Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-7530/2018 от 01.03.2018

Судья Торбик А.В. Дело <данные изъяты>

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего Асташкиной О.Г.

судей Рубцовой Н.А., Мирошкина В.В.

при секретаре Аркатовой Л.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании от 12 марта 2018 года апелляционные жалобы ООО «Группа компаний «Строительное управление 22», ООО «СП-СанТехМонтаж» на решение Щелковского городского суда Московской области от 14 ноября 2017 года по делу по иску Васьяновой И. В. к ООО «Группа компаний «Строительное управление 22», ООО «СП-СанТехМонтаж» о признании недействительными передаточных актов, взыскании денежной компенсации расходов на устранение недостатков объектов долевого строительства, взыскании неустойки за период с <данные изъяты> по <данные изъяты>, штрафа, компенсации морального вреда, признании незаконным начисления расходов за содержание и ремонт жилого помещения,

заслушав доклад судьи Рубцовой Н.А.,

объяснения явившихся лиц,

установила:

Васьянова И.В. с последующим уточнением исковых требований обратилась в суд с иском к ООО "Группа компаний "Строительное управление 22", ООО " СП-СанТехМонтаж" о признании недействительными передаточных актов, взыскании денежной компенсации расходов на устранение недостатков объектов долевого строительства, взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, признании незаконным начисления расходов за содержание и ремонт жилого помещения.

Свои требования истец мотивировала тем, что между ней (участник долевого строительства) и ООО "Группа компаний "Строительное управление 22" (застройщик) были заключены три договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома <данные изъяты> от <данные изъяты>, <данные изъяты> от <данные изъяты> и <данные изъяты> от <данные изъяты>, в соответствии с которыми она оплатила ответчику денежную сумму в размере 1798013 рублей, 1750542 рубля и 1798400 рублей для целей создания (строительства) объектов долевого строительства - трёх однокомнатных квартир, имеющих после ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию почтовый адрес: <данные изъяты>

Свои обязательства по оплате объектов долевого строительства истица выполнила в полном объеме. В соответствии с условиями договора спорные квартиры должны быть переданы истцу в срок до <данные изъяты> Разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома (корпус <данные изъяты>) получено ответчиком <данные изъяты>, в связи с чем, <данные изъяты> на официальном сайте ответчика размещена информация о возможности осмотра квартир для целей получения ключей и подписания акта приема-передачи квартиры.

<данные изъяты> Васьяновой И.В. был произведен осмотр объектов долевого строительства - квартир <данные изъяты>, в результате которого она обнаружила существенные недостатки указанных квартир, а именно: в квартирах полностью отсутствовали внутриквартирные (межкомнатные) перегородки.

<данные изъяты> истец направила в адрес ответчика претензию, в которой просила в кратчайшие сроки устранить нарушения договора, возвести внутренние перегородки и передать ей квартиры в надлежащем техническом состоянии. Данная претензия была получена ответчиком <данные изъяты>, однако ответа на претензию не последовало.

В начале июня 2017 г. истец обратилась по телефону к ответчику с просьбой разъяснить ей причину задержки в передаче объектов долевого строительства в установленные сроки. Однако истцу был дан ответ, что её квартиры уже переданы в управляющую компанию ООО "СП-СанТехМонтаж" по одностороннему акту и за истицей по состоянию на июнь 2017 год числится долг по оплате жилых помещений и коммунальных услуг: за квартиру № <данные изъяты> - 22017 рублей 85 копеек, за квартиру № <данные изъяты> - 21868 рублей 48 копеек, за квартиру № <данные изъяты> - 22167 рублей 16 копеек.

Никаких актов приема-передачи объектов долевого строительства истец не получала и не подписывала. Недостатки квартир, на которые истец указала в своей претензии от <данные изъяты>, до настоящего времени не устранены, внутриквартирные перегородки в квартирах отсутствуют.

Васьяновой И.В. перед обращением в суд составлены технические заключения, в которых зафиксировано отступление от проектных условий ввиду отсутствия межкомнатных перегородок в спорных квартирах.

Экспертом рассчитана стоимость работ по устранению недостатков (возведению межкомнатных перегородок) по каждой квартире: по квартире <данные изъяты> - стоимость работ составляет 59081 рубль; по квартире № <данные изъяты> - 54158 рублей; по квартире № <данные изъяты> - 34465 рублей.

Истец Васьянова И.В. просила суд:

признать недействительными передаточные акты к договорам <данные изъяты> от <данные изъяты>, <данные изъяты> от <данные изъяты>, <данные изъяты> от <данные изъяты>, составленные ООО "Группа компаний "Строительное управление 22" в одностороннем порядке, в отношении квартир <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>;

взыскать с ООО "Группа компаний "Строительное управление 22" в пользу Васьяновой И.В. денежную компенсацию расходов по проведению работ по возведению межкомнатных перегородок: между жилой комнатой, кухней и коридором, а также работ по возведению стены сантехнического короба, в следующих размерах: по квартире № <данные изъяты> в размере 59081 рубль, по квартире № <данные изъяты> в размере 54158 рублей; по квартире № <данные изъяты> в размере 34465 рублей;

взыскать с ООО "Группа компаний "Строительное управление 22" в пользу Васьяновой И.В. пени за нарушение сроков сдачи в эксплуатацию объектов долевого строительства, начиная с <данные изъяты> по день вынесения судебного решения: за квартиру № <данные изъяты> из расчёта 1078,80 рублей за каждый день просрочки, за квартиру № <данные изъяты> из расчёта 1050,32 рублей за каждый день просрочки, за квартиру № <данные изъяты> из расчёта 1079,04 рублей за каждый день просрочки;

взыскать с ООО "Группа компаний "Строительное управление 22" в пользу Васьяновой И.В. штраф за неисполнение требований потребителя в добровольном порядке в размере 50% от присужденной судом денежной суммы;

признать незаконным начисление на имя Васьяновой И.В. расходов за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные платежи в пользу ООО "СП-СанТехМонтаж" за квартиры № <данные изъяты> <данные изъяты> и <данные изъяты> за период с момента передачи указанных квартир в ООО "СП-СанТехМонтаж" по день вступления в законную силу решения суда. Возложить обязанность по оплате расходов за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные платежи в пользу ООО "СП-СанТехМонтаж" за указанные квартиры за период с момента передачи квартир в ООО "СП-СанТехМонтаж" по день вступления в законную силу решения суда на ООО "Группа компаний "Строительное управление 22";

обязать ООО "Группа компаний "Строительное управление 22" в течение десяти дней с момента вступления решения суда в законную силу передать Васьяновой И. В. по передаточному акту квартиры № <данные изъяты>, <данные изъяты> и <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>;

Взыскать с ООО "Группа компаний "Строительное управление 22" в пользу Васьяновой И.В. денежную компенсацию морального вреда в размере 100000 рублей, а также судебные расходы по составлению технических заключений <данные изъяты> от <данные изъяты> в сумме 120000 рублей.

В судебном заседании истец Васьянова И.В. заявленные исковые требования поддержала.

Ответчики ООО "Группа компаний "Строительное управление 22" и ООО "СП-СанТехМонтаж" в лице представителя Тарасова И.Н. исковые требования не признал.

Решением Щелковского городского суда Московской области от 14 ноября 2017 года исковые требования удовлетворены частично:

признаны недействительными передаточные акты к договорам <данные изъяты> от <данные изъяты>, <данные изъяты> от <данные изъяты>, <данные изъяты> от <данные изъяты>, составленные ООО "Группа компаний "Строительное управление 22" в одностороннем порядке, в отношении квартир <данные изъяты>, <данные изъяты> и <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>;

с ООО "Группа компаний "Строительное управление 22" в пользу Васьяновой И.В. взыскана денежная компенсация расходов по проведению строительных работ по установлению внутриквартирных перегородок в квартире № <данные изъяты> в размере 59081 рубль, в квартире № <данные изъяты> в размере 54158 рублей; в квартире № <данные изъяты> в размере 34465 рублей, а всего 147704 рубля;

с ООО "Группа компаний "Строительное управление 22" в пользу Васьяновой И.В. взыскан штраф за неисполнение требований потребителя в добровольном порядке от суммы расходов на устранение выявленных недостатков квартир в размере 36926 рублей;

с ООО "Группа компаний "Строительное управление 22" в пользу Васьяновой И.В. взысканы пени за нарушение сроков передачи ей объектов долевого строительства за период времени с <данные изъяты> по <данные изъяты> в размере 200000 рублей за квартиру № <данные изъяты>, в размере 200000 рублей за квартиру № <данные изъяты> и 200000 рублей за квартиру № <данные изъяты>

с ООО "Группа компаний "Строительное управление 22" в пользу Васьяновой И.В. взыскан штраф за неисполнение требований потребителя в добровольном порядке в размере 150000 рублей.

Решением суда признано незаконным начисление на имя Васьяновой И.В. расходов за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные платежи в пользу ООО "СП-СанТехМонтаж" за квартиры № <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>, за период с <данные изъяты> по день вступления решения в законную силу. Обязанность по оплате расходов за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные платежи в отношении указанных квартир за период с <данные изъяты> по день вступления в законную силу решения суда возложена на ООО "Группа компаний "Строительное управление 22".

Кроме того, ООО "Группа компаний "Строительное управление 22" обязано в течение десяти дней с момента вступления решения суда в законную силу передать Васьяновой И.В. квартиры № <данные изъяты>, <данные изъяты> и <данные изъяты> по передаточному акту.

Также решение суда с ООО "Группа компаний "Строительное управление 22" в пользу Васьяновой И.В. взыскана компенсация морального вреда в размере 5000 рублей и расходы по оплате технических заключений <данные изъяты> от <данные изъяты> в сумме 120000 рублей.

В апелляционных жалобах ООО «Группа компаний «Строительное управление 22» и ООО «СП-СанТехМонтаж» просят решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители ООО «Группа компаний «Строительное управление 22» и ООО «СП-СанТехМонтаж» апелляционные жалобы поддержали, просили решение суда отменить.

Васьянова И.В. просила оставить решение суда без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Выслушав объяснения явившихся лиц, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене с принятием по делу нового решения об отказе в иске.

Как установлено судом и усматривается из материалов дела, <данные изъяты> между ООО "Группа компаний "Строительное управление 22" (застройщик) и Васьяновой И.В. (участник долевого строительства) заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома <данные изъяты>, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок построить многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию передать участнику долевого строительства объект долевого строительства со следующими характеристиками - однокомнатная квартира, расположенная на 7 этаже, во второй секции, общей проектной площадью 39,7 кв.м, условный номер квартиры - 274. Цена договора составила 1 798 013 рублей.

<данные изъяты> между ООО "Группа компаний "Строительное управление 22" (застройщик) и Васьяновой И.В. (участник долевого строительства) заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома <данные изъяты>, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок построить многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию передать участнику долевого строительства объект долевого строительства со следующими характеристиками – однокомнатная квартира, расположенная на 10 этаже, в первой секции, общей проектной площадью 39,4 кв.м, условный номер квартиры - 1103. Цена договора составила 1 750 542 рубля.

<данные изъяты> между ООО "Группа компаний "Строительное управление 22" (застройщик) и Васьяновой И.В. (участник долевого строительства) заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома <данные изъяты>, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок построить многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию передать участнику долевого строительства объект долевого строительства со следующими характеристиками – однокомнатная квартира, расположенная на 11 этаже, в первой секции, общей проектной площадью 40,0 кв.м, условный номер квартиры - 1117. Цена договора составила 1 798 400 рублей.

Обязательства по оплате стоимость трех квартир по трем договорам долевого участия в строительстве выполнено Васьяновой И.В. в полном объёме.

В соответствии с пунктом 2.3 вышеуказанных договоров передача объекта долевого строительства участнику долевого строительства производится не позднее трёх календарных месяцев, исчисляемых с даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома.

В соответствии с п. 2.4 вышеуказанных договоров срок окончания строительства многоквартирного жилого дома - 4 квартал 2015 года.

На основании постановления Администрации Щелковского муниципального района от <данные изъяты> <данные изъяты> многоквартирному жилому дому (корпус <данные изъяты>) был присвоен почтовый адрес: <данные изъяты>

<данные изъяты> ООО «Группа компаний «Строительное управление 22» выдано разрешение на ввод многоквартирного жилого дома в эксплуатацию.

<данные изъяты> Васьяновой И.В. произведен осмотр вышеуказанных квартир. По результатам осмотра истцом выявлены недостатки, а именно отсутствие межкомнатных перегородок, разделяющих (зонирующих) пространство квартиры на комнату, кухню, санузел и прихожую.

<данные изъяты> Васьянова И.В. направила в адрес ответчика претензию, в которой указала на свой отказ от приёмки квартир в имеющемся техническом состоянии и потребовала от ответчика в кратчайшие сроки возвести межкомнатные перегородки и передать ей квартиры в надлежащем техническом состоянии.

Данная претензия получена ответчиком <данные изъяты> и оставлена без ответа.

<данные изъяты> ответчик направил истцу уведомления, в которых указал, что спорные квартиры передаются Васьяновой И.В. в одностороннем порядке. К уведомлениям приложены односторонние передаточные акты от <данные изъяты> к договорам долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома. Сведений об устранении выявленных истцом недостатков уведомления не содержат.

Истцом представлены технические заключения <данные изъяты> от <данные изъяты>, составленные специалистом АНО Центр судебных экспертиз "Альянс", в которых по результатам проведенных исследований установлено, что планировка спорных квартир не соответствует графическому изображению квартир, имеющемуся в договорах долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома. При сопоставлении графического изображения спорных квартир, имеющегося в договоре (Приложение <данные изъяты> к договору), с результатами осмотра, специалистом зафиксировано отступление от проектных условий ввиду отсутствия межкомнатных перегородок.

Специалистом АНО Центр судебных экспертиз "Альянс" указано, что для приведения объектов долевого строительства в соответствии с проектными условиями требуется возведение межкомнатных перегородок: между жилой комнатой, кухней и коридором, а также возведение стены сантехнического короба.

Кроме того, специалистом рассчитана стоимость вышеуказанных работ по каждой квартире: по квартире № <данные изъяты> - стоимость работ составляет 59081 рубль; по квартире № <данные изъяты> – 54158 рублей; по квартире № <данные изъяты> - 34465 рублей.

По делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту Беляеву А.С.

Согласно заключению эксперта Беляева А.С. на момент обследования в спорных квартирах возведены межкомнатные перегородки на уровне 0,67 м от пола. Фактическое расположение межкомнатных перегородок соответствует расположению межкомнатных перегородок согласно плану объекта долевого строительства, который является приложением к договору. Технические характеристики объектов долевого строительства соответствуют действующим нормам ГОСТ, СНиП, а также договору долевого участия в строительстве. Экспертом Беляевым А.С. указано, что определить полное соответствие объекта обследования проектной декларации строительства жилого дома не представляется возможным, поскольку в декларации не обозначена высота межкомнатных перегородок.

Разрешая спор и взыскивая с ООО "Группа компаний "Строительное управление 22" в пользу Васьяновой И.В. денежную компенсацию расходов по проведению строительных работ по установлению внутриквартирных перегородок в спорных квартирах в сумме 147704 рубля, а также штраф за неисполнение требований потребителя в добровольном порядке от суммы расходов на устранение выявленных недостатков в квартирах в размере 36926 рублей, суд исходил из того, что при заключении договора участия в долевом строительстве истцу не была предоставлена полная и достоверная информация о технических характеристиках конкретных объектов долевого строительства, а из информации, предоставленной ответчиком в проектной декларации, и иной информации, имеющейся в открытом доступе, невозможно установить, что высота межкомнатных перегородок будет составлять 0,6 м.

При этом суд указал, что информацию о проекте строительства потребитель имеет возможность получить посредством ознакомления с проектной декларацией, размещаемой на официальном сайте застройщика, а проектная декларация по своему содержанию должна содержать все существенные условия об объекте долевого строительства. При этом сведения, указанные в проектной декларации, по своему содержанию должны соответствовать проекту строительства.

Между тем, в проектной декларации, опубликованной на официальном сайте ООО "ГК "СУ 22" отсутствует информация о том, что высота межкомнатных перегородок должна быть равной 0,6 м.

Поскольку в проектной декларации отсутствуют сведения о том, что высота межкомнатных перегородок составляет 0,6 м от пола, то межкомнатные перегородки должны были быть возведены в полном объеме, без ограничения по высоте.

Доказательств того, что ответчик ознакомил истца непосредственно с проектом строительства, либо иным образом уведомил истца о том, что межкомнатные перегородки будут возведены не от пола до потолка, а с ограничением по высоте 60 см от пола, в материалы дела не представлено.

Из графической части плана объекта долевого строительства, который является неотъемлемой частью договора (Приложение <данные изъяты> к договорам), следует, что в квартирах истца предусмотрены межкомнатные перегородки между помещениями комнаты, кухни, прихожей. Сведений об ограничении высоты перегородок определенным расстоянием от пола ни условия договора, ни Приложение <данные изъяты> не содержат.

Однако с таким выводом суда согласиться нельзя по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на момент заключения договоров) договор участия в долевом строительстве должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Между ООО "Группа компаний "Строительное управление 22" (застройщик) и Васьяновой И.В. (участник долевого строительства) заключены три договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома: <данные изъяты> от <данные изъяты>, <данные изъяты> от <данные изъяты> и <данные изъяты> от <данные изъяты>.

Пункт 1.3 указанных договоров содержит информацию о том в каком виде объект долевого строительства будет передаваться участнику долевого строительства.

Данным пунктом установлено, что внутриквартирные перегородки выполняются по проекту.

В проектной декларации в Разделе 7 "Технические характеристики объекта в соответствии с проектной документацией" указано, что межкомнатные перегородки выполняются из пазогребневых гипсовых плит толщиной 80 мм.

В материалы дела представлена проектная документация на жилой дом, где расположены спорные квартиры.

В проектной документации в разделе 3 «Архитектурные решения» предусмотрено, что межкомнатные перегородки должны выполняться из пазогребневых гипсовых плит толщиной 80 мм на высоту 0,6 метра от уровня плиты пола.

Распоряжением начальника Главного управления Государственного строительного надзора Московской области от <данные изъяты> утверждено заключение Главгосстройнадзора Московской области о соответствии построенного объекта капитального строительства (многоквартирного жилого дома, где расположены спорные квартиры) требованиям технических регламентов и проектной документации.

Таким образом, строительство жилого дома осуществлено в соответствии с проектной документацией и нарушений прав истца со стороны ответчика установкой межкомнатных перегородок в квартирах на высоту 0,6 м либо 0,67 м (как указано экспертом) не имеется, поскольку межкомнатные перегородки в квартирах выполнены в соответствии с проектом, что соответствует условиям договоров долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома.

При таких обстоятельствах у суда не имелось оснований для взыскания с ООО "Группа компаний "Строительное управление 22" в пользу Васьяновой И.В. денежной компенсации расходов по проведению строительных работ по установлению внутриквартирных перегородок в спорных квартирах, а также штрафа за неисполнение требований потребителя об устранение выявленных недостатков квартир.

Также нельзя согласиться с выводом суда о том, что при заключении договоров истцу не была предоставлена полная и достоверная информация о технических характеристиках конкретных объектов долевого строительства.

В соответствии с ч. 1 ст. 19 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на момент заключения договоров) проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства.

В соответствии с ч. 1 ст. 21 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на момент заключения договоров) информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать информацию, перечень которой приведен в части 1 настоящей статьи.

При этом частью 2 статьи 21 указанного закона (в редакции, действовавшей на момент заключения договоров) предусмотрено, что по требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления, в частности, технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения.

Доказательств, свидетельствующих о том, что размещенная застройщиком проектная декларация не соответствовала требованиям статей 19 и 21 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее Закон № 214-ФЗ) в редакции, действовавшей на момент заключения договоров, в материалах дела не имеется.

При этом истец не была лишена возможности в случае необходимости обратиться к ответчику с требованиями предоставить для ознакомления проектную документацию многоквартирного жилого дома.

Признавая недействительными передаточные акты к договорам <данные изъяты> от <данные изъяты>, <данные изъяты> от <данные изъяты>, <данные изъяты> от <данные изъяты>, составленные ООО "Группа компаний "Строительное управление 22" <данные изъяты> в одностороннем порядке, суд первой инстанции исходил из того, что право застройщика составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства возникает в случае неправомерного отказа или уклонения участника долевого строительства от принятия объекта. Направление в адрес застройщика претензии об устранении недостатков объекта долевого строительства не может рассматриваться как уклонение участника долевого строительства от принятия объекта. Поскольку со стороны застройщика имело место ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору, о чём застройщику была направлена обоснованная претензия, передача объекта долевого строительства на основании одностороннего акта является невозможной.

Судебная коллегия не соглашается с данным выводом суда первой инстанции.

В силу статьи 8 Закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (часть 1). Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 2).

В соответствии с ч. 5 ст. 8 Закона № 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Согласно статье 7 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (часть 1 статьи 7).

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (часть 2 статьи 7).

В соответствии с ч. 6 ст. 8 Закона № 214-ФЗ если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

Пунктом 4.2.2 договоров долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома предусмотрено, что участник долевого строительства обязан принять объект долевого строительства по передаточному акту в семидневный срок со дня получения сообщения от застройщика о готовности объекта долевого строительства к передаче. В случае не подписания участником долевого строительства передаточного акта (уклонения от его подписания) объект передается участнику долевого строительства на основании одностороннего акта, оформленного в соответствии с положениями действующего законодательства, при этом застройщик считается исполнившим свои обязательства по договору надлежащим образом.

Из материалов дела усматривается, что <данные изъяты> ООО "Группа компаний "Строительное управление 22" направило истцу по адресу, указанному в договорах, уведомление о готовности объектов долевого строительства и необходимости подписания акта-приема передачи квартир. Уведомление возвращено отправителю <данные изъяты> за истечением срока хранения, то есть в связи с его неполучением истцом, что подтверждается отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором (т. 1 л.д. 267).

Из претензии, направленной истцом ответчику <данные изъяты> следует, что Васьяновой И.В. известно об информации, размещенной на официальном сайте ООО "Группа компаний "Строительное управление 22", о возможности осмотра квартир для целей получения ключей и подписания акта приема-передачи квартир.

<данные изъяты> Васьянова И.В. по результатам осмотра квартир направила в адрес ответчика претензии, в которых указала, что отсутствие в квартирах внутриквартирных перегородок препятствует передаче ей объектов долевого строительства.

О наличии иных претензий к качеству объектов долевого строительства в обращениях истца не указано.

Таким образом, Васьянова И.В. была уведомлена о необходимости приемки квартир, однако от принятия объектов долевого строительства и подписании актов приема-передачи неправомерно уклонилась, поскольку, как указано выше, возведение межкомнатных перегородок на высоту 0,6 м от уровня плиты пола предусмотрено проектом.

В связи с тем, что спорные объекты долевого строительства соответствуют проектной документации и условиям договоров, заключенных между сторонами, отказ Васьяновой И.В. от подписания передаточных актов по основаниям, изложенным в претензии, является необоснованным.

При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о признании недействительными передаточных актов к договорам долевого участия в строительстве, составленных <данные изъяты> ООО "Группа компаний "Строительное управление 22" в одностороннем порядке, является ошибочным, поскольку при неправомерном уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства застройщик вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Следовательно, не подлежат удовлетворению требования об обязании ООО "Группа компаний "Строительное управление 22" передать Васьяновой И.В. спорные квартиры в течение десяти дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Как следует из материалов дела, с октября 2016 года спорные квартиры переданы от застройщика ООО "Группа компаний "Строительное управление 22" в управляющую компанию ООО "СП-СанТехМонтаж". С октября 2016 года по настоящее время на имя Васьяновой И.В. осуществляется начисление расходов на содержание и текущий ремонт жилья, а также на коммунальные услуги. Основанием для передачи квартир и последующего начисления платы за жилое помещение и коммунальные услуги являлись передаточные акты к договорам, признанные судом первой инстанции недействительными.

Признавая незаконным начисление на имя Васьяновой И.В. расходов за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные платежи в пользу ООО "СП-СанТехМонтаж" за квартиры № <данные изъяты>, <данные изъяты> и <данные изъяты> за период с <данные изъяты> по день вступления решения суда в законную силу и возлагая на ООО "Группа компаний "Строительное управление 22" обязанность по оплате расходов за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные платежи в пользу ООО "СП-СанТехМонтаж" за указанные квартиры за период с <данные изъяты> по день вступления решения суда в законную силу, суд первой инстанции исходил из того, что спорные квартире по передаточным актам, составленным в установленном законом порядке, Васьяновой И.В. не переданы.

Учитывая то, что судебная коллегия пришла к выводу об отказе в удовлетворении требований о признании недействительными передаточных актов к договорам долевого участия в строительстве, составленных <данные изъяты> ООО "Группа компаний "Строительное управление 22" в одностороннем порядке, оснований для удовлетворения исковых требований о признании незаконным начисления на имя Васьяновой И.В. расходов за содержание и ремонт жилого помещения, коммунальных платежей не имеется, поскольку в данном случае обязанность по внесению платы за содержание жилого помещения и коммунальные услуги возникает у истца с момента передачи жилого помещения по передаточному акту, составленному застройщиком в одностороннем порядке <данные изъяты>, что не противоречит положениям п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ.

Принимая во внимание изложенное, судебная коллегия полагает, что также не имеется оснований для взыскания с ООО "Группа компаний "Строительное управление 22" в пользу Васьяновой И.В. неустойки (пени) за нарушение сроков передачи объектов долевого строительства за период с <данные изъяты> по <данные изъяты>, так как в указанный период объекты долевого строительства не были переданы истцу вследствие её уклонения от подписания передаточного акта, что согласно ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ освобождает застройщика от уплаты неустойки (пени).

Требования о взыскании штрафа и компенсации морального вреда являются производными от вышеуказанных исковых требований, поэтому удовлетворению не подлежат.

С учетом изложенного, решение нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объёме.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Щелковского городского суда Московской области от 14 ноября 2017 года отменить.

Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Васьяновой И. В. к ООО «Группа компаний «Строительное управление 22», ООО «СП-СанТехМонтаж» о признании недействительными передаточных актов, взыскании денежной компенсации расходов на устранение недостатков объектов долевого строительства, взыскании неустойки за период с <данные изъяты> по <данные изъяты>, штрафа, компенсации морального вреда, признании незаконным начисления расходов за содержание и ремонт жилого помещения – отказать.

Председательствующий

Судьи