Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-23272/2020 от 08.09.2020

Судья: Спиридонова В.В.                   Дело <данные изъяты>

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего Глумовой Л. А.,

судей Шинкаревой Л. Н., Колпаковой Е. А.,

при секретареНеграмотнове Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании от 16 сентября 2020 года апелляционную жалобу Борзина Д. М. на решение Ивантеевского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты>,

по делу по иску Балакина А. В. к Борзину Д. М. об обязании произвести государственную регистрацию договора купли-продажи и перехода права собственности,

заслушав доклад судьи Шинкаревой Л. Н.,

объясненияпредставителя истца Небогатикова В. В. (по ордеру),

УСТАНОВИЛА:

Балакин А.В. обратился в суд с иском к Борзину Д.М. об обязании произвести государственную регистрацию договора купли-продажи и перехода права собственности.

Требования мотивированы тем, что <данные изъяты> истец купил у ответчика квартиру. Расчет между сторонами произведен полностью, имущество истцу передано по условиям договора, вручены ключи от квартиры. Однако сделка и переход права собственности на квартиру не были зарегистрированы по причине неявки ответчика на регистрацию.

Просил суд вынести решение о государственной регистрации договора купли-продажи, перехода права собственности на квартиру, распложенную по адресу: <данные изъяты> на основании договора купли-продажи, заключенного между сторонами <данные изъяты>.

Стороны в судебное заседание не явились, извещены.

Решением Ивантеевского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> исковые требования удовлетворены.

В апелляционной жалобе ответчик просит отменить постановленное решение, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения явившихся лиц, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия на основании ст. 330 ГПК РФ приходит к выводу об отмене решения суда по следующим основаниям:

Решение должно быть законным и обоснованным (часть 1 статьи 195 ГПК РФ).

Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Обжалуемое решение суда указанным требованиям не соответствует.

В силу п.1 ст.432 ГК РФдоговор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п.1 ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

В соответствии со ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу п. 1 ст. 556 ГК РФпередача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Таким образом, статьи 551, 556 ГК РФ определяют момент исполнения продавцом недвижимого имущества обязанности по его передаче покупателю: передача должна состояться до государственной регистрации перехода права собственности.

Как следует из материалов дела и установлено судом, согласно договору купли-продажи квартиры от <данные изъяты> Балакин А.В. приобрел у Борзина Д.М. квартиру, расположенную по адресу: <данные изъяты>, (кадастровый <данные изъяты>).

Договор составлен в простой письменной форме, подписан сторонами.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В установленном законом порядке договор в государственных регистрирующих органах не зарегистрирован. Согласно п.4 договора расчет между сторонами произведен полностью до его подписания. В п.8 договора указано, что стороны пришли к соглашению, что передача квартиры от продавца к покупателю производится по настоящему договору купли-продажи. С момента подписания настоящего договора квартира считается переданной покупателю.

Судом установлено, что <данные изъяты> истцом в адрес ответчика направлена телеграмма о необходимости явиться с правоустанавливающими документами для совместного обращения в МФЦ <данные изъяты> с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру.

Обращаясь в суд с иском, Балакин А. В. ссылался на исполнение сторонами условий договора и уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что форма заключенного сторонами договора купли-продажи недвижимости соответствует требованиям материального права и фактически исполнен сторонами.

Судебная коллегия с указанным выводом суда первой инстанции согласиться не может в силу следующего.

Пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с разъяснением, содержащимся в абзаце втором пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от <данные изъяты> N10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Из приведенных выше правовых положений в их взаимосвязи и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации следует, что в предмет доказывания по иску о государственной регистрации права собственности подлежат включению: факт заключения между истцом и ответчиком сделки, предполагающей переход права собственности к истцу, фактическое исполнение сторонами данной сделки и уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности.

В апелляционной жалобе Борзин Д. М. указывает, что у него отсутствовало намерение на совершение сделки купли-продажи квартиры, присутствовал при оформлении договора займа и передачи денег Балакиным А. В. третьему лицу. Сам денежных средств не получал. Ключи от квартиры не передавал, объект недвижимости находится в его владении. Распоряжаясь квартирой, он сдает ее в аренду.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом.

Судебная коллегия находит, что в материалах дела отсутствуют бесспорные и допустимые доказательства фактического исполнения сторонами договора купли-продажи.

В обоснование исковых требований истцом представлен лишь договор купли- продажи, заключенный в простой письменной форме. Пунктом 8 договора от 28.08.2019г. предусмотрено, что с момента подписания настоящего договора квартира считается переданной покупателю. Стороны договорились не составлять передаточный акт. Вместе с тем, из пояснений представителя истца в заседании судебной коллегии и представленных ответчиком доказательств следует, что фактическая передача спорного имущества не состоялась. Во владении и распоряжении у истца квартира не находится, доступ в квартиру истец не имеет, в квартиру после подписания договора истец не вселялся. Спорный объект недвижимости Борзиным Д. М. покупателю Балакину А. В. не передавался. Борзин Д. М. до настоящего времени владеет и распоряжается квартирой как своим имуществом, заключая с иными лицами договора аренды.Данные обстоятельства подтверждаются представленными ответчиком расписками, платежами, договорами аренды, заключенными после подписания договора купли-продажи.

В нарушение требований ст. 56 ГПК РФ истцом не представлено ни суду первой инстанции, ни судебной коллегии надлежащих доказательств передачи спорного имущества по договору.

Кроме того, Борзин Д. М. относится к категории лиц из числа детей, оставшихся без попечения родителей и состоит на учете в управлении опеки и попечительства как лицо из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, в возрасте от 18 до 23 лет, зарегистрирован по месту пребывания в детском доме «Шанс». Из содержания апелляционной жалобы усматривается, что с Балакиным А. В. он состоял в дружеских отношениях. Вместе с тем, телеграмму о государственной регистрации перехода права собственности истец направил по месту спорной квартиры, в связи с чем ответчиком не получена.

Из материалов регистрационного дела также видно, что право собственности у ответчика на спорный объект недвижимости возникло на основании договора купли продажи от 25.06.2019г., заключенного между Наумовой Г. Г. Борзиным Д. М.. Переход права собственности зарегистрирован 07.07.2019г.. Стоимость квартиры определена сторонами в размере 2 150 000 руб..

Однако уже 20.08.2019г. договор купли -продажи указанной квартиры заключен между Борзиным Д. М. и Балакиным А. В., стоимость квартиры в договоре указана в размере 300.000 руб..

Данным обстоятельствам и исполнению условий договора купли-продажи суд первой инстанции оценку не дал.

Суд не учел, что для разрешения иска о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру по договору купли-продажи следует установить не только наличие договора купли-продажи с его условием передачи квартиры, предусмотренной п. 8 договора, но также установить фактический переход имущества от продавца к покупателю.

В нарушение требований статьи 56 ГПК РФ из-за неправильного применения норм материального права обстоятельства фактического перехода квартиры к покупателю не были определены судом как значимые для правильного разрешения дела и судом первой инстанции не устанавливались.

По изложенным мотивам обжалуемое решение суда нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене.

        Судебная коллегия приходит к выводу, что обязанность по передаче спорной квартиры покупателю продавцом не исполнена, договор купли-продажи сторонами исполнен не был, следовательно, оснований к государственной регистрации перехода права собственности истца на недвижимое имущество, расположенное по адресу: <данные изъяты> - у суда не имелось.

Поскольку истцом Балакиным А. В. в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлены достаточные и достоверные доказательства, подтверждающие исполнение договора, истец после подписания договора купли-продажи в квартиру не вселялся и доступа в нее не имел, а исследованные судебной коллегией доводы и представленные Борзиным Д. М. доказательства свидетельствуют о неисполнении продавцом обязательства фактической передачи спорного имущества, то оснований для удовлетворения исковых требований о государственной регистрации перехода права собственности не имеется.

Основная обязанность по договору купли-продажи от 20.08.2019г. не была исполнена продавцом - не состоялась передача недвижимости покупателю, являющаяся в данном случае необходимой предпосылкой для регистрации перехода права собственности.

Руководствуясь ст.ст.199,328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ивантеевского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> отменить, постановить новое решение, которым в удовлетворении Балакину А. В. к Борзину Д. М. исковых требований об обязании произвести государственную регистрацию договора купли-продажи и перехода права собственности- отказать.

Председательствующий

Судьи