ставропольского районного суда Самарской области от 28 февраля 2022 года в удовлетворении исковых требований Титова ФИО28 к Нестерову ФИО29, Нестеровой ФИО30, Масловой ФИО31 о признании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества основным, признании договора дарения недействительной сделкой, применении последствий недействительности сделки, осуществлении государственной регистрации перехода прав, освобождении жилого помещения и передаче истцу отказано в удовлетворении исковых требований.

Апелляционным определением Самарского областного суда от 5 июля 2022 года решение Ставропольского районного суда Самарской области от 28 февраля 2022 года оставлено без изменения, а апелляционная жалоба Титова ФИО33 и Титовой ФИО32 - без удовлетворения.

21.11.2022 года определением Шестого кассационного суда общей юрисдикции вышеуказанные решение Ставропольского районного суда и апелляционного определение судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда были отменены, а дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Исковые требования Титова В.В. мотивированы тем, что 28.04.2021 между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка со строящимся жилым домом (далее - договор).

Согласно п. 1 договора стороны договорились в последующем заключить основной договор купли-продажи земельного участка, площадью 600 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, назначение: индивидуальная жилая застройка, по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, кадастровый №, и строящегося на нем двухэтажного жилого дома, общей площадью примерно 120 кв.м (далее – объекты недвижимости).

Пункт 7 Договора предусматривает его вступление в силу с момента подписания и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств.

Стоимость объекта недвижимости № рублей в соответствии с п. 5 Договора остается неизменна.

Договор предусматривал условия оплаты - п. 3 Договора, в соответствии с которым расчет производится следующим образом:

- № рублей в день подписания договора наличными денежными средствами,

- № рублей не позднее 01.06.2021 наличными денежными средствами, что подтверждает расписка;

- № рублей будет передано продавцу в день подписания основного договора купли-продажи объекта.

Согласно собственноручно выполненной ответчиком расписке, 28.04.2021 истец передал в качестве предварительного расчета за земельный участок и строящийся дом. Денежную сумму в размере 700 000 рублей передал 28.04.2021, сумму в размере 1000 000,00 рублей - 17.05.2021, сумму в размере 300 000 рублей - 05.06.2021.

Таким образом, во исполнение Договора, в качестве предварительной оплаты за земельный участок и строящийся жилой дом, истцом передана, а ответчиком получена наличными денежными средствами сумма в размере 2000000,00 рублей.

В свою очередь, продавец передал истцу ключи от дома, и прекратил доступ лишь в октябре 2021 года, после того как отказался от дальнейшего исполнения договора.

Из буквального толкования условий п. 6 договора следует, что максимум к 01.08.2021 - дате заключения основного договора, ответчик должен предоставить жилой дом в соответствующей готовности истцу, которая определена следующими параметрами: жилой дом площадью примерно 120 кв.м (фундамент, коробка, крыша), коробка дома имеет окончательную наружную отделку, внутренняя отделка - черновая, получены техусловия на подключение электричества, на техусловия и проект газификации; канализация - выгребная яма; водоснабжение – скважина; заборы - по межевым границам.

Однако, в связи с тем, что до 01.08.2021 стороной ответчика не соблюдены условия по готовности строящегося жилого дома, стороны при обоюдном согласии продолжили правоотношения в рамках заключенного договора.

Несмотря на неполное исполнение ответчиком своих обязательств истец был готов принять в собственность спорные объекты в том состоянии, которое имелось.

С одобрения Нестерова Е.В. истцом за счет личных средств в строящемся доме и на земельном участке были произведены строительные работы, связанные с улучшениями спорных объектов.

При готовности дома для проведения оценки с целью оформления кредита и полного расчета по договору были подготовлены необходимые документы в ПАО Абсолют Банк. ДД.ММ.ГГГГ получено одобрение банка на получение кредита для покупки объектов.

В это время Титов В.В. произвел за счет личных средств электропроводки по всему дому и предчистовую внутреннюю отделку.

С целью уточнения условий кредитования ДД.ММ.ГГГГ сделан повторный отчет об оценке объектов недвижимости.

Супруга Нестерова Е.В. –Нестерова Л.В. осуществляет риэлторскую деятельность на протяжении многих лет и в данном случае сопровождала сделку, формировала необходимый пакет документов.

Однако, ДД.ММ.ГГГГ, в ходе общения с ответчиком и его женой о завершении сделки и дате обращения в МФЦ, Титову В.В. поставили в известность о том, что заключать основной договор не собираются, так как передумали, денежные средства, полученные от истца потрачены и возвращать не будут, дом выставлен на продажу.

Обратившись к общедоступным интернет-ресурсам по продаже недвижимости, Титовы увидели объявления о продаже земли и дома, в отношении которых с ответчиком уже был заключен договор и уплачена существенная сумма денег. Объявление о продаже размещено ДД.ММ.ГГГГ, т.е. на следующий день после одобрения кредита.

Основываясь на положениях ст.ст. 344,429,455 ГК РФ указывал, что предварительный договор может быть как очень кратким и содержать лишь положения о предмете, так и подробным - определяя все условия основного договора. При этом никакие иные, кроме обязанности заключить впоследствии основной договор, обязательства - например, о передаче имущества иди его оплате - предварительным договором устанавливаться не могут. В случае наличия подобных обязательств в договоре он, хотя и назван предварительным, является непосредственно договором купли-продажи, поэтому суды, рассматривая дела об оспаривании таких договоров должны исходить из их содержания, а не наименования. Спорным договором срок передачи объекта не определен, но п. 8 договора определяет его действие - «до полного исполнения Сторонами своих обязательств» и, имущество, хотя и с существенными недоделками, было передано Титову В.В. посредством передачи ключей от дома, где истец производил ремонтные работы, свободно и в удобное для себя время находился на территории земельного участка и дома.Таким образом, Договор до настоящего времени не завершен по причине уклонения Нестерова Б.В. от принятых на себя обязательств по оформлению перехода права на спорное имущество.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика истцом направлено уведомление с предложением подписать договор купли-продажи земельного участка и жилого дома и зарегистрировать переход права собственности не позднее 5 рабочих дней после получения уведомления. Ответчик уклонился от получения уведомления.

На сегодняшний день не имеется каких-либо препятствий или весомых причин в заключении договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем двухэтажного жилого дома площадью 142,4 кв.м.

Существенное значение для разрешения спора является и то обстоятельство, что для внесения денежных средств в счет покупки объектов недвижимости истец продал единственное жилье, в котором проживал со своей семьей: супругой и двумя малолетними детьми. Все полученные от продажи квартиры денежные средства были им вложены в спорный объект. Согласно условиям договора, объект должен был перейти в собственность истца не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

В настоящее время жилищные условия семьи истца значительно ухудшились, истец с семьей проживает у родственников.

Представитель истца – Лаврентьева Т.А. в судебном заседании дополнила обоснование своих требований, указав, что истец полагает состоявшимся между Титовым В.В. и Нестеровым Е.В. договора купли-продажи с условием предварительно оплаты земельного участка и жилого дома, поскольку существенная часть денежных средств, поименованная хотя и предварительным договором, была передана ответчику Нестерову Е.В. Более того непосредственно истцом с супругой с учетом хороших отношений с семьей Нестровых, были осуществлены различные работы в том числе в виде установки электропроводки, и прокладки кабеля телевизионного в доме, о чем было оплачено работнику Кутьенкову Д.В. Также Лаврентьева Т.А. пояснила суду, что денежные средства полученные из депозита суда, после апелляционного рассмотрения спора, были зачислены на два счета Титова В.В., открытых в ПАО Сбербанк» и ПАО Банк «ВТБ», по 14000 000 рублей и 1600000 рублей соответственно, что соответствует оставшейся сумме денежных средств по договору, и готовы их передать в счет исполнения договора. При заключении договора купли-продажи объектов недвижимости поименованного предварительным, были согласованы все существенные условия договора, с учетом устных договоренностей сторон истцу передали ключи от дома для продолжения ремонта. На 15.10.2021 истцы имели одобрение банка на получение оставшейся части денег, которые могли бы получить ответчики, действуя добросовестно. Однако, 16.10.2021 ответчиками размещено объявление о продаже объектов недвижимости за 7500000,00 рублей, минуя ранее возникшие договоренности, после чего 18.10.2021 последовал отказ Нестерова Е.В. от подписания договора. Сделку дарения Нестеровым Е.В. в пользу Масловой А.Е. считает недействительной, поскольку она совершена вопреки требованиям добросовестности, с целью препятствия возможности перехода права на недвижимое имущество истцу.

Представитель ответчиков Нестерова Е.В. и Нестеровой Л.В. - Курнев И.А. полагал об отсутствии оснований для удовлетворения требований, представил письменные пояснения (т.2 л.д.132). Дополнительно Курнев И.А. пояснил, что доводы стороны истца являются не обоснованными, поскольку согласно заключенного предварительного договора, и условий строительства дома, он был готов уже к августу 2021 года, однако в виду постоянного отсутствия у истца денежных средств для оплаты, и с учетом вложений Нестеровым Е.В. денежных средств в строительство дома гораздо превышающее оговоренный сторонами объем подлежащих выполнению работ по договору, при этом явное отсутствие у истца денежных средств, послужило тем, что Нестеров Е.В. отказался от исполнения дальнейших условий договора, и очевидной невозможностью оплаты дома со стороны истца и третьего лица, прекратил данные отношения, предложив компенсировать им вложенные денежные средства от чего Титовы отказались. Поскольку фактически основной договор между сторонами не был подписан, Нестеров Е.В. имел полное право на распоряжение принадлежащего ему имущества. Поскольку перед дочерью Масловой А.Е. имелась задолженность, в рамках ранее совершенных сделок связанных с недвижимым имуществом, было Нестеровым Е.В., с согласия супруги Нестеровой Л.В., принято решение о заключении договора дарения спорных объектов недвижимости дочери – Масловой А.В.. В настоящее время объект полностью не соответствует тем требованиям, которые были отражены в предварительном договоре купли-продажи, в виду изменения и площади объекта, и с учетом вложений произведенных Масловой А.Е. для того, чтобы дом после октября 2021 года был годен для проживания, не соответствует стоимостным размерам установленным договором. Также Курнев И.А. пояснил, что ключи, которыми якобы пользовался истец, в том числе и по предоставлению возможности ознакомления оценщика с помещением, и подготовкой последующего заключения оценки для получения кредита, располагались у колонны, и ими пользовались строители, знал об этом и Титов В.В., который и пользовался ключами. Непосредственной передачи ключей от дома не было.

В судебном заседании Нестеров Е.В. возражал против удовлетворения требований истца, все требования предварительного договора указанные в нем, о содержании и состоянии дома и участка были выполнены к 1 августу 2021 года. Каких-либо препятствий для получения кредита у истца не было. Было предварительное одобрение кредита ДД.ММ.ГГГГ, и то с условием погашения иных обязательств. С учетом вложений и улучшений, которые имели место быть он понял, что денежные средства он не дождется, и прекратил все отношения истцом.

Ответчик Маслова А.Е. в судебное заседание не явилась, представила заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие и не согласии с исковыми требования ввиду необоснованности иска.

Третье лицо – Титова Е.И. просила удовлетворить иск, поддержав представителя истца, представила письменные пояснения своей позиции, возражения на доводы ответчиков (т.1 л.д.146,207, т.2 л.д.38,129 Том 3 л.д.201-207). Полагала, что со стороны ответчиков имеется недобросовестное поведение в части не соблюдения условий сделки, намеренного вселения в спорный объект недвижимости.

Представитель 3-его лица Управления Росреестра по Самарской области в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил.

Заслушав ответчика Нестерова Е.В., представителей сторон, третье лицо Титову Е.И., изучив представленные в материалы доказательства, суд полагает, что требования иска подлежат удовлетворению частично, по следующим основаниям.

В силу пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Согласно ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают у граждан и юридических лиц из их юридически значимых действий, в том числе из договоров и иных сделок, которыми в силу ст. 153 Гражданского кодекса Российской Федерации признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Как установлено судами и усматривается из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между Нестеровым Евгением Владимировичем (Продавец) и ответчиком Титовым Вадимом Валерьевичем (Покупатель) заключен Предварительный договор купли-продажи земельного участка со строящимся жилым домом (далее - Предварительный договор) (т. 1 л.д. 17).

Как установлено в судебном заседании и не отрицалось сторонами, в дате договора, а именно в указании года имеется описка: вместо 2021 года указан 2020 год.

Согласно п. 1 Предварительного договора стороны договорились в последующем заключить основной договор купли-продажи земельного участка, площадью 600 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, назначение: индивидуальная жилая застройка, по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, кадастровый №, и строящегося на нем двухэтажного жилого дома, общей площадью примерно 120 кв.м (далее - Объект).

В соответствии с п. 3 Предварительного договора по предварительной договоренности между сторонами стоимость Объекта определена в размере 5 000 000 руб. Стороны определили, что расчеты по договору купли-продажи будут производиться следующим образом:

-700 000 руб. в качестве аванса в день подписания данного Предварительного договора наличными, что подтверждает расписка.

-1 300 000 руб. наличными по расписке не позднее 01.06.2021 г. от Покупателя Продавцу.

-3 000 000 руб. будет передано от Покупателя Продавцу в день подписания основного договора купли-продажи на вышеуказанный Объект.

На основании п. 4 Предварительного договора настоящий договор является предварительным и содержит все основные сведения об Объекте и условия для заключения основного договора купли-продажи.

Согласно п. 5 Предварительного договора стоимость Объекта изменяться не будет.

В соответствии с п. 6 Предварительного договора стороны определили готовность строящегося дома следующими параметрами: Жилой дом площадью примерно 120 кв.м, (фундамент, коробка, крыша). Коробка дома имеет окончательную наружную отделку. Внутренняя отделка - черновая. Получены тех. условия на подключение электричества, тех. условия и проект газификации. Канализация - выгребная яма. Водоснабжение - скважина. Заборы по межевым границам.

Пунктом 6 Предварительного договора предусмотрено обязательство сторон заключить основной договор купли-продажи Объекта не позднее ДД.ММ.ГГГГ До указанной даты Продавец обязуется не совершать с другими лицами сделок в отношении Объекта.

Согласно п. 7 Предварительного договора настоящий договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до полного исполнения Сторонам своих обязательств.

Таким образом, условиями предварительного договора установлены обязательства покупателя Титова В.В. по передаче денежных средств Нестерову Е.В. в сумме 2000 000 руб. не позднее 01.06.2021г., в сумме 3000 000 руб. в день подписания основного договора, а также обязательства сторон заключить основной договор купли-продажи объекта не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме того, продавец Нестеров Е.В. принял на себя обязательство не заключать с другими лицами сделок в отношении Объекта до 01.08.2021.

Распиской Нестерова В.В. подтверждается получение от Титова В.В. в качестве предварительного расчета за земельный участок и строящийся дом денежной суммы в размере 700 000 руб. - ДД.ММ.ГГГГ; ДД.ММ.ГГГГ - суммы в размере 1 000 000 руб.; ДД.ММ.ГГГГ- суммы в размере 300 000 руб. (т. 1 л.д. 18).

В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 23 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" в силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (пункт 2 статьи 455 ГК РФ).

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Из содержания условий предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 28. 04.2021 (далее предварительный договор) следует, что общая стоимость объекта - 5 000 000руб.

Как установлено в судебном заседании и подтверждено материалами дела, и в частности предварительным договором, 700 000 руб. - аванс, уплачен в день подписания предварительного договора, 1 000 000 руб. – были оплачена ДД.ММ.ГГГГ, и 300000 рублей были оплачены ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается распиской (Том 1 л.д.18). 3 000 000 руб. должны были быть оплачены в день подписания основного договора.

С учетом указанных обстоятельств установленных судом, а также руководящие разъяснения Пленума ВС РФ, суд приходит к выводу, что истец Титов В.В. оплатил 2 000 000 руб., что составляет 40% от стоимости объекта, которая является существенной от стоимости объектов недвижимости, определенной сторонами.

Согласно положениям ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (часть 1). Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (часть 2).

В силу требований ч.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Статьей ст.455 ГК РФ установлено, что товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил, предусмотренных статьей 129 настоящего Кодекса. Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара. Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.

В силу требований ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно тексту письменного предварительного договора от 28.04.2021 года (с учетом описки), стороны договорились о продажи земельного участка, площадью 600 кв.м., категории «земли населенных пунктов», разрешенное использование «индивидуальная жилая застройка», находящего по адресу: Самарская облсть, м.<адрес> с.<адрес>, участок №А и строящегося на нем жилого дома, общей площадью примерно 120 кв.м., этажностью 2.

Анализируя содержания заключенного между сторонами предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, суд приходит к выводу о том, что заключенный между сторонами договор, поименованный предварительным договором, не являлся предварительным договором по смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку данный договор является договором купли-продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате, поскольку содержит все существенные условия, предъявляемые к такому договору.

Более того, доводы стороны ответчика Нестерова Е.В. о том, что ключи находились на улице в известном сторонам месте (под колонной), поскольку использовались для работы строителей, суд отклоняет, поскольку в судебном заседании достоверно установлено, что в рамках взаимоотношений сторон, истец вместе с супругой Титовой Е.И. имели абсолютный доступ в строящийся объект недвижимости и на земельный участок, принимали непосредственное участие, в организации благоустройства участка, отделке дома, обустройство теплых полов, при этом производимых уже после 1 августа 2021 года, что подтверждается представленной в материалы дела перепиской Титова В.В., Титовой Е.В., Нестеровой Л.В. (Том 2 л.д.23-25, оборудование теплыми полами, 25.08.2021), (Том 2 л.д. 54, приобретение насоса для скважины,11.09.2021), (отделочные работы по оштукатуриванию Том 1 л.д.211-215, 19 сентября -20 октября 2021), в связи с чем стороной ответчика Нестерова Е.В. фактически были выполнены обязательства по передачи квартиры, а истцом оплата стоимости квартиры произведена в значительной (существенной) части.

К показаниям свидетеля Кутьенкова Д.В., допрошенного в судебном заседании о том, что все договора были заключены в августе 2021 им с ответчиком Нестеровым Е.В., и оплату он получил только от ответчика, о чем составлялись непосредственно договора и акты, суд относится критически, поскольку как пояснил сам свидетель ранее договора он с Нестеровым Е.В, не заключал, является индивидуальным предпринимателем, однако в данном случае заключал как физическое лицо, о чем написана им расписка, поскольку как установлено в заседания свидетель является сожителем ответчика Масловой А.Е., имеют общего ребенка, 2016 года рождения.

Более того, не смотря на обоюдное намерение супруги истца Титовой Е.И. и ответчика Нестеровой Л.В., осуществить кредитование истца, с целью расчета в рамках заключенного в сентябре и октябре 2021 года, что также подтверждается переписками в мессенджере «WhatsApp», представленной в материалы дела стороной истца (Том 3 л.д.223-224, 230-232), ответчик Нестеров Е.В. отказался от дальнейшего исполнения договора, и не выполнил его существенную часть по передачи объектов недвижимости в собственность истцу.

С учетом вышеизложенного, а также приведенных норм материального права в контексте разъяснений Пленума ВС РФ, суд приходит к выводу, что между Нестеровым Е.В. и Титовым В.В. был заключен именного договор купли-продажи недвижимого имущества с условием предварительной оплаты, в связи с чем требования истца в данной части подлежат удовлетворению.

Доводы стороны ответчика о том, что на момент первоначального рассмотрения спора судом, объект недвижимости который уже существовал, фактически не являлся тем объектом, который определен сторонами по делу, а следовательно отсутствует предмет договора, суд отклоняет, поскольку, как установлено в судебном заседании площадью земельного участка с КН №, составляет 608 кв.м., и была определена еще на момент приобретения ответчиком Нестеровым Е.В. ДД.ММ.ГГГГ (Том 3 л.д.183), однако в предварительном договоре площадь указана 600 кв.м.. Кроме того площадь дома - 142,4 кв.м., была определена при постановке на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым номером №, по техническому плану здания от ДД.ММ.ГГГГ (Том 1 л.д.199 оборот, Том3 л.д.193-200)

С учетом установленных обстоятельств, суд приходит к выводу, что незначительное изменение характеристик объектов недвижимости по отношению к указанным в договоре купли-продажи недвижимого имущества созданного в будущем с условием о предварительной оплате, не изменяет предмет договора, с учетом конкретной оговоренности сторонами всех его условий, и принятия к исполнению заключенного договора.

Пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена недопустимость действий граждан и юридических лиц

исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

В силу пункта 3 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

По смыслу вышеприведенных норм, добросовестным поведением является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Под злоупотреблением правом понимается поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации пределов осуществления гражданских прав, осуществляемое с незаконной целью или незаконными средствами, нарушающее при этом права и законные интересы других лиц и причиняющее им вред или создающее для этого условия.

Под злоупотреблением субъективным правом следует понимать любые негативные последствия, явившиеся прямым или косвенным результатом осуществления субъективного права.

По своей правовой природе злоупотребление правом является нарушением запрета, установленного в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем, злоупотребление правом, допущенное при совершении сделок, влечет ничтожность этих сделок, как не соответствующих закону (статьи 10 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, указано стороной истца, и не оспаривалось стороной ответчика, что Нестерова Л.В. занималась оказанием помощи Титову В.В., и от его имени, в получении кредита для приобретения спорных объектов недвижимости, что также подтверждено представленной в материалы дела перепиской между Нестеровой Л.В. и Титовой Е.И.. Так, согласно уведомления АКБ «Абсолют» от ДД.ММ.ГГГГ, Титову В.В. был одобрен кредит в размере №, с учетом максимально одобренной суммы № рублей, что соответствовало необходимой сумме для оплаты по договору 3000 000 рублей, при этом условий получения являлся факт погашения задолженности по договору от ДД.ММ.ГГГГ, а также предоставление отчетов ГОЗО, ДК до ДД.ММ.ГГГГ (Том 1 л.д.217, том № л.д.233)). Согласно справки представленной ПАО Банк «ВТБ», по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, указанный в одобрении кредитный договор от ДД.ММ.ГГГГ был закрыт ДД.ММ.ГГГГ (Том 3 л.д.235), вместе с тем, как указывает Титова Е.И. в своих пояснениях, Нестерова Л.В. данный факт утаила от них, поскольку лишь ДД.ММ.ГГГГ, при личном обращении истца в банк, ему довели данную информацию (Том 2 л.д.218-221).

С учетом вышеизложенного, а также семейных отношений между Нестеровым Е.В. и Нестеровой Л.В,, являющихся супругами, первый не мог не знать о данном факте.

Более того, доводы ответчика Нестерова Е.В. о том, что им в период строительства дома было вложено больше средств, и сделаны более существенные улучшения дома и земельного участка, что не оспаривалось сторонами, и подтверждается как договором сторон, так и представленными в материалы дела фотографиями, в том числе отчетами об оценке, представляемыми в банки, при этом постоянное оттягивание факта уплаты денежных средств стороной истца после ДД.ММ.ГГГГ, но при этом общими действиями сторон на продолжение своих отношений в рамках договора, с учетом того, что в судебном заседании и подтверждено самим ответчиком Нестеровым Е.В., он продолжительное время занимается строительством домов для продажи, позволяло ответчику требовать оплаты вложенных улучшений сверх стоимости дома определенного договором, однако он, действуя вопреки добросовестному поведению, уклонился от дальнейшего исполнения договора, и самостоятельнопрекратил его дальнейшее исполнение по переоформлению объектов недвижимости на истца Титова В.В.

Как установлено в судебном заседании, и не оспаривалось сторонами по делу, ответчиком Нестеровым Е.В., в лице своей супруги Нестеровой Л.В. заявлено ДД.ММ.ГГГГ об отказе от дальнейших действий по заключения договора купли-продажи, при этом Титов В.В. был отстранен от возможности пользоваться домом. Более того, как установлено в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ между Нестеровым Е.В. и Масловой А.Е. был заключен договор дарения земельного участка площадью 608 кв.м., с кадастровым номером 63:32:1701009:452, и жилого дома площадью 142,4 кв.м. с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, м.<адрес> с.<адрес>, участок №А, о чем ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Самарской области осуществлена регистрация перехода права собственности (номер регистрационная №)

Согласно требований ст.168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (часть 1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (часть 2).

В судебном заседании достоверно установлено, что ответчики, зная о намерении подачи иска в суд со стороны истца Титова В.В., поскольку еще ДД.ММ.ГГГГ ответчиком Нестеровым Е.В. получена копия искового заявления, что подтверждается почтовым уведомлением (Том 2 л.д.32), и зная о притязаниях истца уже путем защиты своих прав в судебном порядке, целенаправленно вопреки требованиям добросовестности, произвел безвозмездное отчуждение недвижимого имущества своей дочери ФИО5

С учетом вышеизложенного суд приходит к выводу, что сделка в виде договора дарения между ответчиком Нестеровым Е.В. и ответчиком Масловой А.Е., является ничтожной, в силу положений ст.10 и ст.168 Гражданского кодекса РФ, в следствие чего подлежат применения последствия признания сделки ничтожной, предусмотренной ст.167 ГК РФ, в виде прекращения права собственности на спорные объекты недвижимости, указанные выше, за ФИО5

Поскольку судом установлен факт заключения между истцом Титовым В.В. и ответчиком Нестеровым Е.В. договора купли-продажи будущего объекта недвижимости с условием о предварительной оплате от ДД.ММ.ГГГГ (в договоре ДД.ММ.ГГГГ), и факт уклонение истца о его исполнения, суд приходит к выводу, об удовлетворении требований истца Титова В.В. о признании за ним права собственности на земельный участок площадью 608 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> с.<адрес>А, и двухэтажного жилого дома, с кадастровым номером №, общей площадью 142,4 кв.м, расположенных по адресу: <адрес> с.<адрес>А.

Отказывая в удовлетворении требований истца Титова В.В. к Нестеровой Л.В., суд исходит из того, что данный ответчик, непосредственным лицом заключившим вышеуказанный договор купли-продажи недвижимого имущества, поименованный как предварительный, не являлась. Сам по себе факт наличия брачных отношений между ответчиками Нестеровым Е.В. и Нестеровой Л.В., а также её активное участие, с учетом имевшихся на тот момент дружеских отношений, по содействию как заключению сделки, так и её исполнение и прекращению исполнения договоренностей, не влечет признания её по данному делу надлежащим ответчиком, нарушающим права истца в рамках заключенного договора.

В ходе рассмотрения гражданского дела стороной ответчика Нестеровой Л.В. заявлено ходатайство о взыскании судебных расходов по делу, в виде оплаты услуг представителя - адвоката Курнева И.А. (Том 3 л.д.11-14)

Согласно принятому решению суда по настоящему делу в удовлетворении исковых требований Титова В.В. к Нестеровой Л.В. было отказано в полном объеме, в связи с чем заявленные требования ответчика подлежат разрешению в соответствием с положением ст.88, 94, 98, 100 ГПК РФ.

Согласно п. 11 Постановления Пленума ВС РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон (статьи 2, 35 ГПК РФ) суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.

Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.

Факт оплаты истцом Нестеровой Л.В. расходов на представителя подтвержден квитанциями: № на суму 50 000,00 рублей, № на сумму 20 000,00 рублей, № на сумму 10 000,00 рублей.

Факт оказания представителем ответчика представительских услуг подтвержден материалами дела: участием в судебном заседании суда 1 инстанции – 02.12.2021, 21.12.2021, 19.01.2022, 31.01.2022, 21.02.2022, 28.02.2022; участие в судебном заседании суда 2 инстанции 05.07.2022, участие в судебном кассационной инстанции 21.11.2022, участием в судебных заседаниях при новом рассмотрению дела 17.01.2023, 14.02.2023, 22.03.2023, подачей заявления и участия в настоящем заседании (т.1 л.д.77,181, т.2 л.д.23,99,114,140,210, Том 3 л.д.90, 109-111), представление письменной позиции ответчика в ходе рассмотрения дела.

С учетом изложенного, расходов ответчика на представительство его интересов, требований статей 98,100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, представленных доказательств, принципов разумности и справедливости, категории дела и его сложности, объема дела (4 тома), а также объема оказанной представителем ответчика юридической помощи при рассмотрении дела в суде первой, апелляционной, кассационной и вновь первой инстанций, а также принимая во внимание тот факт, что адвокат Курнев И.А., также являлся представителем ответчика Нестерова Е.В., и фактически в рамках рассмотрения дела вся позиция защиты стороны ответчиков строилась на одних и тех же основаниям, относительно защиты каждого из ответчиков, при этом каких-либо индивидуальных доказательств, позволяющих разграничить активную позицию представителя Курнева И.А. по защите непосредственно ответчика Нестеровой Л.В. не установлено судом, с учетом возражений высказанных стороной истца по делу, относительно завышенности данных расходов, в том числе при первичном рассмотрении данного ходатайства (Том 3 л.д.25,34), с истца в пользу ответчика Нестеровой Л.В. подлежат взысканию заявленные расходы частично, в общем размере 14 000,00 рублей.

При этом суд полагает, что указанные размер компенсации расходов на оплату услуг представителя ответчика Нестеровой Л.В., будет соответствовать объему оказанных юридических услуг, времени на подготовку материалов, продолжительности рассмотрения дела и количеству состоявшихся по делу с участием представителя ответчика судебных заседаний, а также принципу разумности и справедливости, объему защищаемого права, стоимости аналогичных услуг по региону, материальному положению сторон и их балансу интересов.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 12, 56, 194 – 199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковое заявление Титова В.В. - удовлетворить частично.

Признать предварительный договор купли-продажи земельного участка заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Титовым ФИО34 (паспорт гражданина № выдан ДД.ММ.ГГГГ Отделом УФМС России по <адрес> в <адрес>) и Нестеровым ФИО35 (паспорт гражданина РФ №, выдан ДД.ММ.ГГГГ Отделом УФМС России по <адрес> в <адрес>), договором купли-продажи с условием о предварительной оплате земельного участка площадью 600 кв.м., с кадастровым номером №, и двухэтажного жилого дома, общей площадью примерно 120 кв.м, расположенных по адресу: <адрес> с.<адрес>А.

Признать недействительной сделку дарения, заключенную между ФИО1 и ФИО5 (паспорт гражданина РФ №, выдан отделом УФМС России по <адрес> в <адрес>) земельного участка площадью 608 кв.м., с кадастровым номером №, и двухэтажного жилого дома, с кадастровым номером № общей площадью 142,4 кв.м, расположенных по адресу: <адрес> с.<адрес> (номер государственной регистрации №).

Применить последствия недействительности сделки, заключенной ДД.ММ.ГГГГ между Нестеровым ФИО36 и ФИО5, прекратив право собственности ФИО5 на недвижимое имущество, а именно:

-земельный участок площадью 608 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> с.<адрес>

- двухэтажного жилого дома, с кадастровым номером №, общей площадью 142,4 кв.м, расположенных по адресу: <адрес>, с.<адрес>

Признать за Титовым ФИО37 (паспорт гражданина №, выдан ДД.ММ.ГГГГ Отделом УФМС России по <адрес> в <адрес>) права собственности на земельный участок площадью 608 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> <адрес>, и двухэтажного жилого дома, с кадастровым номером №, общей площадью 142,4 кв.м, расположенных по адресу: <адрес> с.<адрес>.

В удовлетворении исковых требований Титова ФИО38 к Нестеровой ФИО39 (паспорт гражданина РФ №, выдан ДД.ММ.ГГГГ Отделом УФМС России по <адрес> в <адрес>) о признании предварительного договора договором купли-продажи с условием о предварительной оплате, признании дарения недействительной, признании права собственности – отказать.

Взыскать с Титова ФИО40 (паспорт гражданина №, выдан ДД.ММ.ГГГГ Отделом УФМС России по <адрес> в <адрес>) в пользу Нестеровой ФИО41 (паспорт гражданина РФ №, выдан ДД.ММ.ГГГГ Отделом УФМС России по <адрес> в <адрес>) расходы по оплате услуг представителя в размере 14000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме через Ставропольский районный суд.

Решение в окончательной форме принято 30 марта 2023 года.

Судья подпись

Копия верна:

Судья

УИД №