Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-4444/2018 ~ М-3673/2018 от 26.07.2018

Дело № ****** Мотивированное решение изготовлено 10.09.2018

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

04.09.2018 <адрес>

Октябрьский районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Кайгородовой И.В., с участием

представителя истца ФИО3,

при секретаре ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации <адрес> к ФИО1, Министерству по управлению государственным имуществом <адрес> о признании отсутствующим зарегистрированное права собственности на жилое помещение, признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки,

У С Т А Н О В И Л :

Администрация <адрес> обратилась в суд с иском к ФИО1, Министерству по управлению государственным имуществом <адрес> (далее – МУГИСО), в котором просит:

- признать отсутствующим зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности ФИО1 на жилой дом площадью 30,4кв.м., имеющий кадастровый № ******, расположенный по адресу: <адрес>, в квартале <адрес> – <адрес> № ******;

- признать недействительным заключенный между МУГИСО и ФИО1 договор от 18.10.2017 №№ ****** купли-продажи земельного участка площадью 1076 кв.м, имеющего кадастровый № ******, расположенного по адресу: <адрес>, в квартале <адрес> – <адрес> (строительный номер № ******);

- применить последствия недействительности договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № ****** в виде обязания МУГИСО вернуть ФИО1 выкупную стоимость земельного участка в размере 21129, 68 руб. и возвращения сторон в отношения из договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № ****** признав соглашение о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №№ ******, заключенное между сторонами ДД.ММ.ГГГГ, недействительным.

В обоснование иска Администрация <адрес> указала, что между МУГИСО и ПЖСК «Ржавец» однократно для завершения строительства объекта незавершённого строительства был заключён договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № № ****** земельного участка площадью 1174 кв.м., имеющего кадастровый № ******, расположенного в городе Екатеринбурге, в квартале улиц <адрес> (строительный № ******), с разрешённым использованием – для строительства индивидуального жилого дома. На земельном участке находится объект незавершённого строительства площадью 240,6 кв.м., степень готовности – 14%, кадастровый № ******, принадлежащий на праве собственности ПЖСК «Ржавец». Срок действия договора аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Земельный участок передан арендатору по акту приёма-передачи от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ между ПЖСК «Ржавец» и ФИО1 заключён договор купли-продажи, в результате чего право собственности на объект незавершенного строительства перешло от ПЖСК «Ржавец» к ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности ФИО1 на жилой дом на указанном земельном участке. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и МУГИСО подписано соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № № ****** и заключен договор от ДД.ММ.ГГГГ № № ****** купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № ******. Согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № В-290, выкупная стоимость земельного участка составила 21129, 68 руб. то есть 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка, в соответствии с Постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № ******-ПП «Об утверждении Порядка определения цены и оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности <адрес>, или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже их собственникам зданий, сооружений, расположенных на этих земельных участках». ДД.ММ.ГГГГ проведено обследование земельного участка, в результате которого установлено, что на земельном участке установлены 2 объекта временно характера. Истец полагает, что ответчик, не возвел на земельном участке строение, которое являлось бы жилым домом, в упрощённом порядке зарегистрировал право собственности на несуществующий дом, как на объект недвижимости, с целью выкупа земельного участка по льготной цене. В данном случае, продажа земельного участка, предназначенного для жилой застройки (для жилищных нужд), при отсутствии на нём введённого в эксплуатацию объекта недвижимости, предполагает определение выкупной стоимости в размере кадастровой стоимости этого земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка составляет 1408645,4 руб. В результате заключения оспариваемой сделки, выпадающие доходы местного бюджета составят 1387 515, 72 руб. На разницу между кадастровой стоимостью земельного участка и его выкупной стоимостью, а также на сумму неполученной арендной платы уменьшилась доходная часть бюджета муниципального образования «<адрес>», что нарушает права истца. Администрация <адрес>, будучи главным администратором, осуществляет полномочия, направленные на сохранение средств местного бюджета.

В судебном заседании представитель истца ФИО3 исковые требования поддержала.

Ответчик ФИО1, представитель ответчика МУГИСО, представитель третьего лица Управление Росреестра по <адрес> в судебное заседание своих представителей не направили, о судебном заседании извещены надлежащим образом.

В силу ч. 1 ст. 233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случае неявки в судебное заседание ответчиков, извещенных о времени и месте судебного заседания, не сообщивших об уважительных причинах неявки и не просивших о рассмотрении дела в свое отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства.

В этой связи, с учетом мнения представителя истца, согласного на заочное производство, суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие ответчиков, третьего лица в порядке заочного производства.

Заслушав пояснения представителя истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № ****** заключенного между МУГИСО (арендодатель) и ПЖСК «Ржавец» (арендатор) арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду однократно для завершения строительства объекта незавершенного строительства земельный участок площадью 1123 кв.м. с кадастровым номером № ******, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства индивидуального жилого дома, расположенного в <адрес>, в квартале улиц <адрес> (строительный № ******).

ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности ФИО1 на находящийся на спорном земельном участке жилой дом площадью 30,4 кв. м., с кадастровым номером № ******.

Между ФИО1 и МУГИСО ДД.ММ.ГГГГ подписано соглашение о расторжении указанного договора аренды земельного участка и заключен договор N В-290 купли-продажи земельного участка по цене 21129, 68 руб.

Согласно договору купли-продажи на земельном участке расположен жилой дом общей площадью 30,4кв.м.

Договор купли-продажи земельного участка был заключен без проведения торгов, в соответствии с положениями подп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, которые предусматривают, что исключительное право на приобретение земельных участков в собственность имеют граждане, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, договор купли-продажи заключается в таком случае без проведения торгов, выкуп производится по льготной цене.

По смыслу указанных положений Земельного кодекса Российской Федерации приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам, имеет целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости.

При этом, выкуп земельного участка не допускается, если строительство объектов недвижимости, для возведения и эксплуатации которых земельный участок был предоставлен, не завершено, либо возведенный объект не соответствует виду разрешенного использования земельного участка.

Согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №№ ****** выкупная цена земельного участка была определена как 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка (1408645,4 руб.), в соответствии с Порядком определения цены и оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности <адрес>, или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже их собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, утвержденным Постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № ******.

Этим нормативным правовым актом установлено, что для собственников зданий, строений, сооружений – граждан, при предоставлении им земельных участков, занятых: индивидуальным жилищным фондом; личным подсобным хозяйством; индивидуальными гаражами; домами, жилыми строениями, созданными на земельных участках, предоставленных для ведения садоводства, дачного хозяйства, права на которые зарегистрированы гражданами в соответствии с пунктом 3 статьи 25.3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", выкупная цена земельного участка определяется как 1,5% от его кадастровой стоимости.

Характеристики недвижимого имущества приведены в п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства), характеристики объектов капитального строительства - в п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (здания, строения, сооружения, за исключением временных построек). С учетом вида разрешенного использования земельного участка (для строительства индивидуального жилого дома) объект, дающий право на льготный выкуп земельного участка, должен обладать не только признаками капитальности, завершенности строительства, но и характеристиками жилого дома.

В соответствии с п. 2 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Пунктами 1 и 2 ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что к жилым помещениям относятся, в числе прочего, жилой дом, часть жилого дома. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

В соответствии с п.п. 4, 5, 12 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 47 (далее Положение), жилым помещением признается изолированное помещение, которое предназначено для проживания граждан, является недвижимым имуществом и пригодно для проживания. Жилой дом - индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в нем. Жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение). В поселениях без централизованных инженерных сетей в одно- и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных.

Таким образом, жилое помещение должно быть пригодным для проживания, а поскольку спорное строение расположено в черте <адрес>, оно должно быть обеспечено инженерными системами, электроосвещением.

Согласно акту от ДД.ММ.ГГГГ № ****** обследования земельного участка с кадастровым номером № ******, расположенного по адресу: <адрес>, в квартале <адрес> – <адрес> (строительный номер № ******), которое выполнено специалистом Земельного комитета Администрации <адрес> ФИО4, в результате обследования установлено, что участок представляет собой неогороженную территорию, частично отсыпанную щебёнкой. На участке расположен металлический вагончик и металлический гараж. Какие либо другие объекты на участке отсутствуют.

В соответствии с актом осмотра объекта от ДД.ММ.ГГГГ № ******, составленному специалистом отдела архитектурно-строительного контроля Департамента архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений администрации <адрес> ФИО5, был проведен осмотр земельного участка с кадастровым № ******, расположенного по адресу: <адрес>, в квартале <адрес> – <адрес> (строительный номер № ******). В результате обследования установлено, что на указанном участке строительство объекта – индивидуального жилого дома не начато. На участке установлены 2 объекта временного характера: строение из профлиста по деревянному брусу и металлический гараж. У строений отсутствует неразрывная связь с землёй. Возведенные строения не могут быть признаны объектом недвижимого имущества, поскольку существует возможность их перемещения без причинения несоразмерного ущерба его назначению.

К указанным актам приложены фотографии обследуемого строения.

Ответчики доводов истца о том, что строения, расположенные на земельном участке с кадастровым номером № ******, не являются объектами недвижимого имущества, не оспорили. Не представили доказательств обратного, в том числе, заключения специалиста, как это было предложено сделать сторонам в определении о подготовке дела к судебному разбирательству. Также ответчики не ходатайствовали и о проведении по делу судебной строительно-технической экспертизы.

При таких обстоятельствах, оценивая представленные доказательства, суд считает установленным, что находящиеся на спорном земельном участке постройки не обладают признаками недвижимого имущества, характеристиками жилого дома.

Следовательно, возведение такого строения не позволяло ФИО1 произвести выкуп земельного участка без проведения торгов.

Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке, применение последствий недействительности ничтожной сделки также производится в судебном порядке.

В пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (например, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

С учетом того, что право собственности ФИО1 было зарегистрировано на движимое имущество как на недвижимое, что позволило ему совершить сделку, противоречащую закону и нарушающую права истца как главного администратора доходов местного бюджета, истец вправе предъявлять требования о признании права собственности ответчика на дом отсутствующим, признании сделки недействительной, применении ее последствий.

Так как на спорном земельном участке отсутствует строение, обладающие признаками недвижимого имущества, а также жилого дома, доказательства наличия на земельном участке строения, пригодного для проживания на момент заключения договора купли-продажи земельного участка не представлено, предусмотренная действующим законодательством цель передачи в собственность земельного участка для эксплуатации существующего индивидуального жилого дома не достигнута, суд приходит к выводу, что земельный участок был передан в собственность ФИО1 с нарушением требований действующего земельного законодательства, что в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для признания недействительными соглашения о расторжении договора аренды и договора купли-продажи земельного участка, с применением последствий признания сделки недействительной. Кроме того, поскольку жилой дом, право собственности на который зарегистрировано за ФИО1, фактически на земельном участке отсутствует, подлежит удовлетворению и требование истца о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности ФИО1 на указанный жилой дом.

В связи с изложенным, суд считает возможным удовлетворить заявленные Администрацией <адрес> требования.

Руководствуясь статьями 194-198, 233-235 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

иск удовлетворить.

Признать отсутствующим зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности ФИО1 на жилой дом площадью 30,4кв.м., имеющий кадастровый № ******, расположенный по адресу: <адрес>, в квартале <адрес> – <адрес> № ******.

Признать недействительным заключенный между Министерством по управлению государственным имуществом <адрес> и ФИО1 договор от ДД.ММ.ГГГГ №№ ****** купли-продажи земельного участка площадью 1076 кв.м, имеющего кадастровый № ******, расположенного по адресу: <адрес>, в квартале <адрес> – <адрес> (строительный № ******).

Применить последствия недействительности договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №№ ******, в виде возложения на Министерство по управлению государственным имуществом <адрес> обязанности вернуть ФИО1 выкупную стоимость земельного участка в размере 21129, 68 руб. и возвращения сторон в отношения из договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № ******.

Признать соглашение о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № ******, заключенное между Министерством по управлению государственным имуществом <адрес> и ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ, недействительным.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья И.В. Кайгородова