Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2029/2010 ~ М-1772/2010 от 27.07.2010

Дело №2-2029/2010

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 октября 2010 года г. Саранск

Ленинский районный суд г. Саранска Республики Мордовия в составе:

председательствующего судьи Ериной Н.П.,

при секретаре судебного заседания Дирменжий О.В.,

с участием представителя истца Боталова В.Б. – адвоката КрючковойС.П., действующей на основании доверенности от 30 октября 2009 года и ордера №202 от 24 августа 2010 года,

представителя ответчика Администрации городского округа Саранск Юськаева Р.К., действующего на основании доверенности №11-д от 05 апреля 2010 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Боталова Владимира Борисовича к Администрации городского округа Саранск о возложении обязанности безвозмездно устранить недостатки сданного в аренду имущества,

установил:

Боталов В.Б. обратился в суд с исковым заявлением к Администрации городского округа Саранск о расторжении договора аренды земельных участков и понуждении предоставить в аренду другие земельные участки.

В обоснование иска указал, что 16 февраля 2010 года Администрацией городского округа Саранск был проведен аукцион по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков для размещения домов индивидуальной жилой встройки. По его результатам 19 февраля 2010 года между ним и Администрацией г.о. Саранск были заключены два договора аренды земельных участка: договор № от 19.02.2010 аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного в р.п.Ялга г.о. Саранск, № по Генплану, площадью 1346+/-13 кв.м; и договор № от 19.02.2010 аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного в р.п. Ялга г.о. Саранск, № по Генплану, площадью 1212+/-12 кв.м. Участки сдавались в аренду для размещения дома индивидуальной жилой застройки в границах, указанных в кадастровых паспортах, сроком на 10 лет. 25 марта 2010 года договоры аренды были зарегистрированы в Управлении Федеральной регистрационной службы по РМ.

Так как договоры заключались в зимний период времени, спорные земельные участки были занесены снегом, невозможно было определить рельеф местности. Весной, когда снег растаял, выяснилось, что данные земельные участки пересекает глубокий овраг, наличие которого не позволяет возведение дома и является неустранимым препятствием для этого.

При заключении вышеуказанных договоров аренды ответчик не поставил его в известность как Арендатора о том, что спорные земельные участки не пригодны для использования под строительство дома.

Он обращался в Администрацию г.о. Саранск с просьбой в добровольном порядке расторгнуть указанные договора и предоставить в аренду другие земельные участки, на что ответчик ответил отказом и рекомендовал обратиться в суд.

По указанным основаниям просил суд расторгнуть договор аренды № от 19.02.2010 аренды земельного участка для размещения дома индивидуальной жилой застройки (кадастровый номер земельного участка №, участок расположен в р.п. Ялга г.о. Саранск, участок № по Генплану, площадь 1346+/-13 кв. м), заключенный между ним и Администрацией г.о. Саранск в лице Заместителя Главы Администрации г.о. Саранск - Директора Департамента перспективного развития Грака А.П.

Расторгнуть договор аренды № от 19.02.2010 аренды земельного участка для размещения дома индивидуальной жилой застройки (кадастровый номер земельного участка №, участок расположен в р.п. Ялга г.о. Саранск, участок № по Генплану, площадь 1212+/-12 кв.м), заключенный между ним и Администрацией г.о. Саранск в лице Заместителя Главы Администрации г.о. Саранск - Директора Департамента перспективного развития Грака А.П.

Понудить Администрацию г.о. Саранск предоставить ему в аренду земельные участки, отвечающие по своим характеристикам условиям для застройки жилого дома в том же населенном пункте, то есть в Республике Мордовия, г. Саранск, р.п. Ялга, равнозначные по площади.

Понудить Администрацию г.о. Саранск возместить ему расходы, связанные государственной регистрацией договоров аренды земельных, участков в размере 2 000 рублей.

03 сентября 2010 года Боталов В.Б. заявленные исковые требования изменил, просил суд обязать Администрацию городского округа Саранск безвозмездно устранить недостатки сданного в аренду имущества: земельного участка с кадастровым номером №, расположенного в р.п. Ялга г.о. Саранск, № по Генплану, площадью 1346 кв.м, земельного участка с кадастровым номером №, расположенного в р.п. Ялга г.о. Саранск, № по Генплану, площадью 1212 кв.м, засыпав овраг, проходящий по указанным земельным участкам в соответствии с дефектным актом № от 27 августа 2010 года, либо обязать Администрацию г.о. Саранск произвести замену предоставленного ему в аренду имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, расположенным в р.п. Ялга г.о. Саранск и взыскать с ответчика в его пользу судебные расходы.

15 сентября 2010 года истец Боталов В.Б. исковые требования уточнил, просил суд обязать Администрацию городского округа Саранск безвозмездно устранить недостатки сданного в аренду имущества: земельного участка с кадастровым номером №, расположенного в р.п. Ялга г.о. Саранск, № по Генплану, площадью 1346 кв.м, земельного участка с кадастровым номером №, расположенного в р.п. Ялга г.о. Саранск, № по Генплану, площадью 1212 кв.м, путем производства работ по засыпке оврага, проходящего по указанным земельным участкам, работ по устройству дренажа и подпорных стенок, а также иных сопутствующих работ в соответствии с локальной сметой и схемой подготовки земельных участков с кадастровыми номерами № и № в р.п. Ялга под строительство индивидуальных жилых домов, выполненными специалистом ООО «<данные изъяты>» 06 сентября 2010 года.

25 октября 2010 года Боталов В.Б. заявленные исковые требования снова уточнил, просил суд обязать Администрацию городского округа Саранск безвозмездно устранить недостатки сданного в аренду имущества: земельного участка с кадастровым номером №, расположенного в р.п. Ялга г.о. Саранск, № по Генплану, площадью 1346 кв.м, земельного участка с кадастровым номером №, расположенного в р.п. Ялга г.о. Саранск, № по Генплану, площадью 1212 кв.м, путем производства работ по засыпке оврага, проходящего по указанным земельным участкам, работ по устройству дренажа и подпорных стенок, а также иных сопутствующих работ в соответствии с локальной сметой и схемой подготовки земельных участков с кадастровыми номерами № и № в р.п. Ялга под строительство индивидуальных жилых домов, выполненными специалистом ООО «<данные изъяты>» 06 сентября 2010 года в срок до 01 июня 2011 года.

Истец Боталов В.Б. в судебное заседание не явился, о дне и времени слушания дела был извещен своевременно и надлежаще, о причинах неявки суд не известил.

Представитель истца – адвокат Крючкова С.П. в судебном заседании исковые требования Боталова В.Б. поддержала по тем же основаниям, просила их удовлетворить.

Представитель ответчика Администрации городского округа Саранск Юськаев Р.К. в судебном заседании исковые требования не признал, пояснив, что расположение спорных земельных участков и их характеристики размещены на сайте Администрации городского округа Саранск и содержатся в проекте планировки территории и извещении о проведении аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков. Указанная информация является информацией открытого пользования. Акт приема-передачи земельных участков свидетельствует о том, что истец принял данные земельные участки. Кроме того, истцом не представлено доказательств того, что спорные земельные участки непригодны для строительства индивидуальных жилых домов.

Заслушав пояснения сторон, исследовав имеющиеся в деле письменные доказательства, суд считает, что исковые требования Боталова В.Б. подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 25 марта 2008 года Советом депутатов городского округа Саранск было принято решение №60 «О вынесении на публичные слушания проектов планировки территории», в соответствии с которым на публичные слушания вынесен проект планировки территории в р.п. Ялга (в районе ОАО «<данные изъяты>») городского округа Саранск.

Постановлением Главы Администрации городского округа Саранск от 02 июня 2008 года № была утверждена документация по проекту планировки территории в р.п. Ялга (в районе ОАО «<данные изъяты>») городского округа Саранск.

04 июня 2008 года по данной проектной документации было дано положительное заключение № Управлением государственной экспертизы Республики Мордовия.

Постановление Главы Администрации городского округа Саранск № и проект планировки территории, в том числе схема размещения территории проектируемой застройки, были опубликованы в газете «Вечерний Саранск» 09 июня 2008 года.

На основании муниципального контракта № на выполнение работ для муниципальных нужд городского округа Саранск от 16 июня 2008 года, заключенного между МУ «Градостроительство» и ООО «Региональный научно-исследовательский информационный центр», было проведено межевание земельных участков на территории р.п. Ялга (в районе ОАО «<данные изъяты>») с учетом размежевания на отдельные участки, формируемые под строительство.

В соответствии с постановлением Главы Администрации городского округа Саранск от 16 сентября 2009 года № земельный участок площадью 116199,0 кв.м. в р.п. Ялга городского округа Саранск был разделен на земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования, в том числе на земельный участок № (по генплану), площадью 1346,0 кв.м, и земельный участок № (по генплану), площадью 1212,0 кв.м.

Постановлением Главы Администрации городского округа Саранск от 14 декабря 2009 года № вид разрешенного использования указанных земельных участков с разрешенным использованием «для сельскохозяйственного использования» был изменен на разрешенное использование «для размещения дома индивидуальной жилой застройки».

На основании постановления Главы Администрации городского округа Саранск от 28 декабря 2009 года № был проведен открытый аукцион по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков для размещения домов индивидуальной жилой застройки. Извещение о проведении открытого аукциона и схема расположения земельных участков были размещены в газете «Вечерний Саранск» 30 декабря 2009 года.

По результатам аукциона 19 февраля 2010 года с Боталовым В.Б. были заключены договор № аренды земельного участка для размещения дома индивидуальной жилой застройки, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 1346 кв.м, с кадастровым номером №, относящийся к землям населенных пунктов, расположенный в р.п. Ялга городского округа Саранск (участок № по Генплану), и договор № аренды земельного участка для размещения дома индивидуальной жилой застройки, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 1212 кв.м, с кадастровым номером №, относящийся к землям населенных пунктов, расположенный в р.п. Ялга городского округа Саранск (участок № по Генплану).

Указанные обстоятельства подтверждаются объяснениями сторон и имеющимися в деле письменными доказательствами.

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

При этом в силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, то есть пригодном для использования согласно целям, указанным в договоре аренды.

Как следует из договора аренды № от 19 февраля 2010 года и договора аренды № от 19 февраля 2010 года спорные земельные участки были предоставлены истцу в аренду для размещения дома индивидуальной жилой застройки. Таким образом, данные земельные участки должны быть пригодными для строительства индивидуального жилого дома.

Вместе с тем, согласно топографической съемке, проведенной по заказу истца ОАО «Мордовский институт инженерных изысканий и проектирования», на территории вышеуказанных земельных участков имеется промоина (овраг) глубиной 1-5 метров, что, по мнению суда, является недостатком, препятствующим пользованию данными земельными участками в соответствии с их целевым назначением.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля картограф ОАО «Мордовский институт инженерных изысканий и проектирования» гр. Ж. подтвердила, что на территории спорных земельных участков имеется большой овраг, глубина которого на территории первого земельного участка достигает 1 метра, а на территории второго земельного участка – 5 метров. Общий перепад высот составляет около 7 метров, в связи с чем строительство жилого дома на указанной территории невозможно.

Инженер ООО «<данные изъяты>» гр. К. в судебном заседании показал, что при осмотре предоставленных истцу в аренду земельных участков было выявлено наличие оврага, по которому течет речка. Для использования данных участков под строительство жилого дома необходимо установить дренаж и засыпать овраг щебнем. При этом строительство дома возможно только на одном участке, на котором находится часть оврага.

По правилам, установленным статьей 612 ГК РФ, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Согласно пояснениям истца Боталова В.Б. ответчик при заключении договоров аренды не поставил его в известность о том, что на территории спорных земельных участков находится овраг. На сайте Администрации городского округа Саранск такая информация также отсутствовала. Поскольку договора аренды заключались в зимний период времени, земельные участки были занесены снегом, определить рельеф местности не представлялось возможным.

Директор МУ «Градостроительство» гр. П. в судебном заседании показала, что документация по проекту планировки территории в р.п. Ялга городского округа Саранск прошла экспертизу в Управлении государственной экспертизы Республики Мордовия. Схема расположения земельных участков была размещена на сайте Администрации городского округа Саранск и в газете «Вечерний Саранск». По просьбе граждан они выезжали на место, однако истец к ним не обращался.

Представитель ООО «Мордовский региональный проектный институт» гр. Б. в судебном заседании пояснила, что в проекте планировки территории в р.п. Ялга городского округа Саранск обозначено, что на территории спорных земельных участков имеется овраг.

Свидетель гр. М. – главный архитектор ООО «Мордовский региональный проектный институт» - суду показал, что градостроительная документация разрабатывалась на основании СНиП 11-04-2003. На проекте застройки в р.п. Ялга городского округа Саранск отражена вся схема застройки.

Свидетель гр. Н. – руководитель топографической группы ООО «Мордоврегионпроект» - суду показал, что один из участков, предоставленных истцу в аренду, полностью подпадает под овраг. Перепад высот от низшей отметки до самой высокой составляет около 7 метров. На втором земельном участке перепад около 2-х метров. В проекте планировки территории в р.п. Ялга городского округа Саранск горизонтальными линиями обозначен перепад до 0,5 метров, а в Интернете вообще отметок нет.

Из показаний свидетеля гр. А. – начальника юридического отдела МУ «Градостроительство» - следует, что она принимала заявки на участие в аукционе по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков для размещения домов индивидуальной жилой застройки в р.п. Ялга городского округа Саранск. Вся информация о земельных участках была размещена на сайте Администрации городского округа Саранск и в газете «Вечерний Саранск». При приеме заявок она показывала покупателям цветную схему расположения земельных участков, в которой овраг обозначен цветом, при этом глубина оврага не указана. Боталов В.Б. выбрал 4 участка, в том числе, участки № и № (по генплану). Ознакомление граждан с земельными участками на местности законом не предусмотрено.

Таким образом, в судебном заседании установлено, что в проекте планировки территории в р.п. Ялга городского округа Саранск, опубликованном 09 июня 2008 года в газете «Вечерний Саранск», в извещении о проведении открытого аукциона от 30 декабря 2009 года, на сайте Администрации городского округа Саранск и в документации, переданной истцу при заключении договоров аренды, отсутствует информация о величине перепада высот и глубине оврага на спорных земельных участках.

На основании изложенного, а также учитывая, что снежный покров препятствовал получению достоверной информации о земельных участках при их осмотре, суд приходит к выводу о том, что на момент заключения договоров аренды спорных земельных участков истцу Боталову В.Б. не было известно об имеющихся недостатках земельных участков и они не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества.

В связи с чем, за недостатки сданного в аренду имущества в данном случае должен отвечать арендодатель.

Согласно локальной смете и схеме подготовки земельных участков с кадастровыми номерами № и № в р.п. Ялга городского округа Саранск под строительство индивидуальных жилых домов, составленным специалистом ООО «<данные изъяты>», для устранения недостатков сданного в аренду имущества необходимо производство работ по засыпке оврага, проходящего по спорным земельным участкам, устройству дренажа и подпорных стенок, а также иных сопутствующих работ.

При таких обстоятельствах исковые требования Боталова В.Б. о понуждении Администрации городского округа Саранск безвозмездно устранить недостатки сданного в аренду имущества: земельного участка с кадастровым номером №, расположенного в р.п. Ялга г.о. Саранск, № по Генплану, площадью 1346 кв.м, земельного участка с кадастровым номером №, расположенного в р.п. Ялга г.о. Саранск, № по Генплану, площадью 1212 кв.м, путем производства работ по засыпке оврага, проходящего по указанным земельным участкам, работ по устройству дренажа и подпорных стенок, а также иных сопутствующих работ в соответствии с локальной сметой и схемой подготовки земельных участков с кадастровыми номерами № и № в р.п. Ялга под строительство индивидуальных жилых домов, выполненными специалистом ООО «<данные изъяты>» 06 сентября 2010 года в срок до 01 июня 2011 года являются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

В соответствии с частью 1 статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В силу части 1 статьи 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

К издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, расходы на оплату услуг представителей и другие признанные судом необходимыми расходы (статья 94 ГПК РФ).

Согласно предоставленным квитанциям истцом понесены расходы на оплату государственной пошлины в размере 600 рублей, расходы на проведение топографической съемки земельных участков в размере 3472 руб. 74 коп., расходы на изготовление сметы в размере 10584 руб. 56 коп. и расходы на оплату услуг представителей в размере 12 000 рублей.

При этом, по правилам подпункта 3 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса РФ с учетом изменения истцом исковых требований подлежала уплате государственная пошлина в размере 200 рублей.

В связи с чем, с Администрации городского округа Саранск в пользу Боталова В.Б. подлежат взысканию судебные расходы в размере 26257 руб. 30 коп. (200 руб. + 3472 руб. 74 коп. + 10584 руб. 56 коп. + 12000 руб.)

Исходя из изложенного, оценивая достаточность и взаимную связь представленных сторонами доказательств в их совокупности, разрешая дело по представленным доказательствам, в пределах заявленных истцом требований и по указанным им основаниям, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования Боталова Владимира Борисовича удовлетворить.

Обязать Администрацию городского округа Саранск безвозмездно устранить недостатки сданного в аренду имущества: земельного участка с кадастровым номером №, расположенного в р.п. Ялга городского округа Саранск, № (по Генплану), площадью 1346 кв.м, земельного участка с кадастровым номером №, расположенного в р.п. Ялга городского округа Саранск, № (по Генплану), площадью 1212 кв.м, путем производства работ по засыпке оврага, проходящего по указанным земельным участкам, работ по устройству дренажа и подпорных стенок, а также иных сопутствующих работ в соответствии с локальной сметой и схемой подготовки земельных участков с кадастровыми номерами № и № в р.п. Ялга городского округа Саранск под строительство индивидуальных жилых домов, выполненными специалистом общества с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» 06 сентября 2010 года в срок до 01 июня 2011 года.

Взыскать с Администрации городского округа Саранск в пользу Боталова Владимира Борисовича судебные расходы в размере 26257 (двадцать шесть тысяч двести пятьдесят семь) рублей 30 копеек.

На решение суда может быть подана кассационная жалоба в Верховный Суд Республики Мордовия через Ленинский районный суд г. Саранска Республики Мордовия в течение десяти дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий Н.П. Ерина