Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1719/2015 (2-8550/2014;) ~ М-6921/2014 от 17.12.2014

Дело № 2-1719 (2015г.)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Пермь 18 мая 2015 года

Свердловский районный суд г.Перми в составе:

председательствующего судьи Лобастовой О.Н.,

при секретаре Гостевских В.Н.Ю,

с участием истца Плотникова В.Н.,

представителя истца Гасымовой И.Н.,

ответчика Попов Д.А.,

представителя ответчика Плюсниной Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Плотникова В. Н. к Гергелиннику А. А., Листратову В. А., Хайдукову П. Б., Попову Д. А. о признании сделок недействительными, возложении обязанности,

у с т а н о в и л:

Плотников В.Н. обратился в суд с иском к Гергелиннику А. А., Листратову В. А., Хайдукову П. Б., Попову Д. А. о признании сделок недействительными, возложении обязанности. В заявлении указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и Гергелинником А.А. заключен договор купли-продажи земельного участка и договор купли-продажи жилого дома, согласно которых ответчик продал истцу земельный участок стоимостью -СУММА1- и жилой дом, общей площадью 23,3 кв.м. за -СУММА2-.

Однако, регистрацию права собственности на указанную недвижимость не осуществили, поскольку Гергелинник на государственную регистрацию права не явился, уклонялся от оформления перехода права собственности.

Считает, что договора купли-продажи дома и земельного участка являются заключенными, независимо от того, состоялась ли государственная регистрация перехода права. Кроме того, как стало известно, Гергелинником были совершены сделки в отношении указанного имущества, однако ответчик не имел права продавать дом и земельный участок, поскольку договора уже были заключены с истцом, переданы по сделке денежные средства.

Просит признать договор залога недвижимости, заключенный между Гергелинником А.А. и Листратовым В.А. от ДД.ММ.ГГГГ недействительным.

Признать договор купли-продажи жилого дома и земельного участка между Гергелинником А.А. и Хайдуковым П.Б недействительным в силу ничтожности.

Признать договор купли-продажи жилого дома и земельного участка между Хайдуковым П.Б. и Поповым Д.А. недействительным.

Обязать органы Росреестра произвести государственную регистрацию перехода права собственности от Гергелинника А.АВ. к Плотникову В.Н. на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1596 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>

Обязать УФСГРКК по Пермскому краю провести государственную регистрацию перехода права собственности от Гергелинника А.А. к Плотникову В.Н. на жилой дом, общей площадью 23,3 кв.м. по адресу: <адрес>

В судебном заседании истец и его представитель доводы заявления поддержали, просили удовлетворить. Пояснили, что истец приобрел у ответчика жилой дом и земельный участок за -СУММА3-, денежные средства были переданы и подписан договор, ответчиком Гергелинник переданы документы на жилой дом и земельный участок, составлен акт приеме передачи земельного участка и жилого дома. В органы реестра Гергелинник не явился, сообщил позднее, что находится на отдыхе в <адрес>, после приезда также не могли осуществить государственную регистрацию, поскольку он не отвечал на телефонные звонки. Документы на дом и землю по расписке были возвращены Гергелиннику для снятия обременения с земельного участка. Пояснили, что поскольку договор заключен, переход права собственности фактически состоялся и в дальнейшем Гергелинник не имел права отчуждать земельный участок и жилой дом.

В судебное заседание ответчики Гергелинник А.А., Листратов В.А., Хайдуков П.Б. не явились, извещены о времени и месте рассмотрения заявления, представили письменные объяснения.

Ответчик Попов Д.А. и его представитель в судебном заседании с требованиями не согласились, просили отказать, пояснили, что им данное имущество было приобретено по договору купли-продажи, право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке, заключены договора с ресурсоснабжающими организациями, оснований для признания сделок недействительными не имеется.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте рассмотрения заявления, представил письменные пояснения по иску.

Выслушав представителя истца, истца, исследовав материалы дела, суд считает, что требования удовлетворению не подлежат.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 164ГК РФ, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

На основании ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Как следует из ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Как следует из ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

На основании ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с частью 1 статьи 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Как установлено в судебном заседании, Гергелиннику А.А. на праве собственности принадлежал жилой дом с надворными постройками, общей площадью 23,3 кв.м. по адресу: <адрес>; земельный участок, площадью 1596 кв.м., кадастровый номер №

ДД.ММ.ГГГГ между Гергелинником А.А. и Плотниковым В.Н. заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым Гергелинник обязуется передать Плотникову в собственность земельный участок по адресу: <адрес> площадью 1596 кв.м. Как следует из п.2.1 договора, цена земельного участка составляет -СУММА1-, покупатель передает предоплату в размере -СУММА4-, оставшуюся часть в размере -СУММА5- в течение 60-ти дней с момента подписания договора.

В соответствии с п.3.1 договора, продавец передает покупателю: приказ департамента земельных отношений администрации г.Перми, акт приема-передачи, кадастровый паспорт земельного участка, домовую книгу.

ДД.ММ.ГГГГ между Гергелинником А.А. и Плотниковым В.Н. заключен договор купли-продажи жилого дома, в соответствии с которым Гергелинник обязуется передать Плотникову в собственность жилой дом, общей площадью 23,3 кв.м. по адресу: <адрес>, по цене -СУММА2- и передать свидетельство от государственной регистрации права, домовую книгу, договор дарения от ДД.ММ.ГГГГ, акт приема передачи земельного участка.

Как следует из акта приема-передачи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ года, Гергелинник А.А. передал, а Плотников В.Н. принял 1-этажный жилой дом, общей площадью 23,3 кв.м., в том числе жилой 18,6 кв.м. находящийся по адресу: <адрес>.

Согласно расписки отДД.ММ.ГГГГ года, Гергелинник А.А. принял от Плотникова В.Н. денежные средства в сумме -СУММА2- в качестве задатка за земельный участок, находящийся в собственности.

Как следует из расписки от ДД.ММ.ГГГГ года, Гергелинник А.А. принял от Плотникова В.Н. денежную сумму в размере -СУММА1- в качестве предоплаты за земельный участок и жилой дом по адресу<адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между Листратовым В.А. и Гергелинником А.А. заключен договор займа с процентами и с залоговым обеспечением №, в соответствии с которым займодавец передает заем заемщику в размере -СУММА6-, со сроком возврата ДД.ММ.ГГГГ года.

В соответствии с п.1.1 договора, заемщик передает в залог недвижимое имущество в виде: 1-этажного жилого дома, общей площадью 23,3 кв.м., земельный участок по адресу: <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ заключен договор ипотеки между Листратовым В.А. и Гергелинником А.А., по которому залогодатель передает в залог недвижимое имущество.

ДД.ММ.ГГГГ договор ипотеки зарегистрирован в Росреестре по Пермскому краю за №.

ДД.ММ.ГГГГ между Гергелинником А.А. и Хайдуковым П.Б. заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома по адресу: <адрес>. Цена указанного дома определена стоимостью -СУММА1-, цена земельного участка определена в размере -СУММА1-.

Переход права собственности зарегистрирован в Управлении Росреестра ДД.ММ.ГГГГ за №

ДД.ММ.ГГГГ между Хайдуковым П.Б. и Поповым Д.А. заключен договор купли продажи жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес> Цена указанного дома определена стоимостью -СУММА1-, цена земельного участка определена в размере -СУММА1-

Переход права собственности зарегистрирован в Управлении Росреестра ДД.ММ.ГГГГ за №

Право собственности на жилой дом и земельный участок за Поповым Д.А. подтверждается свидетельством о регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ №, №

Истец просит признать недействительным договор залога недвижимости, заключенный между Гергелинником А.А. и Листратовым В.А. от ДД.ММ.ГГГГ года, указывая на то, что им уже был приобретен в собственность земельный участок и жилой дом, в связи с чем, Гергелинник не имел права его отчуждать и распоряжаться им, а также последующие договора купли-продажи имущества с Хайдуковым, Поповым, как являющимися ничтожными.

Допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО1 Показал, что является сыном истца. Гергелинник А.А.-его друг, знакомы с детства. В ДД.ММ.ГГГГ Гергелинник предложил приобрести у него земельный участок, отец предложением заинтересовался, приняли решение купить участок. Общая сумма сделки составляла -СУММА3-, из которых -СУММА2- заплатили сразу, остальные отдавали по частям. Договорились, что сделка будет оформлена в регпалате, как только передадут деньги. Деньги были переданы, в конце мая стали нервничать, поскольку Гергелинник не отвечал на звонки. В сентябре снова договорились встретиться в регпалате, но ответчик опять не приехал, потом пояснил, что земля в залоге. Договор купли продажи отец подписал ДД.ММ.ГГГГ года. Весной приходили в дом, там жили родители ФИО6, фактически участок отцу был передан, но на нем садили и ухаживали за ним родители Гергелинника. При заключении договора документы на имущество передавались, в ноябре документы были переданы Гергелиннику.

Свидетель ФИО2 пояснил, что знал о том. что Гергелинник собирается продавать землю. Плотников В.Н. решил земельный участок приобрести, передали денежные средства. Однако на регистрацию в регпалату Гергелинник так и не явился. В дом приходили ДД.ММ.ГГГГ, там жили родители ФИО6.

Свидетель ФИО3 пояснил, что приходил в дом, который приобрел Плотников, как специалист по газовому хозяйству, проверил все ли в порядке и ушел. Истец Плотников представился как собственник, открывал дом ключами. Там же находились и родители А. Гергелинника.

Свидетель ФИО4 пояснил, что истец является его соседом, он намеревался купить участок у Гергелинника, знает, что ФИО6 в последующем не явился на регистрацию перехода права и участок купить не удалось.

Свидетель ФИО5 пояснила, что проживает в <адрес> расположен напротив. Слышала, что дом продали, в декабре появился Попов Д.А. Плотникова В.Н. на участке ни разу не видела. По <адрес> проживали родители ФИО6. В ДД.ММ.ГГГГ никто мебель не вывозил, не ввозил, собственники не менялись. В ДД.ММ.ГГГГ участок приобрел Попов, приезжает, занимается участком, домом.

Из показаний свидетелей не следует, что истец фактически земельный участок с жилым домом принял, как следует из их пояснений, в доме проживали родители продавца, занимались домом и земельным участком, в декабре появился новый собственник-Попов Д.А, у которого на сегодняшний день зарегистрировано право собственности, заключены договора с ресурсоснабжающими организациями на обслуживание жилого дома.

В соответствии со ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности.

В силу пункта 1 статьи 2 ФЗ от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Так как до государственной регистрации перехода права собственности к покупателю по договору купли-продажи собственником объекта недвижимости продолжает оставаться его продавец, последующая сделка, совершенная продавцом с тем же самым недвижимым имуществом до утраты им титула собственника, не может быть признана недействительной лишь на том основании, что это имущество являлось объектом купли-продажи по ранее заключенному гражданско-правовому договору.

Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ, содержащимся в абзаце 7 пункта 61 совместного Постановления Пленумов от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Таким образом, приоритет имеет тот покупатель, за которым произведена государственная регистрация перехода права собственности.

В данном случае зарегистрирован переход права собственности на спорный объект за ответчиком Поповым Д.А.

На момент государственной регистрации перехода права собственности от Гергелинника к Хайдукову П.Б. на спорный земельный участок и жилой дом, Гергелинник являлся собственником.

Таким образом, обстоятельств, препятствующих совершению указанных регистрационных действий, и оснований для признания произведенной государственной регистрации недействительной не имелось.

Оснований для признания заключенным между Гергелинником и Листратовым договора залога в отношении спорного имущества, а также признания договора купли-продажи жилого дома и земельного участка между Гергелинником и Хайдуковым, между Хайдуковым и Поповым недействительными не имеется. Сделка, совершенная продавцом с тем же самым недвижимым имуществом до утраты им титула собственника, не может быть признана недействительной лишь на том основании, что это имущество являлось объектом купли-продажи по ранее заключенному гражданско-правовому договору.

Сделка, заключенная между истцом и ответчиком Гергелинником не соответствует требованиям ст. 551 ГК РФ, Плотников не приобрел право собственности на спорный земельный участок.

Доводы истца о том, что им по акту приема-передачи жилого дома и земельного участка имущество было принято, денежные средства по договору оплачны, что является основанием для признания недействительности всех сделок в силу ст. 168 ГК РФ, основаны на неверном толковании истцом норм материального права.

В связи с чем, суд считает, что оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Суд обращает внимание на то, что данное решение не препятствует обращению истца в суд с иным иском к ответчикам.

Руководствуясь ст.ст. 191-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Плотникова В. Н. к Гергелиннику А. А., Листратову В. А., Хайдукову П. Б., Попову Д. А. о признании сделок недействительными, возложении обязанности – отказать.

Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Свердловский районный суд г.Перми в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья:

Решение суда в окончательной форме изготовлено 25.05.20145 года.