Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-4543/2018 от 05.02.2018

Судья Миронова Т.В. Дело № 33-4543/2018

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе: председательствующего судьи Меншутиной Е.Л.,

судей Беленкова В.И., Яковлева В.Н.

при секретаре Кротовой В.В.

рассмотрела в заседании от 19 февраля 2018 года апелляционную жалобу ООО «ФСК «Лидер»

на решение Одинцовского городского суда Московской области от 23 ноября 2017 года по делу по иску Ободец А. В. к обществу с ограниченной ответственностью «Финансово-строительная корпорация «Лидер» о признании договора недействительным в части, взыскании денежных средств, судебных расходов.

Заслушав доклад судьи Меншутиной Е.Л., объяснения истца, представителя ответчика – Ротовой Е.И., судебная коллегия

установила:

Ободец А.В. обратился в суд с иском к ООО «Финансово-строительная корпорация «ЛИДЕР» о признании недействительными пунктов договора участия в долевом строительстве. В обоснование своих требований он сослался на то, что <данные изъяты> заключил с ООО ФСК «Лидер» договор <данные изъяты> участия в долевом строительстве, согласно которому ответчик обязался построить многоквартирный жилой дом корпус <данные изъяты> по строительному адресу: <данные изъяты> и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать ему как участнику долевого строительства объект долевого строительства - двухкомнатную <данные изъяты>. Он свои обязательства, предусмотренные договором, исполнил, перечислив на расчетный свет ответчика денежные средства в полном объеме. Однако в связи с тем, что при подписании договора он был лишен возможности внести в него изменения, он просит признать недействительными: абз. 3 п. 2.3, п. 3.2.2, п. 3.2.4.1, п. 3.2.9, подп. б) п. 4.1.2, последний абз. п. 4.1.2, п. 8.4, п. 8.6, п. 9.2 договора <данные изъяты> участия в долевом строительстве от <данные изъяты>, поскольку они противоречат нормам действующего законодательства. Одновременно он просит взыскать с ответчика сумму неосновательного обогащения в размере 15 875 руб. и расходы на оказание юридических услуг в размере 15 000 руб.

В судебном заседании Ободец А.В. заявленные требования поддержал.

Представитель ООО «ФСК «ЛИДЕР» в судебное заседание не явился, письменно исковые требования не признал, полагал, что истцом пропущен предусмотренный п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности для обращения в суд с заявленными требованиями.

Решением суда от <данные изъяты> иск Ободец А.В. удовлетворен.

В апелляционной жалобе ООО «ФСК «Лидер» просит указанное решение суда отменить как незаконное и необоснованное.

Выслушав объяснения представителей сторон, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в части признания недействительным договора <данные изъяты> участия в долевом строительстве, заключенного <данные изъяты> между ООО «Финансово-строительная компания «Лидер» и Ободец А.В., в части следующих пунктов: п.3.2.2; п.3.2.4.1; п.3.2.9 за исключением права застройщика потребовать от участника в случае нарушения им обязательства уплаты штрафа в размере 20% от стоимости объекта; подп. «б» п.4.1.2; последнего абзаца п. 4.1.2, п.8.6, взыскания с ООО «ФСК «Лидер» в пользу Ободец А.В. денежных средств в размере 15 875 руб., по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Как видно из материалов дела, <данные изъяты> между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве <данные изъяты>, по которому ответчик как застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением третьих лиц, в том числе с привлечением средств участника долевого строительства построить (создать) многоквартирный жилой дом, корпус <данные изъяты> по строительному адресу: <данные изъяты> и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать истцу как участнику долевого строительства объект долевого строительства – квартиру в секции 2 на 1 этаже, <данные изъяты> на площадке, номер <данные изъяты>, площадью 67,1 кв.м, с целью оформления им права собственности на объект долевого строительства, а истец как участник обязуется уплатить цену договора и принять объект в порядке и в сроки, предусмотренные договором.

В соответствии с абз.3 п.2.3 договора, стороны пришли к соглашению, что в случае не подписания участником дополнительного соглашения к договору в течение тридцати дней с даты отправки застройщиком предложения в адрес участника, изменение застройщиком срока передачи объекта участнику считается согласованным сторонами.

Признавая данный пункт договора недействительным, суд правильно руководствовался положениями ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей», ч. 3 ст.6 Федерального закона от <данные изъяты> №214-ФЗ «Об участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ст.ст. 168, 450, 452 ГК РФ и исходил из того, что изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства должно осуществляется в порядке, установленном ГК РФ, то есть по соглашению сторон или по решению суда. Суд учел, что при подписании договора истец был лишен возможности внести в него изменения, и его истинная воля не была направлена на принятие условия договора, содержащегося в абз. 3 п. 2.3. договора.

Судебная коллегия соглашается с такими выводами суда и находит, что решение суда в указанной части является законным и обоснованным.

Принимая решение о признании недействительными п.п. 3.2.2, 3.2.4.1, 3.2.9, подп. «б» п.4.1.2, последнего абзаца п. 4.1.2, п. 8.4, п.8.6 и п. 9.2 договора участия в долевом строительстве от <данные изъяты>г., суд пришел к выводу о том, что они не соответствуют закону и нарушают права истца как потребителя.

В частности, п.3.2.2, содержащий запрет на проведение работ, затрагивающих несущие конструкции объекта и многоквартирного дома и приводящих к их деформации, разрушению, снижению несущей способности и устойчивости, а также работ, затрагивающих фасад многоквартирного дома и его элементов, с возложением на участника затрат по приведению объекта в прежний вид и убытков, возникших по этой причине у застройщика, как указал суд, противоречит положениям п. 1 ст. 247 ГК РФ, ч.ч.1, 4 ст. 30 Жилищного кодекса РФ, подп. «а» п. 10, п. 40 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановления Правительства РФ от <данные изъяты> <данные изъяты>, и условиям договора, предусматривающим, что обязательства участника перед застройщиком прекращаются с момента оплаты цены договора, а обязательства застройщика перед участником прекращаются с момента передачи объекта участнику, и риск случайной гибели объекта переходит от застройщика к участнику с момента подписания акта приема-передачи объекта (абз. 5 п. 2.3, п. 3.1.3).

Положения п.3.2.4.1 договора, в силу которого участник долевого строительства извещен и согласен, что после ввода в эксплуатацию многоквартирный дом эксплуатируется организацией, осуществляющей функции управления жилым фондом, определенным застройщиком при вводе многоквартирного дома в эксплуатацию, до даты заключения договора управления многоквартирным домом между застройщиком и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного органом местного самоуправления или определения (выбора) управляющей компании и/или до изменения самоуправления многоквартирным домом собственниками в порядке, установленном действующим законодательством РФ, участник заключает договор управления многоквартирным домом с указанной застройщиком управляющей компанией одновременно с подписанием акта приема-передачи объекта и перечисляет на счет управляющей компании денежные средства (аванс) в размере не менее чем за два месяца вперед на оплату расходов по техническому обслуживанию многоквартирного дома и коммунальных услуг, если иное не предусмотрено условиями договора с управляющей компанией, с позиции суда, является недействительными, поскольку противоречит ст. 153 ЖК РФ, на основании которой обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи. Кроме того, суд нашел этот пункт нарушающим права истца как потребителя, так как он регулирует порядок его расчетов с третьим лицом – управляющей компанией, за оказание данной компанией услуг по техническому обслуживанию и содержанию общего имущества в будущем, и неправомерно возлагает на истца как дольщика обязанность компенсировать затраты застройщика, связанные с затратами на содержание жилого дома до момента передачи квартиры.

Пункт 3.2.9 договора, который предусматривает, что участник вправе после передачи ему объекта по акту приема-передачи осуществлять строительно-ремонтные работы в объекте только в соответствии с требованиями законодательства РФ (включая переустройство и перепланировку помещения) и при условии согласования данных работ в т.ч. с эксплуатирующей многоквартирный дом организацией, а в случае нарушения вышеуказанного обязательства, застройщик вправе потребовать от участника уплаты штрафа в размере 20% от стоимости объекта, а также приведения объекта в состояние, в котором он находился до проведения участником работ, в любом случае затраты по производству таких работ в полном объеме несет участник, кроме того, застройщик вправе потребовать возместить причиненные ему такими изменениями убытки, по мнению суда, также не соответствует закону, и, в частности, положениям ст.26 ЖК РФ, и нарушает право истца производить работы по переустройству и переоборудованию принадлежащего ему помещения в порядке, установленном законодательством.

Что касается п. 4.1.2 подп. «б» и последнего абзаца п. 4.1.2 договора о том, что цена договора состоит из суммы денежных средств, в том числе на оплату услуг застройщика, связанных с передачей объекта долевого строительства, включая, но не ограничиваясь, привлечением кадастровых инженеров, осуществляющих техническую инвентаризацию многоквартирного дома в целом, постановку многоквартирного дома и объекта на кадастровый учет, извещением участника долевого строительства о завершении строительства и готовности объекта к передаче, фактической и юридической передачей объекта, предоставлением в орган, осуществляющий государственную регистрацию права на недвижимое имущество и сделок с ним, документов застройщика, размер которых составит не более 300 руб. за кв.м., и сумма, рассчитанная в соответствии с подпунктом «б», подлежит оплате участником до подписания акта приема-передачи объекта, то суд пришел к выводу о том, что условие о возмещении истцом указанных расходов с одной стороны относится к случаям, позволяющим изменить цену договора, а с другой не позволяет определить размер изменения этой цены, поскольку отсутствует критерий определения изменения цены договора, в связи с чем данное условие не является согласованным и противоречит ч.2 ст.5 ФЗ-214 «Об участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

Пунктом 8.4 договора предусмотрено, что в случае нарушения участником обязательств, предусмотренных пп. 3.2.2, 3.2.9. настоящего договора последний несет все затраты но приведению объекта долевого строительства в прежний вид (оплачивает стоимость восстановительных работ) а также застройщик (при нарушении обязательств, предусмотренных пп 3.2.9 договора) вправе потребовать от участника уплаты штрафа в размере двадцати процентов от цены договора.

Данный пункт договора признан судом недействительным в связи с признанием недействительными пунктов 3.2.2 и 3.2.9 договора как противоречащий действующему законодательству.

В соответствии с п.8.6 договора, в случае если объект построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий настоящего договора, приведшими к существенному ухудшению его качества, участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков. Сроки работ по устранению недостатков согласовываются сторонами, указываются в подписываемом двустороннем акте с описанием недостатков объекта, но не могут быть менее чем 30 календарных дней с даты подписания сторонами двустороннего акта с описанием недостатков объекта. При этом обязанность доказывания фактов отступления качества объекта от условий настоящего договора и существенного ухудшения ее качества, а также наличия причинно-следственной связи между данными фактами и действиями (бездействием) застройщика возлагается на участника долевого строительства.

Данный пункт договора признан судом недействительным на том основании, что возложение на истца обязанности по доказыванию фактов отступления качества объекта от условий настоящего договора и существенного ухудшения его качества, наличия причинно-следственной связи между данными фактами и действиями (бездействием) застройщика противоречит ст.ст.4, 18 Закона РФ от <данные изъяты> <данные изъяты> «О защите прав потребителей», ст.7 ФЗ «Об участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», поскольку именно застройщик обязан доказать отсутствие вины в выявленных недостатках. Также суд указал, что названный пункт противоречит преамбуле Закона РФ от <данные изъяты> <данные изъяты>, устанавливающей, что существенный недостаток товара (работы, услуги) – это неустранимый недостаток или недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другие подобные недостатки.

На основании п. 9.2 договора, все споры, разногласия или требования, возникающие из настоящего договора или в связи с ним, будут решаться сторонами путем переговоров. Если стороны не могут прийти к соглашению в течение месяца с момента возникновения спора, каждая сторона имеет право передать спор на рассмотрение в Мещанский районный суд <данные изъяты>.

Признавая данный пункт договора недействительным, суд руководствовался положениями ст. 17 Закона РФ от <данные изъяты> <данные изъяты> «О защите прав потребителей» и исходил из того, что включение в договор условия о договорной подсудности ущемляет права гражданина-потребителя, а потому в этой части договор не может быть признан соответствующим закону.

Ходатайство ответчика о применении к исковым требованиям последствий пропуска срока исковой давности суд оставил без удовлетворения, указав, что этот срок истцом пропущен не был.

В связи с признанием недействительными пп. «б» п. 4.1.2 и последнего абзаца п. 4.1.2 договора, суд пришел к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика в пользу истца денежных средств в размере 15 875 руб., уплаченных истцом <данные изъяты> в качестве доплаты стоимости услуг застройщика в соответствии с названными положениями договора, в счет возврата исполненного по недействительной сделке.

В соответствии с ч.1 ст. 100 ГПК РФ судом с ответчика в пользу истца также взысканы расходы на оплату услуг представителя в размере 5 000 руб.

Судебная коллегия с вышеприведенными выводами суда о недействительности п.3.2.2; п.3.2.4.1; п.3.2.9 за исключением права застройщика потребовать от участника в случае нарушения им обязательства уплаты штрафа в размере 20% от стоимости объекта; подп. «б» п.4.1.2, последнего абзаца п. 4.1.2 и п.8.6 согласиться не может, поскольку они основаны на неправильном применении норм материального права.

Так, признавая п.п. 3.2.2 и 3.2.9 договора участия в долевом строительстве <данные изъяты> от <данные изъяты>г. недействительными, суд не учел, что в соответствии с ч. ч. 5, 5.1 ст. 7 вышеуказанного Федерального закона №214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Таким образом, застройщик обязан передать объект долевого строительства в соответствии с проектной документацией и нести ответственность за его качество в течение гарантийного срока. В этой связи нельзя признать обоснованными выводы суда о том, что названные пункты договора не соответствуют закону и нарушают права истца.

Вместе с тем, положения п. 3.2.9 договора о том, что застройщик вправе потребовать от участника в случае нарушения им обязательства уплаты штрафа в размере 20% от стоимости объекта и положения п. 8.4 договора о том, что застройщик (при нарушении обязательств, предусмотренных пп 3.2.9 договора) вправе потребовать от участника уплаты штрафа в размере двадцати процентов от цены договора, не основаны на законе, в связи с чем суд обоснованно признал эти положения недействительными.

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ, граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей и в основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Как сказано выше, в силу п. 3.2.4.1 договора участник долевого строительства после ввода в эксплуатацию заключает договор управления многоквартирным домом с указанной застройщиком управляющей компанией одновременно с подписанием акта приема-передачи объекта и перечисляет на счет управляющей компании денежные средства (аванс) в размере не менее чем за два месяца вперед на оплату расходов по техническому обслуживанию многоквартирного дома и коммунальных услуг, если иное не предусмотрено условиями договора с управляющей компанией.

По мнению судебной коллегии, данное положение договора не противоречат действующему законодательству, в том числе требованиям ст. ст. 153, 154 ЖК РФ, не нарушает и не ущемляет права истца. Признавая данный пункт договора недействительным, суд не учел, что указанные нормы закона не содержат положений, препятствующих выплате соответствующим лицом застройщику компенсации расходов, связанных с содержанием жилого помещения и предоставлением коммунальных услуг, не менее чем за два месяца вперед. Условия заключенного договора в этом случае не противоречат и положениям ч. 1 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей», поскольку не устанавливают каких-либо дискриминационных положений для дольщика, а также необоснованных преимуществ для застройщика.

Кроме того, судебная коллегия полагает, что условие п. 4.1.2 подп. «б» и последнего абзаца п.4.2.1 договора тоже не противоречит ни положениям гражданского законодательства, ни положениям ч. 1 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей», не устанавливает каких-либо дискриминационных положений для дольщика, а также необоснованных преимуществ для застройщика. Стороны, заключая договор, находились в равных условиях, по своему усмотрению определили условия оплаты услуг застройщика, связанных с передачей объекта долевого строительства, в размере не более 300 руб. за кв.м. исходя из площади объекта по данным технической инвентаризации. Оснований считать, что данное условие не является согласованным и противоречит ч.2 ст.5 ФЗ-214 «Об участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», не имеется. Соответственно нет оснований считать уплаченные истцом в соответствии с п.4.2.1 договора денежные средства в размере 15 875 руб. в качестве доплаты стоимости услуг застройщика неосновательным обогащением ответчика.

Также судом не принято во внимание, что по смыслу положений ст. 18 Закона РФ «О защите прав потребителей» обязанность доказывания факта наличия каких-либо недостатков объекта лежит на потребителе, поэтому п. 8.6 договора в той части, что обязанность доказывания фактов отступления качества объекта от условий настоящего договора и существенного ухудшения ее качества, а также наличия причинно-следственной связи между данными фактами и действиями (бездействием) застройщика возлагается на участника долевого строительства, не противоречит действующему законодательству.

Таким образом, судом первой инстанции допущены существенные нарушения норм материального права, что в силу ст. 330 ч. 1 п. 4 ГПК РФ влечет отмену решения суда в части признания недействительным заключенного между сторонами договора участия в долевом строительстве в части пунктов п.3.2.2; п.3.2.4.1; п.3.2.9 за исключением права застройщика потребовать от участника в случае нарушения им обязательства уплаты штрафа в размере 20% от стоимости объекта; подп. «б» п.4.1.2; последнего абзаца п.4.2.1 и п.8.6, а также в части взыскания с ООО «ФСК «Лидер» в пользу Ободец А.В. денежных средств в размере 15 875 руб. с вынесением по делу в этой части нового решения.

При этом судебная коллегия с учетом вышеизложенных обстоятельств считает необходимым отказать в удовлетворении исковых требований Ободец А.В. о признании недействительными пунктов п.3.2.2; п.3.2.4.1; п.3.2.9 за исключением права застройщика потребовать от участника в случае нарушения им обязательства уплаты штрафа в размере 20% от стоимости объекта; подп. «б» п.4.1.2; последнего абзаца п. 4.2.1, п.8.6 договора от <данные изъяты> и взыскании денежных средств в размере 15 875 руб.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Одинцовского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> отменить в части признания недействительным договора <данные изъяты> участия в долевом строительстве, заключенного <данные изъяты> между ООО «Финансово-строительная компания «Лидер» и Ободец А. В., в части следующих пунктов: п.3.2.2; п.3.2.4.1; п.3.2.9 за исключением права застройщика потребовать от участника в случае нарушения им обязательства уплаты штрафа в размере 20% от стоимости объекта; подп. «б» п.4.1.2; последнего абзаца п. 4.1.2, п.8.6, взыскания с ООО «ФСК «Лидер» в пользу Ободец А. В. денежных средств в размере 15 875 руб., постановить по делу в отмененной части новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Ободец А.В. о признании недействительным договора <данные изъяты> участия в долевом строительстве, заключенного <данные изъяты> между ООО «Финансово-строительная компания «Лидер» и Ободец А. В., в части следующих пунктов: п.3.2.2; п.3.2.4.1; п.3.2.9 за исключением права застройщика потребовать от участника в случае нарушения им обязательства уплаты штрафа в размере 20% от стоимости объекта; подп. «б» п.4.1.2; последнего абзаца п. 4.1.2, п.8.6, а также о взыскании неосновательного обогащения отказать.

В остальной части решение Одинцовского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО «Финансово-строительная компания «Лидер» - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: