Решение по делу № 2-1109/2019 (2-6329/2018;) ~ М-5921/2018 от 25.12.2018

Дело № 2-1109/19

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

11 апреля 2019 года                         г. Калининград

Ленинградский районный суд г. Калининграда в составе:

председательствующего судьи     Чесноковой Е.В.

при секретаре    Орловой А.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Галата О.С. к ООО «Экватор» о возмещении убытков, компенсации морального вреда,

У с т а н о в и л :

Галат О.С. обратился в суд с иском к ООО «Экватор», в котором просил определить существенные условия договора купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> обязать ответчика заключить договор купли-продажи спорного жилого помещения на условиях договора, определенных судом.

В обоснование заявленных требований указал, что между ним и ответчиком был заключен предварительный договор от 31.10.2018 года по приобретению недвижимого имущества, согласно которому в срок до 30.11.2018 года стороны обязались заключить основной Договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>

По условиям предварительного договора проект основного договора должен быть подготовлен и представлен продавцом ООО «Экватор». Проект основного договора купли-продажи был представлен продавцом только 27.11.2018 года, что сделало невозможным своевременное согласование условий договора и поставило сделку под угрозу срыва.

В представленном на согласование проекте основного договора купли-продажи имелись существенные недостатки: отсутствовали существенные условия относительно передачи продаваемого имущества и прилагаемой документации; положения о моменте передачи и документального оформления передачи имущества, изложенные в проекте основного договора, противоречили условиям предварительного договора и общепринятой практике; ряд существенных условий относительно взаиморасчетов и ответственности стороны не имел должного регулирования.

С целью устранения указанных недостатков покупателем был подготовлен новый проект основного договора купли-продажи, который 28.11.2018 года сопроводительным письмом был направлен продавцу на согласование. Одновременно покупатель выразил готовность к заключению сделки и просил назначить дату и время подписания договора после его согласования. Ответ продавца на указанное письмо не поступил.

Указывает на то, что в рамках исполнения предварительного договора покупателем были сделаны все необходимые и зависящие от него действия по подготовке к совершению сделки: заключен кредитный договор с АО «Газпромбанк»; заключен договор страхования покупаемого имущества с ОАО «Согаз»; подготовлен и направлен продавцу проект основного договора купли-продажи.

В свою очередь, Продавец не осуществил действия, предусмотренные предварительным договором и необходимые для заключения основного договора купли-продажи: осмотр квартиры совместно с Покупателем, необходимый для составления и подписания Акта приема-передачи квартиры не произведен; квартира не освобождена от постороннего имущества; не представлен документ, подтверждающий отсутствие задолженности по коммунальным услугам (с учетом показаний счетчиков на текущий момент), взносам на капитальный ремонт и т.д.; не согласован проект основного договора купли-продажи, направленный Покупателем; не назначена дата и время подписания основного договора (что возможно только после согласования его текста).

Таким образом, вследствие бездействия продавца основной договор купли-продажи в установленный в предварительном договоре срок не был заключен.

С целью досудебного урегулирования сложившейся спорной ситуации истец направил в адрес ответчика претензию от 05.12.2018 года.

В ответе на претензию от 20.12.2018 года ответчик фактически отказался рассматривать предложенные изменения к проекту основного договора. Более того, ответчик предупредил истца о своем намерении реализовать предмет сделки, в случае, если не будет подписан договор на предложенных им условиях, не согласованных с истцом.

Поскольку целью заключения предварительного договора являлось приобретение покупателем квартиры в собственность для удовлетворения личных потребностей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, полагает, что на данные правоотношения распространяются положения Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей».

В ходе рассмотрения дела истец изменил исковые требования, указав, что вследствие бездействия ответчика основной договор купли-продажи в настоящее время не может быть заключен, поскольку согласно условиям ранее заключенного кредитного договора от 28.11.2018 года кредит предоставляется покупателю в течение 5 рабочих дней со дня выполнения заемщиком условий и наличия в ЕГРН сведений о государственной регистрации права собственности заемщика на объект недвижимости, но не позднее трех месяцев с даты заключения договора.

Вследствие неисполнения сделки по вине ответчика, истцу причинены убытки в сумме 102852,41 рубля, из которых: оплата аванса по предварительному договору 50000 рублей; расходы истца по договору страхования гражданской ответственности в сумме 1150 рублей; по договору страхования жизни и здоровья заемщика в сумме 4831,97 рубля; по договору страхования имущества в сумме 1870,44 рубля, оплата за проведение оценки квартиры; расходы по оплате арендных платежей по аренде жилого помещения за декабрь-январь в сумме 42000 рублей; расходы на оплату юридических услуг 3000 рублей.

Просит суд взыскать с ООО «Экватор» в пользу Галата О.С. в счет возмещения убытков 102852,41 рубля, расходы на оплату услуг представителя 29500 рублей; компенсацию морального вреда 50000 рублей, штраф за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя, предусмотренный п.6 ст.13 Закона РФ « О защите прав потребителей».

В судебное заседание истец Галат О.С. не явился, о месте, времени судебного заседания извещен.

Представитель истца по доверенности Сладков А.В. исковые требования поддержал с учетом их изменения, просил иск удовлетворить. От исковых требований в части взыскания с ответчика суммы предоплаты в размере 50000 рублей отказался в связи с перечислением ответчиком указанной суммы на счет истца.

Отказ от иска в указанной части принят судом, производство по делу в указанной части определением суда от 11.04.2019 года прекращено.

Представители ответчика ООО «Экватор» по доверенности Ревва Ю.И., Голубева Д.В. иск не признали, дали пояснения как они изложены в письменном отзыве на уточненный иск, ссылаясь на то, что основной договор не заключен по вине покупателя, который сам препятствовал заключению договора, дважды не явился на его подписание, и вместо того, чтобы подписать договор, обратился в суд. В настоящее время обеспечительный платеж по договору истцу возвращен; в иске о возмещении убытков просят отказать.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела и дав им оценку, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Статья 549 ГК РФ предусматривает, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно статье 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу статьи 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

По правилам статьи 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно статье 555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

По смыслу ч. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

На основании пункта 4 статьи 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В п. 5 ст. 429 ГК РФ указано, что в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Из п. 6 ст. 429 ГК РФ следует, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Как установлено судом и подтверждено материалами дела, 31.10.2018 года между ООО «Экватор» (продавец) и Галатом О.С. (покупатель) был заключен предварительный договор по приобретению недвижимого имущества, в соответствии с которым стороны приняли на себя обязательства – в течение срока действия договора заключить основной договор купли-продажи объекта недвижимости – двухкомнатной квартиры, общей площадью 63,5 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>

Указанный объект недвижимости принадлежит продавцу на основании договора купли-продажи квартиры №12 от 02.10.2017 года.

Согласованная сторонами стоимость квартиры составляет 2860000 рублей.

В момент подписания договора покупатель оплатил продавцу в качестве обеспечительного платежа денежную сумму 50000 рублей в доказательство заключения основного договора и обеспечения своих обязательств по заключению сделки по приобретению объекта. Стороны согласовали, что сумма обеспечительного платежа при надлежащем исполнении принятых сторонами обязательств будет зачтена в стоимость объекта по основному договору.

В случае отказа продавца от исполнения обязательств по настоящему договору, сумма обеспечительного платежа возвращается покупателю.В силу пункта 6 договора продавец гарантирует, что на момент заключения настоящего договора и до момента заключения основного договора объект будет освобожден продавцом от имущества, не входящего в его стоимость и личных вещей, а также передан покупателю по передаточному акту в день заключения основного договора; на дату заключения основного договора не будет задолженности по коммунальным услугам, услугам по содержанию недвижимости и иным платежам за объект.

Пунктом 9 договора предусмотрено, что при отсутствии иного согласования между сторонами, днем, временем и местом совершения сделки считается последний день срока действия настоящего договора, 11 часов 00 минут, офис по адресу: <адрес>

По условиям предварительного договора, отраженным в пункте 10.1, полная стоимость объекта за вычетом обеспечительного платежа оплачивается покупателем продавцу за счет собственных денежных средств и кредитных денежных средств, предоставляемых «Газпромбанк» (Акционерное общество), на условиях, согласованных в кредитном договоре, путем внесения денежных средств в кассу или перечисления на расчетный счет продавца.

В соответствии с пунктом 10.2 предварительного договора, основной договор должен быть составлен и подписан сторонами в простой письменной форме в срок до 30 ноября 2018 года и в течение 5 рабочих дней после подписания подан на государственную регистрацию.

Пунктом 10.4 предусмотрено, что проект основного договора готовит продавец и передает его покупателю на ознакомление.

Оценив содержание предварительного договора, суд приходит к выводу о том, что стороны в спорном предварительном договоре достигли соглашения по всем существенным условиям договора купли-продажи недвижимости.

В день подписания предварительного договора покупателем заключен кредитный договор с «Газпромбанк» (акционерное общество) на предоставление целевого кредита – на приобретение вышеуказанной квартиры.

Согласно индивидуальным условиям ипотечного кредита, кредит предоставляется путем перечисления на счет зачисления в течение 5 рабочих дней со дня выполнения Заемщиком условий, предусмотренных п.9, 18.1 условий и наличия в ЕГРН сведений о государственной регистрации права собственности заемщика на объект недвижимости и ипотеки в пользу банка, но не позднее 3 месяцев с даты заключения кредитного договора, то есть не позднее 28 февраля 2019 года.

Таким образом, в предварительном договоре сторонами согласован порядок оплаты покупателем стоимости объекта недвижимости после государственной регистрации права собственности покупателя на объект недвижимости.

Как следует из материалов дела, проект основного договора купли-продажи направлен продавцом покупателю 27.11.2019 года.

Пунктом 3.1.2 договора купли-продажи в редакции договора, подготовленной продавцом, предусматривалась обязанность продавца освободить занимаемую квартиру и передать ее покупателю с подписанием акта приема-передачи в течение двух дней с момента получения продавцом от покупателя полной стоимости квартиры, что не соответствовало моменту передачи объекта недвижимости, согласованному сторонами в п. 6.4 предварительного договора, согласно которому объект передается покупателю по передаточному акту в день заключения основного договора.

28.11.2019 года покупателем внесены изменения в проект основного договора купли-продажи в п.1-5-1.6, 2.4-2.6, 3.1.2 договора, проект договора в редакции покупателя направлен продавцу для ознакомления с предложением подписать договор купли-продажи в прилагаемой редакции 29.11.2018 года, либо в иную дату, назначенную продавцом.

В установленный предварительным договором срок основной договор купли-продажи квартиры сторонами заключен не был.

Не получив ответ на свое обращение 05.12.2019 года, истец обратился в адрес продавца с требованием о заключении основного договора купли-продажи с учетом внесенных покупателем изменений в проект основного договора купли-продажи.

В своем ответе на требование истца о заключении основного договора купли-продажи от 20.12.2018 года ООО «Экватор» направил в адрес покупателя проект основного договора с предложением его подписания без учета замечаний покупателя.

В связи с возникшим между сторонами спором относительно момента передачи объекта покупателю и условий его передачи, истец обратился в суд с иском, в котором просил определить существенные условия договора купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, обязать ответчика заключить договор купли-продажи спорного жилого помещения на условиях договора, определенных судом.

В ходе рассмотрения иска ответчик настаивал на подписании основного договора купли-продажи с условием передачи квартиры после оплаты покупателем объекта недвижимости, в этой связи утверждение ответчика о том, что покупателю был направлен проект договора, в который были внесены изменения в соответствии с предложениями истца, суд находит неубедительными.

При таком положении, оснований полагать, что покупатель уклонялся от заключения основного договора купли-продажи и такой договор не заключен по его вине, у суда не имеется.

В силу положений ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Таким образом, поскольку в настоящее время заключение основного договора купли-продажи на условиях оплаты объекта недвижимости за счет кредитных денежных средств, как было согласовано сторонами в предварительном договоре, невозможно ввиду истечения срока предоставления кредита, суд находит требования истца о возмещении ему понесенных расходов по приготовлению к заключению основного договора купли-продажи договора подлежащими удовлетворению.

Исполняя условия ипотечного кредитования в рамках заключенного с АО «Газпромбанк» кредитного договора, истцом понесены расходы по оплате страховой премии в сумме 1150 рублей по страхованию имущества граждан и гражданской ответственности за причинение вреда имуществу третьих лиц при эксплуатации страхователем приобретаемой квартиры, страховой премии по договору страхования квартиры в сумме 1870,44 рубля; по договору страхования имущественных интересов страхователя, связанных с причинением вреда жизни, здоровью застрахованного лица в сумме 4831,97 рублей, а всего на сумму 7852,41 рубля.

Факт и основание оплаты денежных средств в указанной сумме подтвержден представленными в материалы дела платежными документами по оплате, договорам страхования.

Таким образом, вопреки доводам ответчика расходы истца в сумме 7852,41 рубля подлежат взысканию с ООО «Экватор» в пользу истца.

Вместе с тем, оснований для удовлетворения иска Галата О.С. в части взыскания расходов по оплате найма жилья за период с декабря 2018 года по январь 2019 года в сумме 42000 рублей суд не усматривает.

Из материалов дела следует, что Галат О.С. имеет регистрацию по месту жительства по адресу: <адрес>

08 июня 2018 года им заключен договор аренды жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> срок найма установлен с 08.06.2018 года по 08.05.2019 года. Плата по настоящему договору установлена в размере 21000 рублей ежемесячно.

Таким образом, принимая во внимание, что истец имеет регистрацию по месту жительства в г.Калининграде, договор аренды жилого помещения был заключен до подписания спорного договора на срок до 08.05.2019 года, доказательств того, что расходы истца по найму указанного жилого помещения имели место и обусловлены исключительно ввиду неисполнения ответчиком своих обязательство по заключению основного договора купли-продажи, суду не представлено, суд приходит к выводу о том, что заявленные истцом расходы по оплате за наем жилого помещения не состоят в прямой причинно-следственной связи с не подписанием сторонами спорного договора купли-продажи, соответственно обязанность по их возмещению не может быть возложена на ответчика.

В удовлетворении требований истица о взыскании с ответчика убытков в размере 42000 рублей следует отказать.

В соответствии с преамбулой Закона о защите прав потребителей он регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав.

Под продавцом указанным законом признается - организация независимо от ее организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, реализующие товары потребителям по договору купли-продажи.

Вместе с тем, суд полагает, что возникшие между сторонами правоотношения не регулируются Законом «О защите прав потребителей», поскольку согласно сведениям ЕГРЮЛ продажа недвижимости не является ни основным, ни дополнительным видом деятельности юридического лица ООО «Экватор».

При таком положении оснований для удовлетворения требований истца о компенсации морального вреда не имеется.

В силу ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

В соответствии со статьей 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии со ст.94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся расходы на оплату услуг представителя.

Как следует из ч. 1 ст. 100 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Согласно ч. 1 ст. 101 ГПК РФ в случае, если истец не поддерживает свои требования вследствие добровольного удовлетворения их ответчиком после предъявления иска, все понесенные истцом по делу судебные расходы, в том числе расходы на оплату услуг представителя, по просьбе истца взыскиваются с ответчика.

В подтверждение несения истцом расходов на представителя и оплату юридических услуг в размере 3000 рублей и услуг представителя в сумме 29500 рублей представлен договор поручения, заключенный истцом с ООО «Юридическое многопрофильное агентство «Интерправо», квитанция на оплату юридических услуг по данному договору от 21.12.2018 года на сумму 28000 рублей, квитанция от 28.11.2018 года об оплату услуг консультации и составления претензии на сумму 3000 рублей.

В рамках гражданского дела в соответствии с условиями договора поручения интересы истца представлял генеральный директор ООО «Юридическое многопрофильное агентство «Интерправо» Сладков А.В., которым было подготовлено исковое заявление и уточнение к нему; при этом представитель истца принимал участие в двух судебных заседаниях, в частности в предварительном судебном заседании, и в судебном заседании, в котором рассмотрено дело по существу с вынесением решения.

При разрешении вопроса о взыскании расходов на оплату услуг представителя суд принимает во внимание частичное удовлетворение иска, объем фактически произведенной представителем работы, участие представителей в двух судебных заседаниях, и, исходя из принципов справедливости и разумности, полагает необходимым снизить испрашиваемые к возмещению суммы до 8000 рублей.

Кроме того, в доход бюджета муниципального образования «Город Калининград» подлежит взысканию государственная пошлина, исчисленная в соответствии с положениями п. 1 п.п. 1 ст. 333.19 Налогового Кодекса РФ с истца - пропорционально исковым требованиям, которым истцу в иске отказано, в сумме 1760 рублей, с ответчика ООО «Экватор» - пропорционально удовлетворенным исковым требованиям в сумме 2535,57 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

Р е ш и л :

Иск Галата О.С. к ООО «Экватор» удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Экватор» в пользу Галата О.С. в счет возмещения убытков 7852,41 рубля, расходы на оплату услуг представителя 8000 рублей, в остальной части иска – отказать.

Взыскать с ООО «Экватор» государственную пошлину в доход бюджета муниципального образования «город Калининград» в размере 2535,57 рубля.

Взыскать с Галата О.С. государственную пошлину в доход бюджета муниципального образования «Город Калининград» в размере 1760 рублей.

Решение может быть обжаловано сторонами посредством подачи апелляционной жалобы в Калининградский областной суд через Ленинградский районный суд города Калининграда в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 17 апреля 2019 года.

Судья: Е.В. Чеснокова