Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1176/2014 ~ М-1394/2014 от 28.07.2014

К делу № 2-1176/2014

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 августа 2014 года г. Тимашевск

Тимашевский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего Прибылова А.А.,

при секретаре Куцевол О.Ю.,

с участием: истца Садыкова В.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Садыкова Владимира Сергеевича к Лобко Александру Владимировичу о расторжении договора купли-продажи и взыскании убытков, причиненных расторжением договора,

УСТАНОВИЛ:

Садыков В.С. обратился в суд с иском к Лобко А.В. о расторжении договора купли-продажи и взыскании убытков, причиненных расторжением договора, в размере 2 876 000 рублей, указав, что <дд.мм.гггг> между ним - покупателем и Лобко Александром Владимировичем – продавцом, заключен договор купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 2 923 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, предоставленный под производственную базу, с кадастровым номером <№>, с расположенным на нем служебно-бытовыми зданиями с гаражом, литеры «Г2», «ГЗ», «Г4», общей площадью 796,10 кв.м., в том числе основной площадью 737,6 кв.м., с заборами II, V, VI, и мощением IV, по адресу: <адрес> Указанная отчуждаемая 1/2 доля на земельный участок с расположенным на нем служебно-бытовыми зданиями с гаражом принадлежала продавцу Лобко А.В. на основании договора купли-продажи нежилых зданий от <дд.мм.гггг> г., свидетельства о государственной регистрации права от 26.04.2007 г., договора купли-продажи земельного участка от <дд.мм.гггг> г., свидетельства о государственной регистрации права от 13.07.2009 г. Во исполнение обязательств по договору купли-продажи покупателем произведена предварительная оплата товара наличными денежными средствами в размере 980 000 рублей, что подтверждается распиской Лобко А.В. о получений денежных средств от 08.06.2011 г. Заочным решением Тимашевского районного суда от 30.01.2012 г. договор купли-продажи 1/2 доли недвижимого имущества, заключенный <дд.мм.гггг> между Садыковым B.C. и Лобко А.В., признан состоявшимся (действительным). На основании заочного решения Тимашевского районного суда от 30.01.2012 г. он зарегистрировал переход права собственности, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 07.06.2013 г. Апелляционным определением судебной коллегии апелляционной инстанции по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 22.05.2014 г. заочное решение Тимашевского районного суда от 30.01.2012 г. отменено, по делу принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Садыкова B.C. к Лобко А.В. о государственной регистрации перехода права собственности на 1/2 долю земельного участка и нежилых зданий в связи с уклонением продавца от государственной регистрации -отказано. Учитывая основания отмены заочного решения, продавец Лобко А.В. не выполнил свои обязанности, предписанные правилами п. 2 ст. 250 ГК РФ, об извещении другого участника долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу, в результате чего своими действиями по распоряжению принадлежащей ему доли спорного объекта недвижимости нарушил преимущественное право покупки сособственника Матухно Т.С. Согласно п. 5 договора купли-продажи 1/2 доли недвижимого имущества от <дд.мм.гггг> продавец гарантировал, что отчуждаемая доля в праве общей долевой собственности на земельный участок с нежилыми зданиями свободна от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых в момент заключения договора продавец или покупатель не могли не знать. На момент заключения договора купли-продажи от <дд.мм.гггг> отчуждаемое имущество не было свободно от прав третьих лиц, он не имеет возможности осуществить регистрацию перехода права собственности на имущество, реализовывать правомочия собственника. В связи с чем, он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора купли - продажи от <дд.мм.гггг> г., что в силу ст. 450 ГК РФ является основанием для расторжения этого договора. Кроме того, приобретая недвижимое имущество, он не мог знать, что ответчик не исполнил свои обязанности об извещении другого участника долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу, уклониться от обязанности зарегистрировать переход права собственности от Лобко А.В. к Садыкову В.С. на 1\2 долю указанных объектов недвижимости, в связи с предъявлением к нему требований со стороны Матухно Т.С. о переводе прав и обязанностей покупателя не может пользоваться приобретенным недвижимом имуществом. После того, как он узнал о существенных нарушениях договора со стороны ответчика 27.06.2014 г. в адрес ответчика по месту его регистрации направлено по почте заказным письмом с уведомлением о вручении требование о расторжении договора купли-продажи ? доли недвижимого имущества от <дд.мм.гггг> и применении последствий расторжения договора, которое отсталость без ответа. Для целей определения рыночной стоимости недвижимого имущества, являющегося предметом купли-продажи, покупатель обратился в ООО «ЮГ-СТИМУЛ», которое в рамках проведенной оценочной экспертизы определило разницу между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества. Согласно отчету от 04.06.2014 г. об оценке рыночной стоимости 1/2 доли недвижимого имущества, расположенного в <адрес> в результате нарушения договора купли-продажи 1/2 доли недвижимого имущества от <дд.мм.гггг> г., убытки, понесенные покупателем, в результате нарушения указанного договора продавцом, выразившиеся в разнице между стоимостью объекта по договору купли-продажи от <дд.мм.гггг> и его текущей рыночной стоимостью, составляют 2 876 000 рублей, которые подлежат возмещению продавцом Лобко А.В. в пользу покупателя Садыкова B.C., в связи с чем, вынужден обратиться в суд с настоящим исковым заявлением.

В судебном заседании истец Садыков В.С. поддержал свои исковые требования и просил суд расторгнуть договор купли-продажи 1/2 доли недвижимого имущества, заключенный <дд.мм.гггг> между Садыковым Владимиром Сергеевичем - покупателем и Лобко Александром Владимировичем – продавцом; применить последствия расторжения договора купли-продажи 1/2 доли недвижимого имущества от <дд.мм.гггг> путем взыскания с Лобко Александра Владимировича в пользу Садыкова Владимира Сергеевича денежной суммы уплаченной последним по договору купли-продажи 1/2 доли недвижимого имущества от <дд.мм.гггг> в размере 980 000 рублей; применить последствия расторжения договора купли-продажи 1/2 доли недвижимого имущества от <дд.мм.гггг> путем обязания Садыкова Владимира Сергеевича возвратить Лобко Александру Владимировичу 1/2 долю земельного участка, площадью 2 923 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, предоставленный под производственную базу с кадастровым номером <№> с расположенными на нем служебно-бытовыми зданиями с гаражом, литеры «Г2», «Г3», «Г4», общей площадью 796,10 рублей, в том числе основной площадью 737,6 кв.м., с заборами II, V, VI, и мощением IV, по адресу<адрес>; взыскать с Лобко Александра Владимировича в пользу Садыкова Владимира Сергеевича в счет возмещения убытков, денежную сумму в размере 2 876 000 рублей.

        Ответчик Лобко А.В. в зал судебного заседания не явился, хотя о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, о причинах своей неявки суду не сообщил, ходатайства о рассмотрении дела в его отсутствие не предоставлял. В этой связи, суд пришел к выводу о возможности рассмотреть дело в порядке заочного судопроизводства.

Выслушав истца, исследовав представленные доказательства и иные материалы дела, суд считает исковые требования законными и обоснованными, однако, подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Как следует из договора купли-продажи 1\2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с нежилыми зданиями от <дд.мм.гггг> г., Лобко Александр Владимирович продал, а Садыков ВВладимир Сергеевич купил 1\2 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 2 923 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, предоставленный под производственной базой, с кадастровым номером <№> с расположенным на нем служебно-бытовыми зданиями с гаражом литеры Г2,Г3,Г4, общей площадью 796,10 кв.м., в том числе основной площадью 737,70 кв.м., с заборами II, V, VI, и мощением IV, по адресу: <адрес>

Согласно расписки в получении денежных средств по договору от <дд.мм.гггг> Лобко А.В. получил от Садыкова В.С. денежные средства в размере 980 000 рублей в счет взаиморасчета по договору купли-продажи 1\2 доли в праве общей долевой собственности на указанные выше объекты недвижимости.

Заочным решением Тимашевского районного суда от 30 января 2012 года договор купли-продажи 1/2 доли недвижимого имущества, заключенный <дд.мм.гггг> между Садыковым B.C. и Лобко А.В., признан состоявшимся (действительным), на Тимашевский отдел «Росреестра» по Краснодарскому краю наложена обязанность зарегистрировать переход права собственности от Лобко А.В. к Садыкову B.C. на 1/2 долю указанных выше объектов недвижимости.

Из свидетельств о государственной регистрации права <№> и <№> от 07.06.2013 г. следует, что право собственности Садыкова В.С. на указанные выше 1\2 доли объекты недвижимости зарегистрировано в установленном законом порядке.

Кадастровым паспортом от 29.07.2013 г. подтверждается, что правообладателем 1\2 доли земельного участка, площадью 2 923 кв.м., является Садыков В.С., собственником другой 1\2 доли указанного земельного участка является Матухно Т.С.

Однако, апелляционным определением судебной коллегии апелляционной инстанции по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 22 мая 2014 года заочное решение Тимашевского районного суда Краснодарского края от 30 января 2012 года отменено, по делу принято новое решение - в удовлетворении исковых требований Садыкова В.С. к Лобко А.В. о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок и нежилые здания, в связи с уклонением на продавца от государственной регистрации права, – отказано.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает её. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Однако, из текста апелляционного определения от 22.05.2014 г., следует, что Лобко А.В. не выполнил свои обязанности, предписанные правилами ч. 2 ст. 250 ГК РФ об извещении другого участника долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу, в результате своими действиями по распоряжению принадлежащей ему доли спорного объекта недвижимости нарушил преимущественное право покупки сособственника Матухно Т.С.

В силу ч. 1 ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

На основании ч. 2 ст. 460 ГК РФ правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Из п. 5 договора купли-продажи 1/2 доли недвижимого имущества от <дд.мм.гггг> следует, что продавец гарантировал, что отчуждаемая доля в праве общей долевой собственности на земельный участок с нежилыми зданиями свободна от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых в момент заключения договора продавец или покупатель не могли не знать.

В соответствии с ч. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Таким образом, указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что на момент заключения договора купли-продажи от <дд.мм.гггг> отчуждаемое имущество не было свободно от прав третьих лиц, Садыков В.С. в настоящее время не имеет возможности осуществить регистрацию перехода права собственности на имущество, реализовывать правомочия собственника.

В этой связи, Садыков В.С. в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора купли-продажи от <дд.мм.гггг> г., что в силу ст. 450 ГК РФ является основанием для расторжения этого договора.

В судебном заседании установлено, что 27.06.2014 г. Садыковым В.С. в адрес Лобко А.В. по месту его регистрации направлено по почте заказным письмом с уведомлением о вручении требований в порядке ч. 2 ст. 452 ГК РФ о расторжении договора купли-продажи 1\2 доли недвижимого имущества от <дд.мм.гггг> и применении последствий расторжения договора, которое осталось без ответа.

Неисполнение обязательства продавца, выразившееся в передаче покупателю объектов недвижимого имущества не свободных от прав и притязаний третьих лиц, является существенным нарушением договора, поскольку влечет для покупателя утрату возможности получить в собственность оплаченные объекты недвижимости и в силу ст. 460 ГК РФ, является основанием для расторжения договора купли-продажи.

В этой связи, суд считает возможным расторгнуть договор купли-продажи 1/2 доли недвижимого имущества, заключенный <дд.мм.гггг> между Садыковым В.С. и Лобко А.В.

В соответствии с ч. 5 ст. 453 ГК РФ, если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Таким образом, суд считает необходимым применить последствия расторжения договора купли-продажи 1/2 доли недвижимого имущества от <дд.мм.гггг> и взыскать с Лобко А.В. в пользу Садыкова В.С. денежной суммы, уплаченной последним по договору купли-продажи 1/2 доли недвижимого имущества от <дд.мм.гггг> г., в размере 980 000 рублей.

Вместе с тем, в качестве таковых суд не может признать в соответствии с ч. 5 ст. 453 ГК РФ убытки Садыкова В.С. в виде разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной ценой такого имущества, на которые истец ссылается в своем исковом заявлении.

Так, из материалов дела следует, что право собственности Садыкова В.С. зарегистрировано на основании заочного решения Тимашевского районного суда от 30 января 2012 года в рамках удовлетворенных исковых требования к Лобко А.В. о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок и нежилые здания в связи с уклонением продавца от государственной регистрации. В этой связи, на момент вынесения заочного решения суда Садыков В.С. знал об уклонении Лобко А.В. от регистрации перехода права собственности, документов об извещении другого участника долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу Садыкову В.С. не предоставил, о чём истец знал, поэтому суд считает необоснованной ссылку истца о причинении ему убытков в виде разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью указанного имущества.

При таких обстоятельствах суд считает необходимым в удовлетворении исковых требований в части взыскания с ответчика убытков в виде разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи и текущей рыночной стоимостью такого имущества, – отказать.

В связи с недоплатой госпошлины по делу при подаче искового заявления суд считает необходимым взыскать с Садыкова В.С. недоплаченную госпошлину в доход государства в размере 11 000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199, 235 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

    Исковые требования Садыкова Владимира Сергеевича к Лобко Александру Владимировичу о расторжении договора купли-продажи и взыскании убытков, причиненных расторжением договора, – удовлетворить частично.

    Расторгнуть договор купли-продажи 1\2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с нежилыми зданиями: земельный участок, площадью 2 923 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, предоставленный под производственной базой, с кадастровым номером <№> с расположенным на нем служебно-бытовыми зданиями с гаражом литеры Г2, Г3, Г4, общей площадью 796,10 кв.м., в том числе основной площадью 737,70 кв.м., с заборами II, V, VI, и мощением IV, по адресу: <адрес> заключенный <дд.мм.гггг> между Лобко Александром Владимировичем и Садыковым Владимиром Сергеевичем.

    Применить последствия недействительности сделки от <дд.мм.гггг> г., аннулировав записи о регистрации общей долевой собственности <№> от 15.03.2013 г., <№> от 15.06.2013 г. на 1\2 долю земельного участка, площадью 2 923 кв.м., с кадастровым номером <№>, по адресу: <адрес> и 1\2 долю служебно-бытовых зданий с гаражом, общей площадью 796,1 кв.м., литер: Г2, Г3, Г4, по адресу: <адрес> произведенные в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на имя Садыкова Владимира Сергеевича.

    Обязать Садыкова Владимира Сергеевича возвратить Лобко Александру Владимировичу 1/2 долю земельного участка, площадью 2 923 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, предоставленный под производственную базу с кадастровым номером <№>, с расположенным на нем служебно-бытовыми зданиями с гаражом литеры Г2, Г3, Г4, общей площадью 796,10 кв.м., в том числе основной площадью 737,6 кв.м., с заборами II, V, VI, и мощением IV, по адресу: <адрес>

Взыскать с Лобко Александра Владимировича в пользу Садыкова Владимира Сергеевича сумму, уплаченную по договору купли-продажи в размере 980 000 (девятьсот восемьдесят тысяч) рублей.

Взыскать с Садыкова Владимира Сергеевича недоплаченную госпошлину по делу в доход государства в размере 11 000 рублей (одиннадцать тысяч рублей).

В остальной части исковых требований Садыкова Владимира Сергеевича – отказать.

Копию решения суда направить Лобко А.В., Тимашевскому отделу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Ответчик вправе подать в Тимашевский районный суд заявление об отмене этого решения в течение семи дней со дня вручения ему копии решения.

Заочное решение может быть обжаловано сторонами также в Краснодарский краевой суд через Тимашевский районный суд в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения.

Полный текст решения изготовлен 01.09.2014 г.

Председательствующий

Справка: заочное решение суда не вступило в законную силу.