Решение по делу № 2-3162/2016 ~ М-2624/2016 от 14.06.2016

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 августа 2016 года г. Чехов

Чеховский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Геберт Н.В.

при секретаре Смирновой Д.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3162/16 по иску Межрегиональной общественной организации «Юридический центр защиты населения», действующей в интересах Османовой С.В. к ООО «Кэпитал», ПАО «Сбербанк России» о прекращении обременения квартиры в виде залога, прекращении права собственности на квартиру, признании права собственности на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

МОО «Юридический центр защиты потребителей», действующий в интересах Османовой С.В., обратился в суд с иском к ответчикам о признании отсутствующим залога на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>; прекращении права собственности ООО «Кэпитал» на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>; признании за Османовой С.В. права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

В судебном заседании истец Османова С.В., представитель истицы МОО ««Юридический центр защиты потребителей» по доверенности Долгачев Н.Г. в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме по основаниям, указанным в иске. Пояснили, что правовых оснований для обременения спорной квартиры залогом не имеется, спорная квартира не входила в перечень недвижимого имущества подлежащего обременению залогом, в договорах, заключенных между ответчиками она не указана. Истица приобрела спорную квартиру на законных основаниях, использует ее по назначению, произвели оплату за квартиру, не урегулирование ответчиками денежных обязательств не является основанием для лишения гражданина – потребителя прав на приобретенное недвижимое имущество.

В судебном заседании представитель ответчика ООО «Кэпитал» по доверенности Ткаченко М.С. в судебном заседании исковые требования признал в полном объеме и не возражал против их удовлетворения. Последствия признания иска судом представителю ответчика разъяснены и понятны. Пояснил, что на момент заключения предварительного договора истица не могла знать о том, что спорная квартира находится в залоге.

Представитель ответчика ПАО «Сбербанк России», надлежащим образом извещенный судом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, сведений об уважительности причин своей неявки суду не представил, о рассмотрении дела в его отсутствие не просил, в связи с чем суд в соответствии со ст. 167 ГПК РФ счел возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

В судебном заседании третье лицо Пышечкин Ю.Н. исковые требования поддержал.

Третьи лица - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, Администрация Чеховского муниципального района, в судебное заседание не явились, хотя надлежащим образом были извещены судом о времени и месте рассмотрения дела, от Управления Росреестра по <адрес> в адрес суда поступило заявление о рассмотрении дела в их отсутствие.

В связи с чем, суд в соответствии со ст. 167 ГПК РФ счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся третьих лиц.

Заслушав пояснения истца, представителя истца, представителя ответчика, третьего лица, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Кэпитал» и Османовой С.В., Пышечкиным Ю.Н. был заключен предварительный договор купли-продажи № квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, на 6 этаже, <адрес>, общей площадью 66,1 кв. м (л.д. 34-39). Цена договора составляет <данные изъяты> руб.

В соответствии с п. 2.1. договора, основной договор должен быть заключен не позднее, чем через 45 рабочих дней после даты регистрации продавцом своего права собственности на квартиру в органе, осуществляющим регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним при условии завершения в полном объеме расчетом между сторонами, но не позднее 12 месяцев с даты заключения договора.

ДД.ММ.ГГГГ между правообладателем Пышечкиным Ю.Н. и правоприобритателем Османовой С.В. был заключен договор уступки права (требования) по предварительному договору № купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым правообладатель передал правоприобреталелю права и обязанности по предварительному договору № купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ; и правоприобретатель в рамках настоящего договора принимает на себя права требования к ООО «Кэпитал» в части права (требования) на передачу в собственность квартиры, расположенной в жилом доме-новостройке по адресу: <адрес>, общей площадью 66,1 кв. м (л.д. 15-18).

ДД.ММ.ГГГГ между продавцом ООО «Кэпитал» и покупателем Османовой С.В. было заключено дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи <адрес>, согласно которому стороны в п. 3.1. предварительного договора установили, что стоимость вышеуказанной квартиры по соглашению сторон составляет <адрес> руб. <адрес> коп.; оплата денежного обеспечения осуществляется покупателем: за счет собственных средств в размере <адрес> руб.; и за счет кредитных средств в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. (л.д. 19-20).

Установлено, что покупатель Османова С.В. приобрела спорную квартиру с использованием кредитных средств, предоставленных ей по кредитному договору №, заключенному ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между нею, Пышечкиным Ю.Н. и ПАО «Сбербанк России», сроком на 156 месяцев с даты фактического представления кредита между Османовой С.В., Пышечкиным Ю.Н. и банком, а также за счет собственных средств, что подтверждается платежным поручением, выписками из лицевого счета, и сторонами не оспаривалось (л.д. 26, 27, 28).

В настоящее время обязанность по оплате квартиры истицей Османовой С.В. выполнена в полном объеме.

Согласно акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ спорная квартира была передана покупателям (л.д. 14).

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Кэпитал» на основании акта распределения квартир <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ, было зарегистрировано право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. При этом каких-либо существующих обременений и ограничений на спорную квартиру зарегистрировано не было, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (л.д. 29).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Кэпитал» и Османовой С.В. был заключен договор купли-продажи вышеуказанной квартиры, в соответствии с п. 3 которого установлено, что к моменту заключения договора квартира никому не продана, не подарена, не заложена, не передана в аренду, наем, безвозмездное пользование, не обременена рентой, в споре, под запрещением (арестом) не состоит (л.д. 11-14).

0ДД.ММ.ГГГГ квартира передана Османовой С.В. по акту приема-передачи (л.д. 14), управляющей компанией ООО «Управляющая компания «Порядок» с ней заключен договор № управления многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 48-59), она несет бремя содержания квартиры.

Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ истица Османова С.В. обратилась к ответчику ООО «Кэпитал» с заявлением о подготовке и передаче комплекта документов, предназначенного для регистрации перехода права собственности на квартиру, однако ответчик оставил данное заявление без ответа.

В полученной ею выписке из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ отражено право собственности на полностью оплаченную ими квартиру за ответчиком, зарегистрированное ДД.ММ.ГГГГ и ограничение, зарегистрированное ДД.ММ.ГГГГ, в виде ипотеки перед ПАО «Сбербанк России» по договору ипотеки №и1 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между банком и ООО «Кэпитал» (л.д. 30, 97-107).

Таким образом, истица Османова С.В. была вынуждена обратится в суд с заявленными требованиями.

Судом установлено, что истица добросовестно выполнила свои обязательства по вышеуказанному договору и произвела оплату стоимости спорной квартиры в размере <данные изъяты> рублей <данные изъяты> коп., что подтверждено извещением о перечислении денежных средств.

Спорный объект недвижимости передан истцу Османовой С.В. по акту приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ.

Истец Османова С.В. осуществляет фактическое владение и пользование спорной квартирой, а также несет бремя ее содержания, несмотря на это она лишена возможности распоряжаться спорным объектом недвижимости, поскольку у истицы отсутствует возможность осуществить государственную регистрацию права собственности на приобретенную ею квартиру.

Представителем ответчика ООО «Кэпитал» представлены суду договор № об открытии невозобновляемой кредитной линии от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому банк предоставил ООО «Кэпитал» невозобновляемую кредитную линию для финансирования затрат по проекту строительства трех многоэтажных жилых домов по следующему адресу: <адрес>, корпус №, корпус №, корпус № на срок до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 108-139).

В обеспечение вышеуказанного договора между ПАО Сбербанк и ООО «Кэпитал» был заключен договор залога имущественных прав №ип от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с условиями которого залогодатель передает в залог залогодержателю принадлежащие залогодателю следующие имущественные права (требования) – право требования на получение в собственность квартир и нежилых помещений в строящихся трех многоквартирных домах общей площадью 19 515,48 кв.м., указанных в Приложении №, расположенных по адресу: <адрес>, корпус №, №, № (л.д. 97-107).

ДД.ММ.ГГГГ между ПАО Сбербанк и ООО «Кэпитал» было заключено дополнительное соглашение к вышеуказанному договору залога имущественных прав.

Удовлетворяя исковые требования истца Османовой С.В. о признании права собственности на спорную квартиру, суд исходит из следующего.

В силу ст. 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права, присуждения к исполнению обязанности в натуре, иными способами, предусмотренными законом.

Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации».

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 25 Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право на вновь созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания, а также права пользования земельным участком для создания данного объекта недвижимости.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Как установлено судом, свои обязательства по договору купли-продажи истицей выполнены в полном объеме, квартира передана ей по акту приема-передачи, они несут бремя содержания квартиры, каких-либо претензий у продавца к покупателю не имеется, в связи с чем требования истицы суд считает законными и обоснованными.

Разрешая требования истца Османовой С.В. о прекращении залога, суд исходит из следующего.

Федеральным законом от 21 декабря 2013 года № 367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» изменена редакция ст. 352 ГК РФ.

Согласно подп. 2 п. 1 данной статьи залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.

В соответствии с пп. 1, 3 ст. 3 Федерального закона № 367-ФЗ измененные положения ГК РФ вступают в силу с 1 июля 2014 года и применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу этого федерального закона.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ № 1 (2015)», утвержденной Президиумом Верховного Суда РФ 04.03.2015 года, поскольку правоотношения, регулируемые подп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ, возникают в связи с возмездным приобретением заложенного имущества по сделке, указанная норма применяется к сделкам по отчуждению заложенного имущества, которые совершены после 1 июля 2014 года.

В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 года № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» указано, что продажа заложенного имущества в отсутствие требуемого извещения и его приобретение лицом, которое не знало и не должно было знать, что имущество является предметом залога, в силу подпункта 2 пункта 1 статьи 352 ГК РФ влечет прекращение залога. В этом случае залогодержатель вправе требовать возмещения убытков с лица, на которое возложена обязанность предоставления информации об обременении имущества.

Истица, надлежащим образом исполнившая свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе была рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору и со стороны ООО «Кэпитал», а при неисполнении обязательства ответчиком вправе была требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления иска о признании права.

Право покупателя на расторжение договора с возвратом внесенных денежных средств в случае неисполнения продавцом - застройщиком своих обязательств не исключает для покупателя возможности предъявления иных требований. Как было указано выше, дом введен в эксплуатацию, спорная квартира находится в фактическом владении истца, от имущественных прав на данное жилое помещение истица не отказывалась, а оформлению права собственности препятствует имеющиеся ограничения в виде залога кредитной организации.

Заключение договора залога имущественных прав, в предмет которых входит право требования в отношении спорной квартиры, осуществлено между застройщиком ООО «Кэпитал» и банком в период, когда строительство данной квартиры осуществлялось застройщиком на свои денежные средства. Заключение ООО «Кэпитал» в последующее время договора на спорную квартиру свидетельствует о том, что право требования, которое являлось предметом залога, перестало принадлежать первоначальному залогодателю (ООО «Кэпитал»). Договор купли-продажи недействительным не признан, поэтому отсутствие согласия залогодержателя на отчуждение продавцом - застройщиком права требования в рассматриваемой ситуации правового значения не имеет, и на разрешение спора не влияет.

При этом, суд учитывает установленные обстоятельства о том, что денежные средства за спорную квартиру были получены ООО «Кэпитал» на стадии осуществления строительства многоквартирного жилого дома, до регистрации обременений, равно как и заключение договора купли-продажи спорной квартиры производилось без наличия зарегистрированных в установленном законом порядке обременений, что подтверждается материалами дела и сторонами не оспаривалось.

В соответствии с ч. 1 ст. 103 ГПК РФ, ч. 1 ст. 333.19 НК РФ с ответчика ООО «Кэпитал» в доход бюджета Чеховского муниципального района <адрес> подлежит взысканию государственная пошлина в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп., исходя из цены иска – стоимости спорной квартиры <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно со ст. 57 ГПК РФ доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле. Суд вправе предложить им представить дополнительные доказательства. В случае, если представление необходимых доказательств для этих лиц затруднительно, суд по ходатайству оказывает содействие в собирание и истребовании доказательств.

Суд оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, руководствуясь положениями ГК РФ, ст. 333.19 НК РФ, ст.ст. 2, 56, 59, 98, 103, 167, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Межрегиональной общественной организации «Юридический центр защиты потребителей», действующей в интересах Османовой С.В. к ООО «Кэпитал», ПАО «Сбербанк России» о прекращении обременения квартиры в виде залога, прекращении права собственности на квартиру, признании права собственности на квартиру – удовлетворить.

Признать за Османовой С.В. право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Прекратить право собственности ООО «Кэпитал» на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Прекратить обременение квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, в виде залога в пользу ПАО «Сбербанк России», дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ, запись о регистрации №

Взыскать с ООО «Кэпитал» в доход местного бюджета муниципального образования «Чеховский муниципальный район» государственную пошлину в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Чеховский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий: Н.В. Геберт

Мотивированное решение суда в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.