Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-3285/2011 ~ М-3231/2011 от 02.08.2011

Дело № 2-3285/2011

Р Е Ш Е Н И Е

Именем      Российской     Федерации

23 августа 2011 года г. Новосибирск

Октябрьский районный суд города Новосибирска в составе:

Председательствующего судьи	Романовской Н.В
при секретаре	Максимановой Н.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Рыбалко Д.Ю. к ЮЛ1 о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства,

установил:

Рыбалко Д.Ю. обратился в суд с иском к ЮЛ1 о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства.

В обоснование своих требований истец ссылается на то, что ДД.ММ.ГГГГ между Рыбалко Д.Ю. и ответчиком был заключен договор № об инвестиционной деятельности предметом которого было финансирование строительства <данные изъяты> квартиры площадью <данные изъяты> кв.м, расположенной на <данные изъяты> этаже жилого дома по адресу: <адрес>), кадастровый номер земельного участка №.

Застройщиком объекта является ЮЛ2, которой постановлением ЮЛ3 от ДД.ММ.ГГГГ № был передан в постоянное (бессрочное) пользование земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый номер №. ДД.ММ.ГГГГ ЮЛ2 было выдано разрешение № на строительство многоэтажного кирпичного жилого дома с административными помещениями, с отдельно стоящей трансформаторной подстанцией на земельном участке по <адрес>.

ЮЛ1 на основании договора на выполнении функций Заказчика-Застройщика, заключенного ДД.ММ.ГГГГ с ЮЛ2 приняло на себя обязательство по строительству жилого дома по адресу: <адрес>, в том числе с правом привлекать инвесторов и заключать с ними договоры.

Обязательства по внесению инвестиционного взноса в размере <данные изъяты> рублей истцом исполнены в полном объеме.

В соответствии с п. 2.4 договора, ЮЛ1 было обязано выполнить строительно– монтажные работы в срок до ДД.ММ.ГГГГ, и после сдачи объекта в эксплуатацию передать инвестору квартиру по акту приемки – передачи. Однако, до настоящего времени, объект в эксплуатацию не сдан.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, истец просит признать за ним право собственности на <данные изъяты> доли в незавершенном строительством объекте недвижимости- жилом <данные изъяты>этажном кирпичном доме, расположенном по адресу: <адрес>, расположенном на земельном участке с кадастровым номером №.

Истец Рыбалко Д.Ю. в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен надлежащим образом, направил в суд своего представителя –Максимченко О.Ю., которая поддержала требования истца в полном объеме.

Представитель ответчика ЮЛ1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, направил в суд письменный отзыв, где не возражал против удовлетворения требований истца, указав, что обязанность оплатить инвестиционный взнос истцом исполнена, инвестиционный взнос оплачен в полном объеме. Истцом правильно определена доля в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект.

Представитель третьего лица – ЮЛ2 в судебное заседание не явился, о времени рассмотрения дела извещен.

Выслушав пояснения представителя истца, исследовав материалы дела, представленные доказательства, дав им оценку, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ЮЛ1 (Заказчик) и Рыбалко Д.Ю. (Инвестор) был заключен договор № об инвестиционной деятельности (далее Договор), в соответствии с п.1.2 которого Инвестор обязался передать Заказчику денежные средства в указанном ниже объеме для осуществления строительства жилого дома, а заказчик обязуется использовать переданные средства в соответствии с настоящим договором и по окончании действия договора передать инвестору квартиру с балконом (лоджией) соответствующей площади.

Объектом инвестиционной деятельности является жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер земельного участка № (адрес строительный и впоследствии может быть изменен) (п.1.4 договора).

Согласно п. 2.6 Договора, ЮЛ1 после сдачи дома в эксплуатацию обязалось передать Рыбалко Д.Ю. для регистрации в собственность свободную от прав третьих лиц квартиру общей площадью <данные изъяты> кв.м. с балконом (лоджией) площадью <данные изъяты> кв.м, расположенную на <данные изъяты> этаже объекта в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Размер инвестиционного взноса определен сторонами в п. 4.1 договора и составляет <данные изъяты> рублей (л.д.5-9).

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Согласно ст. 740 ГК РФ, по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

В случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина (заказчика), к такому договору соответственно применяются правила параграфа 2 настоящей главы о правах заказчика по договору бытового подряда.

Анализируя условия инвестиционного договора и существо возникших у сторон обязательств, а также, учитывая позицию истца, изложенную в исковом заявлении, суд приходит к выводу, что истцом был заключен указанный договор в целях приобретения для себя жилого помещения и сумма предусмотренного договором вклада является оплатой созданной для нее квартиры. Данный договор является смешанным, в том числе содержит элементы договора строительного и бытового подряда.

Свои обязательства по внесению инвестиционного вклада Рыбалко Д.Ю. (Инвестор) исполнил в полном объеме, внес вклад в размере <данные изъяты> рублей, что подтверждается справкой ЮЛ4 (л.д.10).

Судом установлено, что в эксплуатацию спорный жилой дом не сдан, следовательно, спорная квартира является частью объекта незавершенного строительством.

Как видно из акта о текущем состоянии незавершенного строительством объекта «Многоэтажного жилого дома с помещениями общественного назначения по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ земляные работы выполнены на <данные изъяты>, фундамент - <данные изъяты>, наружные и внутренние стены монолитные - <данные изъяты> кирпичные - <данные изъяты>, перегородки кирпичные – <данные изъяты>, СИБИТ – <данные изъяты>, перекрытия и покрытия монолитные железобетонные – <данные изъяты>, железобетонные многопустотные плиты – <данные изъяты>, монолитные ж/б участки – <данные изъяты>, кровля – нет, окна и балконные двери – <данные изъяты>, двери входные трудносгораемые – нет, полы – нет, наружная отделка – нет, внутренняя отделка – нет, благоустройство территории – нет, внутренние инженерные сети – нет, наружные инженерные сети теплотрасса – <данные изъяты>, водопровод – <данные изъяты> канализация – <данные изъяты>, электроснабжение – нет (л.д. 22-24).

Таким образом, судом установлено, что в незавершенном строительством объекте – жилой дом по адресу: <адрес>, в котором расположена спорная квартира истца полностью выполнены: фундамент, наружные стены; другие виды работ имеют разную степень готовности.

Проанализировав указанные документы, суд приходит к выводу, что дом, в котором находится спорная квартира, фактически возведен, и существует, как отдельный незавершенный строительством объект, при этом не завершен ряд работ, указанных в акте незавершенного строительством объекта.

Правила ст. 729 ГК РФ предусматривают право заказчика в случае прекращения договора подряда по основаниям, предусмотренным законом и договором, до приемки заказчиком результата работы, выполненной подрядчиком, передачи ему результата незавершенной работы с компенсацией подрядчику произведенных работ.

В случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина (заказчика), к такому договору соответственно применяются правила параграфа 2 настоящей главы о правах заказчика по договору бытового подряда, и правоотношения, вытекающие из Закона РФ «О защите прав потребителей» исходя из назначения предмета строительства – жилой квартиры в жилом доме, что явно видно из смысла и существа договора истца с ответчиком.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Ответчик, возводя объект недвижимости на средства истца, не может являться собственником изготовленной вещи, а обязан в порядке ст. 703 ГК РФ передать права на нее заказчикам, оплатившим строительство.

Поскольку заключенный с истцом инвестиционный договор содержит элементы договора подряда, поэтому по смыслу положений ст. 729 ГК РФ истец вправе требовать передачи ему результата незавершенной работы с компенсацией подрядчику произведенных затрат.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ, и согласно гарантий, установленных ст.ст. 35,46 Конституции РФ, защита гражданских прав, которые нарушены или создана угроза их нарушения, осуществляется, в том числе, путем признания права.

Аналогично по смыслу п.1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

На основании постановления ЮЛ3 № от ДД.ММ.ГГГГ ЮЛ2 был передан в постоянное бессрочное пользование земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер земельного участка – №, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации № (л.д.15-16, 20, 21).

ДД.ММ.ГГГГ ЮЛ2 было получено разрешение на строительство № нулевого цикла многоэтажного кирпичного жилого дома с административными помещениями с отдельно стоящей трансформаторной подстанцией на земель ном участке по <адрес> (л.д.17).

ДД.ММ.ГГГГ между ЮЛ2 и ЮЛ1 был заключен договор на выполнение функций заказчика- застройщика, по условиям которого ЮЛ1 приняло на себя исполнение обязанностей заказчика- застройщика по строительству многоэтажного жилого дома с административными помещениями по адресу: <адрес>, создаваемому на земельном участке с кадастровым номером – №, правообладателем которого является ЮЛ2, со сроком окончания работ до ДД.ММ.ГГГГ (л.д.11-14).

Из существа смыслового содержания положений ст.ст. 130, 133, 134, 131 ГК РФ и ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», созданный ЮЛ1 за счет привлеченных денежных средств участников долевого строительства, в т.ч. истца, на настоящий момент объект имеет стоимостное выражение, т.к. в него вложены затраты на общестроительные работы, оплата проектирования и разрешительных документов, он неразрывно связан с землей, и относится к недвижимым вещам, определенным в действующем законодательстве    понятием незавершенного строительством объекта, для которого законодателем установлены обязательные правила государственной регистрации прав на него.

При рассмотрении дела суд руководствуется ст.131 ГК РФ, положениями параграфов 1-3 главы 37 Гражданского кодекса РФ, регулирующих правоотношения по строительному бытовому подряду, элементы которого имеются в договоре долевого участия в строительстве жилых домов, главой 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ и общие нормы Закона РФ «О защите прав потребителей», в их правовой и смысловой взаимосвязи.

Вышеуказанными правовыми нормами законодателем предусмотрено понятие незавершенного строительством объекта капитального строительства, относящегося к недвижимым вещам, права на которые подлежат обязательной государственной регистрации в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», для возникновения и подтверждения прав долевой собственности на них.

В силу положений п. 2 ст. 4 Градостроительного кодекса РФ, приостановление строительной деятельности по строительству объектов капитального строительства более чем на 6 месяцев влечет обязательную консервацию объекта капитального строительства.

При установленных судом фактических обстоятельствах по делу, суд приходит к выводу, что по существу, это означает приостановление выполнений обязательственных правоотношений и создает угрозу неисполнения и прекращения строительных обязательств перед заказчиками в договорные сроки и возникновение у истца (заказчика), являющегося потребителем, вложившего денежные средства на строительство жилого дома по договору долевого участия в долевом строительстве в силу положений ст. 12, 729,218 Гражданского Кодекса РФ, ст. 25, ч. 4 п.1 ст. 24 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и гарантий согласно ст. 46,35 Конституции РФ право требовать судебного признания за собой права общей долевой собственности на незавершенный строительством объект, возведенный на денежные средства дольщика.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что действующее гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, не завершенные строительством, в том числе возможность приобретения вещных прав и на предмет действующего договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, поскольку не предусмотрено никаких законодательных запрещений, объект действующего договора, относящегося по своей природе к договорам бытового строительного подряда при установленных судом обстоятельствах обременен обязательственными правами сторон подрядных правоотношений, что не может влиять на его оборотоспособность. Изменение технических характеристик незавершенного строительством объекта не влияет на объем прав будущего собственника-дольщика, поскольку объектом прав является идеальная доля участников строительства, вложивших в строительство денежные средства на возведение причитающейся для них по договору доли в строящемся объекте недвижимости, которая не изменяется в результате дальнейшего строительства, и определяется как соотношение проектной площади квартиры, являющейся предметом договора и подлежащей передаче дольщику-потребителю, к сумме проектной площади всех жилых помещений и помещений общественного назначения в целом объекте, также подлежащих передаче заказчикам-дольщикам после завершения строительства по договорам. Неделимая общая площадь мест общего пользования передается всем собственникам возведенного объекта пропорционально их долей собственности индивидуально определенной доли в виде конкретных помещений.

Проанализировав представленные сторонами доказательства, учитывая состояние объекта незавершенного строительства, полную оплату по договору истцом, необходимость достройки дома, суд приходит к выводу о том, что выбранный истцом способ защиты нарушенного права не противоречит закону и соразмерен степени и характеру возникшей угрозы нарушения его прав, соответствует требованиям самозащиты нарушенного права согласно ст. 14 ГК РФ.

Учитывая вышеизложенное и руководствуясь ст. 12 ГК РФ, ст.ст. 35 и 46 Конституции РФ, с учетом принципа справедливости и реализации конституционного права истца на защиту права собственности на вложенные в строительство денежные средства и созданный на них материальный объект, суд приходит к выводу о том, что истец вправе требовать передачи ему в собственность результата незавершенной ответчиком работы пропорционально причитающейся по договору с ответчиком доли в незавершенном строительстве, возведенном на денежные средства истца по договору № об инвестиционной деятельности.

Судом установлено, что в обусловленный срок обязательства по строительству многоквартирного дома со стороны ответчика по договору об инвестиционной деятельности ЮЛ1 не исполнены, что им не оспаривается.

Все указанные обстоятельства дают основание истцу для предъявления иска в суд о защите своих имущественных прав.

Согласно условий заключенного между истцом и ответчиком договора № об инвестиционной деятельности от ДД.ММ.ГГГГ общая площадь <данные изъяты> квартиры, подлежащей передаче ответчиком истцу после завершения строительства № (строительный), запроектированной на <данные изъяты> этаже <данные изъяты> подъезда строящегося многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, оплата за строительство которой полностью уплачена истцом по договору, должна была составлять <данные изъяты> кв.м.

Согласно ст. 743 ГК РФ подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие, предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ.

При отсутствии иных указаний в договоре строительного подряда предполагается, что подрядчик обязан выполнить все работы, указанные в технической документации и в смете.

Учитывая, что по рабочему проекту согласно раздела «основные технико-экономические показатели» сумма общей площади всех жилых и нежилых помещений (офисов), не входящих в общую площадь всех сособственников дома как места общего пользования, в строящемся доме по адресу: <адрес>, должна составлять <данные изъяты> кв.м.

Следовательно, их соотношение в виде круглой простой дроби будет составлять <данные изъяты>, поэтому на вышеуказанную идеальную долю на основании договора № об инвестиционной деятельности от ДД.ММ.ГГГГ суд признает за истцом Рыбалко Д.Ю. право общей долевой собственности в существующем объекте незавершенного строительства – в строящемся жилом доме с помещениями общественного назначения, по адресу: <адрес>

При этом суд учитывает, что ответчиком не доказано, что стоимость затрат на строительство вышеуказанной идеальной доли в существующем объекте незавершенного строительства больше размера внесенного инвестиционного взноса по договору с истцом, согласно бремени доказывания, возложенного на исполнителя работ в соответствии с требованиями Закона РФ «О защите прав потребителей», т.к. потребитель лишен доступа к финансовой документации строительства и только на исполнителе лежит обязанность доказывания неполного исполнения договорных условий потребителем, иного размера стоимости объекта незавершенного строительства и размера (процента) выполненного объема и вложенных строительство денежных средств инвесторов.

В соответствие со ст.101 ГПК РФ с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп., исходя из стоимости незавершенного строительством объекта, согласно справки от ДД.ММ.ГГГГ

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

решил:

Исковое заявление Рыбалко Д.Ю. удовлетворить.

Признать за Рыбалко Д.Ю. право собственности на долю размером <данные изъяты> в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <адрес> расположенном на земельном участке с кадастровым номером №

Взыскать с ЮЛ1 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение десяти дней с подачей жалобы через Октябрьский районный суд г. Новосибирска.

Судья (подпись)

Копия верна

Судья

Секретарь

Подлинник решения суда от 23.08.2011г. хранится в материалах гражданского дела № 2-3285/11 находящегося в Октябрьском районном суде г.Новосибирска.

Судья