Решение по делу № 2-4438/2018 ~ М-3027/2018 от 02.07.2018

Дело № 2-4438/2018

Решение

Именем Российской Федерации

18 октября 2018 года г. Гатчина

Гатчинский городской суд Ленинградской области в составе: председательствующего судьи Шумейко Н.В.,

при секретаре Степановой В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Семеновой Ксении Сергеевны к ООО «Кивеннапа» о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа,

установил:

истец обратилась в суд с исковым заявлением, указывая, что *** между продавцом ООО «Кивеннапа» в лице агента ООО «НеваИнвестПроект» и истцом, как покупателем, был заключен предварительный договор купли-продажи блок-секции в жилом доме блокированной застройки (таунхауса) № S1-290312/П-33 по адресу: ***, квартал 2. Свои обязательства по договору истец выполнила в полном объеме, внеся на счет агента полную стоимость приобретаемого жилья в размере 2738890 руб. Срок исполнения договорных обязательств, с учетом заключенного *** дополнительного соглашения, истек ***, однако, до настоящего времени ответчик своих обязательств не выполнил, жилое помещение истцу не передал. Истец просит взыскать с ответчика неустойку за нарушение сроков передачи предварительно оплаченного товара, предусмотренную статьей 23.1 Закона «О защите прав потребителей», за период с *** по ***, в сумме 2738890 руб., компенсацию морального вреда в размере 50000 руб., штраф в сумме 1369445 руб. (л.д. 4-6).

Представитель истца ФИО4 в судебном заседании исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика ФИО5 просил в иске отказать, поскольку неустойка подлежит исчислению, в соответствии с Законом «Об участии в долевом строительстве…», должна быть соразмерно снижена, кроме того, подлежат снижению суммы штрафа и компенсации морального вреда (л.д. 88а-94).

Суд, исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, приходит к следующему.

Судом установлено, что *** между сторонами заключен предварительный договор № S1-290312/П-33 купли-продажи жилого помещения, согласно которому стороны пришли к соглашению о заключении в будущем, не позднее ***, договора купли-продажи блок-секции в жилом доме блокированной застройки (таунхаусе) со строительным адресом № на земельном участке, расположенном по адресу: ***, квартал 2. Истец была обязана внести на счет продавца стоимость жилого помещения с прилегающим земельным участком в сумме 1872 990 руб.

*** между сторонами заключено дополнительное соглашение, по условиям которого, общая цена договора составляет 2738890 руб., завершение строительных работ – ***, регистрация права собственности продавца и получение технической документации – ***, заключение основного договора купли-продажи – в течение 30 дней с даты регистрации права собственности продавца, таким образом, исполнение ответчиком обязательств по договору предполагалось по *** включительно.

Истец, намереваясь приобрести объект в собственность, в соответствии с утвержденным графиком платежей, внесла на счет продавца стоимость жилого помещения с прилегающим земельным участком в сумме 2738 890 руб., что не оспаривалось ответчиком.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению основного договора купли-продажи в будущем.

Все даты, указанные в предварительном договоре являются плановыми, их просрочка допускается, если это обусловлено временными задержками сроков исполнения своих функций и обязательств иными организациями, сроков согласования и выдачи документации государственными, муниципальными и иными органами и службами, в том числе регистрирующими органами, а также задержками в исполнении своих обязанностей электро, газо, водосетевыми организациями и поставщиками данных ресурсов. Причем все даты привязаны к наступлению событий, которые зависят от воли продавца (ввод объекта в эксплуатацию, регистрация за ним права собственности и т.д.).

Буквальное содержание спорного договора свидетельствует о том, что стороны в условиях предварительного договора не определили срок заключения основного договора.

До настоящего момента основной договор между сторонами не заключен, в оговоренный ориентировочный срок жилое помещение истцу не передано.

Положениями статьи 190 ГК РФ предусматривается возможность определения срока указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от действий и воли сторон.

Между тем, в силу положений пункта 2 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ и статьи 15 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", ввод дома в эксплуатацию и государственная регистрация прав правообладателя носят заявительный характер и осуществляются на основании заявления застройщика и заявления правообладателя соответственно, то есть в данном случае зависят от воли и действий только ответчика.

Таким образом, такое событие как государственная регистрация права собственности ответчика на жилое помещение не является неизбежным и зависит от воли и действий последнего.

Ссылка представителя ответчика на Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" несостоятельна.

В соответствии частью 2.3 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, действие настоящего Федерального закона в части регулирования отношений при строительстве (создании) многоквартирных домов в равной степени распространяется на отношения при строительстве (создании) жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, в случае привлечения для строительства (создания) таких домов денежных средств граждан и юридических лиц.

При этом частью 3 статьи 6 Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившего в законную силу с 01.01.2017, предусмотрено, что действие положений части 2.3 статьи 1, пунктов 2 - 8 части 2 и частей 2.2 - 2.6 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции настоящего Федерального закона) распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, если государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется после ***.

Таким образом, на дату возникновения спорных правоотношения положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" не применялись.

Исходя из конструктивных особенностей, передаваемая блок-секция не будет являться квартирой, расположенной в многоквартирном жилом доме, а станет отдельным жилым помещением, расположенным на отдельном земельном участке, в связи с чем, к данным правоотношениям Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» № 214-ФЗ в прежней редакции не применим (в общедолевую собственность участников долевого строительства не поступает какой-либо объект).

По смыслу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ, из предварительного договора не могут возникать никакие обязательства, кроме обязательств по заключению основного договора, то в частности, обязательство по оплате товара возникает у покупателя лишь после заключения основного договора купли-продажи.

В связи с этим, назначение платежа, предусмотренного договором, состоит в его последующем зачете в оплату стоимости жилого помещения после подписания основного договора, то есть в обеспечение исполнения будущего обязательства покупателя по оплате товара.

В данном случае истец внесла денежные средства на указанный представителем продавца расчетный счет, а продавец обязался создать и передать покупателю индивидуально-определенное недвижимое имущество, расположенное на отдельном земельном участке.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», следует, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

В связи с этим, суд приходит к выводу, что заключенный между истцом и ООО «Кивеннапа» договор, поименованный предварительным, не является таковым по смыслу статьи 429 ГК РФ, и является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, так как на момент заключения договора *** объект недвижимости ответчиком построен не был.

Истец, заключая спорный договор, желала приобрести жилое помещение для личных нужд, в связи с чем, на правоотношения между сторонами распространяется Закон «О защите прав потребителей».

Согласно пункту 3 статьи 23.1 Закона Российской Федерации от *** № «О защите прав потребителей», в случае нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере половины процента суммы предварительной оплаты товара.

Неустойка (пени) взыскивается со дня, когда по договору купли-продажи передача товара потребителю должна была быть осуществлена, до дня передачи товара потребителю или до дня удовлетворения требования потребителя о возврате ему предварительно уплаченной им суммы.

Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать сумму предварительной оплаты товара.

*** истец подала ответчику претензию о выплате ей неустойки, но до настоящего времени требования истца в добровольном порядке ответчиком не исполнены.

Таким образом, при период просрочки исполнения обязательства со стороны ответчика, указанный истцом, составляет с *** по ***, истец имеет право взыскать неустойку в размере от общей внесенной суммы по договору, исходя из 0,5% за каждый день просрочки: 2738 890*0,5%*365 = 4998474,25 руб., что значительно превысит сумму предварительной оплаты товара, в связи с чем, неустойка не может превышать 2738 890 руб.

Согласно статье 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

В соответствии со статьей 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Как разъяснено в пунктах 71, 73-75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника.

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ).

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Ответчик в своих возражениях, ссылаясь на несоразмерность неустойки, заявил о ее уменьшении.

Суд, в целях соблюдения баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой наступивших для истца последствий, полагает возможным уменьшить размер подлежащей взысканию неустойки до 500000 руб., полагая данную сумму соразмерной последствиям нарушения обязательства, таким образом.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

В соответствии со статьей 15 Закона Российской Федерации от *** № "О защите прав потребителей", в пользу истцов подлежит взысканию компенсация морального вреда в размере по 10 000 руб.

В силу части 6 статьи 13 Закона «О защите прав потребителей», суд взыскивает с ответчика в пользу истца за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от присужденной судом суммы.

Размер штрафа составит: (500 000 + 10 000)*50% = 255 000 руб.

С учетом снижения суммы неустойки, суд не находит оснований для удовлетворения ходатайства представителя ответчика о снижении суммы взыскиваемого штрафа.

Поскольку истец при подаче иска была частично освобождена от уплаты госпошлины, с ответчика, на основании статьи 98 ГПК РФ, в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 8694,45 руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ,

решил:

взыскать с ООО «Кивеннапа» в пользу ФИО1 неустойку по договору № S1-290312/П-33 от *** за период с *** по *** в сумме 500000 руб., компенсацию морального вреда в размере 10000 руб., штраф в сумме 255 000 руб., государственную пошлину в сумме 8694,45 руб., а всего 773694,45 руб., в остальной части иска – отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ленинградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Гатчинский городской суд ***.

Судья:

Решение в окончательной форме

принято 26.10.2018