Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-20704/2016 от 22.07.2016

Судья Жукова О.В. Дело № 33-20704/2016

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе: председательствующего судьи Меншутиной Е.Л.,

судей Гулиной Е.М., Тегуновой Н.Г.,

при секретаре Емельяновой В.Ю.,

рассмотрела в заседании от 01 августа 2016 года апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом Истринского муниципального района Московской области

на решение Истринского городского суда Московской области от 25 марта 2016 года по делу по иску Комитета по управлению имуществом Истринского муниципального района Московской области к Алхазовой Татьяне Ивановне о расторжении договора купли-продажи, взыскании неустойки по договору.

Заслушав доклад судьи Меншутиной Е.Л., объяснения представителя ответчицы – Гришко Е.А., судебная коллегия

установила:

Комитет по управлению имуществом Истринского муниципального района обратился в суд с иском к Алхазовой Т.И. о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании неустойки. В обоснование заявленных требований указано, что 08.11.2012 года между сторонами был заключен договор купли-продажи земельного участка на основании Постановления Главы Администрации Истринского муниципального района от 05.08.2011г. №2581/8, по которому истец передает, а ответчица принимает в собственность земельный участок, находящийся в государственной собственности, общей площадью 1781 кв.м., категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером <данные изъяты> в границах, указанных в кадастровом паспорте, прилагаемом к договору и являющегося неотъемлемой частью, находящийся примерно в 1346 м по направлению на юго-запад от ориентира жилого дома, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, по цене, установленной в соответствии с Постановлением Главы Истринского муниципального района от 05.08.2011г. №2581/8 в размере рыночной стоимости земельного участка и на момент заключения Договора, что составило 231 530 рублей. Условиями договора предусмотрена предварительная оплата земельного участка не позднее 60 календарных дней со дня подписания договора. Договор подписан 08.11.2012 г. Оплата на момент обращения в суд не произведена. Согласно п.5.2 договора, в случае нарушения установленного п.2 срока оплаты стоимости земельного участка покупатель уплачивает продавцу неустойку, установленную в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующую на день выполнения денежного обязательства, от неуплаченной суммы за каждый день просрочки (штрафная неустойка). 31 июля 2015 года в адрес ответчицы была направлена претензия с требованием об оплате задолженности и неустойки. 05 ноября 2015 года в ее же адрес была направлена повторная претензия с требованием в срок до 20.11.2015г. явиться и подписать соглашение о расторжении договора. Ответчица на претензию не ответила, задолженность не погасила и соглашение о расторжении договора купли-продажи земельного участка не подписала. Истец полагает, что в связи с неоплатой имеются правые основания для расторжения договора в соответствии со ст. 450 ГК РФ, поэтому просит расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, взыскать с ответчицы неустойку в соответствии с п.5.4 договора в размере 65 771,88 рублей.

Представитель Комитета по управлению имуществом Истринского муниципального района, Администрации Истринского муниципального района Тряпицын Н.С. в судебном заседании исковые требования поддержал.

Представитель Алхазовой Т.И. – Гришко Е.А. возражала против удовлетворения требований, ссылаясь на оплату договора и неустойки.

Решением суда от 25 марта 2016 года в удовлетворении исковых требований Комитета по управлению имуществом Истринского муниципального района отказано.

В апелляционной жалобе Комитет по управлению имуществом Истринского муниципального района Московской области просит указанное решение суда отменить как незаконное и необоснованное.

Выслушав объяснения представителя ответчицы, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в части отказа в удовлетворении исковых требований Комитета по управлению имуществом о расторжении договора купли-продажи земельного участка по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 486 ч.ч. 1, 3 ГК РФ, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

В силу ст. 549 п. 1 и ст. 551 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно ст. 450 п. 2 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из материалов дела усматривается, что 08 ноября 2012 года между сторонам был заключен договор купли-продажи земельного участка на основании Постановления Главы Администрации Истринского муниципального района от 05.08.2011г. №2581/8, по которому истец передал в собственность ответчицы земельный участок, находящийся в государственной собственности, общей площадью 1781 кв.м., категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером <данные изъяты>, в границах, указанных кадастровом паспорте, прилагаемом к договору и являющегося его неотъемлемой частью, находящийся примерно в 1346 м по направлению на юго-запад от ориентира жилого дома, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <данные изъяты>, <данные изъяты>, по цене 231 530 рублей.

Договор купли-продажи не прошел государственную регистрацию.

Согласно п.2.3 договора, оплата производится в полном объеме не позднее 60 календарных дней со дня подписания договора.

Ответчица оплатила стоимость земельного участка, а также выплатила неустойку лишь в ходе рассмотрения настоящего дела 09 марта 2016 г.

Разрешая спор, суд руководствовался положениями ст.ст. 450, 425, 432-434, 549-551, 164 ГК РФ и пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, указав, что в ходе судебного разбирательства было достоверно установлено, что договор стороной ответчика исполнен, однако не прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.

Также суд указал, что исходя из условий договора купли-продажи, имело место согласование сторонами условий передачи земельного участка после его оплаты, в связи с чем должны применяться последствия, отличные указанных в ч. 2 ст. 450 ГК РФ, а именно предусмотренные статьей 328 ГК РФ, в силу которой в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению. Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.

В данном случае, как отметил суд, ответчица произвела оплату договора, следовательно, основания заявленных требований, изложенные истцом, отпали.

Суд отверг довод представителя истца о неполной оплате земельного участка в связи с изменившейся стоимостью участка, указав, что никакие изменения в подписанное сторонами соглашение не вносились.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда в части отказа в удовлетворении заявленных истцом требований о взыскании с ответчицы неустойки, так как платежным поручением от 09 марта 2016 года ответчица перечислила истцу пени в размере 74921 руб.

Вместе с тем, с выводом суда первой инстанции об отказе в иске о расторжении договора купли-продажи согласиться нельзя, так как он основан на ошибочном применении норм материального права.

Так, ссылаясь на отсутствие государственной регистрации договора купли-продажи, суд не учел, что положения параграфа 7 главы 30 ГК РФ не предусматривают необходимость государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости. В силу ст. 551 ГК РФ, государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость.

Согласно п. 1 ст. 425 и п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, а заключенным считается, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В данном случае без внимания и оценки суда остался тот факт, что на момент подписания договора купли-продажи стороны согласовали все существенные условия, и с момента подписания договора у ответчицы возникла обязанность оплатить переданный ей в собственность земельный участок в предусмотренные договором сроки.

Поскольку по делу нашел свое подтверждение факт неоплаты ответчицей в установленный договором срок переданного ей по договору купли-продажи от 08.11.2012 г. земельного участка, что с учетом положений пункта 1 статьи 486, статей 309, 310, подпункта 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ, является существенным нарушением условий договора купли-продажи, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для расторжения вышеуказанного договора купли-продажи.

При таких обстоятельствах решение суда в части отказа Администрации в иске о расторжении договора купли-продажи нельзя признать законным и обоснованным и оно в данной части подлежит отмене с вынесением по делу нового решения о расторжении договора купли-продажи, заключенного межу сторонами 08.11.2012 г.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Истринского городского суда Московской области от 25 марта 2016 года отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований Комитета по управлению имуществом Истринского муниципального района Московской области к Алхазовой Т.И. о расторжении договора купли-продажи земельного участка и постановить в отмененной части новое решение, которым расторгнуть договор купли-продажи от 08 ноября 2012 года, по которому Комитет по управлению имуществом Истринского муниципального района Московской области продал Алхазовой Татьяне Ивановне земельный участок, находящийся в государственной собственности, площадью 1781 кв. м., категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером <данные изъяты> в границах, указанных в кадастровом паспорте, прилагаемом к договору, являющемся его неотъемлемой частью, примерно в 1346 м по направлению на юго-запад от ориентира жилого дома, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>.

В остальной части решение Истринского городского суда Московской области от 25 марта 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом Истринского муниципального района Московской области – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: