Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-867/2021 (2-4600/2020;) ~ М-4069/2020 от 07.12.2020

Дело № 2-867/21

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 апреля 2021 года г.Смоленск

Ленинский районный суд г.Смоленска

в составе:

председательствующего судьи Фроловой С.Л.

при секретаре Юрьевой К.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Золотаревой Ю.А., Золотарева А.В. к Харитончику С.А., Харитончик А.И. о взыскании задатка в двойном размере,

у с т а н о в и л:

Золотарева Ю.А., Золотарев А.В. с учетом уточненных требований (т.1, л.д. 5-7, 102) обратились в суд с иском к Харитончику С.А., Харитончик А.И., указав, что ДД.ММ.ГГГГ с ответчиками заключен предварительный договор купли-продажи квартиры расположенной по адресу: <адрес> по условиям которого ответчикам был передан задаток в размере 100 000 руб., основной договор в установленный срок заключен не был по вине ответчиков, в виду предоставления в момент заключения предварительного договора недостоверной информации об отсутствии в квартире самовольного переустройства. Вместе с тем предпринимались меры по получению данной информации от ответчиков о произведенных в квартире работах по ее переустройству, однако соответствующих данных предоставлено не было. В связи с чем ДД.ММ.ГГГГ ответчикам направлена претензия о расторжении предварительного договора купли-продажи, возврате денежных средств, в ответ на которую в адрес истцов ответчиками направлено уведомление с приложении договора купли-продажи, справка о зарегистрированных лицах, выписки по лицевому счету, копии платежных документов. Просят взыскать солидарно с Харитончик С.А., Харитончика А.И. задаток в двойном размере в сумме 200 000 руб., расходы по оплате юридических услуг в размере 60 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 5 200 руб. по 2 600 руб. в пользу каждого.

Золотарева Ю.А., Золотарев А.В., извещенные о дате и времени рассмотрения дела в суд не явились, представитель истца Золотаревой Ю.А. – Богомолова Е.В. в судебном заседании поддержала заявленные требования, в том числе дополнительно представленные пояснения (т.2, л.д. 41).

Харитончик С.А., Харитончик А.И., извещенные о дате и времени рассмотрения дела в суд не явились, представитель Гавриленко С.В. в судебном заседании заявленные требования не признал, пояснил, что со стороны ответчиков нарушений условий заключенного предварительного договора купли-продажи квартиры не допущено, истцы отказались в одностороннем порядке от исполнения обязательств по заключению основного договора купли-продажи спорной квартиры, поддержал представленные письменные возражения на иск (т.1, л.д.119-120).

Суд, заслушав объяснения лиц явившихся в судебное заседание, заключение специалиста, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п.п. 2-4 ст. 429 ГК РФ).

В судебном заседании установлено, что между истцами и ответчиками ДД.ММ.ГГГГ заключен предварительный договор купли-продажи квартиры <адрес>, по условиям которого стороны обязались в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить договор купли-продажи, по соглашению сторон определена стоимость продаваемой квартиры 3 600 000 руб., из которых сумма 1 800 000 руб. оплачивается за счет собственных средств, сумма в размере 1 800 000 руб. за счет ипотечного кредита.

На основании п.3 договора, п.1 соглашения о задатке от ДД.ММ.ГГГГ передан задаток в размере 100 000 руб., денежные средства в указанном размере от истцов получены ответчиками, о чем имеются собственноручные подписи ответчиков (т. 1, л.д. 8-9).

Вместе с тем, как до ДД.ММ.ГГГГ, так и до настоящего времени договор купли-продажи данной квартиры между сторонами не заключен, переданные денежные средства истцам ответчиками не возвращены.

Как следует из искового заявления, пояснений представителя Богомоловой Е.В. до заключения предварительного договора, ответчиками устно истцы были поставлены в известность о том, что в квартире произведены работы по ее перепланировке, которая в установленном порядке была узаконена, при этом обязались предоставить соответствующие документы, а так же оплаченные квитанции за коммунальные услуги до самой сделки, вместе с тем данные обещания ответчиками не выполнены. Так же представителем обращено внимание на тот факт, что в квартире произведены работы по переоборудованию в части касающейся газового оборудования, а именно газовая плита обрезана и замурована в стену, данные работы в установленном порядке не согласованы и не оформлены, что так же является нарушением норм действующего законодательства.

В связи, с чем истцами ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчиков направлено уведомление (т.1, л.д. 74-75) о намерении расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры в связи с невозможностью его исполнения в виду не предоставления испрашиваемой технической документации, платежных документов, с приложением соглашения о расторжении договора, согласовании времени его подписания и возврата суммы задатка в размере 100 000 руб.

Согласно представленным в материалы дела письма и приложенных к нему документов (проект договора, справка о зарегистрированных лицах, копия лицевого счета, платежные документы по оплате коммунальных услуг), что стороной истца не отрицается, ответчиками ДД.ММ.ГГГГ был дан ответ на полученное ими уведомление от ДД.ММ.ГГГГ (т.1, л.д. 82).

Представителем ответчиков в судебном заседании не отрицался факт заключения предварительного договора купли-продажи квартиры между сторонами, наличии соглашения о задатке, вместе с тем он пояснил, что нарушений со стороны продавцов квартиры допущено не было, предусмотренные договором документы истцам были предоставлены, истцами было осмотрено жилое помещение, которым они были удовлетворены, о чем говорит подписание с их стороны предварительного договора и внесении суммы задатка, так же истцы были поставлены в известность о проведенной в квартире перепланировке, установке электрической плиты, отключении газового оборудования наличии соответствующих документов подтверждающих законность проведенных работ.

Факт проведения ответчиками в квартире работ по перепланировке и оформление данных работ в установленном законом порядке, еще до заключения предварительного договора подтверждается предоставленными в материалы дела документами (т.1, л.д. 121-122, 125, т.2, л.д. 1-28, 59), равно как и проведенные работы по отключению газового оборудования (т.2, л.д. 35-40,51-57).

Согласно п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Судом установлено, что перед заключением предварительного договора купли-продажи истцы осмотрели в полном объёме квартиру, им были предоставлены правоустанавливающие документы, сообщено, что в квартире была произведена перепланировка, предоставлены документы в соответствии с условиями предварительного договора, впоследствии иные истребуемые ими документы

Как следует из п. 8 заключенного между сторонами предварительного договора купли-продажи покупатели удовлетворены качеством состояния объекта недвижимости, установленным путём внутреннего осмотра перед заключением данных договора и не обнаружили при осмотре каких-либо дефектов, о которых им не сообщили продавцы. Указанный объект недвижимости передаётся со следующим имуществом: столом-трансформером, хрустальной люстрой, кухонным гарнитуром с подвесным шкафом, варочной поверхностью, встроенным духовым шкафом, стульями из массива бука в количестве 4 штуки, шкафом двухдверным в количестве 2 штуки, полкой для обуви, холодильником, стиральной машиной, столешницей из массива сосны со встроенной раковиной, накопительным водонагревателем, двухспальной кроватью, двухдверным шкафом-купе, комодом, односпальной кроватью, письменным столом.

Соответственно, при заключении предварительного договора истцы были осведомлены об отсутствии в квартире газовой плиты.Согласно акта приёмочной комиссии по вопросам завершения переустройства и (или) перепланировки и (или) иных работ в жилых и нежилых помещениях на территории <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ предоставленный к приёмке объект недвижимости жилое помещение по адресу: <адрес> перепланировано в соответствии с проектом, отвечает санитарно-эпидемиологическим, пожарным, строительным нормам и правилам, государственным стандартам и пригоден к эксплуатации.

В судебном заседании в качестве специалиста опрошена Никитина А.В. – эксперт ООО «ООО «Промышленная гражданская жилищная экспертиза», стаж работы в строительстве с ДД.ММ.ГГГГ г., экспертной деятельности с ДД.ММ.ГГГГ г., которая пояснила, что ст. 25 ЖК РФ раскрывает понятие перепланировки переустройства жилого помещения, так переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарнотехнического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме; перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме. Технический паспорт квартиры - это официальный документ, в котором содержится справочная информация о здании, где расположено жилое помещение, а также план и экспликация самого жилого помещения, в нем отображаются сведения о стенах, перегородках, окнах, дверях, лестницах, балконах и другие сведения, при этом сведения о трубопроводах, холодном и горячем водоснабжении, канализации, отопления, газа, радиаторов центрального отопления на поэтажных планах не показываются, следовательно отключение газа не является переоборудованием.

Ссылки истцов на положения п. 1.3.2 Правил технической эксплуатации электроустановок потребителей, утвержденных приказом Минэнерго России от 13.01.2003 № 6 предусматривающего, что до начала монтажа реконструкции электроустановок необходимо: получить технические условия в энергоснабжающей организации, выполнить проектную документацию, согласовать проектную документацию с энергоснабжающей организацией, выдавшей технические условия, и органом государственного энергетического надзора, являются ошибочными.

Согласно п. 1.1.2 Правила распространяются на организации, независимо от форм собственности и организационно-правовых форм, индивидуальных предпринимателей, а также граждан - владельцев электроустановок напряжением выше 1000 В.

Находящаяся в помещении кухни бытовая индукционная варочная панель является бытовым прибором с напряжением 220 В, в ввиду чего её установка и использование, как и других аналогичных бытовых приборов (холодильников, электрических чайников, СВЧ печей) не требует получения специального разрешения.

Таким образом, принимая во внимания объяснения эксперта, следует, что переустройства в квартире по замене газовой плиты на электрическую ответчиками не производилось, произведенные работы по отключению газового оборудования не являются переоборудованием квартиры, при этом при необходимости в квартире имеется техническая возможность по установке и подключению газовой плиты, т.к. инженерные газовые коммуникации в квартире были сохранены в неизменном виде.

Проведенные ответчиками работы по отключению газового оборудования зафиксированы актом от ДД.ММ.ГГГГ и произведены по их личному обращению.

Таким образом, довод истцов о том, что в квартире было произведено самовольное переустройство, перепланировка, переоборудование несостоятелен.

Согласно, заключенного между сторонами предварительного договора купли-продажи, часть денежных средств по оплате приобретаемого имущества подлежала оплате при помощи ипотечного кредита.

В материалы дела представлено заявление от ДД.ММ.ГГГГ, поданное истцами в Банк ВТБ (ПАО), согласно которого Золотаревы, поставили в известность Банк об отмене предполагаемой сделки в связи с невозможностью заключения основного договора по вине продавцов (т.1, л.д. 123). Данные обстоятельства истцами не оспаривались.

Анализируя установленные обстоятельства, и предоставленные сторонами доказательства в их обоснование, суд полагает, что бесспорных доказательств наличия вины истцов, как и ответчиков в не заключении основного договора купли-продажи квартиры судом не установлено, а сторонами в нарушение ст. 56 ГПК РФ объективных и достоверных доказательств суду не представлено.

В силу п. 1 ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416 Кодекса) задаток должен быть возвращен. Следовательно, задаток может быть возвращен только при прекращении обязательства до начала его исполнения.

По смыслу этих норм задаток выдается до заключения либо в момент заключения договора, во исполнение которого он передается.

Из анализа условий предварительного договора заключенного между сторонами следует, что переданные Золотаревыми (покупателем) Харитончикам (продавцу) денежные средства в указанной выше сумме представляют собой частичную оплату покупаемого объекта недвижимости.

Обозначенные сторонами в договоре денежные суммы имеют платежную, а не обеспечительную функцию.

Пункт 3 ст. 380 ГК РФ предусматривает, что в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса.

Исходя из обстоятельств установленных судом, представленных сторонами доказательств (ст. 56 ГПК РФ), в их совокупности, принимая во внимание требования и положения, установленные п. 3, ст. 380 ГК РФ, суд приходит к выводу, что переданные денежные средства 100 000 руб. при заключении предварительного договора, следует квалифицировать как перечисление аванса, который подлежит возвращению в случае не заключения основного договора.

Поскольку основной договор купли-продажи сторонами не заключен, что сторонами не оспаривается, правовых оснований к удержанию ответчиками указанной выше денежной суммы не имеется.

При таких обстоятельствах, требования заявленные истцами, подлежат удовлетворению в сумме 100 000 руб., т.е. в части взыскания аванса, уплаченного в счет причитающихся платежей по договору купли-продажи недвижимого имущества.

Согласно ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

По правилам ст.ст.98, 100, 103 ГПК РФ суд взыскивает с ответчиков в пользу истцов расходы на оплату услуг представителя, разумный размер которых с учетом сложности дела, объема выполненной представителем работы и иных заслуживающих внимания обстоятельств определяется судом равным 10 000 руб., а также государственную пошлину.

Руководствуясь ст. ст. 194, 198, 199 ГПК РФ суд

р е ш и л:

Исковые требования Золотаревой Ю.А., Золотарева А.В. к Харитончику С.А., Харитончик А.И., удовлетворить частично.

Взыскать с Харитончик С.А., Харитончик А.И. солидарно в пользу Золотаревой Ю.А., Золотарева А.В. денежные средства в размере 100 000 руб.; судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 10 000 руб.

Взыскать с Харитончик С.А., Харитончик А.И. солидарно в пользу Золотаревой Ю.А., судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 600 руб.,

Взыскать с Харитончик С.А., Харитончик А.И. солидарно в пользу Золотарева А.В. судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 600 руб.

Решение может быть обжаловано в Смоленский областной суд через Ленинский районный суд г. Смоленска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья             С.Л.Фролова

«КОПИЯ ВЕРНА»

подпись судьи С.Л. Фролова

секретарь судебного заседания Ленинского районного суда г. Смоленска

наименование должности уполномоченного работника аппарата

федерального суда общей юрисдикции

К.Ю. Юрьева

(Инициалы, фамилия)

19 апреля 2021г.

Мотивированное решение изготовлено 19.04.2021

Ленинский районный суд г. Смоленска

УИД: 67RS0002-01-2020-005688-39

Подлинный документ подшит в материалы дела № 2-867/2021