Решение по делу № 2-129/2021 ~ М-3/2021 от 11.01.2021

84RS0001-01-2021-000008-39

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 апреля 2021 года                           г. Дудинка

Дудинский районный суд Красноярского края в составе председательствующего - судьи С.В. Кулага, при секретаре Тарановой М.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-129 по иску Хан Ксении Андреевны к Скрипко Петру Васильевичу о расторжении договора аренды, взыскании неосновательного сбережения в виде неоплаченной арендной платы за пользование жилым помещением, взыскании задолженности за жилищно – коммунальные услуги, судебных расходов, по встречному иску Скрипко Петра Васильевича к Хан Ксении Андреевне о признании договора недействительным,

У С Т А Н О В И Л:

Истец-ответчик Хан К.А. обратилась в суд с указанным иском, с учетом окончательного уточнения иска, к ответчику-истцу Скрипко П.В., ссылаясь на следующие обстоятельства.

Хан К.А. является собственником трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

Ранее, с 16.06.2008 собственником данного жилого помещения являлась ФИО13 которая проживала в данной квартире совместно с Хан К.С. 03.08.2016 ФИО12 передала по договору дарения в собственность Хан К.А. данную квартиру. За период проживания с 16.06.2008 по 01.09.2017 у ФИО14. и Хан К.А. образовалась общая задолженность за жилищно- коммунальные услуги и содержание жилого помещения в размере 803998,14 руб.

02.09.2017 между Хан К.А. и Скрипко П.В. был заключен договор имущественного найма с последующим выкупом. По условиям договора с 05.09.2017 Хан К.А. предоставляет ответчику в аренду (коммерческий наем) принадлежащее ей жилое помещение сроком на один год. Размер платы за пользование жилым помещением был установлен по соглашению сторон, где Скрипко П.В. обязан был ежемесячно вносить плату за текущие жилищно – коммунальные услуги и содержание жилья, и в качестве арендной платы ежемесячно производить погашение имеющейся еще до заключения договора задолженности за жилищно -коммунальные услуги.

По условиям договора Скрипко П.В. внес аванс за арендную плату в размере 43000 руб. в момент подписания договора, 37000 руб. оплатил до 13.05.2018, а всего 80000 руб.

Размер задолженности по ЖКУ в договоре не указан, но был согласован сторонами на момент заключения договора и составлял 803998,14 руб., стороны оговорили, что ежемесячный размер в счет погашения задолженности будет составлять не менее 20000 руб. После погашения задолженности за жилищно – коммунальные услуги Хан К.А. производит отчуждение жилого помещения в собственность Скрипко П.В.

Скрипко П.В. был ознакомлен с условиями договора, никаких неясностей у него не возникало, за время действия договора он никаких требований о недействительности договора, не предлагал внести изменения в договор и, подписывая договор, был согласен со всеми его условиями. Данный договор не является смешанным, так как договор купли-продажи недвижимости в обязательном порядке должен иметь согласованное сторонами в письменной форме условие о цене недвижимости, а также условия передачи имущества. В заключенном договоре отсутствует указание цены и условий передачи имущества в соответствии со ст. 555 ГК РФ, следовательно, его нельзя квалифицировать как договор купли – продажи, следовательно данный договор является только договором аренды.

Хан К.А. выполнила свои обязательства по договору в полном объеме, передала ответчику во владение и пользование жилое помещение, также разрешила ему зарегистрироваться в жилом помещении с 31.08.2017 по 16.10.2019, в то время как Скрипко П.В. исполнил их лишь частично, проживая в жилом помещении, не полностью оплачивал текущие коммунальные платежи, заключал соглашения с АО «Таймырбыт» по погашению задолженности по оплате ЖКУ, в конце ноября 2020 года в одностороннем порядке отказался от взятых на себя обязательств по договору и отдал ключи от квартиры.

Таким образом, у ответчика возникла обязанность возвратить истцу неосновательное обогащение в виде невыплаченной (сбереженной) арендной платы за использование жилого помещения.

Расчет цены иска.

Согласно справке- расчету АО «Таймырбыт» от 03.12.2020 на 01.09.2017 задолженность по ЖКУ и содержанию жилого помещения составляла 803998,14 руб., на 01.12.2020 данная задолженность составила 717338,17 руб. Начислено платежей за период с 09.2017 по 11.2020 224535,34 руб. Всего оплачено Скрипко П.В. 312651,44 руб., из которых пени – 12000 руб., оплата ОПУ -1456,13 руб., оплата текущих платежей 224535,34 руб., оплата задолженности – 86659,97 руб. (803998,14-717338,17). Из чего следует, что задолженность перед АО «Таймырбыт» за текущие платежи за период с 09.2017 по 11.2020 отсутствует.

ООО «ДУК» за период с 12.2018 по 11.2020 начислено 110055,60 руб., оплачено лишь 13168,56 руб. Задолженность составляет 96887,04 руб. (110055,60-13168,56).

За вывоз ТКО задолженность на 01.12.2020 составляет 2844,43 руб.

Итого задолженность за арендную плату за период с 09.2017 по 11.2020 составляет 637338,17 руб. (803998,14-80000-86659,97).

Задолженность за коммунальные услуги с 09.2017 по 11.2020 составляет 99731,47 руб.

Скрипко П.В. более 6 месяцев не оплачивал коммунальные услуги по платежным квитанциям ООО «ДУК», не оплачивал квитанции за вывоз ТКО, без согласия наймодателя заменил входную дверь, снял обои в жилом помещении, чем нанес порчу жилому помещению.

На основании изложенного Хан К.А. просит суд расторгнуть договор аренды от 02.09.2017, заключенный между ней и ответчиком Скрипко П.В. с даты вынесении судебного решения, взыскать со Скрипко П.В. в свою пользу денежную сумму в размере 637338,17 руб. как неосновательное сбережение в виде неоплаченной арендной платы за пользование жилым помещением по договору аренды, а также денежную сумму в размере 99731,47 руб. – задолженность за жилищно – коммунальные услуги за период с декабря 2018 по ноябрь 2020, расходы по оплате государственной пошлины в размере 10571,70 руб.

Ответчик – истец Скрипко П.В. обратился со встречным иском к Хан К.А., в котором просит признать заключенный между ними договор от 02.09.2017 недействительным, по тем основанием, что вопреки положениям ст. 607 ГПК РФ в данном договоре отсутствуют сведения о предмере аренды. Кроме этого не прописана сумма долга предполагаемая к погашению, которая стала известно ответчику – истцу через непродолжительное время, что и явилось основанием для отказа от исполнения обязательств. Кроме этого, по условиям договора на Скрипко П.В. возложена обязанность по оплате коммунальных платежей, что противоречит нормам действующего ЖК РФ.

Стороны о времени и месте судебного заседания были извещены судом своевременно и надлежащим образом.

Истец – ответчик Хан К.А. участия в судебном заседании не принимала, ходатайствовала о рассмотрении данного гражданского дела с участием своего представителя.

Представитель истца – ответчика Хан К.А. Лисовой А.М., явившись в судебное заседание, уточненные 20.04.2021 исковые требования поддержал в полном объеме, настаивал на их удовлетворении, в удовлетворении встречного иска просил отказать. Суду показал, что при заключении договора аренды 02.09.2017 стороны договорились о том, что имеющаяся задолженность по оплате ЖКУ будет погашаться Скрипко П.В., также он ежемесячно должен оплачивать коммунальные услуги по предъявленным управляющей компанией квитанциям. После погашения задолженности будет решаться вопрос о продаже квартиры Скрипко П.В. Данные платежи составляли размер арендной платы и не являлись выкупной ценой квартиры. Встречные исковые требования не признал, указав, что Скрипко П.В. до ноября 2020 года пользовался спорным жилым помещением, частично производил оплату по ЖКУ и в счет погашения долга, то есть исполнял договорные обязательства, в связи с чем, не праве ссылаться на недействительность заключенного договора.

Ответчик – истец Скрипко П.В., явившись в судебное заседание, исковые требования Хан К.А. не признал, просил в иске отказать, встречное исковое заявление поддержал в полном объеме, настаивал на его удовлетворении. Суду показал, что при заключении договора с Хан К.А. они договорились, что он приобретает у нее данную квартиру. Выкупной ценной квартиры являлась имеющаяся задолженность по оплате жилого помещения и ЖКУ. Точный размер задолженности на момент заключения договора ему был неизвестен, составлял примерно 800000 руб. Кроме этого, он должен был оплачивать текущие коммунальные платежи. Он со своей стороны приступил к погашению задолженности, вносил текущие платежи по ЖКУ. Летом 2018 года он, находясь в отпуске, пытался урегулировать с Хан К.С. дальнейшие отношения, просил заключить с ним договор, в котором четко будет прописано за какую стоимость приобретается квартира и в какие сроки, поскольку его не устраивало то обстоятельство, что он погашает задолженность Хан К.С. перед АО «Таймырбыт» и в тоже время фактически никаких прав на данную квартиру не имеет. Хан К.С. в свою очередь уклонялась от заключения подобного договора, на контакт идти не хотела, требовала, чтобы он погасил ее задолженность в размере порядка 300000 руб., поскольку у нее арестовали счета. Вернувшись из отпуска, он решил, что ввиду неопределенности договорных отношений с Хан К.А. не намерен более исполнять условия заключенного договора. Ключи от данной квартиры он передал родственнику Хан К.С. в ноябре 2020 года.

Представитель третьих лиц АО «Таймырбыт», ООО «ДУК» в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в свое отсутствие, представили письменные отзывы (л.д. 90-93).

Представитель ООО «Ростех» в судебное заседание не явился, уважительности причин неявки суду не сообщил, возражений по сути исков не представил.

При таких обстоятельствах суд считает возможным рассмотреть данного гражданское дело при имеющейся явке.

Суд, заслушав стороны, свидетеля, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Судом установлено, что Хан К.А. с 03.08.2016 является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (л.д. 23).

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

    В соответствии с ч. 1,ч. 2 ст. 423 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Судом установлено, что 02.09.2017 между Хан К.А.и Скрипко П.В. был заключен договор аренды по условиям которого, квартира по <адрес> сдается в аренду сроком на 1 год с последующим выкупом, оплата производится помесячно за коммунальные услуги, свет и гашение долга. Получен аванс в размере 43000 руб., остаток аванса в размере 37000 руб. будет произведен до декабря 2017 года (л.д. 21-22).

Стороны не оспаривают, то обстоятельство что аванс в размере 80000 руб. был получен Хан К.А. от Скрипко П.В., а также то обстоятельство, что под коммунальными услугами подразумевались ежемесячные платежи по квитанциям управляющей компании. Также представителем истца – ответчика признается то обстоятельство, что Хан К.А., получив от Скрипко П.В. аванс в размере 80000 руб. израсходовала его по своему усмотрению и не внесла его в счет погашения имеющего долга перед управляющей компанией.

    Представитель Лисовой А.М. утверждает, что при заключении договора воля Хан К.А. была направлена на предоставление Скрипко П.В. принадлежащей ей квартиры во временное пользование за плату на один год, по истечении которого данная квартира должна была быть продана ему за цену по договоренности сторон. При этом структура ежемесячной арендной платы составляла, текущие коммунальные платежи, свет, и гашение долга.

    Ответчик – истец Скрипко П.В. в свою очередь утверждает, что при заключении договора 02.09.2017 стороны договорились, что имеющаяся на момент заключения сумма задолженности по оплате ЖКУ является выкупной ценной квартиры, которую он должен был погасить самостоятельно, после чего квартира должна перейти в его собственность. Кроме этого, он должен был оплачивать текущие коммунальные платежи.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ     при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

    Судом установлено, что по состоянию на 01.09.2017 общая задолженность по оплате ЖКУ и содержанию жилого помещения по адресу: <адрес> составила 803998,14 руб., среднемесячный платеж за ЖКУ составил 8577,50 руб. Таким образом, если исходить из условий договора с позиции Хан К.А., с учетом того, что договор заключался сроком на один год, то ежемесячная арендная плата составляла бы 75577,34 руб. (803998,14 / 12 мес. + 8577,50).

    Согласно справке ИП Арефьевой В.С. представленной истцом – ответчиком, по сведениям Агентства недвижимости «Глобус» аренда трехкомнатной квартиры новой планировки в панельном доме в 2017-2018 годах составляла от 15000 руб. до 18.000 руб., в 2019- 2020 г. от 17.000 руб. до 30.000 руб.

    Далее, согласно выписке из финансово – лицевого счета по адресу: <адрес> Скрипко П.В. был зарегистрирован в спорной квартире с 31.08.2017 по 31.08.2018, с 16.10.2018 по 16.10.2019.

    Кроме этого, 25.12.2017, 25.02.2019 между Скрипко П.В. и АО «Таймырбыт» заключались соглашения по погашению задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг по спорной квартире (л.д. 28-29).

    Как следует из пояснений сторон, Скрипко П.В. приступил к ремонту спорного жилого помещения (установил новую входную дверь, демонтировал кладовые шкафы, снял обои со стен).

    Таким образом, суд приходит к выводу о том, что действительная общая воля сторон с учетом цели договора была направлена на приобретение спорной квартиры Скрипко П.В. в свою собственность при условии погашения им имеющейся на дату заключения задолженности по оплате содержания жилого помещения и ЖКУ в течение срока действия договора от 02.09.2017, а также при условии бремя содержания данного жилого помещения и оплаты ЖКУ.

    Судом установлено, что задолженности Хан К.С. перед АО «Таймырбыт» с 03.08.2016 по 05.09.2017 составляла 169117,66 руб., в том числе квартплата 143576,33 руб., пени 25541,33 руб., то есть с момента приобретения права собственности до передачи квартиры в наем (л.д. 175).

    Доводы представителя истца - ответчика о том, что задолженность Хан К.А. на день заключения договора составляла 803998,14 руб. суд считает несостоятельными, поскольку они опровергаются имеющимися в деле судебными решениями и наличием исполнительных производств в отношении бывшего собственника и члена его семьи ФИО7 и ФИО3.

    Как следует из показаний Скрипко П.В. и свидетеля ФИО9 ключи от спорной квартиры были переданы свидетелю в ноябре 2020 года. Доводы ответчика - истца о том, что после возвращения из отпуска в 2018 году он не пользовался спорной квартирой, суд считает несостоятельными, поскольку данное утверждение опровергается заключением соглашений с АО «Таймырбыт», внесением текущих платежей по содержанию жилого помещения и ЖКУ вплоть по июнь 2020 года.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом.

Судом установлено, что Скипко П.В. принятых на себя по договору обязательств не выполнил, несвоевременно и не в полном объеме вносил плату за пользование жилым помещением. Таким образом, в пользу Хан К.А. с ответчика подлежит взысканию денежная сумма в размере 88733,03 руб., исходя из следующего расчета.

Задолженность Хан К.А. перед АО «Таймырбыт» с 03.08.2016 по 05.09.2017 – 169117,66 руб. Внесено Скрипко П.В. в счет погашения имеющегося долга 80000 руб. Хан К.С. (169117,66-80000 = 89117,66 руб.- остаток задолженности).

Начислено АО «Таймырбыт» за ЖКУ за период сентябрь 2017 по ноябрь 2020 – 224535,34 руб. Оплачено Скрипко П.В. 324651,44 руб. (311195,31+1456,13+12000).

324651,44-224535,34 = 100116,10 руб. – оплата Скрипко П.В. в счет погашения задолженности Хан К.А. перед АО «Таймырбыт».

100116,10- 89117,66 руб. = 10998,44 руб.

Начислено ООО «ДУК» с 12.2018 по 11.2020 -110055,60 руб., оплачено Скрипко П.В. за этот же период 13168,56 руб. Начислено ООО «Ростех» 2844,43 руб., оплачено 00,00 руб.

(110055,60 + 2844,43 руб.) -13168,56 =99731,47 руб. задолженность Скрипко П.В. в счет оплаты ЖКУ в пользу ООО «ДУК», ООО «Ростех».

99731,47-10998,44 = 88733,03 руб.

Требований о возврате денежных средств по договору от 02.09.2017, уплаченных в счет погашения задолженности, образовавшейся у Хан К.С. до указанной даты перед АО «Таймырбыт», Скрипко П.В. к ней не предъявляет. В то же время, Скрипко П.В. пользовался квартирой Хан К.А. с сентября 2017 по ноябрь 2020, несмотря на то, что по условиям договора срок аренды составлял один год. Квартира находилась в пользовании Скрипко П.В. 39 месяцев.

169117,66 / 39 = 4450,50 в месяц.

4450,50 + 8575,58 руб. средняя квартплата = 13025,08 руб., что не превышает средней цены аренды квартиры в месяц за 2017 -2020 годы.

Таким образом, суд приходит к выводу, что требования истца – ответчика Хан К.А. в части взыскания денежных средств по договору законны, подлежат удовлетворению частично в размере 88733,03 руб.

Кроме этого, Хан К.А. заявлены требования о расторжении договора аренды от 02.09.2017.

Основания для расторжения договора найма жилого помещения предусмотрены ст. 687 ГК РФ, в том числе и при невнесении нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Судом установлено, что последний внесенный платеж по плате за ЖКУ по спорной квартире был произведен Скрипко П.В. в июне 2020 года. Данное обстоятельство является самостоятельным основанием для расторжения договора.

Доказательств тому, что действиями Скрипко П.В. причинена порча жилому помещению Хан К.А. суду истцом ответчиком не представлено.

Таким образом, требование Хан К.А. к Скрипко П.В. в этой части законны, обоснованы и подлежат удовлетворению.

    Встречные требования Скрипко П.В. к Хан К.А. о признании договора недействительным удовлетворению не подлежат, поскольку в силу ч. 3 ст. 432 ГК РФ сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

Судом установлено, что Скрипко П.В. пользовался квартирой Хан КА., начиная с сентября 2017 по ноябрь 2020, осуществлял ее содержание, на момент заключения договора внес в пользу Хан К.А. 43000 руб. с последующей доплатой 37000 руб., погасил имеющуюся задолженность, начал проводить в ней ремонт, в связи с чем, с учетом обстоятельств дела его требование противоречит принципу добросовестности участников гражданских отношений, в связи с чем, во встречном иске Скрипко П.В. к Хан К.А. надлежит отказать.

Согласно ст.98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Как следует из материалов дела, истец при подаче иска в суд оплатил государственную пошлину в размере 11790,70 руб.

С учетом частичного удовлетворения иска взысканию с ответчика – истца в пользу истца ответчика подлежит государственная пошлина в размере 3161,99 руб. (88733,03-20000*3%+800+300).

Руководствуясь ст. ст. 196-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Хан Ксении Андреевны к Скипко Петру Васильевичу удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды от 02 сентября 2017 года, заключенный между Хан Ксенией Андреевной и Скрипко Петром Васильевичем.

Взыскать со Скрипко Петра Васильевича в пользу Хан Ксении Андреевны денежную сумму в размере 88733 (восемьдесят восемь тысяч семьсот тридцать три) рубля 03 копейки – задолженность по договору от 02 сентября 2017 года, в остальной части иска отказать.

Взыскать со Скрипко Петра Васильевича в пользу Хан Ксении Андреевны госпошлину, уплаченную при подаче иска в размере 3161 (три тысячи сто шестьдесят один) рубль 99 копеек.

В удовлетворении исковых требований Скрипко Петра Васильевича к Хан Ксении Андреевне о признании договора недействительным, отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в Красноярский краевой суд в течение месяца с момента принятия решения в окончательной форме, путем подачи жалобы через канцелярию Дудинского районного суда.

Судья                                             С.В. Кулага

Решение в полном объеме изготовлено 30 апреля 2021 г